Застройщик с функциями генподрядчика
Подборка наиболее важных документов по запросу Застройщик с функциями генподрядчика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)А. Ситас отмечает: "...перечисленные выше функции технического заказчика <1> не могут быть переданы застройщиком генеральному подрядчику. В противном случае подрядчик должен будет взаимодействовать сам с собой, в том числе по вопросам контроля за выполняемыми им же самим работами... <2>".
(выпуск 3)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2024)А. Ситас отмечает: "...перечисленные выше функции технического заказчика <1> не могут быть переданы застройщиком генеральному подрядчику. В противном случае подрядчик должен будет взаимодействовать сам с собой, в том числе по вопросам контроля за выполняемыми им же самим работами... <2>".
Статья: Договор субподряда: комментарий к ст. 706 ГК РФ
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Это наиболее обсуждаемые и имеющие множество различий три определения категории "застройщик", которые дают нормативно-правовые акты. Из них видно, что застройщик в разных правоотношениях может иметь разный правовой статус в подрядном правоотношении. В одном случае, как, например, в ГрК РФ и в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройщик является инвестором строительства и обладает статусом заказчика. Однако в случае с долевым участием в строительстве застройщик привлекает денежные средства инвесторов (участников долевого строительства), а сам же одновременно и инвестирует денежные средства в строительство и организовывает строительство объекта либо своими силами, либо с привлечением подрядчиков. В последнем случае застройщик принимает на себя функции генерального подрядчика. Он исполняет одновременно функции как заказчика, так и генерального подрядчика.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 4)Это наиболее обсуждаемые и имеющие множество различий три определения категории "застройщик", которые дают нормативно-правовые акты. Из них видно, что застройщик в разных правоотношениях может иметь разный правовой статус в подрядном правоотношении. В одном случае, как, например, в ГрК РФ и в Федеральном законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", застройщик является инвестором строительства и обладает статусом заказчика. Однако в случае с долевым участием в строительстве застройщик привлекает денежные средства инвесторов (участников долевого строительства), а сам же одновременно и инвестирует денежные средства в строительство и организовывает строительство объекта либо своими силами, либо с привлечением подрядчиков. В последнем случае застройщик принимает на себя функции генерального подрядчика. Он исполняет одновременно функции как заказчика, так и генерального подрядчика.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налогоплательщику единый налог по УСН, так как пришел к выводу, что при строительстве объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика, а также выполняло некоторые работы самостоятельно. Суд установил, что общество осуществляло строительство социальных объектов на основе договоров участия в долевом строительстве. В процессе строительства общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика. Налогоплательщик самостоятельно организовал весь процесс строительства, включая разработку проектной документации. В частности, общество своими силами и с привлечением рабочих выполняло общестроительные работы, для выполнения работ, требующих наличия допусков и лицензий, привлекало по договорам подряда иных лиц. Суд указал, что действия общества, связанные с выполнением строительных работ, имеют материальное выражение, не могут быть потреблены участниками в долевом строительстве в процессе выполнения работ и, следовательно, являются объектом налогообложения в виде реализации работ. Суд пришел к выводу, что в случае, если застройщик принимает на себя обязательства генподрядчика и осуществляет строительство собственными силами или собственными силами с привлечением иных подрядчиков, денежные средства дольщиков (инвесторов) для него уже получают новое экономическое содержание - выручка за строительные работы. В этом случае в целях налогообложения прибыли денежные средства дольщиков (инвесторов) должны признаваться в доходах застройщика, совмещающего функции генподрядчика, в полном объеме. Суд признал доначисление единого налога правомерным.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган доначислил налогоплательщику единый налог по УСН, так как пришел к выводу, что при строительстве объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика, а также выполняло некоторые работы самостоятельно. Суд установил, что общество осуществляло строительство социальных объектов на основе договоров участия в долевом строительстве. В процессе строительства общество совмещало функции застройщика и генерального подрядчика. Налогоплательщик самостоятельно организовал весь процесс строительства, включая разработку проектной документации. В частности, общество своими силами и с привлечением рабочих выполняло общестроительные работы, для выполнения работ, требующих наличия допусков и лицензий, привлекало по договорам подряда иных лиц. Суд указал, что действия общества, связанные с выполнением строительных работ, имеют материальное выражение, не могут быть потреблены участниками в долевом строительстве в процессе выполнения работ и, следовательно, являются объектом налогообложения в виде реализации работ. Суд пришел к выводу, что в случае, если застройщик принимает на себя обязательства генподрядчика и осуществляет строительство собственными силами или собственными силами с привлечением иных подрядчиков, денежные средства дольщиков (инвесторов) для него уже получают новое экономическое содержание - выручка за строительные работы. В этом случае в целях налогообложения прибыли денежные средства дольщиков (инвесторов) должны признаваться в доходах застройщика, совмещающего функции генподрядчика, в полном объеме. Суд признал доначисление единого налога правомерным.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аванс (предоплата) по договору купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)По условиям... договора... ООО... обеспечивает строительство и ввод в эксплуатацию объекта: выполняет функции застройщика-инвестора; выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика; осуществляет организацию строительных работ, заключает соответствующие договоры с третьими лицами (субподрядными организациями и поставщиками строительных материалов).
(КонсультантПлюс, 2026)По условиям... договора... ООО... обеспечивает строительство и ввод в эксплуатацию объекта: выполняет функции застройщика-инвестора; выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика; осуществляет организацию строительных работ, заключает соответствующие договоры с третьими лицами (субподрядными организациями и поставщиками строительных материалов).
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 27.07.1998 N 844
(ред. от 26.02.2004)
"О формировании единого производственно-технологического комплекса государственных электронных средств массовой информации"
(вместе с "Уставом федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания")14) исполнять отдельные функции государственного заказчика, функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика;
(ред. от 26.02.2004)
"О формировании единого производственно-технологического комплекса государственных электронных средств массовой информации"
(вместе с "Уставом федерального государственного унитарного предприятия "Всероссийская государственная телевизионная и радиовещательная компания")14) исполнять отдельные функции государственного заказчика, функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика;
Постановление Правительства РФ от 26.02.2004 N 111
(ред. от 10.06.2025)
"О Всероссийской государственной телевизионной и радиовещательной компании"14) исполнять отдельные функции государственного заказчика, функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика;
(ред. от 10.06.2025)
"О Всероссийской государственной телевизионной и радиовещательной компании"14) исполнять отдельные функции государственного заказчика, функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика;
Готовое решение: Как в бухгалтерском учете застройщика отражать операции по договорам долевого строительства
(КонсультантПлюс, 2026)В то же время есть риск, что налоговые органы сочтут функции застройщика полностью аналогичными функциям генерального подрядчика даже при отсутствии выполненных застройщиком строительно-монтажных работ. В этом случае полученные от дольщиков суммы обложат НДС (Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2020 N 304-ЭС20-6681).
(КонсультантПлюс, 2026)В то же время есть риск, что налоговые органы сочтут функции застройщика полностью аналогичными функциям генерального подрядчика даже при отсутствии выполненных застройщиком строительно-монтажных работ. В этом случае полученные от дольщиков суммы обложат НДС (Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2020 N 304-ЭС20-6681).
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)4.2. Застройщик с функциями генподрядчика
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)4.2. Застройщик с функциями генподрядчика
"НДС: практика исчисления и уплаты"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)<1> Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы своими силами или своими силами с привлечением подрядных (субподрядных) организаций, то есть совмещает функции застройщика и генерального подрядчика, то нужно учитывать, что работы по строительству объекта долевого строительства облагаются НДС в общем порядке (Письмо Минфина России от 24.04.2023 N 03-07-11/37349, Постановление АС Поволжского округа от 17.01.2024 N Ф06-11705/2023 по делу N А72-10586/2022).
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)<1> Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы своими силами или своими силами с привлечением подрядных (субподрядных) организаций, то есть совмещает функции застройщика и генерального подрядчика, то нужно учитывать, что работы по строительству объекта долевого строительства облагаются НДС в общем порядке (Письмо Минфина России от 24.04.2023 N 03-07-11/37349, Постановление АС Поволжского округа от 17.01.2024 N Ф06-11705/2023 по делу N А72-10586/2022).