Сделки с долями недвижимости нотариальная форма
Подборка наиболее важных документов по запросу Сделки с долями недвижимости нотариальная форма (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 42 "Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное заверение сделки
(КонсультантПлюс, 2026)"...Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
(КонсультантПлюс, 2026)"...Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Дальнейшее движение законодательства в сфере недвижимости, на наш взгляд, отошло от указанных направлений, в большей степени сосредоточившись на решении краткосрочных задач. Тридцать первого июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Как представляется, такое движение законодательства можно оценить как отход от общего направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Дальнейшее движение законодательства в сфере недвижимости, на наш взгляд, отошло от указанных направлений, в большей степени сосредоточившись на решении краткосрочных задач. Тридцать первого июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Как представляется, такое движение законодательства можно оценить как отход от общего направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Готовое решение: Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, применяются правила о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения (вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020)).
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: к сделкам с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве, применяются правила о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения (вопрос Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020)).
Статья: Еще раз о форме договора дарения недвижимости
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 4)Новеллы ст. 574 ГК РФ были в целом положительно оценены в юридической периодике. Так, А.В. Пушкина отмечает: "Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй ГК РФ это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами. Все это направлено на защиту прав граждан, а в конечном счете - публичного интереса" <10>. Профессора В.В. Зайцев и О.В. Зайцев отмечают: "Введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными" <11>.
(Формакидов Д.А.)
("Нотариус", 2025, N 4)Новеллы ст. 574 ГК РФ были в целом положительно оценены в юридической периодике. Так, А.В. Пушкина отмечает: "Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй ГК РФ это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами. Все это направлено на защиту прав граждан, а в конечном счете - публичного интереса" <10>. Профессора В.В. Зайцев и О.В. Зайцев отмечают: "Введение нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества в полной мере соответствует уникальной сущности и высокой социально-правовой значимости данного договора и значительно повышает гарантии охраны и защиты прав и интересов не только граждан-дарителей, которые не всегда осознают сущность совершаемой сделки и ее возможные последствия, но и одаряемых лиц, поскольку оно способствует исключению или существенному сокращению случаев признания таких договоров недействительными" <11>.
Статья: Особенности оформления сделок с долями жилых помещений
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ <12>, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 3)Заслуживает положительной оценки и Закон N 459-ФЗ <12>, который ввел обязательную нотариальную форму для договора дарения недвижимого имущества между гражданами. Налицо тенденция к увеличению числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Если на момент принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации это был только договор ренты и пожизненного содержания с иждивением, то затем к нему добавились сделки с долями недвижимости, а сейчас еще дарение между гражданами.
Статья: Примат ГК над иными законами: значение абз. 2 п. 2 ст. 3 Кодекса
(Михеева Л.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)На слуху также "параллельное" существование норм материального права в процедурном законе - Федеральном законе от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". "Вкрапление" норм частного права в этот Закон само по себе конфликтует с предметом этого законодательного акта и с его назначением (например, ч. 1.1 ст. 42 содержит требование об обязательной нотариальной форме сделок с долями в праве на недвижимость, ч. 4.1 этой же статьи устанавливает особенности реализации преимущественного права покупки, ч. 1 ст. 46 закрепляет признаки единого недвижимого комплекса, отличные от названных в ст. 133.1 Кодекса).
(Михеева Л.Ю.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)На слуху также "параллельное" существование норм материального права в процедурном законе - Федеральном законе от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". "Вкрапление" норм частного права в этот Закон само по себе конфликтует с предметом этого законодательного акта и с его назначением (например, ч. 1.1 ст. 42 содержит требование об обязательной нотариальной форме сделок с долями в праве на недвижимость, ч. 4.1 этой же статьи устанавливает особенности реализации преимущественного права покупки, ч. 1 ст. 46 закрепляет признаки единого недвижимого комплекса, отличные от названных в ст. 133.1 Кодекса).
Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, при условии, что соглашением стороны определили доли детей в долевую собственность, а доли родителей - в совместную собственность?
(Консультация эксперта, 2024)В силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
(Консультация эксперта, 2024)В силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Статья: Совершение нотариальных действий с участием юридических лиц, в отношении которых введена процедура банкротства
(Лагодина Е.И., Лагодина Л.И.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 5)Несмотря на особенности реализации имущества должника в процедурах банкротства (продажи имущества на публичных торгах), в отношении данных сделок купли-продажи применяются общие требования законодательства к форме сделки. Так, договоры по отчуждению долей в обществах с ограниченной ответственностью и сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Данная позиция разделяется в том числе Верховным Судом РФ (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 306-ЭС18-6807 по делу N А55-8181/2016).
