Договор купли-продажи недвижимости реальный или консенсуальный
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи недвижимости реальный или консенсуальный (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2015 год: Статья 454 "Договор купли-продажи" ГК РФ
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право")Исходя из закрепленных в п. 1 ст. 454 ГК РФ положений, договор купли-продажи как движимой вещи, так и недвижимости считается заключенным при достижении между продавцом и покупателем облеченного в надлежащую форму соглашения по всем существенным условиям. Таким образом, договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, следовательно, считается заключенным с момента согласования всех существенных условий договора, а не с момента реальной передачи товара.
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право")Исходя из закрепленных в п. 1 ст. 454 ГК РФ положений, договор купли-продажи как движимой вещи, так и недвижимости считается заключенным при достижении между продавцом и покупателем облеченного в надлежащую форму соглашения по всем существенным условиям. Таким образом, договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, следовательно, считается заключенным с момента согласования всех существенных условий договора, а не с момента реальной передачи товара.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обязательственное право в Византии: институты и основные черты (по материалам законодательства VII - XIV вв.)
(Костогрызова Л.Ю.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 5)Так, в Эклоге регламентировались договоры дарения (тит. V, 6) <61>, купли-продажи (который из консенсуального контракта превращался в реальный, вступающий в силу с момента передачи вещи) (тит. IX, 1) <62>, займа (для обеспечения которого запрещалось отдавать в долговую кабалу детей) (тит. X, 3) <63>, товарищества (тит. X, 5) <64>, хранения (тит. XI) <65>, найма (запрещающий аренду недвижимости более чем на 29 лет и указывающий на невозможность изменить наемную плату в течение года после заключения договора) (тит. XIII) <66>.
(Костогрызова Л.Ю.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 5)Так, в Эклоге регламентировались договоры дарения (тит. V, 6) <61>, купли-продажи (который из консенсуального контракта превращался в реальный, вступающий в силу с момента передачи вещи) (тит. IX, 1) <62>, займа (для обеспечения которого запрещалось отдавать в долговую кабалу детей) (тит. X, 3) <63>, товарищества (тит. X, 5) <64>, хранения (тит. XI) <65>, найма (запрещающий аренду недвижимости более чем на 29 лет и указывающий на невозможность изменить наемную плату в течение года после заключения договора) (тит. XIII) <66>.
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)консенсуальный договор - для заключения договора достаточно соглашения по всем существенным условиям (договор купли-продажи недвижимого имущества)
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)консенсуальный договор - для заключения договора достаточно соглашения по всем существенным условиям (договор купли-продажи недвижимого имущества)
"Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник"
(том 2)
(2-е издание, стереотипное)
(отв. ред. Е.А. Суханов)
("Статут", 2011)Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.
(том 2)
(2-е издание, стереотипное)
(отв. ред. Е.А. Суханов)
("Статут", 2011)Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.
"Сделки с земельными участками: Учебное пособие"
(Корнеев А.Л.)
("Городец", 2006)<**> См., например: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004.
(Корнеев А.Л.)
("Городец", 2006)<**> См., например: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004.
"Предпринимательское право: Учебное пособие"
(2-е издание, исправленное и дополненное)
(Беляева О.А.)
(под ред. В.Б. Ляндреса)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2009)В зависимости от определения момента заключения договора законодательство РФ различает: консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Подавляющее большинство договоров в предпринимательской деятельности являются консенсуальными; они считаются заключенными, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (купля-продажа, поставка, банковский кредит, подрядные договоры). Реальные договоры встречаются в бизнесе значительно реже; они считаются заключенными с момента передачи имущества или денег (заем, хранение). Иными словами, факт заключения договора займа обязательно тождествен факту предоставления заемных денежных средств. Договоры, требующие государственной регистрации, связаны, конечно, с недвижимым имуществом (продажа жилого помещения, аренда недвижимости). Хотя аналогичная процедура установлена также для оформления сделок, направленных на передачу прав на некоторые объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки, топологии интегральных микросхем). Подобные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Однако важно подчеркнуть, что далеко не все договоры, предметом которых выступает недвижимость, требуют регистрационного оформления. Так, при продаже нежилых помещений регистрации подлежит не сам договор, а переход права на соответствующую недвижимость. Не подлежат государственной регистрации аренда недвижимости на срок менее года, аренда транспортных средств, в силу ст. 130 ГК РФ отнесенных к категории недвижимого имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).
(2-е издание, исправленное и дополненное)
(Беляева О.А.)
(под ред. В.Б. Ляндреса)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2009)В зависимости от определения момента заключения договора законодательство РФ различает: консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Подавляющее большинство договоров в предпринимательской деятельности являются консенсуальными; они считаются заключенными, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (купля-продажа, поставка, банковский кредит, подрядные договоры). Реальные договоры встречаются в бизнесе значительно реже; они считаются заключенными с момента передачи имущества или денег (заем, хранение). Иными словами, факт заключения договора займа обязательно тождествен факту предоставления заемных денежных средств. Договоры, требующие государственной регистрации, связаны, конечно, с недвижимым имуществом (продажа жилого помещения, аренда недвижимости). Хотя аналогичная процедура установлена также для оформления сделок, направленных на передачу прав на некоторые объекты интеллектуальной собственности (товарные знаки, топологии интегральных микросхем). Подобные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Однако важно подчеркнуть, что далеко не все договоры, предметом которых выступает недвижимость, требуют регистрационного оформления. Так, при продаже нежилых помещений регистрации подлежит не сам договор, а переход права на соответствующую недвижимость. Не подлежат государственной регистрации аренда недвижимости на срок менее года, аренда транспортных средств, в силу ст. 130 ГК РФ отнесенных к категории недвижимого имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).
