Добросовестный приобретатель жилого помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Добросовестный приобретатель жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 15 ГК РФ "Возмещение убытков"1.2.13. Требования органа госвласти (местного самоуправления) о взыскании убытков, которые причинены в результате противоправного завладения жилым помещением, предъявляемые к добросовестному приобретателю квартиры, не подлежат удовлетворению (позиция ВС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 301 ГК РФ "Истребование имущества из чужого незаконного владения"1.5.7. Требования органа госвласти (местного самоуправления) о взыскании убытков, которые причинены в результате противоправного завладения жилым помещением, предъявляемые к добросовестному приобретателю квартиры, не подлежат удовлетворению (позиция ВС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
(ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.
Формы
Статья: Истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя
(Мальбин Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2021, N 5)"Российский юридический журнал", 2021, N 5
(Мальбин Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2021, N 5)"Российский юридический журнал", 2021, N 5
Статья: Спорные вопросы защиты добросовестного приобретателя жилого помещения
(Мальбин Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)"Семейное и жилищное право", 2023, N 2
(Мальбин Д.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)"Семейное и жилищное право", 2023, N 2
Статья: Спор о признании недействительным договора социального найма жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Так, ответчик-гражданин может предъявить к уполномоченному органу встречный иск о признании договора социального найма действительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-12317/2018), о признании отсутствующим права собственности на спорную квартиру, зарегистрированного за ДГИ г. Москвы (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2018 по делу N 33-11523/2018), о признании за ответчиком-гражданином права пользования жилым помещением на основании договора социального найма, обязании заключить договор социального найма, в том числе с предоставлением равноценного иного жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2024 N 33-43063/2024 (УИД 77RS0025-02-2021-004892-51), о признании права собственности на спорное жилое помещение (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2024 N 33-43088/2024 (УИД 77RS0025-02-2022-010714-61)), или о признании ответчика-гражданина добросовестным приобретателем жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2019 по делу N 33-38626/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Так, ответчик-гражданин может предъявить к уполномоченному органу встречный иск о признании договора социального найма действительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-12317/2018), о признании отсутствующим права собственности на спорную квартиру, зарегистрированного за ДГИ г. Москвы (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2018 по делу N 33-11523/2018), о признании за ответчиком-гражданином права пользования жилым помещением на основании договора социального найма, обязании заключить договор социального найма, в том числе с предоставлением равноценного иного жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2024 N 33-43063/2024 (УИД 77RS0025-02-2021-004892-51), о признании права собственности на спорное жилое помещение (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2024 N 33-43088/2024 (УИД 77RS0025-02-2022-010714-61)), или о признании ответчика-гражданина добросовестным приобретателем жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2019 по делу N 33-38626/2019).
Статья: Истребование от добросовестного приобретателя имущества, приобретенного на публичных торгах
(Мальбин Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 1)Ограничение истребования товаров, приобретенных на организованных торгах (ч. 7.3 ст. 18 Закона о торгах), имеет некоторое сходство с новым институтом ограничения истребования жилого помещения (п. 4 ст. 302 ГК РФ), так как в обоих случаях происходит публичное присвоение вещи. И при приобретении жилого помещения, и при приобретении товаров на организованных торгах приобретатель действует в условиях, исключающих возможность сокрытия факта приобретения им вещи. Так, присвоение жилого помещения добросовестным приобретателем происходит через завладение имуществом и регистрацию права собственности на него, что с учетом принципа публичности реестра (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ) и права каждого получить информацию о произведенной регистрации права (п. 4 ст. 131 ГК РФ) делает присвоение имущества и завладение им открытыми. Несмотря на то что в отношении организованных торгов не установлен принцип публичности, приобретение товаров на торгах происходит в условиях неограниченного доступа третьих лиц к объекту продажи, а сведения о товарах, в отношении которых на организованных торгах заключены договоры, подлежат обязательному раскрытию в соответствии с гл. 5 Положения Банка России от 17 октября 2014 г. N 437-П "О деятельности по проведению организованных торгов". Таким образом, сведения о присвоении жилого помещения (п. 4 ст. 302 ГК РФ) и имущества, приобретенного на организованных торгах (ч. 7.3 ст. 18 Закона о торгах), являются открытыми, завладение таким имуществом происходит публично.
(Мальбин Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2022, N 1)Ограничение истребования товаров, приобретенных на организованных торгах (ч. 7.3 ст. 18 Закона о торгах), имеет некоторое сходство с новым институтом ограничения истребования жилого помещения (п. 4 ст. 302 ГК РФ), так как в обоих случаях происходит публичное присвоение вещи. И при приобретении жилого помещения, и при приобретении товаров на организованных торгах приобретатель действует в условиях, исключающих возможность сокрытия факта приобретения им вещи. Так, присвоение жилого помещения добросовестным приобретателем происходит через завладение имуществом и регистрацию права собственности на него, что с учетом принципа публичности реестра (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ) и права каждого получить информацию о произведенной регистрации права (п. 4 ст. 131 ГК РФ) делает присвоение имущества и завладение им открытыми. Несмотря на то что в отношении организованных торгов не установлен принцип публичности, приобретение товаров на торгах происходит в условиях неограниченного доступа третьих лиц к объекту продажи, а сведения о товарах, в отношении которых на организованных торгах заключены договоры, подлежат обязательному раскрытию в соответствии с гл. 5 Положения Банка России от 17 октября 2014 г. N 437-П "О деятельности по проведению организованных торгов". Таким образом, сведения о присвоении жилого помещения (п. 4 ст. 302 ГК РФ) и имущества, приобретенного на организованных торгах (ч. 7.3 ст. 18 Закона о торгах), являются открытыми, завладение таким имуществом происходит публично.
