Замена стороны в договоре аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Замена стороны в договоре аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Индустриальный парк
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Резидент индустриального парка - юридическое лицо, которое в том числе может быть представлено его филиалом, или индивидуальный предприниматель, заключивший договор аренды (субаренды) или замены стороны в договоре аренды (субаренды) или купли-продажи земельного участка и/или здания, строения или их частей, находящихся в границах территории индустриального парка, осуществляющий или имеющий намерение осуществлять на территории парка производственную деятельность (п. 3.5 ГОСТ Р 56301-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Индустриальные парки. Требования (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 1982-ст, далее - ГОСТ Р 56301-2014)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Резидент индустриального парка - юридическое лицо, которое в том числе может быть представлено его филиалом, или индивидуальный предприниматель, заключивший договор аренды (субаренды) или замены стороны в договоре аренды (субаренды) или купли-продажи земельного участка и/или здания, строения или их частей, находящихся в границах территории индустриального парка, осуществляющий или имеющий намерение осуществлять на территории парка производственную деятельность (п. 3.5 ГОСТ Р 56301-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Индустриальные парки. Требования (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 1982-ст, далее - ГОСТ Р 56301-2014)).
Статья: К вопросу о правовой неопределенности договора залога права аренды земельного участка
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)Самый главный аргумент против подхода приравнивания заключается в каузе (цели) самих сделок. В отличие от уступки, целью которой является передача договорной позиции, в результате заключения договора ипотеки не проводится замена стороны договора - арендатора. По смыслу статьи 334 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства у залогодержателя возникает лишь право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Такой подход нашел поддержку в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23 ноября 2022 года N Ф10-4584/2022 по делу N А48-300/2022, однако суд все же усиливал позицию обращением к положениям пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке, в которой говорится о залоге банка в силу закона. Таким образом, залог обладает штрафным характером, для обращения взыскания необходимо нарушение обеспечиваемого обязательства. Уступка же не обладает такими характеристиками. Сложно представить заключение договора залога с целью передачи имущества из-за нарушения обеспечиваемого обязательства, если стороны действуют добросовестно и не допускают притворности.
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)Самый главный аргумент против подхода приравнивания заключается в каузе (цели) самих сделок. В отличие от уступки, целью которой является передача договорной позиции, в результате заключения договора ипотеки не проводится замена стороны договора - арендатора. По смыслу статьи 334 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства у залогодержателя возникает лишь право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Такой подход нашел поддержку в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23 ноября 2022 года N Ф10-4584/2022 по делу N А48-300/2022, однако суд все же усиливал позицию обращением к положениям пункта 1 статьи 64.2 Закона об ипотеке, в которой говорится о залоге банка в силу закона. Таким образом, залог обладает штрафным характером, для обращения взыскания необходимо нарушение обеспечиваемого обязательства. Уступка же не обладает такими характеристиками. Сложно представить заключение договора залога с целью передачи имущества из-за нарушения обеспечиваемого обязательства, если стороны действуют добросовестно и не допускают притворности.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа заложенного недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Далее судами установлено, что договор купли-продажи сторонами исполнен, покупателем выполнены обязательства по оплате имущества, что подтверждено квитанциями, платежными поручениями, имущество передано покупателю по акту приема-передачи объекта недвижимости... передача носила фактический характер, что подтверждено соглашением о замене стороны в обязательстве по договору аренды...
(КонсультантПлюс, 2026)Далее судами установлено, что договор купли-продажи сторонами исполнен, покупателем выполнены обязательства по оплате имущества, что подтверждено квитанциями, платежными поручениями, имущество передано покупателю по акту приема-передачи объекта недвижимости... передача носила фактический характер, что подтверждено соглашением о замене стороны в обязательстве по договору аренды...
