4. Проверка соблюдения преимущественного права покупки при удостоверении договора купли-продажи, мены, соглашения об отступном

4.1. При удостоверении договора купли-продажи или мены доли в праве собственности постороннему лицу или соглашения о передаче доли в качестве отступного постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение отчуждающим долю лицом (далее - продавец) обязанности по извещению лиц, имеющих преимущественное право покупки (пункт 39 Регламента).

В этих целях необходимо установить состав сособственников, а также факт извещения их продавцом или оформления ими отказов от покупки. При представлении извещения нотариус проверяет соответствие его адресата установленному нотариусом перечню сособственников и обоснованность направления продавцом извещения по определенному адресу.

4.2. Состав сособственников недвижимого имущества, как правило, устанавливается нотариусом по сведениям ЕГРН. В случае их недостаточности (например, если сособственник умер, и его наследники не оформили своих прав, или право возникло до создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо в силу закона право возникло без регистрации и не было зарегистрировано) нотариус вправе использовать также иные источники сведений, достоверность которых не вызывает сомнения (судебные акты, документы о ранее возникших правах на недвижимость, справка о составе наследников, выданная нотариусом, компетентным оформлять наследственные права после умершего собственника, и т.п.).

4.3. В случае, если при отчуждении объекта недвижимости продавец не располагает сведениями о сособственнике, в том числе в связи со смертью прежнего сособственника и отсутствием в ЕГРН сведений о переходе прав к его наследникам, а равно в иных случаях, когда получение таких сведений объективно невозможно, необходимо установить, что продавец действовал добросовестно и принял все разумные меры для исполнения обязанностей, возложенных на него статьей 250 ГК РФ.

По общему правилу при отчуждении объектов недвижимости надлежащим признается направление извещения со собственникам; сведения о которых содержатся в ЕГРН, в том числе и в случае, если продавцу известно о смерти такого сособственника.

Отсутствие у продавца сведений о собственниках, права которых не зарегистрированы в ЕГРН, подтверждается заверением продавца.

4.4. Обоснованность направления продавцом извещения по определенному адресу устанавливается нотариусом с учетом положений, предусмотренных пунктом 2.5 настоящих Методических рекомендаций.

4.5. В случае, если участник общей долевой собственности не приобрел долю в праве общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение установленных статьей 250 ГК РФ сроков, преимущественное право прекращается в отношении данного конкретного предложения о покупке доли.

При этом сособственник не утрачивает преимущественное право покупки иных долей в праве собственности на тот же объект (в том числе отчуждаемых тем же продавцом долей иного размера), а также преимущественное право покупки той же доли, отчуждаемой постороннему лицу на иных условиях, чем те, которые были предложены ему в извещении.

4.6. Если продавец направлял собственникам извещения, но ответа от них не получил, данное обстоятельство подтверждается заверениями продавца (абзац 2 пункта 39 Регламента).

4.7. Ответ сособственника о согласии приобрести долю на условиях, указанных в извещении продавца, сам по себе еще не означает использования собственником преимущественного права покупки. Продавец вправе продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу, если в течение срока, установленного законом для реализации преимущественного права покупки, сособственник не предложил явиться для заключения договора в определенное время в определенном месте или не явился в предложенные ему продавцом место и время для заключения договора. Данные факты подтверждаются заверением продавца (абзац 2 пункта 39 Регламента).

4.8. Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных не установленных законом требований не ограничивают продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока использования преимущественного права покупки.

4.9. Заверения продавца, указанные в настоящем разделе Методических рекомендаций, фиксируются в тексте сделки и (или) протоколе фиксирования (пункт 44 Регламента). Учитывая значимость такого рода заверений для покупателя, заверения продавца об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ), подтверждающие соблюдение им преимущественного права покупки сособственников, рекомендуется всегда отражать в тексте удостоверяемой сделки.