Договор подлежащий регистрации считается заключенным
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор подлежащий регистрации считается заключенным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Государственная регистрация договора
(КонсультантПлюс, 2025)"...По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ..."
(КонсультантПлюс, 2025)"...По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ..."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 164 "Государственная регистрация сделок" ГК РФ"Указывая на заключение договора купли-продажи квартиры, апелляционный суд не учел, что в силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, согласно же пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияВ соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На практике нередки случаи, когда в период между подписанием договора и его госрегистрацией арендодатель может передать тот же объект аренды третьему лицу по другому договору. С юридической точки зрения первый договор аренды не признается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Однако суды при рассмотрении подобных споров, опираясь на обстоятельства дела, приходят к выводам как о наличии, так и об отсутствии у арендодателя права на заключение договора с третьим лицом.
Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооруженийВ соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С юридической точки зрения договор аренды, не прошедший госрегистрацию, не признается заключенным и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Такой позиции придерживается ВАС России. Однако существует и противоположная точка зрения судов, в соответствии с которой арендодатель, распорядившись имуществом, не может одновременно предоставить его в аренду иному лицу, независимо от факта регистрации первого договора.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)4. К договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г. <1>, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки путем внесения соответствующей записи об ограничении права в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)4. К договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г. <1>, применяются общие положения о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки путем внесения соответствующей записи об ограничении права в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Статья: Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК Российской Федерации): актуальное толкование и пути совершенствования
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Аналогичным образом с 1 июля 2014 г. <19> не подлежат применению правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ <20>. По этой причине "к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в ЕГРН. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора" (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2019)) <21>.
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Аналогичным образом с 1 июля 2014 г. <19> не подлежат применению правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ <20>. По этой причине "к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в ЕГРН. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора" (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2019)) <21>.
Готовое решение: Как учитывать операции по договору аренды при расчете налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации, то расходы по незарегистрированному договору могут быть расценены проверяющими как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, необходимым для их признания. Ведь, по мнению Минфина России, в составе расходов можно учитывать арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорам (Письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
(КонсультантПлюс, 2025)Если договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации, то расходы по незарегистрированному договору могут быть расценены проверяющими как не соответствующие условиям п. 1 ст. 252 НК РФ, необходимым для их признания. Ведь, по мнению Минфина России, в составе расходов можно учитывать арендные платежи только по действующим (прошедшим госрегистрацию) договорам (Письма Минфина России от 31.10.2016 N 03-03-06/1/63543, от 23.11.2015 N 03-07-11/67890).
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораЧаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора. Однако при заключении долгосрочного (сроком не менее года) договора аренды здания, сооружения, помещения необходимо иметь в виду, что такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно, и срок передачи будет исчисляться с момента государственной регистрации договора.
Статья: Особенности оборота земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Закон", 2023, N 10)В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. На основании ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. "По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ" <16>. Следуя такой логике, суды приходили к выводу о том, что обязательства из договора аренды лесного участка для сторон возникают с момента подписания. И несмотря на то, что в конкретных договорах аренды не уточнялось, что дата заключения договора считается датой его подписания, суды признавали, что обязанность у арендатора лесного участка представить арендодателю проект освоения лесов для проведения государственной (муниципальной) экспертизы возникает именно с момента подписания и передачи участка арендатору <17>.
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Закон", 2023, N 10)В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. На основании ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. "По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ" <16>. Следуя такой логике, суды приходили к выводу о том, что обязательства из договора аренды лесного участка для сторон возникают с момента подписания. И несмотря на то, что в конкретных договорах аренды не уточнялось, что дата заключения договора считается датой его подписания, суды признавали, что обязанность у арендатора лесного участка представить арендодателю проект освоения лесов для проведения государственной (муниципальной) экспертизы возникает именно с момента подписания и передачи участка арендатору <17>.
Статья: Заключение гражданско-правового договора
(Кархалев Д.Н., Качур Н.Ф.)
("Современное право", 2021, N 12)В отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
(Кархалев Д.Н., Качур Н.Ф.)
("Современное право", 2021, N 12)В отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
"Настольная книга специалиста по корпоративным закупкам"
(Байрашев В.Р., Исютин-Федотков Д.В.)
("Проспект", 2025)Моментом заключения договора является акцепт (принятие) оферты (предложения о заключении договора, содержащего его существенные условия). К исключениям следует относить договоры, подлежащие государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными в момент государственной регистрации (ст. 433, 435 ГК РФ).
(Байрашев В.Р., Исютин-Федотков Д.В.)
("Проспект", 2025)Моментом заключения договора является акцепт (принятие) оферты (предложения о заключении договора, содержащего его существенные условия). К исключениям следует относить договоры, подлежащие государственной регистрации. Такие договоры считаются заключенными в момент государственной регистрации (ст. 433, 435 ГК РФ).
"Конвергенция частноправового регулирования общественных отношений сквозь призму эффективности права: монография"
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Рассмотрим пример, когда юридическое лицо приобретает недвижимость. Для него все права и бремя расходов начинаются с даты передачи права собственности. Но для третьих лиц, в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи объекта, имеющего устройства приема электроэнергии, заключение договора энергоснабжения с новым собственником для гарантирующего поставщика является необязательным и незаконным. Исходя из смысла абз. 10 п. 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" своевременная подача потребителем заявления о намерении заключить договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком и продолжение подачи электроэнергии на объект после получения такого заявления являются правовыми отношениями Сторон.
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Рассмотрим пример, когда юридическое лицо приобретает недвижимость. Для него все права и бремя расходов начинаются с даты передачи права собственности. Но для третьих лиц, в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора купли-продажи объекта, имеющего устройства приема электроэнергии, заключение договора энергоснабжения с новым собственником для гарантирующего поставщика является необязательным и незаконным. Исходя из смысла абз. 10 п. 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" своевременная подача потребителем заявления о намерении заключить договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком и продолжение подачи электроэнергии на объект после получения такого заявления являются правовыми отношениями Сторон.
Ситуация: Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если же договор купли-продажи квартиры заключен до 01.03.2013 и зарегистрирован в установленном порядке, то дополнительное соглашение к такому договору подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если же договор купли-продажи квартиры заключен до 01.03.2013 и зарегистрирован в установленном порядке, то дополнительное соглашение к такому договору подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Статья: Изменение закона как форма его аутентичного толкования
(Егоров А.В.)
("Закон", 2022, N 5)В п. 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года N 165) сделан следующий вывод: "В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
(Егоров А.В.)
("Закон", 2022, N 5)В п. 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года N 165) сделан следующий вывод: "В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
"Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Представляется, что действие данного правила перекрывается императивной нормой ч. 3 комментируемой статьи.
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Представляется, что действие данного правила перекрывается императивной нормой ч. 3 комментируемой статьи.