Способы управления коттеджным поселком
Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления коттеджным поселком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Подборка форм: Договоры оказания услуг. Коммунальные, клининговые и услуги в сфере строительства и ремонта
(КонсультантПлюс, 2026)1.11. Договор управления коттеджным поселком
(КонсультантПлюс, 2026)1.11. Договор управления коттеджным поселком
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Некоммерческое партнерство как способ управления общим имуществом
(Филатова У.Б.)
("Жилищное право", 2008, N 7)Кроме того, хотелось бы заметить, что п. 2 ст. 161 ЖК РФ обязателен только для собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники домов, например в коттеджном поселке, вправе выбрать иной, не предусмотренный данной нормой права способ управления, в том числе создать некоммерческое партнерство для управления общим имуществом.
(Филатова У.Б.)
("Жилищное право", 2008, N 7)Кроме того, хотелось бы заметить, что п. 2 ст. 161 ЖК РФ обязателен только для собственников помещений в многоквартирном доме, а собственники домов, например в коттеджном поселке, вправе выбрать иной, не предусмотренный данной нормой права способ управления, в том числе создать некоммерческое партнерство для управления общим имуществом.
Статья: Подмосковные таунхаусы и проблемы с их покупкой: практика судебных споров
(Барыкин Е.)
("Жилищное право", 2014, N 1)Во-вторых, в случае заключения с продавцом (в том числе с застройщиком) предварительного договора купли-продажи необходимо проверить его содержание на предмет наличия дополнительных обязанностей будущего собственника (по оплате содержания объектов инфраструктуры коттеджного поселка и подобных). Если такие обязанности присутствуют в предварительном договоре, то они сохранят свою силу и после заключения основного договора купли-продажи, если иное не будет предусмотрено последним.
(Барыкин Е.)
("Жилищное право", 2014, N 1)Во-вторых, в случае заключения с продавцом (в том числе с застройщиком) предварительного договора купли-продажи необходимо проверить его содержание на предмет наличия дополнительных обязанностей будущего собственника (по оплате содержания объектов инфраструктуры коттеджного поселка и подобных). Если такие обязанности присутствуют в предварительном договоре, то они сохранят свою силу и после заключения основного договора купли-продажи, если иное не будет предусмотрено последним.
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2019 N 4-КГ19-28
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом товарищества.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик имеет в собственности два земельных участка, расположенных на территории товарищества, при этом членом товарищества не является.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено ни одного объективного обстоятельства, позволяющего отнести ответчика как собственника земельных участков к товариществу собственников жилья либо к лицам, пользующимся общим имуществом данного товарищества.При рассмотрении дела ответчик указывала, что коттеджный поселок "Онтарио" является условным названием, данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не являлась и не является ни населенным пунктом, ни садовым, дачным либо огородническим товариществом, объединенным одной территорией. ТСН (ранее - ТСЖ) "Онтарио" создано в 2010 году, за пять лет до проведения собрания о выборе способа управления, и на момент проведения собрания членами ТСН являлись пять человек, связанные семейными и личными отношениями, они же провели собрание собственников недвижимости. Данные доводы, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом проверены не были.
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом товарищества.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик имеет в собственности два земельных участка, расположенных на территории товарищества, при этом членом товарищества не является.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено ни одного объективного обстоятельства, позволяющего отнести ответчика как собственника земельных участков к товариществу собственников жилья либо к лицам, пользующимся общим имуществом данного товарищества.При рассмотрении дела ответчик указывала, что коттеджный поселок "Онтарио" является условным названием, данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не являлась и не является ни населенным пунктом, ни садовым, дачным либо огородническим товариществом, объединенным одной территорией. ТСН (ранее - ТСЖ) "Онтарио" создано в 2010 году, за пять лет до проведения собрания о выборе способа управления, и на момент проведения собрания членами ТСН являлись пять человек, связанные семейными и личными отношениями, они же провели собрание собственников недвижимости. Данные доводы, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом проверены не были.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.06.2023 N 310-ЭС22-25715 по делу N А36-2662/2021
Категория спора: Возникновение, реализация, защита прав на землю.
Требования: О признании незаконным решения.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемый отказ мотивирован тем, что размещение объекта не соответствует условиям действующего законодательства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не дали оценку приведенным доводам ответчика, не исследовали возможность альтернативного способа электроснабжения объекта, то есть минуя участок, находящийся в лесопарковой зоне, и не выяснили, не приведет ли прокладка спорного линейного объекта к негативным последствиям для данного лесного участка, к изменению его вида разрешенного использования.Как пояснили в судебном заседании Судебной коллегии представители Управления и Общества, размещение кабельной линии на части лесного участка в лесопарковой зоне необходимо для строящегося жилого дома третьего лица на территории бывшей базы отдыха, в границах территории которой образован коттеджный поселок с частными домовладениями; данная территория расположена за границами лесопарковой зоны. При этом в настоящее время электроснабжение находящихся в границах коттеджного поселка объектов осуществляется через действующие энергопринимающие устройства бывшей базы отдыха.
