Верификация объектов недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Верификация объектов недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.10.2024 N 88а-33450/2024 (УИД 23RS0031-01-2019-010191-45)
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: 1) Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; 2) О признании незаконным решения об отклонении заявления об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН, внесении в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Обстоятельства: Истец указал, что обратился с заявлением об исправлении технической ошибки и определении кадастровой стоимости участка, но ему незаконно отказано.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Согласно представленному суду апелляционной инстанции письму ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 1 августа 2024 г.N 12-18309-ВА/24 при осуществлении мероприятий по исправлению ошибок в сведениях ЕГРН, выявленных в рамках проведения верификации сведений об объектах недвижимости, исправление ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю 28 января 2020 г. ошибки по невнесению кода региона осуществлялось посредством технологического процесса. Верификация сведений о спорном участке была проведена с целью исправления ошибки в сведениях о коде региона, документом на верификацию которого является электронная запись в программном комплексе АИС ГКН, произведенная на основании первичных документов, послуживших основанием для постановки участка на кадастровый учет.
Категория: Оспаривание кадастровой стоимости.
Требования: 1) Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; 2) О признании незаконным решения об отклонении заявления об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН, внесении в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Обстоятельства: Истец указал, что обратился с заявлением об исправлении технической ошибки и определении кадастровой стоимости участка, но ему незаконно отказано.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено.Согласно представленному суду апелляционной инстанции письму ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 1 августа 2024 г.N 12-18309-ВА/24 при осуществлении мероприятий по исправлению ошибок в сведениях ЕГРН, выявленных в рамках проведения верификации сведений об объектах недвижимости, исправление ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю 28 января 2020 г. ошибки по невнесению кода региона осуществлялось посредством технологического процесса. Верификация сведений о спорном участке была проведена с целью исправления ошибки в сведениях о коде региона, документом на верификацию которого является электронная запись в программном комплексе АИС ГКН, произведенная на основании первичных документов, послуживших основанием для постановки участка на кадастровый учет.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 N 07АП-5295/2023 по делу N А27-8794/2022
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки.
Решение: Требование удовлетворено в части.При этом, как верно отметил суд первой инстанции, само по себе то обстоятельство, что сведения в ЕГРН относительно связи объекта недвижимости со спорным земельным участком были внесены после проведенной Управлением Росреестра верификации (способа выявления технических ошибок и актуализации информации), не повлияло на фактическое расположение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0104035:1163 в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104035:160. Верификация сведений об объектах недвижимости является основой для установления связей земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и не освобождают ответчика от обязанности произвести плату за фактическое использование частью спорного земельного участка в заявленный период, а также от ответственности за несвоевременное внесение такой платы.
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки.
Решение: Требование удовлетворено в части.При этом, как верно отметил суд первой инстанции, само по себе то обстоятельство, что сведения в ЕГРН относительно связи объекта недвижимости со спорным земельным участком были внесены после проведенной Управлением Росреестра верификации (способа выявления технических ошибок и актуализации информации), не повлияло на фактическое расположение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:30:0104035:1163 в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104035:160. Верификация сведений об объектах недвижимости является основой для установления связей земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и не освобождают ответчика от обязанности произвести плату за фактическое использование частью спорного земельного участка в заявленный период, а также от ответственности за несвоевременное внесение такой платы.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В связи с существованием вышеуказанной проблемы в органах регистрации прав проводится работа по верификации сведений об объектах недвижимости. Так, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав в произвольной форме в целях исправления подобного несоответствия. Проводится анализ каждой конкретной ситуации. Нередко корректировка сведений возможна только в судебном порядке.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В связи с существованием вышеуказанной проблемы в органах регистрации прав проводится работа по верификации сведений об объектах недвижимости. Так, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав в произвольной форме в целях исправления подобного несоответствия. Проводится анализ каждой конкретной ситуации. Нередко корректировка сведений возможна только в судебном порядке.
Статья: Единый государственный реестр недвижимости как источник достоверной информации об объектах недвижимого имущества
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1> (далее - Закон о регистрации), вступившим в силу с 1 января 2017 г., в имущественный оборот введен объединенный информационный ресурс - Единый государственный реестр недвижимости, который ранее существовал как две самостоятельные системы: Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Обеспечение создания единого ресурса, как и создание целостной учетно-регистрационной системы, сопровождалось длительным процессом. Первые мероприятия Росреестра приходятся на 2011 г. - начало проведения гармонизации и верификации данных об объектах недвижимого имущества, содержащихся непосредственно в ГКН и ЕГРП, а с 2017 г. - мероприятия по нормализации сведений уже в базе данных Единого государственного реестра недвижимости.
