Договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи с обременением, отлагательным условием, обратным выкупом
(КонсультантПлюс, 2025)Проанализировав условия договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества... заключенного между сторонами, суд первой инстанции верно установил, что данный договор не заключался под каким-либо условием..."
(КонсультантПлюс, 2025)Проанализировав условия договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества... заключенного между сторонами, суд первой инстанции верно установил, что данный договор не заключался под каким-либо условием..."
Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2023 N 306-ЭС23-20968 по делу N А65-26127/2020
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными договора займа, договора залога незавершенного строительством объекта, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора купли-продажи нежилого помещения.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлено предоставление контрагентом, не являющимся аффилированным по отношению к должнику, встречного исполнения в соответствии с условиями заключенных договоров.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.в рамках дела о банкротстве должника его конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными договора займа от 16.10.2019, договора залога не завершенного строительством объекта от 16.10.2019, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N 3286, договора купли-продажи нежилого помещения с правом обратного выкупа от 16.10.2019, договора купли-продажи от 16.12.2020 и применении последствий недействительности сделок, а именно: по договору займа от 16.10.2019, договору залога не завершенного строительством объекта от 16.10.2019, а также договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N 3286 - в виде взыскания с Гайнетдинова И.Ф. действительной стоимости недвижимого имущества, а также права на аренду земельного участка с кадастровым номером 16:52:080201:0042, в размере 8 585 400 руб.; по договору купли-продажи нежилого помещения с правом обратного выкупа от 16.10.2019, договору купли-продажи от 16.12.2020 - в виде возврата нежилого помещения с кадастровым номером 16:52:030504:1053 в конкурсную массу должника.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными договора займа, договора залога незавершенного строительством объекта, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договора купли-продажи нежилого помещения.
Обжалуемый результат спора: В удовлетворении требования отказано, поскольку установлено предоставление контрагентом, не являющимся аффилированным по отношению к должнику, встречного исполнения в соответствии с условиями заключенных договоров.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.в рамках дела о банкротстве должника его конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными договора займа от 16.10.2019, договора залога не завершенного строительством объекта от 16.10.2019, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N 3286, договора купли-продажи нежилого помещения с правом обратного выкупа от 16.10.2019, договора купли-продажи от 16.12.2020 и применении последствий недействительности сделок, а именно: по договору займа от 16.10.2019, договору залога не завершенного строительством объекта от 16.10.2019, а также договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N 3286 - в виде взыскания с Гайнетдинова И.Ф. действительной стоимости недвижимого имущества, а также права на аренду земельного участка с кадастровым номером 16:52:080201:0042, в размере 8 585 400 руб.; по договору купли-продажи нежилого помещения с правом обратного выкупа от 16.10.2019, договору купли-продажи от 16.12.2020 - в виде возврата нежилого помещения с кадастровым номером 16:52:030504:1053 в конкурсную массу должника.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Договор обратного выкупа земельного участка с расположенным на нем домовладением с графиком погашения платежей, заключенный между сторонами в тот же день, что и договор купли-продажи этого участка с домовладением, свидетельствует о том, что фактически был заключен договор займа с залогом недвижимости.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Договор обратного выкупа земельного участка с расположенным на нем домовладением с графиком погашения платежей, заключенный между сторонами в тот же день, что и договор купли-продажи этого участка с домовладением, свидетельствует о том, что фактически был заключен договор займа с залогом недвижимости.
Статья: Право обратного выкупа в Германии
(Вударски А.)
("Закон", 2021, N 4)Существенным условием является целостность обоих документов в юридическом смысле, а также возможность установить их взаимосвязь исходя из их содержания <26>. Как следствие, для установления права обратного выкупа требуется соблюдение такой же формы, как и для договора купли-продажи <27>. Требование соблюдения аналогичной формы касается и всех последующих изменений права обратного выкупа, кроме отказа от реализации данного права <28>. Несоблюдение формы подлежит санации. При несоблюдении нотариальной формы договор купли-продажи недвижимости может быть санирован путем совершения распорядительной сделки и внесения записи в земельный кадастр <29>. Право обратного выкупа может быть также установлено под условием <30> или в пользу третьих лиц <31>. Бремя доказывания факта установления права обратного выкупа лежит на уполномоченном лице <32>.
(Вударски А.)
