Аренда публичных земель для строительства: обзор практики ВС РФ

Предоставление участка в аренду

Объекты связи, для которых не требуется разрешение на строительство, размещаются на публичных участках без установления сервитута и заключения договора аренды. Если организация обратится с заявлением о заключении договора аренды, ей откажут.

Участок, на котором предусмотрено комплексное развитие территории (КРТ), нельзя предоставить в аренду для иных целей, даже если договор о КРТ еще не заключен.

Заключение договора аренды на новый срок

Уполномоченный орган не вправе отказывать в заключении нового договора без проведения торгов, если арендатор построил объект, но не смог получить разрешение на ввод из-за истечения срока прежнего договора аренды.

Изменение вида разрешенного использования арендованного участка

Арендатор, получивший участок для строительства объекта с конкретным назначением, не может требовать разрешение на использование участка и объекта для других целей. Например, арендатор, начавший строить административное здание, не вправе впоследствии изменить вид разрешенного использования участка, чтобы разместить гостиницу.

Арендатор, начавший строительство объекта до изменения градостроительной документации, вправе использовать участок и здание по изначально установленному виду разрешенного использования. Условие — нет опасности для людей, экологии, объектов культурного наследия.

Расторжение договора аренды

Существенное нарушение условий договора арендатором не может служить основанием для расторжения договора, если арендатор в разумный срок устранил это нарушение.

Изъятие у арендатора объекта незавершенного строительства

Требование уполномоченного органа об изъятии удовлетворят, если срок аренды истек и соблюдены иные формальные требования, а арендатор не доказал, что проблемы с завершением строительства возникли по вине арендодателя или лиц, отвечающих за эксплуатацию инженерно-технических коммуникаций.

Уполномоченный орган не вправе требовать снести объект незавершенного строительства, ссылаясь на положения ГК РФ о возврате арендованного имущества в первоначальном состоянии. Наличие такого объекта на участке требует либо специальной процедуры его изъятия, либо подачи иска в рамках правил о самовольных постройках.

Если уполномоченный орган в течение 6 месяцев после прекращения аренды не обратился с иском об изъятии недостроенного объекта, его собственник вправе снова заключить договор для завершения строительства.

Вместе с тем если собственник не обратился за заключением нового договора, то пропуск уполномоченным органом указанного срока не является безусловным основанием для отказа в иске об изъятии объекта.

Взыскание убытков с арендодателя

Арендатор вправе взыскать убытки, включая внесенные арендные платежи, если участок невозможно использовать из-за ограничений, которые не оговаривались при заключении договора. Примером может служить ситуация, когда участок, предоставленный для ИЖС, оказался в охранной зоне газопровода.

Защита прав многодетных семей на бесплатное получение земли

Право на получение участка связано с фактом проживания семьи в регионе, а не с формальным наличием у всех членов семьи регистрации по месту жительства именно в этом регионе.

При проверке соответствия семьи условиям для получения участка (например, на предмет отсутствия сделок по отчуждению земли в прошлом) должны учитываться обстоятельства, наступившие после того, как семья стала многодетной (т.е. после рождения третьего ребенка). Сделки с землей, совершенные членом семьи до того, как семья стала многодетной, не могут быть основанием для отказа.

Неправомерны положения региональных законов, позволяющие снять семью с учета или отказать в предоставлении участка по причине достижения ребенком совершеннолетия (или 23 лет – для студентов-очников) к моменту фактического предоставления участка.

Участки, предоставляемые многодетным семьям для ИЖС, должны быть обеспечены коммунальной, транспортной и иной необходимой инфраструктурой.