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1> (далее - Закон о регистрации), вступившим в силу с 1 января 2017 г., в имущественный оборот введен объединенный информационный ресурс - Единый государственный реестр недвижимости, который ранее существовал как две самостоятельные системы: Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Обеспечение создания единого ресурса, как и создание целостной учетно-регистрационной системы, сопровождалось длительным процессом. Первые мероприятия Росреестра приходятся на 2011 г. - начало проведения гармонизации и верификации данных об объектах недвижимого имущества, содержащихся непосредственно в ГКН и ЕГРП, а с 2017 г. - мероприятия по нормализации сведений уже в базе данных Единого государственного реестра недвижимости.
Нормативные акты
<Письмо> ФНС России от 24.10.2022 N 7-8-04/0005@
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2022 года по вопросам налогообложения>Из писем филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Мордовия от 13 апреля 2021 г., 26 апреля 2021 г., 20 августа 2021 г. усматривается, что во исполнение приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 ноября 2010 г. N П/618 "Об организации работ по повышению качества данных Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости" 19 августа 2020 г. проведено заседание рабочей группы по верификации данных Единого государственного реестра недвижимости и вынесено решение о выявлении технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, а именно указан неверный номер кадастрового квартала, в границах которого расположен этот объект недвижимости.
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2022 года по вопросам налогообложения>Из писем филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Мордовия от 13 апреля 2021 г., 26 апреля 2021 г., 20 августа 2021 г. усматривается, что во исполнение приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 ноября 2010 г. N П/618 "Об организации работ по повышению качества данных Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости" 19 августа 2020 г. проведено заседание рабочей группы по верификации данных Единого государственного реестра недвижимости и вынесено решение о выявлении технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, а именно указан неверный номер кадастрового квартала, в границах которого расположен этот объект недвижимости.
<Письмо> ФНС России от 16.12.2025 N СД-4-21/11338@
"Об основаниях применения коэффициента, ограничивающего ежегодный рост суммы налога на имущество физических лиц"
(вместе с <Письмом> Минфина России от 16.12.2025 N 03-05-04-01/122104, <Письмом> ФНС России от 15.12.2025 N БС-4-21/11281@ "Об основаниях применения коэффициента, ограничивающего ежегодный рост суммы налога на имущество физических лиц")Использованные в указанном письме Росреестра от 10.11.2025 N 13-11642-АБ/25 для описания оснований внесения сведений в ЕГРН термины "внесение в ЕГРН (актуализация) сведений об объектах недвижимости", "уточнение (актуализация) характеристик объектов недвижимости ... в порядке верификации сведений ЕГРН" не имеют исчерпывающего определения в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости" и приказе Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", что, по мнению ФНС России, препятствует выявлению налоговыми органами обоснованных и бесспорных условий их применения в рамках положений пунктов 2, 5.1, 8.1 статьи 408 НК РФ.
"Об основаниях применения коэффициента, ограничивающего ежегодный рост суммы налога на имущество физических лиц"
(вместе с <Письмом> Минфина России от 16.12.2025 N 03-05-04-01/122104, <Письмом> ФНС России от 15.12.2025 N БС-4-21/11281@ "Об основаниях применения коэффициента, ограничивающего ежегодный рост суммы налога на имущество физических лиц")Использованные в указанном письме Росреестра от 10.11.2025 N 13-11642-АБ/25 для описания оснований внесения сведений в ЕГРН термины "внесение в ЕГРН (актуализация) сведений об объектах недвижимости", "уточнение (актуализация) характеристик объектов недвижимости ... в порядке верификации сведений ЕГРН" не имеют исчерпывающего определения в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости" и приказе Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", что, по мнению ФНС России, препятствует выявлению налоговыми органами обоснованных и бесспорных условий их применения в рамках положений пунктов 2, 5.1, 8.1 статьи 408 НК РФ.
Статья: Особенности использования сравнительных рыночных коэффициентов в оценке рыночной и справедливой стоимости офисной недвижимости
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)В целях верификации применяемых методов оценки стоимости объектов офисной недвижимости необходимо сравнить их стоимость, полученную по многофакторной регрессии, со значением стоимости этих же объектов, полученным на основе публикуемых данных ВРМ, ВРМ1 и ВРМ2.
(Якупова Н.М., Клычова Г.С., Левачкова С.Ю., Сайфеева Е.Б.)