(Лагодина Е.И., Лагодина Л.И.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 5)Несмотря на особенности реализации имущества должника в процедурах банкротства (продажи имущества на публичных торгах), в отношении данных сделок купли-продажи применяются общие требования законодательства к форме сделки. Так, договоры по отчуждению долей в обществах с ограниченной ответственностью и сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Данная позиция разделяется в том числе Верховным Судом РФ (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 306-ЭС18-6807 по делу N А55-8181/2016).
Статья: Нотариальное согласие супруга
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Законом предусмотрены 3 случая, когда для совершения сделки требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ): 1) сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (права на недвижимость, на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации); 2) сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале ООО, рента); 3) сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации (купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Законом предусмотрены 3 случая, когда для совершения сделки требуется нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ): 1) сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (права на недвижимость, на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации); 2) сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале ООО, рента); 3) сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации (купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, договор аренды недвижимости, заключенный на срок больше 1 года).
Статья: Удостоверение сделок с участием гражданина, в отношении которого возбуждена процедура банкротства: обязательная нотариальная форма и преимущественное право покупки
(Бегичев А.В., Рисовская С.С.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 1)Так, Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2020 год было закреплено, что при реализации имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), если при отчуждении такого имущества на него распространяется требование об обязательной нотариальной форме сделки (например, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество или долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью), то положения ГК РФ об обязательной нотариальной форме сделки подлежат обязательному применению <2>. Судом отмечено, что статьей 69 Закона о банкротстве урегулирован лишь порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). Однако в указанном Законе отсутствуют специальные нормы, которые устанавливали бы иные требования к форме сделки по сравнению с теми, что закреплены в ГК РФ. Соответственно, суд приходит к выводу о том, что нормы гражданского права должны быть обязательно применены к этим отношениям. Таким образом, вопрос об обязательной нотариальной форме сделок был решен в пользу института нотариата и обязательного соблюдения.
(Бегичев А.В., Рисовская С.С.)
("Нотариальный вестник", 2025, N 1)Так, Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2020 год было закреплено, что при реализации имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), если при отчуждении такого имущества на него распространяется требование об обязательной нотариальной форме сделки (например, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество или долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью), то положения ГК РФ об обязательной нотариальной форме сделки подлежат обязательному применению <2>. Судом отмечено, что статьей 69 Закона о банкротстве урегулирован лишь порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). Однако в указанном Законе отсутствуют специальные нормы, которые устанавливали бы иные требования к форме сделки по сравнению с теми, что закреплены в ГК РФ. Соответственно, суд приходит к выводу о том, что нормы гражданского права должны быть обязательно применены к этим отношениям. Таким образом, вопрос об обязательной нотариальной форме сделок был решен в пользу института нотариата и обязательного соблюдения.
Статья: Зарубежный опыт применения эскроу
(Горобинский В.Г.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 5)Большинство российских юридических лиц, как небольших, так и крупных, зарегистрировано в форме обществ с ограниченной ответственностью, сделки с долями которых совершаются в нотариальной форме. Представляется, что совершение сделок с недвижимым имуществом в нотариальной форме, расчеты и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество также предпочтительно осуществлять с помощью нотариуса. Кроме того, следует использовать публичный депозитный счет нотариуса для расчетов и возможность депонирования сторонами документов у него в рамках сделки.
(Горобинский В.Г.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 5)Большинство российских юридических лиц, как небольших, так и крупных, зарегистрировано в форме обществ с ограниченной ответственностью, сделки с долями которых совершаются в нотариальной форме. Представляется, что совершение сделок с недвижимым имуществом в нотариальной форме, расчеты и регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество также предпочтительно осуществлять с помощью нотариуса. Кроме того, следует использовать публичный депозитный счет нотариуса для расчетов и возможность депонирования сторонами документов у него в рамках сделки.
Готовое решение: Какие сделки требуют нотариального удостоверения (заверения)
(КонсультантПлюс, 2026)Сделку нужно удостоверить у нотариуса, если это предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Самая распространенная односторонняя сделка, которая требует нотариального удостоверения, - это доверенность. Например, на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами. Нотариально удостоверить нужно также некоторые договоры: ренты, купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость и др.
(КонсультантПлюс, 2026)Сделку нужно удостоверить у нотариуса, если это предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Самая распространенная односторонняя сделка, которая требует нотариального удостоверения, - это доверенность. Например, на распоряжение зарегистрированными в госреестрах правами. Нотариально удостоверить нужно также некоторые договоры: ренты, купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость и др.