("Закон", 2021, N 4)Существенным условием является целостность обоих документов в юридическом смысле, а также возможность установить их взаимосвязь исходя из их содержания <26>. Как следствие, для установления права обратного выкупа требуется соблюдение такой же формы, как и для договора купли-продажи <27>. Требование соблюдения аналогичной формы касается и всех последующих изменений права обратного выкупа, кроме отказа от реализации данного права <28>. Несоблюдение формы подлежит санации. При несоблюдении нотариальной формы договор купли-продажи недвижимости может быть санирован путем совершения распорядительной сделки и внесения записи в земельный кадастр <29>. Право обратного выкупа может быть также установлено под условием <30> или в пользу третьих лиц <31>. Бремя доказывания факта установления права обратного выкупа лежит на уполномоченном лице <32>.
Нормативные акты
Решение Московского городского суда от 24.10.2017 по делу N 3а-1223/2017
<О признании недействующими отдельных положений Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП (ред. 26.11.2015 и 29.11.2016)>Ранее в судебном заседании суду пояснила, что в период с 29.12.2015 по 20.07.2016 г. являлась собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>.
<О признании недействующими отдельных положений Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП (ред. 26.11.2015 и 29.11.2016)>Ранее в судебном заседании суду пояснила, что в период с 29.12.2015 по 20.07.2016 г. являлась собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, <...>.
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики арбитражных судов
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)Так, АС Центрального округа приходит к следующему выводу: "При этом суд верно отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон" <21>. Как видно, суд использует обоснование, которое следовало бы завершить ссылкой на нормы об обходе закона (п. 3 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Тем не менее он признает сделки притворными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)Так, АС Центрального округа приходит к следующему выводу: "При этом суд верно отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон" <21>. Как видно, суд использует обоснование, которое следовало бы завершить ссылкой на нормы об обходе закона (п. 3 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Тем не менее он признает сделки притворными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.
Статья: Обращение закладных
(Балкаров А.)
("ЭЖ-Юрист", 2013, N 4)Выкуп и обратный выкуп
(Балкаров А.)
("ЭЖ-Юрист", 2013, N 4)Выкуп и обратный выкуп
"Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник"
(том 2)
(2-е издание, стереотипное)
(отв. ред. Е.А. Суханов)
("Статут", 2011)Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.
(том 2)
(2-е издание, стереотипное)
(отв. ред. Е.А. Суханов)
("Статут", 2011)Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.
Вопрос: ...Банк-1 (продавец) и банк-2 (покупатель) заключили договор купли-продажи закладных. Заключено соглашение, по которому банк-2 при нарушении должником по приобретенной закладной от банка-1 денежных обязательств вправе требовать обратного выкупа этой закладной банком-1. При наступлении данных обстоятельств банк-1 отказался выкупать закладную, так как данное соглашение является предварительным договором. Является ли данное соглашение предварительным договором? Является ли данное соглашение заключенным? Правомерен ли отказ банка-1 от обратного выкупа закладной?
(Консультация эксперта, 2013)Ответ: Соглашение об обратном выкупе закладных, приобретенных по договору купли-продажи, при наступлении определенных условий (неплатежеспособности должника) не является предварительным договором и признается заключенным, так как данные выкупаемых закладных были оговорены в договоре купли-продажи, частью которого является соглашение об обратном выкупе.
(Консультация эксперта, 2013)Ответ: Соглашение об обратном выкупе закладных, приобретенных по договору купли-продажи, при наступлении определенных условий (неплатежеспособности должника) не является предварительным договором и признается заключенным, так как данные выкупаемых закладных были оговорены в договоре купли-продажи, частью которого является соглашение об обратном выкупе.
"Правовой режим иностранных инвестиций в Российской Федерации"
(Пушкин А.В.)
("Юрист", 2007)3) существенным условием договора продажи земельного участка является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).
(Пушкин А.В.)
("Юрист", 2007)3) существенным условием договора продажи земельного участка является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).
Статья: Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством
(Козырь О.М.)
("Экологическое право", N 4, 2003)Недействительными в силу закона признаются в соответствии с ЗК РФ (ст. 37) следующие условия договора купли-продажи земельного участка <*>:
(Козырь О.М.)
