Взыскание убытков по договору долевого участия
Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание убытков по договору долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 5 "Цена договора" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""То есть, нарушение сроков оплаты по договору участия в долевом строительстве влечет возникновение права застройщика взыскать законную неустойку и причиненные убытки, что соответствует диспозиции, изложенной в пунктах 4, 5, 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, а также статей 15, 393 ГК РФ. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором (часть 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации)."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)6. Документы, подтверждающие отсутствие оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании убытков с Ответчика: копия договора участия в долевом строительстве, не содержащего условий о возложении на Ответчика ответственности за убытки, причиненные Истцу, сверх предусмотренных действующим законодательством/другие документы.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)6. Документы, подтверждающие отсутствие оснований для удовлетворения требований Истца о взыскании убытков с Ответчика: копия договора участия в долевом строительстве, не содержащего условий о возложении на Ответчика ответственности за убытки, причиненные Истцу, сверх предусмотренных действующим законодательством/другие документы.
Статья: Влияние правового статуса цедента или цессионария на объем уступаемого права и возможность цессии
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3)Во многих судебных актах проводятся аналогии между рассматриваемым судом делом и Постановлением об ОСАГО. Так, потребитель уступил коммерческой организации право требовать взыскания убытков и неустойки, связанной с неисполнением договора участия в долевом строительстве. Девятый ААС провел сравнение между этим делом и спором из ОСАГО и решил, что недопустимо уступать "право требования штрафа, предусмотренного ст. 23 Закона о защите прав потребителей, до принятия судебного акта по иску потребителя. Только после определения судом по иску потребителя соответствующего штрафа указанный штраф (равно как и сумма компенсации морального вреда) может быть передан в порядке цессии" <9>.
(Останина Е.А.)
("Закон", 2021, N 3)Во многих судебных актах проводятся аналогии между рассматриваемым судом делом и Постановлением об ОСАГО. Так, потребитель уступил коммерческой организации право требовать взыскания убытков и неустойки, связанной с неисполнением договора участия в долевом строительстве. Девятый ААС провел сравнение между этим делом и спором из ОСАГО и решил, что недопустимо уступать "право требования штрафа, предусмотренного ст. 23 Закона о защите прав потребителей, до принятия судебного акта по иску потребителя. Только после определения судом по иску потребителя соответствующего штрафа указанный штраф (равно как и сумма компенсации морального вреда) может быть передан в порядке цессии" <9>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)С. обратился в суд с иском к обществу (застройщику) о взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных расходов, возмещении убытков, указав, что между ними были заключены два договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, впоследствии расторгнутые вступившими в законную силу решениями суда. Поскольку ответчиком длительное время не возвращались уплаченные истцом денежные средства, С. просил суд взыскать в его пользу проценты за пользование денежными средствами по договорам участия в долевом строительстве и штраф.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)С. обратился в суд с иском к обществу (застройщику) о взыскании процентов за пользование денежными средствами, штрафа, судебных расходов, возмещении убытков, указав, что между ними были заключены два договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, впоследствии расторгнутые вступившими в законную силу решениями суда. Поскольку ответчиком длительное время не возвращались уплаченные истцом денежные средства, С. просил суд взыскать в его пользу проценты за пользование денежными средствами по договорам участия в долевом строительстве и штраф.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Еще менее понятна цель обязательной регистрации соглашений, на основании которых происходит уступка требования о взыскании неустойки или убытков за нарушение договора участия в долевом строительстве застройщиком. Неужели вся эта бюрократическая эпопея необходима только для того, чтобы обеспечить потенциального приобретателя прав по такому договору информацией о возможном отчуждении цедентом третьим лицам дополнительных прав в отношении ранее начисленных неустоек или возникших в связи с просрочкой убытков?
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Еще менее понятна цель обязательной регистрации соглашений, на основании которых происходит уступка требования о взыскании неустойки или убытков за нарушение договора участия в долевом строительстве застройщиком. Неужели вся эта бюрократическая эпопея необходима только для того, чтобы обеспечить потенциального приобретателя прав по такому договору информацией о возможном отчуждении цедентом третьим лицам дополнительных прав в отношении ранее начисленных неустоек или возникших в связи с просрочкой убытков?
Статья: Некоторые предметы споров между субъектами страхования гражданской ответственности застройщика
(Гончарова А.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 1)Еще один недостаток заключался в том, что страхование гражданской ответственности застройщика обеспечивало получение возмещения по страховому случаю, наступившему не позднее чем через два года от даты, зафиксированной в договоре долевого участия в качестве даты передачи объекта участнику. Это, как отмечал А.Ю. Хамов, порождало риск утраты участником строительства возможности компенсировать убытки в случае, если решение об открытии конкурсного производства или об обращении взыскания на предмет залога было вынесено позднее <7>. На наш взгляд, такой риск недобросовестные застройщики использовали как дополнительную возможность для злоупотребления правами. Так, застройщики, ненадлежащим образом исполнявшие свои обязательства, оперировали опасениями участников строительства и понуждали их заключать дополнительные соглашения. В результате как бы застройщики ни затягивали сроки строительства, участники добровольно отказывались от права на законную неустойку, предусмотренную ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.