Категория спора: Возникновение, реализация, защита прав на землю.
Требования: О признании незаконным решения.
Обстоятельства: Истец указывает на то, что оспариваемый отказ мотивирован тем, что размещение объекта не соответствует условиям действующего законодательства.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не дали оценку приведенным доводам ответчика, не исследовали возможность альтернативного способа электроснабжения объекта, то есть минуя участок, находящийся в лесопарковой зоне, и не выяснили, не приведет ли прокладка спорного линейного объекта к негативным последствиям для данного лесного участка, к изменению его вида разрешенного использования.Как пояснили в судебном заседании Судебной коллегии представители Управления и Общества, размещение кабельной линии на части лесного участка в лесопарковой зоне необходимо для строящегося жилого дома третьего лица на территории бывшей базы отдыха, в границах территории которой образован коттеджный поселок с частными домовладениями; данная территория расположена за границами лесопарковой зоны. При этом в настоящее время электроснабжение находящихся в границах коттеджного поселка объектов осуществляется через действующие энергопринимающие устройства бывшей базы отдыха.
Нормативные акты
Приказ комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 29.08.2025 N 10
"О внесении изменений в приказ Комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 22 ноября 2021 года N 17 "Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"8) в пункте 2.6 после слов "лежит на других лицах" дополнить словами ", в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах";
"О внесении изменений в приказ Комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 22 ноября 2021 года N 17 "Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"8) в пункте 2.6 после слов "лежит на других лицах" дополнить словами ", в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах";
Приказ комитета Ленинградской области по обращению с отходами от 22.11.2021 N 17
(ред. от 29.08.2025)
"Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"2.6. Создание и содержание мест (площадок) накопления (в том числе раздельного) ТКО осуществляют органы местного самоуправления Ленинградской области, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах, в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах.
(ред. от 29.08.2025)
"Об утверждении порядка накопления твердых коммунальных отходов (в том числе их раздельного накопления) на территории Ленинградской области"2.6. Создание и содержание мест (площадок) накопления (в том числе раздельного) ТКО осуществляют органы местного самоуправления Ленинградской области, за исключением установленных законодательством Российской Федерации случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах, в том числе организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами, коттеджными поселками, садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, гаражных кооперативах.
Административная практика
Решение Омского УФАС России от 23.05.2012 по делу N 06-10.1/36-2012
Нарушение: ч. 6 ст. 5Закона о рекламе.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.В целях изучения общественного мнения относительно этичности данной рекламы, Омским УФАС России на официальном интернет-сайте управления (www.omsk.fas. gov.ru) в период с 22 марта 2012 г. по 31 марта 2012 г. был проведен опрос.
Нарушение: ч. 6 ст. 5Закона о рекламе.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.В целях изучения общественного мнения относительно этичности данной рекламы, Омским УФАС России на официальном интернет-сайте управления (www.omsk.fas. gov.ru) в период с 22 марта 2012 г. по 31 марта 2012 г. был проведен опрос.
Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 30.01.2014 по делу N К05-100/13
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.3.2. По адресу <...> ООО "ИА" осуществило строительство малоэтажного коттеджного поселка, состоящего из пяти двухэтажных поквартирных коттеджей. На обращение администрации Курортного района о необходимости проведения конкурсных процедур по отбору управляющих организаций на управления данными домами, представители "ИнвестМенеджмент" сообщили, что они осуществили строительство коттеджного поселка состоящего из одноквартирных домов, а не многоквартирных домов. В письме в Администрацию Курортного района от 05.11.2013, зам. генерального директора Г. сообщает, что в связи с отсутствием заключенных договоров купли-продажи с гражданами, не оформленным правом собственности, управление объектами недвижимости будет осуществляться силами застройщика В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 N 4, (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, от 16.01.2012 N 16) администрации районов Санкт-Петербурга проводят в установленном порядке открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, собственниками помещений в которых не определен способ управления указанными домами или если принятое решение о выборе способа управления указанными домами не было реализовано, а также осуществляют иные мероприятия, связанные с выбором способа управления многоквартирными домами, за исключением домов, все помещения в которых находятся в государственной собственности Санкт- Петербурга.
