Договор ипотеки жилого помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор ипотеки жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 323 "Права кредитора при солидарной обязанности" ГК РФ
(Арбитражный суд Уральского округа)Между банком и супругами заключен кредитный договор для приобретения жилья, используемого в качестве обеспечения по договору (ипотека). Позже судом общей юрисдикции произведен раздел имущества супругов, в результате которого собственниками приобретенной квартиры стали супруг должника и их дети. В связи с изменением режима общей собственности заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, предусматривающее, что залогодателями выступают только собственники предмета ипотеки.
(Арбитражный суд Уральского округа)Между банком и супругами заключен кредитный договор для приобретения жилья, используемого в качестве обеспечения по договору (ипотека). Позже судом общей юрисдикции произведен раздел имущества супругов, в результате которого собственниками приобретенной квартиры стали супруг должника и их дети. В связи с изменением режима общей собственности заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, предусматривающее, что залогодателями выступают только собственники предмета ипотеки.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 213.11 "Последствия введения реструктуризации долгов гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(Арбитражный суд Уральского округа)Между банком и супругами заключен кредитный договор для приобретения жилья, используемого в качестве обеспечения по договору (ипотека). Позже судом общей юрисдикции произведен раздел имущества супругов, в результате которого собственниками приобретенной квартиры стали супруг должника и их дети. В связи с изменением режима общей собственности заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, предусматривающее, что залогодателями выступают только собственники предмета ипотеки.
(Арбитражный суд Уральского округа)Между банком и супругами заключен кредитный договор для приобретения жилья, используемого в качестве обеспечения по договору (ипотека). Позже судом общей юрисдикции произведен раздел имущества супругов, в результате которого собственниками приобретенной квартиры стали супруг должника и их дети. В связи с изменением режима общей собственности заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, предусматривающее, что залогодателями выступают только собственники предмета ипотеки.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: О применении МКК предельных размеров обязательств заемщика по договорам микрозайма с ИП и самозанятыми и заключении с ними иных договоров займа с обеспечением обязательств ипотекой жилого помещения.
(Письмо Банка России от 05.02.2025 N 44-10/765)Вопрос: В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2010 N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (далее - Закон N 151-ФЗ) микрофинансовые организации (МФО) осуществляют микрофинансовую деятельность, в том числе в виде выдачи микрозаймов в сумме, не превышающей предельного размера обязательств заемщика перед заимодавцем по основному долгу, установленного Законом N 151-ФЗ.
(Письмо Банка России от 05.02.2025 N 44-10/765)Вопрос: В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2010 N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (далее - Закон N 151-ФЗ) микрофинансовые организации (МФО) осуществляют микрофинансовую деятельность, в том числе в виде выдачи микрозаймов в сумме, не превышающей предельного размера обязательств заемщика перед заимодавцем по основному долгу, установленного Законом N 151-ФЗ.
Вопрос: О возмещении недополученных доходов по кредитам, предоставленным в рамках программы "Семейная ипотека" в целях приобретения жилья у Фонда реновации по договорам участия в долевом строительстве.
(Письмо Минфина России от 06.11.2025 N 05-05-05/107342)Вопрос: О возмещении недополученных доходов по кредитам, предоставленным в рамках программы "Семейная ипотека" в целях приобретения жилья у Фонда реновации по договорам участия в долевом строительстве.
(Письмо Минфина России от 06.11.2025 N 05-05-05/107342)Вопрос: О возмещении недополученных доходов по кредитам, предоставленным в рамках программы "Семейная ипотека" в целях приобретения жилья у Фонда реновации по договорам участия в долевом строительстве.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ,
Формы
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.1. В ч. 4.1 комментируемой статьи говорится об особенностях государственной регистрации ипотеки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, предоставляемых по программе реновации. В п. 1 ст. 41.1 Закона об ипотеке предусмотрено, что заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4.1. В ч. 4.1 комментируемой статьи говорится об особенностях государственной регистрации ипотеки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, предоставляемых по программе реновации. В п. 1 ст. 41.1 Закона об ипотеке предусмотрено, что заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога.
Статья: Защита права собственности граждан на жилые помещения, обремененные ипотекой
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)В статье анализируется противоречие между нормами гражданского и конституционного права в контексте изъятия единственного жилья, приобретенного по договору ипотеки. Рассматриваются законодательные аспекты банкротства физических лиц, судебная практика, а также социальные последствия реализации залогового имущества. Предложены меры по совершенствованию правового регулирования, включая создание государственного резервного фонда для поддержки добросовестных заемщиков.
