Сделки с долями недвижимости нотариальная форма
Подборка наиболее важных документов по запросу Сделки с долями недвижимости нотариальная форма (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 42 "Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное заверение сделки
(КонсультантПлюс, 2025)"...Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
(КонсультантПлюс, 2025)"...Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Законодательство о нотариальной форме сделок с недвижимостью: один шаг вперед, два шага назад
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Дальнейшее движение законодательства в сфере недвижимости, на наш взгляд, отошло от указанных направлений, в большей степени сосредоточившись на решении краткосрочных задач. Тридцать первого июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Как представляется, такое движение законодательства можно оценить как отход от общего направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.
(Илюшина М.Н.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 12)Дальнейшее движение законодательства в сфере недвижимости, на наш взгляд, отошло от указанных направлений, в большей степени сосредоточившись на решении краткосрочных задач. Тридцать первого июля 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Как представляется, такое движение законодательства можно оценить как отход от общего направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)Пункт 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025)
(ред. от 19.11.2025)При этом в пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Статья: Очерк теории титульного обеспечения
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Порядок установления. Обеспечительная купля-продажа должна быть совершена по общему правилу в простой письменной форме, если только закон не требует для соответствующей сделки нотариальной формы. Например, такие сделки, в которых будут участвовать долевые собственники недвижимости, должны быть нотариально удостоверены <17>.
(Бевзенко Р.С.)
("Вестник гражданского права", 2021, N 2)Порядок установления. Обеспечительная купля-продажа должна быть совершена по общему правилу в простой письменной форме, если только закон не требует для соответствующей сделки нотариальной формы. Например, такие сделки, в которых будут участвовать долевые собственники недвижимости, должны быть нотариально удостоверены <17>.
"Социальное гражданское право в его основополагающих институтах: коллективная монография"
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Необходимо отметить, что Федеральным законом N 172-ФЗ от 02.06.2016 <2> (далее - Закон N 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. После Федеральным законом N 76-ФЗ от 01.05.2019 <3> (далее - Закон N 76-ФЗ) в том числе в Закон о государственной регистрации недвижимости <4> были внесены изменения, которые в отношении некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности прекращают действие по обязательному нотариальному удостоверению.
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Необходимо отметить, что Федеральным законом N 172-ФЗ от 02.06.2016 <2> (далее - Закон N 172-ФЗ) была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. После Федеральным законом N 76-ФЗ от 01.05.2019 <3> (далее - Закон N 76-ФЗ) в том числе в Закон о государственной регистрации недвижимости <4> были внесены изменения, которые в отношении некоторых видов сделок с долями в праве общей собственности прекращают действие по обязательному нотариальному удостоверению.
Статья: Проблемы применения прав супругов при осуществлении предпринимательской деятельности
(Левушкин А.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 2)Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ <8> введена обязательная нотариальная форма для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Это было установлено с целью минимизации возможных злоупотреблений на рынке недвижимости, обеспечения дополнительных гарантий для наименее защищенных групп субъектов данного сегмента рынка - участников общей собственности, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных. Защищая их права и законные интересы, органы нотариата тем самым реализуют возложенные на них законом функции, свою профессиональную компетенцию <9>.
(Левушкин А.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 2)Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ <8> введена обязательная нотариальная форма для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Это было установлено с целью минимизации возможных злоупотреблений на рынке недвижимости, обеспечения дополнительных гарантий для наименее защищенных групп субъектов данного сегмента рынка - участников общей собственности, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных. Защищая их права и законные интересы, органы нотариата тем самым реализуют возложенные на них законом функции, свою профессиональную компетенцию <9>.
Статья: Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий: проблемы правоприменения
(Гончарова Ю.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)- обязать при сделках с недвижимостью с участием материнского капитала производить оформление долей только в нотариальной форме;
(Гончарова Ю.В.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 3)- обязать при сделках с недвижимостью с участием материнского капитала производить оформление долей только в нотариальной форме;
Статья: Участие нотариуса в обороте долей обществ с ограниченной ответственностью в аспекте принципов каузальности и абстракции: проблемы теории и практики
(Цветкова Е.С.)
("Актуальные проблемы российского права", 2025, N 5)9. Корсик К.А. Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью // Нотариальный вестник. 2023. N 3. С. 2 - 4.
(Цветкова Е.С.)
("Актуальные проблемы российского права", 2025, N 5)9. Корсик К.А. Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью // Нотариальный вестник. 2023. N 3. С. 2 - 4.
Статья: К вопросу об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)Стоит отметить, что начиная с 2015 года был принят ряд федеральных законов, которые частично закрепили возврат в законодательное поле императивных требований об обязательной нотариальной форме отдельных сделок с недвижимостью. Например, была введена ОНФ для следующих сделок:
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)Стоит отметить, что начиная с 2015 года был принят ряд федеральных законов, которые частично закрепили возврат в законодательное поле императивных требований об обязательной нотариальной форме отдельных сделок с недвижимостью. Например, была введена ОНФ для следующих сделок:
Статья: Совершение нотариальных действий с участием юридических лиц, в отношении которых введена процедура банкротства
(Лагодина Е.И., Лагодина Л.И.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 5)Несмотря на особенности реализации имущества должника в процедурах банкротства (продажи имущества на публичных торгах), в отношении данных сделок купли-продажи применяются общие требования законодательства к форме сделки. Так, договоры по отчуждению долей в обществах с ограниченной ответственностью и сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Данная позиция разделяется в том числе Верховным Судом РФ (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 306-ЭС18-6807 по делу N А55-8181/2016).
(Лагодина Е.И., Лагодина Л.И.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 5)Несмотря на особенности реализации имущества должника в процедурах банкротства (продажи имущества на публичных торгах), в отношении данных сделок купли-продажи применяются общие требования законодательства к форме сделки. Так, договоры по отчуждению долей в обществах с ограниченной ответственностью и сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Данная позиция разделяется в том числе Верховным Судом РФ (см., например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.12.2018 N 306-ЭС18-6807 по делу N А55-8181/2016).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1.1. В п. 2 ст. 7 действующего в настоящее время Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прямо говорится, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Таким образом, доля в общей собственности может быть предметом договора об ипотеке. Часть 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем есть целый ряд исключений из этого общего правила.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1.1. В п. 2 ст. 7 действующего в настоящее время Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прямо говорится, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Таким образом, доля в общей собственности может быть предметом договора об ипотеке. Часть 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем есть целый ряд исключений из этого общего правила.
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)3. Нормативная правовая база и состояние судебной практики. Федеральным законом N 391-ФЗ от 29 декабря 2015 г., внесшим изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации <5>, в том числе в Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 <6>, в Семейный кодекс (ст. 35 и 38) и другие, полномочия нотариуса существенно расширились. Нотариальная форма стала требоваться при реализации доли в общей собственности, земельной доли, при распоряжении недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, недвижимым имуществом несовершеннолетнего лица. Кроме этого, законодатель предусмотрел требование нотариальной формы для отдельных договоров отчуждения недвижимости (по договору ренты (ст. 584 ГК); сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ <7>); сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)3. Нормативная правовая база и состояние судебной практики. Федеральным законом N 391-ФЗ от 29 декабря 2015 г., внесшим изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации <5>, в том числе в Основы законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 <6>, в Семейный кодекс (ст. 35 и 38) и другие, полномочия нотариуса существенно расширились. Нотариальная форма стала требоваться при реализации доли в общей собственности, земельной доли, при распоряжении недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, недвижимым имуществом несовершеннолетнего лица. Кроме этого, законодатель предусмотрел требование нотариальной формы для отдельных договоров отчуждения недвижимости (по договору ренты (ст. 584 ГК); сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ <7>); сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ).
Статья: Выделение "детских" долей в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского капитала: проблемы теории и практики
(Захарова О.Н., Епифанцева Т.Ю.)
("Нотариус", 2021, N 6)До сих пор в теории и на практике дискуссионным остается вопрос о необходимости нотариальной формы соглашения о выделении долей <8>. В соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости "...сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." Таким образом, указанная норма направлена на защиту преимущественного права приобретения доли другими сособственниками в том случае, если они не участвуют в сделке. Если же в такой сделке принимают участие все сособственники, то ее нотариальное удостоверение не требуется.
(Захарова О.Н., Епифанцева Т.Ю.)
("Нотариус", 2021, N 6)До сих пор в теории и на практике дискуссионным остается вопрос о необходимости нотариальной формы соглашения о выделении долей <8>. В соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости "...сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." Таким образом, указанная норма направлена на защиту преимущественного права приобретения доли другими сособственниками в том случае, если они не участвуют в сделке. Если же в такой сделке принимают участие все сособственники, то ее нотариальное удостоверение не требуется.