Защита прав добросовестного приобретателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Защита прав добросовестного приобретателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество" ГК РФ"Кроме того, законодатель усилил защиту прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, включив в статью 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию о том, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 N А61-4046/2013)."
Позиция КС РФ, ВС РФ, ВАС РФ: Права лица, которое считает себя собственником имущества, отчужденного неуправомоченным лицом, не подлежат защите путем удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки к добросовестному приобретателю
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15278/10 по делу N А65-1798/2010-СГ3-13 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 167, ст. ст. 301, 302 ГК РФИное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 N 15278/10 по делу N А65-1798/2010-СГ3-13 и другие акты высших судов
Применимые нормы: п. 2 ст. 167, ст. ст. 301, 302 ГК РФИное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
"Обзор практики межгосударственных органов по защите прав и основных свобод человека N 8 (2020)"
(подготовлен Верховным Судом РФ)защита права добросовестного приобретателя на уважение
(подготовлен Верховным Судом РФ)защита права добросовестного приобретателя на уважение
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)При совершении последующих сделок с предоставленным гражданину земельным участком требования публично-правового образования о возврате этого участка подлежат разрешению на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации с соблюдением положений о защите прав добросовестного приобретателя. По отношению к последующему приобретателю такие требования не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей о праве в ЕГРН.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)При совершении последующих сделок с предоставленным гражданину земельным участком требования публично-правового образования о возврате этого участка подлежат разрешению на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации с соблюдением положений о защите прав добросовестного приобретателя. По отношению к последующему приобретателю такие требования не могут быть удовлетворены путем признания права отсутствующим или аннулирования записей о праве в ЕГРН.
Статья: Применение исковой давности к искам о признании права отсутствующим: комментарий к Постановлению Конституционного Суда РФ от 28 января 2025 года N 3-П
(Айрапетян Г.В.)
("Закон", 2025, N 4)Из конституционного принципа использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) следует, что государственный интерес в нахождении определенных земель в публичной собственности выходит за рамки экономической выгоды. Это предполагает ограничение или запрет хозяйственной деятельности, включая использование земель в частных целях, чтобы предотвратить нарушение природного баланса. Ограничение или изъятие таких земель из оборота соответствует конституционным нормам, включая право собственности на землю и его возможное ограничение в интересах общества и будущих поколений. Если участок по закону может находиться только в публичной собственности (например, в границах ООПТ федерального значения), то право частной собственности на него возникнуть не может независимо от способа приобретения. Защита прав добросовестных приобретателей (ст. 35 Конституции РФ) применима только к имуществу, которое может находиться в частной собственности (там, где есть субъективные права частной собственности). Если участок изъят из оборота, его использование в частных интересах невозможно, даже если право было ошибочно зарегистрировано. Это означает, что, по сути, между публично-правовым субъектом и частным лицом не возникает спорного материального правоотношения. Вид разрешенного использования таких участков строго ограничен законодательством об ООПТ, что делает их частное владение/использование бессмысленным в практическом и экономическом смыслах. Органы власти не обязаны выдавать разрешения на строительство или иное использование, противоречащее установленному режиму.
(Айрапетян Г.В.)
("Закон", 2025, N 4)Из конституционного принципа использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) следует, что государственный интерес в нахождении определенных земель в публичной собственности выходит за рамки экономической выгоды. Это предполагает ограничение или запрет хозяйственной деятельности, включая использование земель в частных целях, чтобы предотвратить нарушение природного баланса. Ограничение или изъятие таких земель из оборота соответствует конституционным нормам, включая право собственности на землю и его возможное ограничение в интересах общества и будущих поколений. Если участок по закону может находиться только в публичной собственности (например, в границах ООПТ федерального значения), то право частной собственности на него возникнуть не может независимо от способа приобретения. Защита прав добросовестных приобретателей (ст. 35 Конституции РФ) применима только к имуществу, которое может находиться в частной собственности (там, где есть субъективные права частной собственности). Если участок изъят из оборота, его использование в частных интересах невозможно, даже если право было ошибочно зарегистрировано. Это означает, что, по сути, между публично-правовым субъектом и частным лицом не возникает спорного материального правоотношения. Вид разрешенного использования таких участков строго ограничен законодательством об ООПТ, что делает их частное владение/использование бессмысленным в практическом и экономическом смыслах. Органы власти не обязаны выдавать разрешения на строительство или иное использование, противоречащее установленному режиму.
