Существенные условия договора купли-продажи квартиры в ипотеку
Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные условия договора купли-продажи квартиры в ипотеку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 09.04.2024 N 33-2656/2024 (УИД 56RS0008-01-2023-002976-32)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования продавца: 1) О расторжении договора; 2) О признании права собственности на жилое помещение; 3) О прекращении права собственности на жилое помещение.
Требования физического лица: 4) О выселении из жилого помещения; 5) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Истец является собственником жилого помещения. Ответчик нарушает его права собственности, нарушает право пользования квартирой, сменил замки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено.Судебная коллегия, вопреки доводам жалобы, приходит к выводу о том, что исполнение покупателем ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры в размере, составляющем значительную часть от суммы сделки, а также наличие ипотеки в пользу продавцов, как дополнительной гарантии при взыскании недоплаченных сумм, не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением его условий.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования продавца: 1) О расторжении договора; 2) О признании права собственности на жилое помещение; 3) О прекращении права собственности на жилое помещение.
Требования физического лица: 4) О выселении из жилого помещения; 5) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Истец является собственником жилого помещения. Ответчик нарушает его права собственности, нарушает право пользования квартирой, сменил замки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено.Судебная коллегия, вопреки доводам жалобы, приходит к выводу о том, что исполнение покупателем ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры в размере, составляющем значительную часть от суммы сделки, а также наличие ипотеки в пользу продавцов, как дополнительной гарантии при взыскании недоплаченных сумм, не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением его условий.
Определение Конституционного Суда РФ от 20.07.2021 N 1583-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Нестеровой Галины Ивановны и Сафоновой Наталии Николаевны на нарушение их конституционных прав статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Кроме того, заявители просят оценить конституционность признания договора купли-продажи договором об ипотеке, проверить договор купли-продажи жилого помещения на соответствие договору об ипотеке, оценить конституционность действий продавца, не известившего стороны договора о регистрации ипотеки в силу закона, а также ответить на следующие вопросы: может ли договор купли-продажи являться договором об ипотеке в отсутствие существенных условий, нарушены ли их конституционные права и соблюдено ли законодательство при предъявлении продавцом иска об обращении взыскания на жилое помещение, имеют ли они право на признание заключенного Г.И. Нестеровой и гражданином Ч. договора договором купли-продажи, признание его недействительным или его расторжение, возмещение убытков.
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Нестеровой Галины Ивановны и Сафоновой Наталии Николаевны на нарушение их конституционных прав статьей 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Кроме того, заявители просят оценить конституционность признания договора купли-продажи договором об ипотеке, проверить договор купли-продажи жилого помещения на соответствие договору об ипотеке, оценить конституционность действий продавца, не известившего стороны договора о регистрации ипотеки в силу закона, а также ответить на следующие вопросы: может ли договор купли-продажи являться договором об ипотеке в отсутствие существенных условий, нарушены ли их конституционные права и соблюдено ли законодательство при предъявлении продавцом иска об обращении взыскания на жилое помещение, имеют ли они право на признание заключенного Г.И. Нестеровой и гражданином Ч. договора договором купли-продажи, признание его недействительным или его расторжение, возмещение убытков.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как семье с детьми получить ипотечный кредит на льготных условиях?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)приобрести готовое жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи у физического или юридического лица (с учетом установленных ограничений). Ипотечный кредит на указанную цель предоставляется гражданам, имеющим ребенка в возрасте до семи лет, при условии, что жилое помещение расположено в границах городов (за исключением городов, входящих в состав Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), в которых строящиеся многоквартирные дома отсутствуют или их количество согласно данным проектных деклараций в единой информационной системе жилищного строительства не превышает двух штук, при соответствии многоквартирного дома установленным требованиям и при условии, что указанное готовое жилое помещение не приобреталось ранее с использованием ипотечного кредита с господдержкой;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)приобрести готовое жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи у физического или юридического лица (с учетом установленных ограничений). Ипотечный кредит на указанную цель предоставляется гражданам, имеющим ребенка в возрасте до семи лет, при условии, что жилое помещение расположено в границах городов (за исключением городов, входящих в состав Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей), в которых строящиеся многоквартирные дома отсутствуют или их количество согласно данным проектных деклараций в единой информационной системе жилищного строительства не превышает двух штук, при соответствии многоквартирного дома установленным требованиям и при условии, что указанное готовое жилое помещение не приобреталось ранее с использованием ипотечного кредита с господдержкой;
"Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы "АВЕЛАН"
(Костко В.С., Казинец С.Л., Северина Н.В., Заиграева О.В., Лазебный В.В.)
