Реконструкция здания изменение назначения
Подборка наиболее важных документов по запросу Реконструкция здания изменение назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.05.2023 N 88-11291/2023 (УИД 77RS0024-02-2021-021096-89)
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования: 1) О признании объекта самовольной постройкой и его сносе; 2) О признании права собственности отсутствующим; 3) Об освобождении земельного участка; 4) О снятии с кадастрового учета.
Обстоятельства: Истцами пропущен срок исковой давности без уважительных причин.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано.Реконструкция зданий не привела к изменению целевого назначения использования земельного участка, а право собственности на реконструируемые объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования: 1) О признании объекта самовольной постройкой и его сносе; 2) О признании права собственности отсутствующим; 3) Об освобождении земельного участка; 4) О снятии с кадастрового учета.
Обстоятельства: Истцами пропущен срок исковой давности без уважительных причин.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано.Реконструкция зданий не привела к изменению целевого назначения использования земельного участка, а право собственности на реконструируемые объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.
Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2024 N 88а-12966/2024
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования: О признании незаконным отказа в переводе индивидуального жилого дома в нежилое здание.
Обстоятельства: Для перевода дома в нежилое здание его переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт не требуются. Обстоятельства несоответствия переводимого объекта нормативным требованиям (в части обеспечения инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения равных условий жизнедеятельности с другими категориями населения, соответствия путей эвакуации, обеспеченности парковочными местами, соответствия параметров ширины тротуара, озеленения) не установлены.
Решение: Удовлетворено.Доводы административных ответчиков о том, что вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение нежилого здания, с учетом цели его использования, административный истец произвела самовольную реконструкцию объекта, изменила назначение здания, не свидетельствуют о законности оспариваемого решения административного ответчика, в котором указанные основания к отказу не приведены. Вопреки доводам административных ответчиков, приведенным в суде кассационный инстанции, апелляционное определение не содержит вывод о том, что вид использования объекта недвижимости (в случае его перевода из жилого в нежилое) вступает в противоречие с видами разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, и таким образом нарушает положения земельного и градостроительного законодательства. Судами, с учетом оснований указанных в решении административного ответчика, не исследовались основные и условно разрешенные виды использования земельного участка в территориальной зоне, в пределах которой этот участок находится. С учетом оснований и предмета спора, вопрос проведения реконструкции недвижимого объекта, принадлежащего административного истцу, с соблюдением необходимых процедур, градостроительных и строительных норм и правил, судами также не исследовался. При этом установление новых обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования: О признании незаконным отказа в переводе индивидуального жилого дома в нежилое здание.
Обстоятельства: Для перевода дома в нежилое здание его переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт не требуются. Обстоятельства несоответствия переводимого объекта нормативным требованиям (в части обеспечения инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения равных условий жизнедеятельности с другими категориями населения, соответствия путей эвакуации, обеспеченности парковочными местами, соответствия параметров ширины тротуара, озеленения) не установлены.
Решение: Удовлетворено.Доводы административных ответчиков о том, что вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение нежилого здания, с учетом цели его использования, административный истец произвела самовольную реконструкцию объекта, изменила назначение здания, не свидетельствуют о законности оспариваемого решения административного ответчика, в котором указанные основания к отказу не приведены. Вопреки доводам административных ответчиков, приведенным в суде кассационный инстанции, апелляционное определение не содержит вывод о том, что вид использования объекта недвижимости (в случае его перевода из жилого в нежилое) вступает в противоречие с видами разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, и таким образом нарушает положения земельного и градостроительного законодательства. Судами, с учетом оснований указанных в решении административного ответчика, не исследовались основные и условно разрешенные виды использования земельного участка в территориальной зоне, в пределах которой этот участок находится. С учетом оснований и предмета спора, вопрос проведения реконструкции недвижимого объекта, принадлежащего административного истцу, с соблюдением необходимых процедур, градостроительных и строительных норм и правил, судами также не исследовался. При этом установление новых обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как изменить назначение здания с нежилого на жилое
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как изменить назначение здания с нежилого на жилое путем его реконструкции
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как изменить назначение здания с нежилого на жилое путем его реконструкции
Готовое решение: Можно ли изменить назначение здания с жилого на нежилое и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как изменить назначение здания с жилого на нежилое путем его реконструкции
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как изменить назначение здания с жилого на нежилое путем его реконструкции
Нормативные акты
Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
"Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"Статья 80. Требования пожарной безопасности при проектировании, реконструкции и изменении функционального назначения зданий и сооружений
(ред. от 25.12.2023)
"Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"Статья 80. Требования пожарной безопасности при проектировании, реконструкции и изменении функционального назначения зданий и сооружений
Приказ Росстата от 28.01.2025 N 25
"Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений"При проведении реконструкции жилых зданий, приведшей к изменению назначения помещений (например, вводе квартир в расположенном согласно проекту на первом этаже помещении столовой) общая площадь введенных после реконструкции квартир отражается по коду характера строительства "3" при соблюдении следующих условий:
"Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений"При проведении реконструкции жилых зданий, приведшей к изменению назначения помещений (например, вводе квартир в расположенном согласно проекту на первом этаже помещении столовой) общая площадь введенных после реконструкции квартир отражается по коду характера строительства "3" при соблюдении следующих условий:
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Распоряжение общим имуществом требует соглашения всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). Это правило распространяется на все случаи осуществления правомочия распоряжения: путем совершения гражданско-правовых сделок с общим имуществом (по отчуждению, предоставлению в пользование другому лицу и др.); действий, направленных на видоизменение общего имущества (изменение назначения объекта, его реконструкция, перепланировка); его уничтожение, например снос здания. В отличие от порядка владения и пользования общим имуществом, который в случае спора между участниками общей долевой собственности может установить суд, порядок распоряжения может устанавливаться только самими участниками, но не судом. Суд не может разрешить спор между участниками долевой собственности по вопросу распоряжения общим имуществом, поскольку при осуществлении правомочия распоряжения закон не предусматривает возможности принуждения, ограничения свободы усмотрения участников долевой собственности.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Распоряжение общим имуществом требует соглашения всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ). Это правило распространяется на все случаи осуществления правомочия распоряжения: путем совершения гражданско-правовых сделок с общим имуществом (по отчуждению, предоставлению в пользование другому лицу и др.); действий, направленных на видоизменение общего имущества (изменение назначения объекта, его реконструкция, перепланировка); его уничтожение, например снос здания. В отличие от порядка владения и пользования общим имуществом, который в случае спора между участниками общей долевой собственности может установить суд, порядок распоряжения может устанавливаться только самими участниками, но не судом. Суд не может разрешить спор между участниками долевой собственности по вопросу распоряжения общим имуществом, поскольку при осуществлении правомочия распоряжения закон не предусматривает возможности принуждения, ограничения свободы усмотрения участников долевой собственности.
"Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Налоговый орган квалифицировал данные работы как капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованное имущество, которые привели к созданию нового объекта основных средств. Однако суд при рассмотрении дела установил, что затраты арендатора не являются расходами на реконструкцию, достройку, техническое перевооружение или модернизацию объекта основных средств, так как они не привели к изменению технологического или служебного назначения оборудования здания и функционального назначения помещений. На этом основании судьи подтвердили право организации-арендатора учесть произведенные затраты в составе текущих расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2009 N КА-А40/12047-09-2).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2025)Налоговый орган квалифицировал данные работы как капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованное имущество, которые привели к созданию нового объекта основных средств. Однако суд при рассмотрении дела установил, что затраты арендатора не являются расходами на реконструкцию, достройку, техническое перевооружение или модернизацию объекта основных средств, так как они не привели к изменению технологического или служебного назначения оборудования здания и функционального назначения помещений. На этом основании судьи подтвердили право организации-арендатора учесть произведенные затраты в составе текущих расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2009 N КА-А40/12047-09-2).
Статья: Существуют ли легальные основы реконструкции зданий, являющихся объектами культурного наследия?
(Мельникова Е.Н.)