Статья: Исключение дорогостоящего имущества из конкурсной массы: перспективы незаконной реализации в преддверии банкротства физического лица
(Шестало С.С.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 5)<12> Опыхтина Е.Г. Позиции Конституционного Суда России по проблемам защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости на современном этапе // Администратор суда. 2019. N 2. С. 50 - 53; Правовые вопросы недвижимости. 2019. N 2. С. 12 - 15.
(Шестало С.С.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 5)<12> Опыхтина Е.Г. Позиции Конституционного Суда России по проблемам защиты прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости на современном этапе // Администратор суда. 2019. N 2. С. 50 - 53; Правовые вопросы недвижимости. 2019. N 2. С. 12 - 15.
Статья: NFT-токены: гражданско-правовой и процессуальный режим
(Вавилин Е.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 1)В этой связи предстоит решить целый ряд вопросов как гражданско-правового, так и процессуального характера. Помимо традиционных для авторского права вопросов в отношении NFT, сопряженных с арт-объектами, возникает и ряд проблем, связанных с защитой прав добросовестного приобретателя таких токенов.
(Вавилин Е.В.)
("Вестник гражданского процесса", 2023, N 1)В этой связи предстоит решить целый ряд вопросов как гражданско-правового, так и процессуального характера. Помимо традиционных для авторского права вопросов в отношении NFT, сопряженных с арт-объектами, возникает и ряд проблем, связанных с защитой прав добросовестного приобретателя таких токенов.
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Защита прав добросовестного приобретателя
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)Защита прав добросовестного приобретателя
Статья: Анализ модели цифрового рубля, предложенной в Концепции цифрового рубля Банка России
(Шапсугова М.Д.)
("Право и цифровая экономика", 2022, N 2)В частноправовом регулировании форма денег определяет режим защиты прав добросовестного приобретателя, возможность замены в случае их утраты (порчи, гибели и т.п.), режим исполнения денежных обязательств.
(Шапсугова М.Д.)
("Право и цифровая экономика", 2022, N 2)В частноправовом регулировании форма денег определяет режим защиты прав добросовестного приобретателя, возможность замены в случае их утраты (порчи, гибели и т.п.), режим исполнения денежных обязательств.
Статья: Влияние публичной достоверности на виндикацию имущества
(Мурзин Д.В.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2021, N 5)Во-первых, записи о правообладателях в реестрах позволяют презюмировать осведомленность о фактах, отраженных в таких реестрах. По словам В.В. Чубарова, в России "юридическое содержание принципа публичной достоверности в полном объеме сводится к упрощенной, ориентированной во многом на объективные (а не на субъективные, как в ст. 302 ГК РФ) критерии защиты прав добросовестного приобретателя" <32>. А.В. Егоров утверждает, что единственный вариант обеспечить защиту добросовестного приобретателя имущественных прав - это создать видимость владения для объектов, в отношении которых ведутся государственные реестры <33>. Такое понимание функции реестров очень далеко от признания бесповоротности закрепленных в них прав. К тому же в литературе выражаются сомнения в том, что, например, "наличие регистрации на имя определенного лица в государственных реестрах прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации создает видимость права, достаточно достоверную, чтобы вводить презумпцию добросовестности лица, которое основывается при совершении сделки на данных этих реестров" <34>.
(Мурзин Д.В.)
("Электронное приложение к "Российскому юридическому журналу", 2021, N 5)Во-первых, записи о правообладателях в реестрах позволяют презюмировать осведомленность о фактах, отраженных в таких реестрах. По словам В.В. Чубарова, в России "юридическое содержание принципа публичной достоверности в полном объеме сводится к упрощенной, ориентированной во многом на объективные (а не на субъективные, как в ст. 302 ГК РФ) критерии защиты прав добросовестного приобретателя" <32>. А.В. Егоров утверждает, что единственный вариант обеспечить защиту добросовестного приобретателя имущественных прав - это создать видимость владения для объектов, в отношении которых ведутся государственные реестры <33>. Такое понимание функции реестров очень далеко от признания бесповоротности закрепленных в них прав. К тому же в литературе выражаются сомнения в том, что, например, "наличие регистрации на имя определенного лица в государственных реестрах прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации создает видимость права, достаточно достоверную, чтобы вводить презумпцию добросовестности лица, которое основывается при совершении сделки на данных этих реестров" <34>.