("Экологическое право", N 4, 2003)Недействительными в силу закона признаются в соответствии с ЗК РФ (ст. 37) следующие условия договора купли-продажи земельного участка <*>:
"Проблемы реализации принципов права в предпринимательской деятельности: Монография"
(отв. ред. В.А. Вайпан, М.А. Егорова)
("Юстицинформ", 2016)Так, например, специальной нормой, явно направленной на пресечение возможных злоупотреблений, стало правило ст. 37 Земельного кодекса РФ, признающей недействительными условия договоров купли-продажи земельных участков, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничивающие дальнейшее распоряжение земельными участками и т.д. ("РЕПО" с недвижимостью). Земельный участок - не акция и не опцион, а обратный выкуп сильно подкашивает стабильность в сфере оборота недвижимости и может повлечь многочисленные злоупотребления, губительные для оборота этого коренного имущества (хотя, надо отметить, и этот запрет научились обходить, например, оформляя земельный участок на ООО и выкупая по опциону с обратным выкупом уже 100% доли в этом ООО).
(отв. ред. В.А. Вайпан, М.А. Егорова)
("Юстицинформ", 2016)Так, например, специальной нормой, явно направленной на пресечение возможных злоупотреблений, стало правило ст. 37 Земельного кодекса РФ, признающей недействительными условия договоров купли-продажи земельных участков, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничивающие дальнейшее распоряжение земельными участками и т.д. ("РЕПО" с недвижимостью). Земельный участок - не акция и не опцион, а обратный выкуп сильно подкашивает стабильность в сфере оборота недвижимости и может повлечь многочисленные злоупотребления, губительные для оборота этого коренного имущества (хотя, надо отметить, и этот запрет научились обходить, например, оформляя земельный участок на ООО и выкупая по опциону с обратным выкупом уже 100% доли в этом ООО).
Статья: Использование криптовалюты при заключении и исполнении гражданско-правовых договоров
(Максуров А.А.)
("Право и экономика", 2018, N 8)На наш взгляд, в этой ситуации проще использовать такую схему "обратной продажи", которая сегодня на практике повсеместно заменяет несовершенную схему залога (ипотеки) недвижимости: заимодавец (покупатель) покупает у заемщика (продавца) криптовалюту, причем по договору купли-продажи заемщик-продавец вправе в установленный договором срок (срок займа в идеальных условиях) выкупить криптовалюту назад по заранее оговоренной цене, включающей в себя в скрытом виде и проценты по договору займа. Однако в случае резкого падения курса криптовалюты к фиатным валютам такая схема может больно ударить по заимодавцу-покупателю. К тому же всегда существует риск признания такой сделки недействительной ввиду прикрытия сделки по договору займа.
(Максуров А.А.)
("Право и экономика", 2018, N 8)На наш взгляд, в этой ситуации проще использовать такую схему "обратной продажи", которая сегодня на практике повсеместно заменяет несовершенную схему залога (ипотеки) недвижимости: заимодавец (покупатель) покупает у заемщика (продавца) криптовалюту, причем по договору купли-продажи заемщик-продавец вправе в установленный договором срок (срок займа в идеальных условиях) выкупить криптовалюту назад по заранее оговоренной цене, включающей в себя в скрытом виде и проценты по договору займа. Однако в случае резкого падения курса криптовалюты к фиатным валютам такая схема может больно ударить по заимодавцу-покупателю. К тому же всегда существует риск признания такой сделки недействительной ввиду прикрытия сделки по договору займа.
"Постатейный комментарий к Федеральному закону "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
(Анисимов А.П., Васильчук Ю.В., Чикильдина А.Ю.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2008)Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участков; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Совершение сделки купли-продажи земельных участков не влечет изменение их целевого назначения. Необходимо учитывать наличие ограничений по субъектам таких сделок. Так, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, расположенные на приграничных территориях.
(Анисимов А.П., Васильчук Ю.В., Чикильдина А.Ю.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2008)Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участков; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Совершение сделки купли-продажи земельных участков не влечет изменение их целевого назначения. Необходимо учитывать наличие ограничений по субъектам таких сделок. Так, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, расположенные на приграничных территориях.
Статья: Фидуциарный залог, или Обеспечительная купля-продажа (от нормативного регулирования к ситуационному управлению)
(Нестолий В.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2019, N 2)4. Если предметом договора купли-продажи имущества с условием обратного выкупа является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации.
(Нестолий В.Г.)
("Вестник арбитражной практики", 2019, N 2)4. Если предметом договора купли-продажи имущества с условием обратного выкупа является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации.