Риски при покупке приватизированной квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Риски при покупке приватизированной квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с приватизацией жилых помещений: Наниматель, член его семьи или лицо, действующее в его интересах, хочет признать договор приватизации недействительным в связи с его заключением в отсутствие отказа Нанимателя или члена его семьи от приватизации или с другими нарушениями
(КонсультантПлюс, 2025)О признании недействительным договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2025)О признании недействительным договора купли-продажи
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с наймом специализированных жилых помещений: Наниматель хочет признать право собственности в порядке приватизации на жилое помещение, ранее относящееся к специализированному жилищному фонду
(КонсультантПлюс, 2025)По мнению Нанимателя, жилое помещение специализированного жилищного фонда утратило свой статус в связи с его передачей в ведение органов местного самоуправления либо Уполномоченным органом принято решение о возможности его приватизации. Ранее Наниматель в приватизации не участвовал. По указанным основаниям он имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения. Наймодателем необоснованно отказано в передаче жилого помещения в собственность Нанимателя и/или членов его семьи.
(КонсультантПлюс, 2025)По мнению Нанимателя, жилое помещение специализированного жилищного фонда утратило свой статус в связи с его передачей в ведение органов местного самоуправления либо Уполномоченным органом принято решение о возможности его приватизации. Ранее Наниматель в приватизации не участвовал. По указанным основаниям он имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения. Наймодателем необоснованно отказано в передаче жилого помещения в собственность Нанимателя и/или членов его семьи.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемы и перспективы развития массового рынка страхования жилья в России
(Цыганов А.А.)
("Финансы", 2024, N 10)В целом это очень похоже на страхи американского общества, где страх, что "люди, которых я люблю, серьезно заболеют или умрут", беспокоит от 50 до 60% респондентов в зависимости от года проведения исследования <7>. В данном случае беспокойство за собственность тоже не выходит на первый план, хотя угроза недостатка средств на жизнь также занимает важное место. Тем не менее уровень проникновения страхования жилья там выше, что связано с распространением приобретения жилья при помощи ипотечного кредита и более устойчивыми традициями страховой культуры. Возможно, что определенные ценностные и культурные различия проявляются в отношении к риску и, соответственно, страхованию; нужно учесть и характер приобретения жилья значительным числом российских граждан в процессе приватизации, но не покупки квартиры или дома. Однако на сегодняшний день эта картина меняется, и значительная часть собственников уже приобретала свое жилье, в том числе при помощи ипотечного кредита, но часть собственников унаследовала или получила недвижимость в процессе приватизации, которая продолжается в России.
(Цыганов А.А.)
("Финансы", 2024, N 10)В целом это очень похоже на страхи американского общества, где страх, что "люди, которых я люблю, серьезно заболеют или умрут", беспокоит от 50 до 60% респондентов в зависимости от года проведения исследования <7>. В данном случае беспокойство за собственность тоже не выходит на первый план, хотя угроза недостатка средств на жизнь также занимает важное место. Тем не менее уровень проникновения страхования жилья там выше, что связано с распространением приобретения жилья при помощи ипотечного кредита и более устойчивыми традициями страховой культуры. Возможно, что определенные ценностные и культурные различия проявляются в отношении к риску и, соответственно, страхованию; нужно учесть и характер приобретения жилья значительным числом российских граждан в процессе приватизации, но не покупки квартиры или дома. Однако на сегодняшний день эта картина меняется, и значительная часть собственников уже приобретала свое жилье, в том числе при помощи ипотечного кредита, но часть собственников унаследовала или получила недвижимость в процессе приватизации, которая продолжается в России.
Статья: Пробелы законодательства в области защиты жилищных прав граждан
(Пушкина А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 1)Поэтому велик риск купить на вторичном рынке жилое помещение с обременениями. Например, квартиру обременяют права членов семьи, которые отказались от приватизации в пользу другого родственника, пользовавшегося жилым помещением на основании договора социального найма наравне с ними. Права таких членов семьи считаются ограниченными вещными правами и продолжают обременять квартиру даже при смене собственника.
(Пушкина А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 1)Поэтому велик риск купить на вторичном рынке жилое помещение с обременениями. Например, квартиру обременяют права членов семьи, которые отказались от приватизации в пользу другого родственника, пользовавшегося жилым помещением на основании договора социального найма наравне с ними. Права таких членов семьи считаются ограниченными вещными правами и продолжают обременять квартиру даже при смене собственника.