(Гончарова А.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 1)Еще один недостаток заключался в том, что страхование гражданской ответственности застройщика обеспечивало получение возмещения по страховому случаю, наступившему не позднее чем через два года от даты, зафиксированной в договоре долевого участия в качестве даты передачи объекта участнику. Это, как отмечал А.Ю. Хамов, порождало риск утраты участником строительства возможности компенсировать убытки в случае, если решение об открытии конкурсного производства или об обращении взыскания на предмет залога было вынесено позднее <7>. На наш взгляд, такой риск недобросовестные застройщики использовали как дополнительную возможность для злоупотребления правами. Так, застройщики, ненадлежащим образом исполнявшие свои обязательства, оперировали опасениями участников строительства и понуждали их заключать дополнительные соглашения. В результате как бы застройщики ни затягивали сроки строительства, участники добровольно отказывались от права на законную неустойку, предусмотренную ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ.
"Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики)"
(выпуск 28)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)Алтухов А.И., Алтухова Е.В. (цеденты) и предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор N 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 N Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора.
(выпуск 28)
(отв. ред. В.М. Жуйков)
("ИЗиСП", "КОНТРАКТ", 2021)Алтухов А.И., Алтухова Е.В. (цеденты) и предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор N 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 N Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора.
Статья: Мораторий на санкции по ДДУ: как банку действовать по исполнительному документу
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)В таком случае при возникновении спора с клиентом у банка будет подтверждение правомерности действий, отсутствия оснований для взыскания с банка каких-либо убытков, процентов (если списание произведено не в части штрафных санкций по договорам долевого участия и не в период действия моратория).
(Гусев М.)
("Юридическая работа в кредитной организации", 2025, N 3)В таком случае при возникновении спора с клиентом у банка будет подтверждение правомерности действий, отсутствия оснований для взыскания с банка каких-либо убытков, процентов (если списание произведено не в части штрафных санкций по договорам долевого участия и не в период действия моратория).
Статья: Особенности убытков слабой стороны в потребительском договоре: виды и способы расчетов убытков потребителя
(Белов В.А.)
("Право и экономика", 2023, N 2)Судебная практика, касающаяся взыскания приведенной категории убытков, не демонстрирует единства, и в ряде случаев судьи отказывают в удовлетворении заявленных потребителем требований. Так, в одном из дел суд кассационной инстанции отказал во взыскании убытков, покрывающих расходы потребителя по найму жилого помещения на период просрочки исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, указав, как представляется, довольно невнятные аргументы: "...Правоотношения истца по найму жилого помещения, связанные с работой в г. Москве, не направлены на восстановление права истца по несвоевременной передаче ответчиком конкретной квартиры, не находятся в причинно-следственной связи с договором долевого участия и исполнением застройщиком своих обязательств по договору..." <7>. В другом деле суд указал, что при обращении с иском о взыскании убытков истец обязан доказать сам факт причинения ему убытков и наличие причинной связи <8> между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, в то время как обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков лежит на привлекаемом к гражданско-правовой ответственности лице. Потребитель в обоснование требований о взыскании убытков представил договор найма жилого помещения - квартиры сроком на 11 месяцев, в последующем продленным на неопределенный срок, стоимость найма по которому составила 20 000 рублей в месяц, и расписки о передаче денежных средств по указанному договору найма. Однако в нарушение ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов по оплате проживания в снятом жилом помещении в указанных размерах именно для восстановления нарушенного права по передаче объекта долевого строительства, который подлежал передаче ей с так называемой черновой отделкой - без выполнения работ по выравниванию полов, без полной разводки электропроводки, без отделки помещений, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований в данной части необходимо отказать <9>. Вместе с тем представляется, что приведенные позиции судов не являются бесспорными, поскольку, несмотря на то обстоятельство, что, с одной стороны, в приведенном деле суд весьма обоснованно обратил внимание на то, что в жилом помещении с "черновой отделкой" представляется весьма затруднительно проживать в комфортных условиях, однако, с другой стороны, существует несколько обстоятельств, которые заставляют задуматься над обоснованностью такого рода позиции: (1) просрочка исполнения обязательства по передаче не была опровергнута, а следовательно, существует основание факта ненадлежащего исполнения; (2) даже в условиях того, что в квартире с "черновой отделкой" требуется ремонт, потребитель был лишен возможности его своевременно начать, а следовательно, и закончить, что в любом случае отражается на продолжительности срока найма жилого помещения у третьих лиц и, как следствие, на расходах потребителя; (3) и наконец, тот факт, что квартира с "черновой отделкой" не отвечает критериям комфортных условий проживания, вовсе не означает, что потребитель не может, претерпевая определенные невзгоды, переехать и пользоваться помещением по назначению, сократив свои расходы на наем стороннего жилья, ведь именно для этих целей - снижения бремени по текущим расходам в адрес третьих лиц, в том числе по внесению платы за наем, - люди и приобретают жилье в собственность.