("Международный бухгалтерский учет", 2023, N 2)В целях верификации применяемых методов оценки стоимости объектов офисной недвижимости необходимо сравнить их стоимость, полученную по многофакторной регрессии, со значением стоимости этих же объектов, полученным на основе публикуемых данных ВРМ, ВРМ1 и ВРМ2.
Статья: Земельные ресурсы. Рекомендации Счетной палаты
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 7)Росреестр 24 февраля 2021 года утвердил "дорожную карту" по проекту "Наполнение Единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями". Карта предусматривает "внешнюю верификацию" - сверку данных по объектам недвижимости, находящимся в федеральной собственности. Росреестр и Росимущество совместным письмом направили в свои территориальные органы рекомендации по сверке данных ЕГРН и РФИ, внесению отсутствующих в ЕГРН сведений о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в собственности Российской Федерации.
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 7)Росреестр 24 февраля 2021 года утвердил "дорожную карту" по проекту "Наполнение Единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями". Карта предусматривает "внешнюю верификацию" - сверку данных по объектам недвижимости, находящимся в федеральной собственности. Росреестр и Росимущество совместным письмом направили в свои территориальные органы рекомендации по сверке данных ЕГРН и РФИ, внесению отсутствующих в ЕГРН сведений о характеристиках объектов недвижимости, находящихся в собственности Российской Федерации.
Статья: Земельные ресурсы. Официальная позиция
(Скуфинский О., Шишкин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 7)В 2021 году организована работа по сверке данных ЕГРН и реестра федерального имущества, сформированы перечни объектов, потенциально относящихся к федеральной собственности, проведен предметный анализ таких объектов, устранены противоречия и ошибки. По данным на июль 2023 года, на 99,6% зарегистрировано право собственности Российской Федерации на объекты недвижимости, закрепленные за федеральными органами исполнительной власти, мероприятия по верификации завершены.
(Скуфинский О., Шишкин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 7)В 2021 году организована работа по сверке данных ЕГРН и реестра федерального имущества, сформированы перечни объектов, потенциально относящихся к федеральной собственности, проведен предметный анализ таких объектов, устранены противоречия и ошибки. По данным на июль 2023 года, на 99,6% зарегистрировано право собственности Российской Федерации на объекты недвижимости, закрепленные за федеральными органами исполнительной власти, мероприятия по верификации завершены.
Статья: Автоматизация кредитного анализа ММБ: 12 этапов, на которых могут быть проблемы, и варианты их решения
(Герсамия Г., Подколзин И.)
("Банковское кредитование", 2025, N 5)Ключевым элементом, завершающим автоматизированное кредитное решение, является оценка основных средств и принимаемого в залог имущества. Основная задача на завершающем этапе принятия кредитного решения - верификация и оценка имущества, предлагаемого в залог. В контексте автоматизации о полноценной замене сертифицированного оценщика речи не идет, однако экспресс-оценка и проверка юридической чистоты должны быть неотъемлемой частью процесса. На основе открытых данных (Росреестр, ФНП) возможно автоматически проверить объект недвижимости на наличие обременений, арифметически проверить корректность кадастровой стоимости и сопоставить ее с рыночными аналогами по агрегированным базам данных.
(Герсамия Г., Подколзин И.)
("Банковское кредитование", 2025, N 5)Ключевым элементом, завершающим автоматизированное кредитное решение, является оценка основных средств и принимаемого в залог имущества. Основная задача на завершающем этапе принятия кредитного решения - верификация и оценка имущества, предлагаемого в залог. В контексте автоматизации о полноценной замене сертифицированного оценщика речи не идет, однако экспресс-оценка и проверка юридической чистоты должны быть неотъемлемой частью процесса. На основе открытых данных (Росреестр, ФНП) возможно автоматически проверить объект недвижимости на наличие обременений, арифметически проверить корректность кадастровой стоимости и сопоставить ее с рыночными аналогами по агрегированным базам данных.
Статья: Федеральное имущество в Москве. Официальная позиция
(Яковенко В.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 1)Объекты недвижимости учитываются в территориальных органах по месту их нахождения, а сведения реестра доступны правообладателям в виде выписок, получаемых в режиме онлайн, что значительно сокращает временные затраты на информационное взаимодействие, повышая актуальность сведений реестра.