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.3.2. По адресу <...> ООО "ИА" осуществило строительство малоэтажного коттеджного поселка, состоящего из пяти двухэтажных поквартирных коттеджей. На обращение администрации Курортного района о необходимости проведения конкурсных процедур по отбору управляющих организаций на управления данными домами, представители "ИнвестМенеджмент" сообщили, что они осуществили строительство коттеджного поселка состоящего из одноквартирных домов, а не многоквартирных домов. В письме в Администрацию Курортного района от 05.11.2013, зам. генерального директора Г. сообщает, что в связи с отсутствием заключенных договоров купли-продажи с гражданами, не оформленным правом собственности, управление объектами недвижимости будет осуществляться силами застройщика В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 N 4, (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, от 16.01.2012 N 16) администрации районов Санкт-Петербурга проводят в установленном порядке открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, собственниками помещений в которых не определен способ управления указанными домами или если принятое решение о выборе способа управления указанными домами не было реализовано, а также осуществляют иные мероприятия, связанные с выбором способа управления многоквартирными домами, за исключением домов, все помещения в которых находятся в государственной собственности Санкт- Петербурга.
Статья: Малоэтажные жилые комплексы: применение жилищного законодательства по аналогии и поиск модели правового регулирования
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Ближе всего к определению "коттеджные поселки" понятие "малоэтажный жилой комплекс", которое можно скорректировать для целей регламентирования отношений, возникающих в коттеджных поселках. Например, определив малоэтажный жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, объединенных в единый объект управления на основании решения общего собрания собственников индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и соглашения таких собственников с органом местного самоуправления относительно порядка реализации выбранного способа управления.
(Крючков Р.А.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Ближе всего к определению "коттеджные поселки" понятие "малоэтажный жилой комплекс", которое можно скорректировать для целей регламентирования отношений, возникающих в коттеджных поселках. Например, определив малоэтажный жилой комплекс как совокупность индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, объединенных в единый объект управления на основании решения общего собрания собственников индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и соглашения таких собственников с органом местного самоуправления относительно порядка реализации выбранного способа управления.
Вопрос: Как выбрать управляющую компанию (управляющую организацию) в коттеджном поселке?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Собственники жилых домов коттеджного поселка могут выбрать способ управления общим имуществом, в том числе путем выбора управляющей организации (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Выбор управляющей организации осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых домов коттеджного поселка (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Собственники жилых домов коттеджного поселка могут выбрать способ управления общим имуществом, в том числе путем выбора управляющей организации (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Выбор управляющей организации осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых домов коттеджного поселка (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Статья: Создание ТСН в коттеджном поселке
(Емельянова Е.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2016, N 12)Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.
(Емельянова Е.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2016, N 12)Известно, что при рассмотрении вопроса о выборе способа обслуживания коттеджных поселков заинтересованные лица отставляют в сторону такой вариант, как создание ТСЖ, особенно на стадии застройки. В настоящей статье разберемся, почему так происходит и какую альтернативу можно предложить.
Статья: Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков: единство и дифференциация
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Общее собрание собственников многоквартирного дома либо коттеджного поселка вправе определить способ управления принадлежащим им общим имуществом (ст. 44 ЖК РФ) - собственниками, ТСН (товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами), управляющими организациями, застройщиками - управляющими организациями <12>.
(Лаптев В.А.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Общее собрание собственников многоквартирного дома либо коттеджного поселка вправе определить способ управления принадлежащим им общим имуществом (ст. 44 ЖК РФ) - собственниками, ТСН (товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами), управляющими организациями, застройщиками - управляющими организациями <12>.
Статья: Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия
(Султанов Р.)
("Жилищное право", 2017, N 3)Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными поселками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых - посредством создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ или товарищество).
(Султанов Р.)
("Жилищное право", 2017, N 3)Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными поселками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых - посредством создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ или товарищество).
Статья: О правовом регулировании коттеджных поселков
(Аптинеев Ч.З.)
("Закон", 2018, N 11)Группой депутатов Государственной Думы подготовлен законопроект, вносящий изменения в Жилищный кодекс (ЖК) РФ и устанавливающий порядок управления коттеджными поселками. Это уже не первая попытка определить правовое положение таких поселков.
(Аптинеев Ч.З.)
("Закон", 2018, N 11)Группой депутатов Государственной Думы подготовлен законопроект, вносящий изменения в Жилищный кодекс (ЖК) РФ и устанавливающий порядок управления коттеджными поселками. Это уже не первая попытка определить правовое положение таких поселков.
Статья: Право на информацию членов товарищества собственников жилья: гарантия законодателя и сущность корпоративной организации
(Лаптев В.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 5)Члены товарищества вправе получать информацию, обеспечивающую защиту их прав и законных интересов с учетом установленных законодательством способов защиты. Не являющиеся членами товарищества собственники помещений дома вправе получать от товарищества информацию, связанную с качеством выполнения работ и оказания услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома (коттеджного поселка).
(Лаптев В.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2024, N 5)Члены товарищества вправе получать информацию, обеспечивающую защиту их прав и законных интересов с учетом установленных законодательством способов защиты. Не являющиеся членами товарищества собственники помещений дома вправе получать от товарищества информацию, связанную с качеством выполнения работ и оказания услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома (коттеджного поселка).