ВС РФ выявил ошибки судов, которые не изъяли у арендатора городской земли недостроенные объекты

В 2008 году городская администрация сдала обществу в аренду участок под строительство отгрузочной площадки и складов. Срок действия договора с учетом продлений — до 25 декабря 2015 года. Арендатор частично возвел на участке 2 объекта и оформил на них право собственности.

В ноябре 2015 года стороны расторгли договор и заключили новый, но общество стройку так и не завершило. Продлевать новый договор администрация отказалась и подала в суд иск об изъятии объектов и их продаже с торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ.

Три инстанции сочли, что в этом споре данную статью применить нельзя, и отказали в иске по таким соображениям:

• сдать участок в аренду для завершения стройки можно 1 раз путем заключения нового договора после того, как истечет срок действия первоначального;
• в данном случае срок первоначального договора не истек, т.к. стороны его расторгли. В связи с этим новый договор не доказывает, что общество воспользовалось правом однократно продлить аренду для завершения строительства.

ВС РФ с ними не согласился и среди прочего отметил:

• у добросовестного собственника объекта есть право на однократное заключение (продление) после 1 марта 2015 года договора аренды для завершения работ на 3 года без торгов. Условие — после этой даты землю не передавали с той же целью ни одному из предыдущих собственников объекта. Если его так и не ввели в эксплуатацию, арендодатель может применить ст. 239.1 ГК РФ;

• новый договор не оспаривали, поэтому неверно утверждение, что его могли заключить лишь после истечения срока действия первоначального;
• вывод о том, что общество не воспользовалось правом 1 раз продлить аренду, неправильный. Он дает арендатору возможность требовать передачи участка повторно, что противоречит закону.

В итоге ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.