Улучшение предмета залога
Подборка наиболее важных документов по запросу Улучшение предмета залога (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Влечет ли производство неотделимых улучшений в объект недвижимости, заложенный по договору ипотеки, изменение правоотношений сторон либо прекращение договора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Изменение предмета ипотеки в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Изменение предмета ипотеки в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Статья: Порядок реализации банком секундарного правомочия на отказ от выдачи кредита при вероятности будущей просрочки заемщика
(Савельева Т.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2026, N 1)В современных реалиях, к сожалению, следует констатировать, что банк не рассматривает залогодателя, не являющегося заемщиком, в качестве полноценного участника процесса кредитования. Взаимодействие банка и залогодателя в рамках залогового правоотношения ограничивается проверками сохранности предмета залога, а также вопросами реализации предмета залога на стадии, когда кредитоспособность заемщика утрачена безвозвратно.
(Савельева Т.А.)
("Вестник арбитражной практики", 2026, N 1)В современных реалиях, к сожалению, следует констатировать, что банк не рассматривает залогодателя, не являющегося заемщиком, в качестве полноценного участника процесса кредитования. Взаимодействие банка и залогодателя в рамках залогового правоотношения ограничивается проверками сохранности предмета залога, а также вопросами реализации предмета залога на стадии, когда кредитоспособность заемщика утрачена безвозвратно.
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2023 по делу N 33-46155/2023 (УИД 77RS0015-02-2022-013109-02)
Категория спора: Кредит.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга по кредитному договору; 2) О расторжении кредитного договора; 3) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик прекратил исполнять надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.Ссылка в апелляционной жалоба на то, что предмет залога является единственным жильем ответчика не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку положения ст. 446 ГПК РФ во взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают возможность обращения взыскания на жилое помещение, при условии, что оно заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных жилых помещений, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого помещения.
Категория спора: Кредит.
Требования займодавца: 1) О взыскании основного долга по кредитному договору; 2) О расторжении кредитного договора; 3) Об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик прекратил исполнять надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.Ссылка в апелляционной жалоба на то, что предмет залога является единственным жильем ответчика не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку положения ст. 446 ГПК РФ во взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают возможность обращения взыскания на жилое помещение, при условии, что оно заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных жилых помещений, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого помещения.
Позиции судов по спорным вопросам. Арбитражный процесс: Разъяснение определения арбитражного суда
(КонсультантПлюс, 2026)...суды первой и апелляционной инстанций установили, что предметом заявленных требований являлось намерение Фонда стать приобретателем земельного участка... предназначенного для строительства ЖК... и принадлежащего должнику на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию.
(КонсультантПлюс, 2026)...суды первой и апелляционной инстанций установили, что предметом заявленных требований являлось намерение Фонда стать приобретателем земельного участка... предназначенного для строительства ЖК... и принадлежащего должнику на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), прав на проектную документацию.
Нормативные акты
Справочная информация: "Правовой календарь на III квартал 2024 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Скорректированы особенности расчетов с кредиторами в случае продажи предмета залога.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Скорректированы особенности расчетов с кредиторами в случае продажи предмета залога.
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ
(ред. от 28.04.2023)
"О финансовой аренде (лизинге)"9. В случае, если лизингополучатель без согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, и если иное не предусмотрено федеральным законом, лизингополучатель не имеет права после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости этих улучшений.
(ред. от 28.04.2023)
"О финансовой аренде (лизинге)"9. В случае, если лизингополучатель без согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, и если иное не предусмотрено федеральным законом, лизингополучатель не имеет права после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости этих улучшений.
Статья: Риски розничного залогового кредитования и инструменты их минимизации
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Завышение стоимости предмета залога
(Романова А.)
("Банковское кредитование", 2025, N 3)Завышение стоимости предмета залога
Статья: О расширительном толковании условий, исключающих обращение взыскания на предмет залога
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Законом об ипотеке урегулированы отдельные особенности и порядок обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, в частности: при ипотеке жилых домов, квартир и залоге прав требования участника долевого строительства; ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме; ипотеке строящихся жилых домов; ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации; ипотеке наемного дома. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке предусмотрено возникновение ипотеки квартиры или жилого дома в силу закона в пользу кредитной организации или заимодавца, предоставившего целевой заем, если жилая недвижимость приобретена, построена полностью или частично за счет заемных денежных средств. Принимая во внимание п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, можно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, упоминающий о цели, на которую был предоставлен кредит или заем: в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство данного жилого дома или квартиры, - дублирует положения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, закрепляющего случаи возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Вместе с тем часть формулировки "предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры" относится к случаям, при которых залог жилого помещения возникает в силу договора.