("Библиотечка "Российской газеты", 2013)- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
(Костко В.С., Казинец С.Л., Северина Н.В., Заиграева О.В., Лазебный В.В.)
("Библиотечка "Российской газеты", 2013)- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П
"По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева"В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
"По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева"В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В качестве таких лиц могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Решение Московского УФАС России от 07.09.2022 по делу N 077/07/00-13260/2022
Обстоятельства: По мнению Заявителя, Организатором торгов нарушен порядок размещения информации о торгах.
Решение: Признать жалобу необоснованной.При таких обстоятельствах, довод Заявителя об отсутствии обязательных условий договора купли-продажи, заключаемого по результатам Торгов, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем признан Комиссией необоснованным.
Обстоятельства: По мнению Заявителя, Организатором торгов нарушен порядок размещения информации о торгах.
Решение: Признать жалобу необоснованной.При таких обстоятельствах, довод Заявителя об отсутствии обязательных условий договора купли-продажи, заключаемого по результатам Торгов, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем признан Комиссией необоснованным.
"Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2010)В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2010)В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Вопрос: Каков порядок предоставления имущественных налоговых вычетов при покупке и продаже квартир? Предоставляется ли имущественный налоговый вычет при покупке и продаже квартиры в одном налоговом периоде?
("Московский налоговый курьер", 2002, N 16)Основанием для предоставления налогоплательщику указанного имущественного вычета является, в первую очередь, наличие документа, подтверждающего его право собственности на приобретенный жилой дом или квартиру. Таким документом является свидетельство о праве собственности на жилой объект либо договор купли - продажи со специальной отметкой о государственной регистрации сделки.
("Московский налоговый курьер", 2002, N 16)Основанием для предоставления налогоплательщику указанного имущественного вычета является, в первую очередь, наличие документа, подтверждающего его право собственности на приобретенный жилой дом или квартиру. Таким документом является свидетельство о праве собственности на жилой объект либо договор купли - продажи со специальной отметкой о государственной регистрации сделки.
"Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей: Научно-практическое пособие"
(Бугаенко Н.В., Кратенко М.В.)
("Юстицинформ", 2013)Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующих обстоятельств. Заемщик Ч. в суде пояснил, что услуга по техническому оформлению ипотеки была ему навязана банком в качестве обязательного условия выдачи кредита, при этом все действия по поиску приобретаемой в кредит квартиры, государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в силу закона осуществлялись истцом самостоятельно. Указанные доводы ответчиком опровергнуты не были, который пояснил суду, что правовая экспертиза документов о приобретении квартиры, андеррайтинг заемщика (проверка платежеспособности) и оформление закладной направлены на снижение финансовых рисков банка при размещении кредитных средств, а также для обеспечения в будущем возможности распоряжения долговыми обязательствами (оформленными в качестве ценной бумаги). С учетом указанных пояснений ответчика суд пришел к выводу, что техническое оформление ипотечной сделки, в том числе составление закладной, не было направлено на удовлетворение каких-либо потребностей заемщика, а обеспечивало прежде всего интересы самого кредитора - ЗАО "ЕТБ". В этой связи возложение на заемщика бремени расходов по оформлению ипотечной сделки является незаконным, соответствующие условия кредитного договора в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, а уплаченные на их основании суммы подлежат возмещению.
(Бугаенко Н.В., Кратенко М.В.)