"Гражданско-правовая природа лицензионного договора"
(Витко В.С.)
("Статут", 2011)ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 3 октября 2006 г. N Ф08-4849/2006 указал, что "довод заявителя о том, что оспариваемый договор сформулирован сторонами как реальный и поэтому не может считаться заключенным до оплаты недвижимости покупателем, несостоятелен. Договор купли-продажи является консенсуальной сделкой и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (статьи 432, 433, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, факт ненадлежащего исполнения покупателем условий договора (неоплата им имущества) не влияет на заключенность сделки".
(Витко В.С.)
("Статут", 2011)ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 3 октября 2006 г. N Ф08-4849/2006 указал, что "довод заявителя о том, что оспариваемый договор сформулирован сторонами как реальный и поэтому не может считаться заключенным до оплаты недвижимости покупателем, несостоятелен. Договор купли-продажи является консенсуальной сделкой и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (статьи 432, 433, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, факт ненадлежащего исполнения покупателем условий договора (неоплата им имущества) не влияет на заключенность сделки".
Тематический выпуск: Коммерческие аспекты дарения
(Бычков А.И.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2017, N 8)Договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, во втором случае для признания его заключенным даритель должен фактически передать одаряемому вещь. Однако в любом случае отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность и заключенной самой сделки, как и в случае с договором купли-продажи недвижимости.
(Бычков А.И.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2017, N 8)Договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, во втором случае для признания его заключенным даритель должен фактически передать одаряемому вещь. Однако в любом случае отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность и заключенной самой сделки, как и в случае с договором купли-продажи недвижимости.
"Форма сделок в гражданском праве России: Монография"
(Татаркина К.П.)
("Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники", 2012)157. Хаскельберг Б.Л. Переход права собственности по договору купли-продажи в советском гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. Л.: ЛГУ, 1950. 405 с.
(Татаркина К.П.)
("Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники", 2012)157. Хаскельберг Б.Л. Переход права собственности по договору купли-продажи в советском гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. Л.: ЛГУ, 1950. 405 с.
"Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики"
(Шевченко Е.Е.)
("Инфотропик Медиа", 2012)1) договоры, заключение которых основано исключительно на достижении соглашения по всем существенным условиям (консенсуальные договоры - купля-продажа и др.);
(Шевченко Е.Е.)
("Инфотропик Медиа", 2012)1) договоры, заключение которых основано исключительно на достижении соглашения по всем существенным условиям (консенсуальные договоры - купля-продажа и др.);
"Предпринимательское право: Учебное пособие"
(Беляева О.А.)
(под ред. В.Б. Ляндреса)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2006)В зависимости от определения момента заключения договора законодательство РФ различает: консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Подавляющее большинство договоров в предпринимательской деятельности являются консенсуальными; они считаются заключенными, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (купля-продажа, поставка, банковский кредит, подрядные договоры). Реальные договоры встречаются в бизнесе значительно реже; они считаются заключенными с момента передачи имущества или денег (заем, хранение). Договоры, требующие государственной регистрации, связаны, конечно, с недвижимым имуществом (продажа жилого помещения, аренда недвижимости). Они считаются заключенными с момента государственной регистрации. Однако важно подчеркнуть, что далеко не все договоры, предметом которых выступает недвижимость, требуют регистрационного оформления. Так, при продаже нежилых помещений регистрации подлежит не сам договор, а переход права на соответствующую недвижимость. Не подлежат государственной регистрации аренда недвижимости на срок менее года, аренда транспортных средств, в силу ст. 130 ГК РФ отнесенных к категории недвижимого имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).
(Беляева О.А.)
(под ред. В.Б. Ляндреса)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2006)В зависимости от определения момента заключения договора законодательство РФ различает: консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Подавляющее большинство договоров в предпринимательской деятельности являются консенсуальными; они считаются заключенными, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (купля-продажа, поставка, банковский кредит, подрядные договоры). Реальные договоры встречаются в бизнесе значительно реже; они считаются заключенными с момента передачи имущества или денег (заем, хранение). Договоры, требующие государственной регистрации, связаны, конечно, с недвижимым имуществом (продажа жилого помещения, аренда недвижимости). Они считаются заключенными с момента государственной регистрации. Однако важно подчеркнуть, что далеко не все договоры, предметом которых выступает недвижимость, требуют регистрационного оформления. Так, при продаже нежилых помещений регистрации подлежит не сам договор, а переход права на соответствующую недвижимость. Не подлежат государственной регистрации аренда недвижимости на срок менее года, аренда транспортных средств, в силу ст. 130 ГК РФ отнесенных к категории недвижимого имущества (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания).