(Бочарникова К.В.)
("Хозяйство и право", 2022, N 1)Законом об ипотеке урегулированы отдельные особенности и порядок обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость, в частности: при ипотеке жилых домов, квартир и залоге прав требования участника долевого строительства; ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме; ипотеке строящихся жилых домов; ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации; ипотеке наемного дома. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке предусмотрено возникновение ипотеки квартиры или жилого дома в силу закона в пользу кредитной организации или заимодавца, предоставившего целевой заем, если жилая недвижимость приобретена, построена полностью или частично за счет заемных денежных средств. Принимая во внимание п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, можно прийти к выводу о том, что п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, упоминающий о цели, на которую был предоставлен кредит или заем: в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство данного жилого дома или квартиры, - дублирует положения п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, закрепляющего случаи возникновения ипотеки жилого помещения в силу закона. Вместе с тем часть формулировки "предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры" относится к случаям, при которых залог жилого помещения возникает в силу договора.
Готовое решение: В каком порядке проводится санация в отношении должника-юрлица (кроме финансовых организаций) (с 27 июля 2027 г.)
(КонсультантПлюс, 2026)условия, касающиеся изменения порядка и (или) сроков исполнения обязательств должника, и иные условия, направленные на сохранение и улучшение финансового состояния должника. Например, можно предусмотреть (п. 6 ст. 31 Закона о банкротстве):
(КонсультантПлюс, 2026)условия, касающиеся изменения порядка и (или) сроков исполнения обязательств должника, и иные условия, направленные на сохранение и улучшение финансового состояния должника. Например, можно предусмотреть (п. 6 ст. 31 Закона о банкротстве):
Статья: Локальный план реструктуризации в процедуре банкротства физического лица
(Емалтынов А.Р., Боярский Д.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 12)В основе данных требований лежит принцип равенства кредиторов, предполагающий равное распределение конкурсной массы и равное предоставление права управления пропорционально доле требования каждого кредитора <12>. Локальная реструктуризация со всей очевидностью является исключением из принципа равенства, еще более улучшающим положение залогового кредитора. Залоговый кредитор по кредитному договору изначально является привилегированным участником процедуры банкротства, так как вправе рассчитывать на получение 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога. При исключении жилого помещения из конкурсной массы в зависимости от условий локального плана реструктуризации кредитор потенциально вправе рассчитывать на исполнение обязательства в полном объеме, включая основной долг и проценты за пользование кредитом <13>. В результате иные кредиторы утрачивают возможность получения хотя бы частичного удовлетворения за счет ликвидного имущества должника, не получая за это какой-либо компенсации ни от должника, ни от залогового кредитора. Баланс интересов должника и иных кредиторов смещается в сторону должника, тем самым исходя из соображений социальной справедливости конституционное право на жилище приобретает большую ценность по сравнению с имущественными интересами кредиторов.
(Емалтынов А.Р., Боярский Д.А.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2023, N 12)В основе данных требований лежит принцип равенства кредиторов, предполагающий равное распределение конкурсной массы и равное предоставление права управления пропорционально доле требования каждого кредитора <12>. Локальная реструктуризация со всей очевидностью является исключением из принципа равенства, еще более улучшающим положение залогового кредитора. Залоговый кредитор по кредитному договору изначально является привилегированным участником процедуры банкротства, так как вправе рассчитывать на получение 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога. При исключении жилого помещения из конкурсной массы в зависимости от условий локального плана реструктуризации кредитор потенциально вправе рассчитывать на исполнение обязательства в полном объеме, включая основной долг и проценты за пользование кредитом <13>. В результате иные кредиторы утрачивают возможность получения хотя бы частичного удовлетворения за счет ликвидного имущества должника, не получая за это какой-либо компенсации ни от должника, ни от залогового кредитора. Баланс интересов должника и иных кредиторов смещается в сторону должника, тем самым исходя из соображений социальной справедливости конституционное право на жилище приобретает большую ценность по сравнению с имущественными интересами кредиторов.