Нормативные акты
"Базовый стандарт совершения сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом операций на финансовом рынке"
(утв. Банком России, Протокол от 10.03.2022 N КФНП-11)4.11. При принятии решения о предоставлении займов МСК кредитный кооператив обязан уделять повышенное внимание сделкам, несущим следующие признаки повышенного риска:
(утв. Банком России, Протокол от 10.03.2022 N КФНП-11)4.11. При принятии решения о предоставлении займов МСК кредитный кооператив обязан уделять повышенное внимание сделкам, несущим следующие признаки повышенного риска:
Статья: Кого нельзя лишить социального жилья?
(Кочанова Т., Самарина О.В., Сидельников А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Судебная практика по данному вопросу устоялась и транслирует презумпцию о том, что лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилого помещения, выселить нельзя. Такая категория граждан в обиходе называется "вечными жильцами". Иными словами, лица, которые отказались от приватизации, вправе бессрочно пользоваться жилым помещением даже после смены собственника. Например, при покупке квартиры у собственника могут оказаться родственники, которые отказались от приватизации в пользу него, и такие лица приобрели бессрочное право проживать в квартире (п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
(Кочанова Т., Самарина О.В., Сидельников А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Судебная практика по данному вопросу устоялась и транслирует презумпцию о том, что лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилого помещения, выселить нельзя. Такая категория граждан в обиходе называется "вечными жильцами". Иными словами, лица, которые отказались от приватизации, вправе бессрочно пользоваться жилым помещением даже после смены собственника. Например, при покупке квартиры у собственника могут оказаться родственники, которые отказались от приватизации в пользу него, и такие лица приобрели бессрочное право проживать в квартире (п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
Вопрос: Нежилое здание приобретено ИП в порядке приватизации в феврале 2021 г. Здание не использовалось в предпринимательской деятельности для извлечения прибыли ИП. Освобождается ли от НДФЛ доход от продажи в ноябре 2024 г. этого здания?
(Консультация эксперта, 2024)Следовательно, полагаем, что положения пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяются только в отношении доходов от продажи приватизированного жилого помещения и, соответственно, минимальный срок владения приватизированным нежилым зданием в целях освобождения доходов от его продажи от НДФЛ составляет пять лет.
(Консультация эксперта, 2024)Следовательно, полагаем, что положения пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяются только в отношении доходов от продажи приватизированного жилого помещения и, соответственно, минимальный срок владения приватизированным нежилым зданием в целях освобождения доходов от его продажи от НДФЛ составляет пять лет.
Статья: Неразделенная совместная собственность. Риски приобретателей
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Из пояснений истца следует, что ответчики членами семьи истца не являются, каких-либо письменных соглашений о праве пользования жилым помещением между сторонами не имеется. Указанное жилое помещение необходимо истцу для личного пользования, регистрация ответчиков в данном жилье препятствует осуществлению права собственности. На этом спор не закончился. Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 21 января 2019 года по делу N 33-217/2019 указанное решение отменено, принято новое, в иске отказано. Апелляционная инстанция подошла к разрешению вопроса по-другому. В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что в соответствии со ст. 19 ФЗ N 189-ФЗ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Из пояснений истца следует, что ответчики членами семьи истца не являются, каких-либо письменных соглашений о праве пользования жилым помещением между сторонами не имеется. Указанное жилое помещение необходимо истцу для личного пользования, регистрация ответчиков в данном жилье препятствует осуществлению права собственности. На этом спор не закончился. Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 21 января 2019 года по делу N 33-217/2019 указанное решение отменено, принято новое, в иске отказано. Апелляционная инстанция подошла к разрешению вопроса по-другому. В п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что в соответствии со ст. 19 ФЗ N 189-ФЗ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Статья: Как обезопасить сделки с жильем?
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 1)Скажем сразу: все нижеперечисленные способы лишь снижают данный риск, но не дают стопроцентной, так сказать, железобетонной, гарантии, что приобретенная вами квартира останется вашей до тех пор, пока вы сами не примете решение о ее отчуждении.
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2021, N 1)Скажем сразу: все нижеперечисленные способы лишь снижают данный риск, но не дают стопроцентной, так сказать, железобетонной, гарантии, что приобретенная вами квартира останется вашей до тех пор, пока вы сами не примете решение о ее отчуждении.
