4.4. Экономическая модель проекта РЗТ, КРТ

Данный раздел содержит непосредственно расчеты показателей эффективности реализации проекта РЗТ, КРТ. Экономическая модель проекта РЗТ, КРТ состоит из 11 основных блоков:

блок 1 "Существующие и планируемые параметры застройки территории";

блок 2 "Параметры инвестиционных и иных расходов";

блок 3 "Расходы на компенсации собственникам недвижимости";

блок 4 "Капитальные и операционные расходы";

блок 5 "Доходы";

блок 6 "Структура финансирования";

блок 7 "Налоги";

блок 8 "Показатели инвестиционной эффективности";

блок 9 "Показатели эффективности для городского бюджета и экономики города";

блок 10 "Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами".

блок 11 "Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда".

В блоках 1 - 11 приводится подробное описание процесса расчета модели проекта РЗТ, КРТ.

Градостроительное и экономическое моделирование взаимосвязаны между собой. Эта взаимосвязь показана на рисунке 4.4.1.

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│Разработка градостроительной модели │

│Результат: максимальные объемно-планировочные параметры застройки│

│(максимальный объем (плотность, этажность) новой застройки) │

└───────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────┘

│Разработка экономической модели для оценки инвестиционной эффективности│

│градостроительной модели при допущении, что все финансовые обязательства│

│возложены на застройщика (включая создание инфраструктуры), иные формы│

│поддержки не предоставляются (в том числе компенсация затрат│

│на переселение) │

───────────────────────────────────────────────

/ Показатели инвестиционной эффективности \

\ имеют приемлемые значения? /

──────┬────────────────────────────────┬───────

ДА НЕТ

│ │

\/ \/

┌─────────────────────────────────────┐┌──────────────────────────────────┐

│ Если показатели инвестиционной ││ Необходимо пересмотреть │

│эффективности имеют высокие значения,││ распределение финансовых │

│то можно снизить параметры застройки ││обязательств между застройщиком и │

│ в целях повышения ее комфортности ││муниципальным образованием в части│

│ (например, снизить этажность) и ││ создания инфраструктуры, │

│пересчитать показатели инвестиционной││предусмотреть иные формы поддержки│

│ эффективности. ││ и пересчитать показатели │

│ Таким образом определяется баланс ││ инвестиционной эффективности. │

│ между качеством градостроительного ││Таким образом определяется баланс │

│ решения и инвестиционной ││между качеством градостроительного│

│ эффективностью. ││ решения и инвестиционной │

└─────────────────────────────────────┘│ эффективностью. │

└──────────────────────────────────┘

Рисунок 4.4.1. Последовательность пространственно-экономического моделирования проекта РЗТ, КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города".

Цель пространственного моделирования - определение максимального значения объема будущей застройки, превышение которого недопустимо ввиду снижения качества застройки и негативного влияния новой застройки на градостроительное окружение территории из-за избыточной плотности и (или) этажности (например, создание избыточной нагрузки на транспортную инфраструктуру (пробки) либо искажение градостроительного облика города).

Цель экономического моделирования - определение оптимального распределения финансовых обязательств (в части создания инфраструктуры и переселения граждан) между застройщиком и органом местного самоуправления, оптимального размера иной поддержки за счет средств местного, регионального бюджетов, Фонда ЖКХ (на компенсацию затрат на переселение из аварийного жилищного фонда).

4.3.3. Расчет итоговых характеристик застройки (используется для контроля сбалансированности планировочного решения) 4.4.1. Блок 1 "Существующие и планируемые параметры застройки территории"