Статья: Установление и удовлетворение залоговых требований, оспаривание залоговых прав
("Арбитражный управляющий", 2024, N 4)Объем прав залогового кредитора:
("Арбитражный управляющий", 2024, N 4)Объем прав залогового кредитора:
Статья: Договор и действие закона во времени: политико-правовые основания и сфера применения п. 2 ст. 422 ГК РФ
(Рогожин Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)2.3.4. Прекращение залога в связи с добросовестным
(Рогожин Н.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 3)2.3.4. Прекращение залога в связи с добросовестным
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)1. Если предметом залога пользуется залогодатель (должник), то денежные средства в виде доходов, поступающих в конкурсную массу должника от продолжения ведения им хозяйственной деятельности, подлежат включению в конкурсную массу и распределению в порядке, установленном ст. 134 Закона о банкротстве. Залоговый приоритет на эти доходы не распространяется.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 12)1. Если предметом залога пользуется залогодатель (должник), то денежные средства в виде доходов, поступающих в конкурсную массу должника от продолжения ведения им хозяйственной деятельности, подлежат включению в конкурсную массу и распределению в порядке, установленном ст. 134 Закона о банкротстве. Залоговый приоритет на эти доходы не распространяется.
Статья: Зависимое держание (bailment): опыт приложения к российскому гражданскому и торговому праву
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 9)38. Столбец 07 - о судьбе плодов, продукции и доходов с предмета зависимого держания, а также его улучшений - решен логично и последовательно, но только для тех двух типов зависимого держания, цель которых выражена ярче прочих. Там, где зависимое держание обеспечивает не просто интерес, но субъективное право зависимого держателя на его предмет (ссуда, аренда), плоды, продукция и иные доходы с него принадлежат зависимому держателю (поступают в его собственность, присваиваются им), а улучшения, сделанные в соответствии с договором, остаются в его собственности либо "выкупаются" депонентом <40>. Там же, где зависимое держание служит техническим средством достижения известного результата, главным интересантом которого является депонент, все приносимое предметом держания может поступать в собственность только депоненту, не исключая улучшений, в таких случаях производимых зависимым держателем по собственному усмотрению и на свой риск. В иных случаях решения или сомнительны (залог, купля-продажа, безнадзорные животные, незаконное владение - строки III, IV, XIII, XIV), или непонятны (строки X - XII); возможно, все они должны решаться по ст. 136 ГК РФ: плоды, продукция и доходы - собственнику!
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 9)38. Столбец 07 - о судьбе плодов, продукции и доходов с предмета зависимого держания, а также его улучшений - решен логично и последовательно, но только для тех двух типов зависимого держания, цель которых выражена ярче прочих. Там, где зависимое держание обеспечивает не просто интерес, но субъективное право зависимого держателя на его предмет (ссуда, аренда), плоды, продукция и иные доходы с него принадлежат зависимому держателю (поступают в его собственность, присваиваются им), а улучшения, сделанные в соответствии с договором, остаются в его собственности либо "выкупаются" депонентом <40>. Там же, где зависимое держание служит техническим средством достижения известного результата, главным интересантом которого является депонент, все приносимое предметом держания может поступать в собственность только депоненту, не исключая улучшений, в таких случаях производимых зависимым держателем по собственному усмотрению и на свой риск. В иных случаях решения или сомнительны (залог, купля-продажа, безнадзорные животные, незаконное владение - строки III, IV, XIII, XIV), или непонятны (строки X - XII); возможно, все они должны решаться по ст. 136 ГК РФ: плоды, продукция и доходы - собственнику!
"Залог обязательственных прав: осмысление института в парадигме решений отечественного правопорядка: монография"
(Волчанский М.А.)
("Статут", 2024)(1) Если залогом обременяется требование о передаче движимой вещи, то по общему правилу необходимо учитывать правомерный интерес старшего залогодержателя в получении посессорного залога, предоставляющего улучшенную позицию для осуществления залогодержателем контроля за сохранностью предмета залога. Исходя из этого при последующем залоге требования о передаче движимой вещи право на получение в свою пользу владения по заложенному требованию может принадлежать только старшему залогодержателю <1>. Между тем данное правило не следует рассматривать в качестве безусловного. В ряде случаев от него возможно отступить ввиду необходимости учитывать законные интересы младших залогодержателей. В частности, если старший залогодержатель по каким-либо причинам самостоятельно не начинает сразу истребовать долг по заложенному требованию, то целесообразно предоставить младшему залогодержателю право самостоятельно требовать исполнение от должника. При этом, учитывая, что права старшего залогодержателя не должны быть ущемлены, исполнение следует осуществлять именно в пользу последнего (то есть владение должно быть передано старшему залогодержателю). Реализация указанного правомочия младшего залогодержателя способствует скорейшему распространению права залога на переданную вещь. Данная экспансия залога сама по себе может представлять для последующего залогодержателя благо, поскольку в ряде случаев извлечение ценности из вещи является намного более выгодной, простой и быстро осуществимой операцией, нежели извлечение ценности из обязательственного права. Вместе с тем общее правило о том, что на получение исполнения управомочен лишь старший залогодержатель, не должно означать, что последний в любом случае обязан принять владение заложенной движимостью. Напротив, если старший залогодержатель посчитает для себя нецелесообразным установление именно посессорного залога, он управомочен отказаться от получения владения и разрешить младшему залогодержателю истребовать движимую вещь в свою пользу либо в пользу залогодателя. Но даже в таком случае для защиты интересов старшего залогодержателя на переданную движимость следует устанавливать залоги таких же рангов, какие существовали в отношении исполненного заложенного права требования (абз. 3 п. 5 ст. 345 ГК РФ). Иное, разумеется, можно предусмотреть соглашением, которое, по сути, будет представлять собой частный вид соглашения об изменении старшинства залогов (абз. 2 п. 1 ст. 342 ГК РФ).