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда
(КонсультантПлюс, 2026)Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Замена стороны в договоре аренды
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья: Вычет НДС по гарантийному взносу при аренде в связи со сменой арендодателя
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 22)ООО-1 планирует купить бизнес-центр у ООО-2. У ООО-2 были заключены договоры на долгосрочную аренду с арендаторами, в которых предусмотрен гарантийный взнос. По условиям договора аренды (по окончании его срока) гарантийный взнос частично идет в счет погашения арендной платы последних месяцев, а часть возвращается арендатору. При продаже бизнес-центра планируется заключение соглашения о замене стороны в договорах аренды. Арендодатель передает, а новый арендодатель принимает на себя все без исключения права и обязанности по каждому из договоров. Стороны должны заключить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по заключенным договорам аренды в объеме, соответствующем правам арендодателя на дату подписания соглашения, включая, но не ограничиваясь правом сдачи имущества в аренду и получения за него платы. С даты подписания соглашения арендодатель обязуется произвести перечисление гарантийного взноса новому арендодателю по договорам аренды. В итоге у ООО-2 есть сомнения, что налоговая откажет ему в принятии к вычету НДС с гарантийного взноса. Обоснованны ли эти сомнения?
(Родионова О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 22)ООО-1 планирует купить бизнес-центр у ООО-2. У ООО-2 были заключены договоры на долгосрочную аренду с арендаторами, в которых предусмотрен гарантийный взнос. По условиям договора аренды (по окончании его срока) гарантийный взнос частично идет в счет погашения арендной платы последних месяцев, а часть возвращается арендатору. При продаже бизнес-центра планируется заключение соглашения о замене стороны в договорах аренды. Арендодатель передает, а новый арендодатель принимает на себя все без исключения права и обязанности по каждому из договоров. Стороны должны заключить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по заключенным договорам аренды в объеме, соответствующем правам арендодателя на дату подписания соглашения, включая, но не ограничиваясь правом сдачи имущества в аренду и получения за него платы. С даты подписания соглашения арендодатель обязуется произвести перечисление гарантийного взноса новому арендодателю по договорам аренды. В итоге у ООО-2 есть сомнения, что налоговая откажет ему в принятии к вычету НДС с гарантийного взноса. Обоснованны ли эти сомнения?
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора13.4. ЗАМЕНА СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияСтатья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2026)В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.
Возникает ли обязанность арендатора по внесению платежей по договору аренды новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности
(КонсультантПлюс, 2026)В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Регулирует ли договор аренды земельного участка отношения с новым собственником при купле-продаже расположенной на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Доводы предпринимателя о нарушении судами пункта 14 Постановления N 11 судом округа отклоняется, поскольку, как было отмечено, при приобретении объекта недвижимости на участке, находящемся в аренде у продавца этой недвижимости, фактически происходит замена стороны договора аренды, вместо продавца в правоотношения вступает покупатель; при этом не имеет значения, что сам договор со стороны покупателя не подписан и отношения с собственником участка не оформлены, а также то, что приобретаемый объект является не завершенным строительством объектом. Более того, в настоящем случае объект N 14822 достроен; на него признано право собственности за предпринимателем.
Регулирует ли договор аренды земельного участка отношения с новым собственником при купле-продаже расположенной на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Доводы предпринимателя о нарушении судами пункта 14 Постановления N 11 судом округа отклоняется, поскольку, как было отмечено, при приобретении объекта недвижимости на участке, находящемся в аренде у продавца этой недвижимости, фактически происходит замена стороны договора аренды, вместо продавца в правоотношения вступает покупатель; при этом не имеет значения, что сам договор со стороны покупателя не подписан и отношения с собственником участка не оформлены, а также то, что приобретаемый объект является не завершенным строительством объектом. Более того, в настоящем случае объект N 14822 достроен; на него признано право собственности за предпринимателем.
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за июль 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Мы полагаем, что, несмотря на фактурную сложность рассмотренного ВС РФ дела, им также высказана ценная для практики абстрактная позиция: судам необходимо учитывать всю совокупность договорных связей сторон при замене стороны договора аренды и его последующем прекращении.
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Мы полагаем, что, несмотря на фактурную сложность рассмотренного ВС РФ дела, им также высказана ценная для практики абстрактная позиция: судам необходимо учитывать всю совокупность договорных связей сторон при замене стороны договора аренды и его последующем прекращении.
Готовое решение: Как происходит перемена лиц в обязательстве
(КонсультантПлюс, 2026)Как происходит замена стороны по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Как происходит замена стороны по договору аренды