Статья: Особенности защиты вещных прав на недвижимое имущество в свете реформы гражданского законодательства
(Пушкина А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 12)Федеральным законом от 16 декабря 2019 года N 430-ФЗ статья 302 ГК РФ дополнена пунктом 4, в соответствии с которым должно быть отказано в удовлетворении искового требования публично-правового образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекли три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. Этой новелле ГК РФ предшествовало рассмотрение в 2017 году Конституционным Судом Российской Федерации жалобы А.Н. Дубовца <20>.
(Пушкина А.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 12)Федеральным законом от 16 декабря 2019 года N 430-ФЗ статья 302 ГК РФ дополнена пунктом 4, в соответствии с которым должно быть отказано в удовлетворении искового требования публично-правового образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекли три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. Этой новелле ГК РФ предшествовало рассмотрение в 2017 году Конституционным Судом Российской Федерации жалобы А.Н. Дубовца <20>.
Статья: Конституционный Суд Российской Федерации: 30 лет на защите прав граждан. На примерах практики
("Официальный сайт КС РФ", 2022)По существу, в подобных делах происходило переложение последствий бездействия публичного собственника, не заботившегося о своем имуществе на протяжении многих лет, на добросовестного приобретателя - гражданина, который полагался на сведения о зарегистрированных правах на квартиру. При этом нельзя не учитывать различия между интересами сторон спора. Публичный собственник может предоставить жилое помещение кому-либо из неопределенного круга граждан, ожидающих квартиры по социальному найму в порядке очереди. Ответчик же уже имеет интерес в использовании конкретной квартиры. С учетом этого Конституционный Суд Российской Федерации запретил истребовать по иску публично-правовых образований от добросовестных приобретателей жилые помещения в подобной ситуации. Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, в каком случае приобретатели имущества должны признаваться добросовестными, и подчеркнул, что добросовестность участников оборота предполагается.
("Официальный сайт КС РФ", 2022)По существу, в подобных делах происходило переложение последствий бездействия публичного собственника, не заботившегося о своем имуществе на протяжении многих лет, на добросовестного приобретателя - гражданина, который полагался на сведения о зарегистрированных правах на квартиру. При этом нельзя не учитывать различия между интересами сторон спора. Публичный собственник может предоставить жилое помещение кому-либо из неопределенного круга граждан, ожидающих квартиры по социальному найму в порядке очереди. Ответчик же уже имеет интерес в использовании конкретной квартиры. С учетом этого Конституционный Суд Российской Федерации запретил истребовать по иску публично-правовых образований от добросовестных приобретателей жилые помещения в подобной ситуации. Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, в каком случае приобретатели имущества должны признаваться добросовестными, и подчеркнул, что добросовестность участников оборота предполагается.
Статья: Тенденции судебной практики по оспариванию прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества
(Пушкина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Ключевые слова: недвижимое имущество, добросовестный приобретатель, жилое помещение, виндикационный иск, единый государственный реестр недвижимости.
(Пушкина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Ключевые слова: недвижимое имущество, добросовестный приобретатель, жилое помещение, виндикационный иск, единый государственный реестр недвижимости.
Готовое решение: С какого момента возникает право собственности
(КонсультантПлюс, 2025)если недвижимость можно истребовать от добросовестного приобретателя. В этом случае право собственности возникнет, когда суд откажет в иске прежнему собственнику или когда такой иск не заявляли и нет оснований для его удовлетворения (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Это не касается ситуации, когда суд отказал истребовать жилье у добросовестного приобретателя в пользу публично-правового образования. В таком случае он признается собственником с момента государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 223, п. 4 ст. 302 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)если недвижимость можно истребовать от добросовестного приобретателя. В этом случае право собственности возникнет, когда суд откажет в иске прежнему собственнику или когда такой иск не заявляли и нет оснований для его удовлетворения (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Это не касается ситуации, когда суд отказал истребовать жилье у добросовестного приобретателя в пользу публично-правового образования. В таком случае он признается собственником с момента государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 223, п. 4 ст. 302 ГК РФ);
Информация: Вячеслав Володин: Важно сделать все, чтобы защитить добросовестных приобретателей и продавцов жилья
("Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания РФ", 2025)"Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания РФ http://duma.gov.ru", 2025
("Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания РФ", 2025)"Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания РФ http://duma.gov.ru", 2025
"ARS IURIS: сборник научных статей к юбилею Г.А. Гаджиева"
(под общ. ред. П.Д. Блохина, А.В. Ильина, Д.В. Тютина)
("Статут", 2023)<1> Синицын С.А. Защита добросовестного приобретателя жилья: состояние и перспективы развития российского гражданского законодательства // Законодательство. 2017. N 4. С. 10 - 18.
(под общ. ред. П.Д. Блохина, А.В. Ильина, Д.В. Тютина)
("Статут", 2023)<1> Синицын С.А. Защита добросовестного приобретателя жилья: состояние и перспективы развития российского гражданского законодательства // Законодательство. 2017. N 4. С. 10 - 18.