(Волчанский М.А.)
("Статут", 2024)(1) Если залогом обременяется требование о передаче движимой вещи, то по общему правилу необходимо учитывать правомерный интерес старшего залогодержателя в получении посессорного залога, предоставляющего улучшенную позицию для осуществления залогодержателем контроля за сохранностью предмета залога. Исходя из этого при последующем залоге требования о передаче движимой вещи право на получение в свою пользу владения по заложенному требованию может принадлежать только старшему залогодержателю <1>. Между тем данное правило не следует рассматривать в качестве безусловного. В ряде случаев от него возможно отступить ввиду необходимости учитывать законные интересы младших залогодержателей. В частности, если старший залогодержатель по каким-либо причинам самостоятельно не начинает сразу истребовать долг по заложенному требованию, то целесообразно предоставить младшему залогодержателю право самостоятельно требовать исполнение от должника. При этом, учитывая, что права старшего залогодержателя не должны быть ущемлены, исполнение следует осуществлять именно в пользу последнего (то есть владение должно быть передано старшему залогодержателю). Реализация указанного правомочия младшего залогодержателя способствует скорейшему распространению права залога на переданную вещь. Данная экспансия залога сама по себе может представлять для последующего залогодержателя благо, поскольку в ряде случаев извлечение ценности из вещи является намного более выгодной, простой и быстро осуществимой операцией, нежели извлечение ценности из обязательственного права. Вместе с тем общее правило о том, что на получение исполнения управомочен лишь старший залогодержатель, не должно означать, что последний в любом случае обязан принять владение заложенной движимостью. Напротив, если старший залогодержатель посчитает для себя нецелесообразным установление именно посессорного залога, он управомочен отказаться от получения владения и разрешить младшему залогодержателю истребовать движимую вещь в свою пользу либо в пользу залогодателя. Но даже в таком случае для защиты интересов старшего залогодержателя на переданную движимость следует устанавливать залоги таких же рангов, какие существовали в отношении исполненного заложенного права требования (абз. 3 п. 5 ст. 345 ГК РФ). Иное, разумеется, можно предусмотреть соглашением, которое, по сути, будет представлять собой частный вид соглашения об изменении старшинства залогов (абз. 2 п. 1 ст. 342 ГК РФ).
Статья: Договор лизинга как способ титульного обеспечения
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)Из краткого сравнительного обзора можно заключить, что лизингодатель и залогодержатель равны в своих правах там, где оба имеют право изъять актив и реализовать его самостоятельно (Великобритания, Испания), или там, где у них есть иные эффективные средства защиты (США). В остальных юрисдикциях залогодержатель подвергается банкротным ограничениям, но лизингодатель от них освобожден (Германия, Австрия, Италия, Франция). Таким образом, опыт иностранных правопорядков не составляет достаточного основания для того, чтобы уравнять лизингодателя с залогодержателем в банкротстве должника. Тем более что отечественный правопорядок не предлагает залогодержателю средств защиты на случай, когда в ходе банкротства предмет залога обесценился.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, NN 3, 4)Из краткого сравнительного обзора можно заключить, что лизингодатель и залогодержатель равны в своих правах там, где оба имеют право изъять актив и реализовать его самостоятельно (Великобритания, Испания), или там, где у них есть иные эффективные средства защиты (США). В остальных юрисдикциях залогодержатель подвергается банкротным ограничениям, но лизингодатель от них освобожден (Германия, Австрия, Италия, Франция). Таким образом, опыт иностранных правопорядков не составляет достаточного основания для того, чтобы уравнять лизингодателя с залогодержателем в банкротстве должника. Тем более что отечественный правопорядок не предлагает залогодержателю средств защиты на случай, когда в ходе банкротства предмет залога обесценился.