(Яковенко В.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2023, N 1)Объекты недвижимости учитываются в территориальных органах по месту их нахождения, а сведения реестра доступны правообладателям в виде выписок, получаемых в режиме онлайн, что значительно сокращает временные затраты на информационное взаимодействие, повышая актуальность сведений реестра.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Некоторые сделки по ипотечным кредитам предусматривают отлагательные условия после заключения договора в виде предоставления клиентом документов, подтверждающих подачу на государственную регистрацию договора купли-продажи и документов для регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости и ипотеки в пользу банка. До момента верификации ответственным работником банка данных документов неизвестны точные параметры выдаваемого кредита, что не позволяет рассчитать корректное значение ПДН в момент заключения договора.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Некоторые сделки по ипотечным кредитам предусматривают отлагательные условия после заключения договора в виде предоставления клиентом документов, подтверждающих подачу на государственную регистрацию договора купли-продажи и документов для регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости и ипотеки в пользу банка. До момента верификации ответственным работником банка данных документов неизвестны точные параметры выдаваемого кредита, что не позволяет рассчитать корректное значение ПДН в момент заключения договора.
Статья: Проблемные вопросы развития системы государственной кадастровой оценки недвижимости в России
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)1) сбор и обработка информации об объектах оценки (то есть об объектах недвижимости, кадастровую стоимость которых требуется определить). Во многих субъектах Российской Федерации количество таких объектов может превышать один миллион. Кроме того, информация об этих объектах поступает в режиме онлайн из разных источников, требуются ее согласование и верификация. Все это обусловливает технологическую сложность подзадачи, и в ряде случаев требуются нетривиальные решения. Однако современные средства компьютерной обработки информационных массивов обладают практически неограниченными возможностями при наличии необходимых финансовых ресурсов для их использования (но эта сфера не является предметом рассмотрения настоящей статьи);
(Жуковский В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 8)1) сбор и обработка информации об объектах оценки (то есть об объектах недвижимости, кадастровую стоимость которых требуется определить). Во многих субъектах Российской Федерации количество таких объектов может превышать один миллион. Кроме того, информация об этих объектах поступает в режиме онлайн из разных источников, требуются ее согласование и верификация. Все это обусловливает технологическую сложность подзадачи, и в ряде случаев требуются нетривиальные решения. Однако современные средства компьютерной обработки информационных массивов обладают практически неограниченными возможностями при наличии необходимых финансовых ресурсов для их использования (но эта сфера не является предметом рассмотрения настоящей статьи);
"Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;
Статья: Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия "Анализ практики вовлечения в хозяйственный оборот земельных ресурсов Российской Федерации в 2021 - 2022 годах и истекшем периоде 2023 года" (результаты мероприятия учитываются в рамках КОКМ "Анализ эффективности системы межбюджетных отношений")
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2024, N 5)План проведения верификации, сформированный в 2021 году, включал 336 211 объектов недвижимости, а также 102 430 объектов недвижимости, в отношении которых требовалось осуществление государственной регистрации права собственности Российской Федерации. На 1 июня 2023 года план выполнен на 99,9 и 99,5% соответственно.
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2024, N 5)План проведения верификации, сформированный в 2021 году, включал 336 211 объектов недвижимости, а также 102 430 объектов недвижимости, в отношении которых требовалось осуществление государственной регистрации права собственности Российской Федерации. На 1 июня 2023 года план выполнен на 99,9 и 99,5% соответственно.
Вопрос: О применении коэффициента 1,1 в отношении недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого изменилась за налоговый период, в целях налога на имущество физлиц.
(Письмо ФНС России от 15.12.2025 N БС-4-21/11281@)Использованные в указанном письме Росреестра от 10.11.2025 N 13-11642-АБ/25 для описания оснований внесения сведений в ЕГРН термины "внесение в ЕГРН (актуализация) сведений об объектах недвижимости", "уточнение (актуализация) характеристик объектов недвижимости... в порядке верификации сведений ЕГРН" не имеют исчерпывающего определения в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости" и приказе Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", что, по мнению ФНС России, препятствует выявлению налоговыми органами обоснованных и бесспорных условий их применения в рамках положений пунктов 2, 5.1, 8.1 статьи 408 НК РФ.
(Письмо ФНС России от 15.12.2025 N БС-4-21/11281@)Использованные в указанном письме Росреестра от 10.11.2025 N 13-11642-АБ/25 для описания оснований внесения сведений в ЕГРН термины "внесение в ЕГРН (актуализация) сведений об объектах недвижимости", "уточнение (актуализация) характеристик объектов недвижимости... в порядке верификации сведений ЕГРН" не имеют исчерпывающего определения в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости" и приказе Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости", что, по мнению ФНС России, препятствует выявлению налоговыми органами обоснованных и бесспорных условий их применения в рамках положений пунктов 2, 5.1, 8.1 статьи 408 НК РФ.