Статья: Отказ от приватизированной квартиры
(Шереметьева Н.В.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)1. Евдокимова О.А. Приватизация жилых помещений как способ приобретения вещных прав на жилые помещения: проблемы правового определения / О.А. Евдокимова // Наука и образование в современном обществе: актуальные вопросы и инновационные исследования: Материалы II Международной научно-практической конференции (г. Пенза, 17 января 2021 г.): Сборник научных статей / Ответственный редактор Г.Ю. Гуляев. Пенза: Наука и Просвещение, 2021. С. 109 - 112.
(Шереметьева Н.В.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 5)1. Евдокимова О.А. Приватизация жилых помещений как способ приобретения вещных прав на жилые помещения: проблемы правового определения / О.А. Евдокимова // Наука и образование в современном обществе: актуальные вопросы и инновационные исследования: Материалы II Международной научно-практической конференции (г. Пенза, 17 января 2021 г.): Сборник научных статей / Ответственный редактор Г.Ю. Гуляев. Пенза: Наука и Просвещение, 2021. С. 109 - 112.
Статья: Особенности правового режима жилых помещений для детей-сирот
(Крюкова Е.С., Савельева Н.М.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 4)В целом такой шаг законодателя следует признать целесообразным, принимая во внимание наличие широких возможностей распорядительного характера у нанимателя по договору социального найма жилого помещения (обмен, приватизация, поднаем и т.д.) и связанные с этим риски. В доктрине использование модели социального найма для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот неоднократно подвергалось критике, так как эта категория нанимателей действительно попадала в группу риска, что приводило к утрате жилых помещений после их приватизации в результате действий мошенников. Очевидно, что аналогичные проблемы возникали и при приобретении помещений в собственность за счет субсидий <3>. Во избежание злоупотреблений и нарушений прав детей-сирот состав специализированного жилищного фонда был расширен за счет соответствующих жилых помещений, имея в виду ряд присущих последнему ограничений в пользовании по сравнению с договором социального найма, что, по замыслу законодателя, позволило обеспечить контроль за соблюдением прав детей-сирот в течение начального периода их самостоятельного проживания.
(Крюкова Е.С., Савельева Н.М.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 4)В целом такой шаг законодателя следует признать целесообразным, принимая во внимание наличие широких возможностей распорядительного характера у нанимателя по договору социального найма жилого помещения (обмен, приватизация, поднаем и т.д.) и связанные с этим риски. В доктрине использование модели социального найма для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот неоднократно подвергалось критике, так как эта категория нанимателей действительно попадала в группу риска, что приводило к утрате жилых помещений после их приватизации в результате действий мошенников. Очевидно, что аналогичные проблемы возникали и при приобретении помещений в собственность за счет субсидий <3>. Во избежание злоупотреблений и нарушений прав детей-сирот состав специализированного жилищного фонда был расширен за счет соответствующих жилых помещений, имея в виду ряд присущих последнему ограничений в пользовании по сравнению с договором социального найма, что, по замыслу законодателя, позволило обеспечить контроль за соблюдением прав детей-сирот в течение начального периода их самостоятельного проживания.
Статья: Перспективы развития законодательства о дополнительных мерах социальной поддержки детей-сирот (анализ ситуации в Республике Карелия)
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)Здесь отметим, что в целом сделки с долями в объекте недвижимости сопряжены с повышенными правовыми рисками, а государство не предусматривает обязательного механизма правовой экспертизы сделок с участием детей-сирот и их оплаты (например, оплаты услуг нотариуса за нотариальное удостоверение сделки по правилам ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости"), государство не несет риски в случае предъявления к собственнику доли судебных претензий от третьих лиц, например наследников. Проект выстроен таким образом, что контрольные и защитные функции государства заканчиваются на этапе заключения договора купли-продажи жилого помещения, государство не страхует те риски, которые могут возникнуть после того, как будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю (т.е. лицу из категории детей-сирот).
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 1)Здесь отметим, что в целом сделки с долями в объекте недвижимости сопряжены с повышенными правовыми рисками, а государство не предусматривает обязательного механизма правовой экспертизы сделок с участием детей-сирот и их оплаты (например, оплаты услуг нотариуса за нотариальное удостоверение сделки по правилам ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости"), государство не несет риски в случае предъявления к собственнику доли судебных претензий от третьих лиц, например наследников. Проект выстроен таким образом, что контрольные и защитные функции государства заканчиваются на этапе заключения договора купли-продажи жилого помещения, государство не страхует те риски, которые могут возникнуть после того, как будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю (т.е. лицу из категории детей-сирот).