(Белов В.А.)
("Право и экономика", 2023, N 2)Судебная практика, касающаяся взыскания приведенной категории убытков, не демонстрирует единства, и в ряде случаев судьи отказывают в удовлетворении заявленных потребителем требований. Так, в одном из дел суд кассационной инстанции отказал во взыскании убытков, покрывающих расходы потребителя по найму жилого помещения на период просрочки исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры, указав, как представляется, довольно невнятные аргументы: "...Правоотношения истца по найму жилого помещения, связанные с работой в г. Москве, не направлены на восстановление права истца по несвоевременной передаче ответчиком конкретной квартиры, не находятся в причинно-следственной связи с договором долевого участия и исполнением застройщиком своих обязательств по договору..." <7>. В другом деле суд указал, что при обращении с иском о взыскании убытков истец обязан доказать сам факт причинения ему убытков и наличие причинной связи <8> между действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, в то время как обязанность по доказыванию отсутствия вины в причинении убытков лежит на привлекаемом к гражданско-правовой ответственности лице. Потребитель в обоснование требований о взыскании убытков представил договор найма жилого помещения - квартиры сроком на 11 месяцев, в последующем продленным на неопределенный срок, стоимость найма по которому составила 20 000 рублей в месяц, и расписки о передаче денежных средств по указанному договору найма. Однако в нарушение ст. 12, 56, 57 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость несения расходов по оплате проживания в снятом жилом помещении в указанных размерах именно для восстановления нарушенного права по передаче объекта долевого строительства, который подлежал передаче ей с так называемой черновой отделкой - без выполнения работ по выравниванию полов, без полной разводки электропроводки, без отделки помещений, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований в данной части необходимо отказать <9>. Вместе с тем представляется, что приведенные позиции судов не являются бесспорными, поскольку, несмотря на то обстоятельство, что, с одной стороны, в приведенном деле суд весьма обоснованно обратил внимание на то, что в жилом помещении с "черновой отделкой" представляется весьма затруднительно проживать в комфортных условиях, однако, с другой стороны, существует несколько обстоятельств, которые заставляют задуматься над обоснованностью такого рода позиции: (1) просрочка исполнения обязательства по передаче не была опровергнута, а следовательно, существует основание факта ненадлежащего исполнения; (2) даже в условиях того, что в квартире с "черновой отделкой" требуется ремонт, потребитель был лишен возможности его своевременно начать, а следовательно, и закончить, что в любом случае отражается на продолжительности срока найма жилого помещения у третьих лиц и, как следствие, на расходах потребителя; (3) и наконец, тот факт, что квартира с "черновой отделкой" не отвечает критериям комфортных условий проживания, вовсе не означает, что потребитель не может, претерпевая определенные невзгоды, переехать и пользоваться помещением по назначению, сократив свои расходы на наем стороннего жилья, ведь именно для этих целей - снижения бремени по текущим расходам в адрес третьих лиц, в том числе по внесению платы за наем, - люди и приобретают жилье в собственность.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)7. Мораторий на взыскание неустойки и убытков (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" <59>.
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)7. Мораторий на взыскание неустойки и убытков (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" <59>.
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Поскольку условия договора участия в долевом строительстве не предусматривают проведение отделочных работ в квартире, являющейся объектом долевого строительства, требования истца о взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму квартиры оставлены судом без удовлетворения.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Поскольку условия договора участия в долевом строительстве не предусматривают проведение отделочных работ в квартире, являющейся объектом долевого строительства, требования истца о взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму квартиры оставлены судом без удовлетворения.
Ситуация: Какова ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве с него могут быть взысканы неустойка, убытки, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д. При этом есть особенности применения мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) застройщиком своих обязательств.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве с него могут быть взысканы неустойка, убытки, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д. При этом есть особенности применения мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) застройщиком своих обязательств.
Ситуация: Каковы способы защиты участников долевого строительства?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что несмотря на то, что к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, к застройщику могут применяться только меры гражданско-правовой ответственности, связанные с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, которые установлены законодательством об участии в долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Отметим, что несмотря на то, что к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, к застройщику могут применяться только меры гражданско-правовой ответственности, связанные с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, которые установлены законодательством об участии в долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
"Корпоративная конфликтология: монография"
(Осипенко О.В.)
("Статут", 2022)"Суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для взыскания убытков, причиненных ООО "СЗ "Стройэлектросевкавмонтаж" вследствие совершения неразумных действий, следствием которых явилось заключение спорных договоров долевого участия в строительстве жилого дома по заниженной стоимости.
(Осипенко О.В.)
("Статут", 2022)"Суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для взыскания убытков, причиненных ООО "СЗ "Стройэлектросевкавмонтаж" вследствие совершения неразумных действий, следствием которых явилось заключение спорных договоров долевого участия в строительстве жилого дома по заниженной стоимости.