("Юстицинформ", 2013)Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующих обстоятельств. Заемщик Ч. в суде пояснил, что услуга по техническому оформлению ипотеки была ему навязана банком в качестве обязательного условия выдачи кредита, при этом все действия по поиску приобретаемой в кредит квартиры, государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в силу закона осуществлялись истцом самостоятельно. Указанные доводы ответчиком опровергнуты не были, который пояснил суду, что правовая экспертиза документов о приобретении квартиры, андеррайтинг заемщика (проверка платежеспособности) и оформление закладной направлены на снижение финансовых рисков банка при размещении кредитных средств, а также для обеспечения в будущем возможности распоряжения долговыми обязательствами (оформленными в качестве ценной бумаги). С учетом указанных пояснений ответчика суд пришел к выводу, что техническое оформление ипотечной сделки, в том числе составление закладной, не было направлено на удовлетворение каких-либо потребностей заемщика, а обеспечивало прежде всего интересы самого кредитора - ЗАО "ЕТБ". В этой связи возложение на заемщика бремени расходов по оформлению ипотечной сделки является незаконным, соответствующие условия кредитного договора в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, а уплаченные на их основании суммы подлежат возмещению.
Статья: Порядок оформления ипотеки жилого помещения
(Хуснетдинова Л.М.)
("Жилищное право", 2010, N 12)В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
(Хуснетдинова Л.М.)
("Жилищное право", 2010, N 12)В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой квартиры, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.
"Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй"
(постатейный)
(5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики)
(под ред. О.Н. Садикова)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2006)Для договоров продажи недвижимости и предприятия существенными признаны условие о цене, а также данные, характеризующие недвижимость (ст. ст. 554, 555 ГК), для договора продажи жилых помещений - перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК).
(постатейный)
(5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики)
(под ред. О.Н. Садикова)
("КОНТРАКТ", "ИНФРА-М", 2006)Для договоров продажи недвижимости и предприятия существенными признаны условие о цене, а также данные, характеризующие недвижимость (ст. ст. 554, 555 ГК), для договора продажи жилых помещений - перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК).
Статья: Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора
(Хуснетдинова Л.)
("Жилищное право", 2009, N 11)При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом, собственником жилья и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.
(Хуснетдинова Л.)
("Жилищное право", 2009, N 11)При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом, собственником жилья и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.
Статья: Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании
(Дударева Е.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1)Структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании условно можно подразделить на две основные группы составляющих: главные составляющие структуры (базовые договорные элементы), к которым относятся кредитный договор либо договор целевого займа, договор ипотеки, договор купли-продажи жилого помещения, производные составляющие базовых элементов и договоры, образующие систему рефинансирования выданных кредитов. Договор ипотеки, хоть и не является обязательным условием обеспечения основного обязательства по общему правилу, в рассматриваемой автором теме подлежит безусловному отнесению к группе главных составляющих вышеуказанной структуры ввиду того, что его наличие - один из главных признаков понятия ипотечного жилищного кредитования. По мнению, например, М.М. Орловой, действующее законодательство регулирует кредитные и ипотечные отношения как "обособленные группы общественных отношений" <1>, несмотря на то, что само понятие ипотечного жилищного кредитования "оригинальная юридическая модель" <2> - отдельная система правоотношений.
(Дударева Е.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1)Структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании условно можно подразделить на две основные группы составляющих: главные составляющие структуры (базовые договорные элементы), к которым относятся кредитный договор либо договор целевого займа, договор ипотеки, договор купли-продажи жилого помещения, производные составляющие базовых элементов и договоры, образующие систему рефинансирования выданных кредитов. Договор ипотеки, хоть и не является обязательным условием обеспечения основного обязательства по общему правилу, в рассматриваемой автором теме подлежит безусловному отнесению к группе главных составляющих вышеуказанной структуры ввиду того, что его наличие - один из главных признаков понятия ипотечного жилищного кредитования. По мнению, например, М.М. Орловой, действующее законодательство регулирует кредитные и ипотечные отношения как "обособленные группы общественных отношений" <1>, несмотря на то, что само понятие ипотечного жилищного кредитования "оригинальная юридическая модель" <2> - отдельная система правоотношений.
"Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации"
(Козлова Н.Н.)
("Омега-Л", 2008)4-й шаг. Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом. Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента госрегистрации, поэтому вам нужно будет обращаться в Регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится до одного месяца.
(Козлова Н.Н.)
("Омега-Л", 2008)4-й шаг. Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом. Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента госрегистрации, поэтому вам нужно будет обращаться в Регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится до одного месяца.
Статья: Основания возникновения общей собственности и использование презумпции общности имущества применительно к супругам, один из которых является военнослужащим
(Слепко Г.Е., Стражевич Ю.Н., Ткачев А.И.)