"От пользования к владению и вещному праву"
(Германов А.В.)
("Статут", 2009)Такова природа вещного договора в специальном смысле этого термина в противоположность вещному договору как синониму вещной сделки, т.е. сделки, в результате которой возникают или переходят вещные права. Но не все договоры, направленные на передачу вещей, можно, однако, отнести к вещным и в широком смысле этого слова. Все дело в той роли, которая отводится передаче. По воле законодателя консенсуальный характер договора купли-продажи может быть легко заменен на реальный даже для недвижимости, передача которой приравнивается к передаче бумаги в виде правоустанавливающего документа. По поводу купли-продажи по Своду законов у Д.И. Мейера мы находим следующее: "Но купля-продажа недвижимых имуществ по Своду в первоначальном виде происходила таким образом: совершалась купчая крепость в присутственном месте и выдавалась продавцу, а продавец передавал ее покупщику, так что уже акт передачи купчей крепости, изготовленной в присутственном месте, признавался за настоящую куплю-продажу, сам же по себе договор купли-продажи не представлял имущественного права, а был чем-то предшествующим настоящей купле-продаже. Другими словами, законодательство высказывало на куплю-продажу взгляд, совпадающий со взглядом римского права на договоры вещные, contractus qui re contrahuntur, т.е. такие договоры, которые возникают только при передаче вещи, а до воспоследования передачи нет договора" <1>. А также "...коль скоро следствием договора является установление вещного права, мы признаем, что за соглашением должна следовать передача вещи, по которой устанавливается право, и даже подразумеваем передачу в тех случаях, когда она на самом деле не совершается". Следует заметить также и в отношении абстрактности вещного договора то, что она была известна римскому праву. Так, характеризуя цессию, Д.Д. Гримм приводит следующее сравнение: "Отношение между актом цессии и основанием цессии такое же, как отношение между традицией и causa traditionis... Подобно традиции и цессия есть абстрактный акт, т.е. действительность акта цессии не зависит от действительности или неоспоримости основания цессии" <2>. Следует поэтому сделать вывод, что вещный договор по ГГУ не является изобретением его авторов.
(Германов А.В.)
("Статут", 2009)Такова природа вещного договора в специальном смысле этого термина в противоположность вещному договору как синониму вещной сделки, т.е. сделки, в результате которой возникают или переходят вещные права. Но не все договоры, направленные на передачу вещей, можно, однако, отнести к вещным и в широком смысле этого слова. Все дело в той роли, которая отводится передаче. По воле законодателя консенсуальный характер договора купли-продажи может быть легко заменен на реальный даже для недвижимости, передача которой приравнивается к передаче бумаги в виде правоустанавливающего документа. По поводу купли-продажи по Своду законов у Д.И. Мейера мы находим следующее: "Но купля-продажа недвижимых имуществ по Своду в первоначальном виде происходила таким образом: совершалась купчая крепость в присутственном месте и выдавалась продавцу, а продавец передавал ее покупщику, так что уже акт передачи купчей крепости, изготовленной в присутственном месте, признавался за настоящую куплю-продажу, сам же по себе договор купли-продажи не представлял имущественного права, а был чем-то предшествующим настоящей купле-продаже. Другими словами, законодательство высказывало на куплю-продажу взгляд, совпадающий со взглядом римского права на договоры вещные, contractus qui re contrahuntur, т.е. такие договоры, которые возникают только при передаче вещи, а до воспоследования передачи нет договора" <1>. А также "...коль скоро следствием договора является установление вещного права, мы признаем, что за соглашением должна следовать передача вещи, по которой устанавливается право, и даже подразумеваем передачу в тех случаях, когда она на самом деле не совершается". Следует заметить также и в отношении абстрактности вещного договора то, что она была известна римскому праву. Так, характеризуя цессию, Д.Д. Гримм приводит следующее сравнение: "Отношение между актом цессии и основанием цессии такое же, как отношение между традицией и causa traditionis... Подобно традиции и цессия есть абстрактный акт, т.е. действительность акта цессии не зависит от действительности или неоспоримости основания цессии" <2>. Следует поэтому сделать вывод, что вещный договор по ГГУ не является изобретением его авторов.
"Возникновение договорного обязательства по российскому гражданскому праву: Монография"
(Груздев В.В.)
("Волтерс Клувер", 2010)<1> В.В. Витрянский отмечает, "что, как правило, договоры с недвижимостью (купля-продажа, аренда, ссуда и др.) носят консенсуальный характер. Следовательно, из факта заключения договора возникает лишь обязательство по передаче имущества, что само по себе не ограничивает, не обременяет право собственности на недвижимость и не может служить основанием его прекращения" (Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 19).
(Груздев В.В.)
("Волтерс Клувер", 2010)<1> В.В. Витрянский отмечает, "что, как правило, договоры с недвижимостью (купля-продажа, аренда, ссуда и др.) носят консенсуальный характер. Следовательно, из факта заключения договора возникает лишь обязательство по передаче имущества, что само по себе не ограничивает, не обременяет право собственности на недвижимость и не может служить основанием его прекращения" (Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 19).