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)В статье анализируется противоречие между нормами гражданского и конституционного права в контексте изъятия единственного жилья, приобретенного по договору ипотеки. Рассматриваются законодательные аспекты банкротства физических лиц, судебная практика, а также социальные последствия реализации залогового имущества. Предложены меры по совершенствованию правового регулирования, включая создание государственного резервного фонда для поддержки добросовестных заемщиков.
Ситуация: Каковы особенности договора об ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, нежилые здания и помещения, а также право аренды недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существенные условия), иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ; п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 5, п. 1 ст. 9, п. 1.1 ст. 62 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Ситуация: Каковы особенности обращения взыскания на роскошное жилье должника, если оно является единственно пригодным для постоянного проживания?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Законодательство запрещает обращать взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (так называемый имущественный (исполнительский) иммунитет), за исключением случаев обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; ч. 1 ст. 79 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Законодательство запрещает обращать взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением (так называемый имущественный (исполнительский) иммунитет), за исключением случаев обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; ч. 1 ст. 79 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; п. 1 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П).
Статья: У обанкротившихся ипотечных заемщиков не смогут отобрать единственное жилье
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2023, N 8)Таким образом, действующее законодательство допускает взыскание единственного жилья при условии, если указанное жилье приобретено в ипотеку и ипотечные обязательства выполняются ненадлежащим образом (у должника имеется просроченная кредитная задолженность по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилья гражданина-должника).
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2023, N 8)Таким образом, действующее законодательство допускает взыскание единственного жилья при условии, если указанное жилье приобретено в ипотеку и ипотечные обязательства выполняются ненадлежащим образом (у должника имеется просроченная кредитная задолженность по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилья гражданина-должника).
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)При отсутствии согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом единственного жилья должника (ипотека), с условиями оплаты должником и (или) третьим лицом денежных обязательств должника, обеспеченных ипотекой в рамках отдельного мирового соглашения, суд, в производстве которого находится дело о банкротстве гражданина, может предложить гражданину-должнику самостоятельно разработать план реструктуризации в отношении требований залоговых кредиторов, обеспеченных залогом единственного жилья (по договору ипотеки), с его последующим утверждением судом без согласия кредиторов в порядке правил пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве.
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)При отсутствии согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом единственного жилья должника (ипотека), с условиями оплаты должником и (или) третьим лицом денежных обязательств должника, обеспеченных ипотекой в рамках отдельного мирового соглашения, суд, в производстве которого находится дело о банкротстве гражданина, может предложить гражданину-должнику самостоятельно разработать план реструктуризации в отношении требований залоговых кредиторов, обеспеченных залогом единственного жилья (по договору ипотеки), с его последующим утверждением судом без согласия кредиторов в порядке правил пункта 4 статьи 213.17 Закона о банкротстве.
Статья: Иммунитет денежных средств, полученных от реализации исключенного из конкурсной массы имущества
(Найдич И.Ю.)
("Современное право", 2025, N 7)Таким образом, согласно указанной правовой позиции иммунитет от взыскания распространяется не только на само единственное жилье, но и на ценность, полученную от него. При таком толковании на денежные средства, полученные по договору займа, обеспеченного ипотекой единственного жилья, также распространяется иммунитет от взыскания для всех прочих кредиторов.
(Найдич И.Ю.)
("Современное право", 2025, N 7)Таким образом, согласно указанной правовой позиции иммунитет от взыскания распространяется не только на само единственное жилье, но и на ценность, полученную от него. При таком толковании на денежные средства, полученные по договору займа, обеспеченного ипотекой единственного жилья, также распространяется иммунитет от взыскания для всех прочих кредиторов.
Ситуация: Какую поддержку ипотечные заемщики могут получить от ПАО "ДОМ.РФ" (ранее - АИЖК)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Условиями предоставления мер государственной поддержки указанным гражданам, в частности, являются заключение ипотечного жилищного кредита (займа) или кредитного договора, направленного на его полное погашение, до 01.07.2031, а также обеспечение исполнения обязательств заемщика по такому договору ипотекой жилого помещения, расположенного на территории РФ (залогом прав требования по договору участия в долевом строительстве) (ч. 5, 5.1 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; пп. "б", "в" п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Условиями предоставления мер государственной поддержки указанным гражданам, в частности, являются заключение ипотечного жилищного кредита (займа) или кредитного договора, направленного на его полное погашение, до 01.07.2031, а также обеспечение исполнения обязательств заемщика по такому договору ипотекой жилого помещения, расположенного на территории РФ (залогом прав требования по договору участия в долевом строительстве) (ч. 5, 5.1 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; пп. "б", "в" п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).