Статья: Основные направления совершенствования регистрационного законодательства: формирование реестрового права в России
(Гаврилюк М.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 8)2) "лесная амнистия" <20> - направлена на защиту прав добросовестных приобретателей земельных участков, которые оказались в лесном фонде (эта амнистия предусматривает следующее общее правило: если ваши права или права предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года при установлении принадлежности участка к определенной категории земель, то приоритет имеют сведения Реестра недвижимости, а при их отсутствии - сведения правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов);
(Гаврилюк М.Н.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 8)2) "лесная амнистия" <20> - направлена на защиту прав добросовестных приобретателей земельных участков, которые оказались в лесном фонде (эта амнистия предусматривает следующее общее правило: если ваши права или права предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года при установлении принадлежности участка к определенной категории земель, то приоритет имеют сведения Реестра недвижимости, а при их отсутствии - сведения правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов);
Статья: Верховный Суд встал на сторону добросовестного приобретателя земли
(Каримова О.)
("Жилищное право", 2025, N 11)Верховный Суд Российской Федерации принял Определение от 14 февраля по делу N 18-КГ24-363-К4, в котором продемонстрировал последовательную правовую защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости, отменив решения трех судебных инстанций и направив дело на новое рассмотрение. Определение имеет важное значение для судебной практики по деприватизационным искам прокуратуры. Суд подтвердил: нельзя произвольно изымать землю у добросовестных владельцев, даже если она когда-то относилась к федеральной собственности.
(Каримова О.)
("Жилищное право", 2025, N 11)Верховный Суд Российской Федерации принял Определение от 14 февраля по делу N 18-КГ24-363-К4, в котором продемонстрировал последовательную правовую защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости, отменив решения трех судебных инстанций и направив дело на новое рассмотрение. Определение имеет важное значение для судебной практики по деприватизационным искам прокуратуры. Суд подтвердил: нельзя произвольно изымать землю у добросовестных владельцев, даже если она когда-то относилась к федеральной собственности.
Статья: Новый обзор судебной практики ВС РФ: в фокусе права - интересы детей
(Величкова О.И.)
("Закон", 2024, N 7)ВС РФ <10> не смог пройти мимо нарушения имущественных прав несовершеннолетних детей, которые не могут самостоятельно защищать свои права и законные интересы. Суд указал, что исследованию подлежали вопросы: 1) "соблюдения прав детей при заключении договора приватизации и договора купли-продажи жилого помещения"; 2) соблюдения порядка приватизации и отчуждения имущества, в частности - получение согласия органов опеки и попечительства; 3) выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних. Также ВС РФ пришел к выводу, что несовершеннолетних незаконно лишили права быть участниками приватизации: их исключение является по сути распоряжением имущественным правом, на что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ требовалось разрешение органа опеки и попечительства. По мнению высшей судебной инстанции, указанные обстоятельства позволяют говорить о выбытии недвижимого имущества помимо воли, что дает право суду отступить от идеи защиты прав добросовестного приобретателя.
(Величкова О.И.)
("Закон", 2024, N 7)ВС РФ <10> не смог пройти мимо нарушения имущественных прав несовершеннолетних детей, которые не могут самостоятельно защищать свои права и законные интересы. Суд указал, что исследованию подлежали вопросы: 1) "соблюдения прав детей при заключении договора приватизации и договора купли-продажи жилого помещения"; 2) соблюдения порядка приватизации и отчуждения имущества, в частности - получение согласия органов опеки и попечительства; 3) выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних. Также ВС РФ пришел к выводу, что несовершеннолетних незаконно лишили права быть участниками приватизации: их исключение является по сути распоряжением имущественным правом, на что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ требовалось разрешение органа опеки и попечительства. По мнению высшей судебной инстанции, указанные обстоятельства позволяют говорить о выбытии недвижимого имущества помимо воли, что дает право суду отступить от идеи защиты прав добросовестного приобретателя.