("ЭНИ "Военное право", 2015, N 2)Так, согласно позиции одного из судов законодательство, регулирующее механизм предоставления целевого жилищного займа по указанной системе, предусматривает участие в этом только военнослужащих и никак не связывает возможность включения военнослужащего в реестр участников накопительно-ипотечной программы с наличием или отсутствием у него семьи. Необходимость согласия супруги на сделку по приобретению недвижимого имущества является обязательным условием для регистрации сделки - договора купли-продажи, но наличие или отсутствие такого согласия не влияет на выдачу или невыдачу лицу, состоящему в браке, целевого жилищного займа в рамках программы по ипотечному кредитованию военнослужащих. Размер накопительного взноса на одного участника НИС, включенного в реестр, устанавливается ежегодно федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса (ч. 2 ст. 5 Федерального закона о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих). Размер накопительного взноса на одного участника определяется Правительством Российской Федерации. Характер военной службы, предусматривающей выполнение специфических задач, которые сопряжены с опасностью для жизни и здоровья, а также с иными специфическими условиями прохождения службы, обусловливает правовой статус военнослужащих, что выражается, в частности, в порядке обеспечения их жильем на основе специального законодательства и по специальным правилам. Государством предоставлена военнослужащим возможность решения жилищной проблемы посредством участия в рассматриваемой системе обеспечения жильем, которая, а также денежная сумма, выделяемая на это, в рамках ипотечной жилищной программы, не связаны с наличием у военнослужащего семьи, детей. Иное необоснованно ставило бы под сомнение жилищные права военнослужащих, не имеющих семей. Таким образом, если спорная квартира приобретена в браке, но на средства, предоставленные государством ответчику как военнослужащему, что не связано с количеством членов семьи и с тем, состоит он в браке или нет, то квартира является собственностью только ответчика и не может быть включена в состав совместно нажитого в браке имущества, в связи с чем не подлежит разделу, а требование супруга (супруги) военнослужащего о разделе такой квартиры не подлежит удовлетворению <32>.
(Слепко Г.Е., Стражевич Ю.Н., Ткачев А.И.)
("ЭНИ "Военное право", 2015, N 2)Так, согласно позиции одного из судов законодательство, регулирующее механизм предоставления целевого жилищного займа по указанной системе, предусматривает участие в этом только военнослужащих и никак не связывает возможность включения военнослужащего в реестр участников накопительно-ипотечной программы с наличием или отсутствием у него семьи. Необходимость согласия супруги на сделку по приобретению недвижимого имущества является обязательным условием для регистрации сделки - договора купли-продажи, но наличие или отсутствие такого согласия не влияет на выдачу или невыдачу лицу, состоящему в браке, целевого жилищного займа в рамках программы по ипотечному кредитованию военнослужащих. Размер накопительного взноса на одного участника НИС, включенного в реестр, устанавливается ежегодно федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса (ч. 2 ст. 5 Федерального закона о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих). Размер накопительного взноса на одного участника определяется Правительством Российской Федерации. Характер военной службы, предусматривающей выполнение специфических задач, которые сопряжены с опасностью для жизни и здоровья, а также с иными специфическими условиями прохождения службы, обусловливает правовой статус военнослужащих, что выражается, в частности, в порядке обеспечения их жильем на основе специального законодательства и по специальным правилам. Государством предоставлена военнослужащим возможность решения жилищной проблемы посредством участия в рассматриваемой системе обеспечения жильем, которая, а также денежная сумма, выделяемая на это, в рамках ипотечной жилищной программы, не связаны с наличием у военнослужащего семьи, детей. Иное необоснованно ставило бы под сомнение жилищные права военнослужащих, не имеющих семей. Таким образом, если спорная квартира приобретена в браке, но на средства, предоставленные государством ответчику как военнослужащему, что не связано с количеством членов семьи и с тем, состоит он в браке или нет, то квартира является собственностью только ответчика и не может быть включена в состав совместно нажитого в браке имущества, в связи с чем не подлежит разделу, а требование супруга (супруги) военнослужащего о разделе такой квартиры не подлежит удовлетворению <32>.
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2011)В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
(том 1)
(под ред. П.В. Крашенинникова)
("Статут", 2011)В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.