("Российский юридический журнал", 2021, N 4)Вместе с тем фактически реконструкция проводится постоянно: ОКН перестраиваются, устраиваются подземные этажи, паркинги, изменяется назначение зданий. Поэтому говорить о том, что реконструкция в отношении ОКН невозможна, нельзя. Постоянно заключаются концессионные соглашения, объектами которых являются ОКН, в отношении которых концессионарий обязан провести реконструкцию и зарегистрировать право сторон соглашения в Росреестре. Происходит реконструкция ОКН и в рамках государственно-частного партнерства.
(Мельникова Е.Н.)
("Российский юридический журнал", 2021, N 4)Вместе с тем фактически реконструкция проводится постоянно: ОКН перестраиваются, устраиваются подземные этажи, паркинги, изменяется назначение зданий. Поэтому говорить о том, что реконструкция в отношении ОКН невозможна, нельзя. Постоянно заключаются концессионные соглашения, объектами которых являются ОКН, в отношении которых концессионарий обязан провести реконструкцию и зарегистрировать право сторон соглашения в Росреестре. Происходит реконструкция ОКН и в рамках государственно-частного партнерства.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)В отчете ООО "Лидер групп" от 20.10.2020 N 029/1020 указано, что строительные конструкции объекта незавершенного строительства, степени готовности 65% от общей его площади 5 413,3 кв. м, соответствуют строительным требованиям и требованиям пожарной безопасности. Без завершения реконструкции здания при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности эксплуатация объекта по своему назначению невозможна. Отчет теряет свою силу в случае изменения функционального назначения, проведения строительных работ с изменением конструктивных и технических (технологических) параметров объекта и изменения площади застройки.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)В отчете ООО "Лидер групп" от 20.10.2020 N 029/1020 указано, что строительные конструкции объекта незавершенного строительства, степени готовности 65% от общей его площади 5 413,3 кв. м, соответствуют строительным требованиям и требованиям пожарной безопасности. Без завершения реконструкции здания при условии соблюдения требований нормативных документов в области пожарной безопасности эксплуатация объекта по своему назначению невозможна. Отчет теряет свою силу в случае изменения функционального назначения, проведения строительных работ с изменением конструктивных и технических (технологических) параметров объекта и изменения площади застройки.
Последние изменения: Обеспечение пожарной безопасности на производственном объекте
(КонсультантПлюс, 2025)Установлены требования пожарной безопасности для защиты зданий, сооружений, помещений и оборудования автоматическими установками пожаротушения (АУП) и системами пожарной сигнализации (СПС) при их проектировании, реконструкции, капремонте, изменении функционального назначения, техническом перевооружении (п. 1.1 Свода правил).
(КонсультантПлюс, 2025)Установлены требования пожарной безопасности для защиты зданий, сооружений, помещений и оборудования автоматическими установками пожаротушения (АУП) и системами пожарной сигнализации (СПС) при их проектировании, реконструкции, капремонте, изменении функционального назначения, техническом перевооружении (п. 1.1 Свода правил).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)18. В ч. 18 комментируемой статьи указан равный пяти рабочим дням срок, исчисляемый со дня поступления соответствующего заявления, в течение которого в ЕГРН должны быть внесены сведения о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) при представлении их лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)18. В ч. 18 комментируемой статьи указан равный пяти рабочим дням срок, исчисляемый со дня поступления соответствующего заявления, в течение которого в ЕГРН должны быть внесены сведения о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения) при представлении их лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника здания, сооружения, либо его законным представителем заявления.
Готовое решение: Как составить декларацию пожарной безопасности
(КонсультантПлюс, 2025)Сведения в данном разделе декларации необходимо указывать исходя из требований к объекту защиты, которые действовали на момент его ввода в эксплуатацию либо после капремонта, реконструкции, технического перевооружения, изменения функционального назначения. Если нет проектной документации, раздел следует заполнять с учетом фактического состояния здания (п. п. 4 - 6 Письма МЧС России от 20.05.2020 N 19-16-954).
(КонсультантПлюс, 2025)Сведения в данном разделе декларации необходимо указывать исходя из требований к объекту защиты, которые действовали на момент его ввода в эксплуатацию либо после капремонта, реконструкции, технического перевооружения, изменения функционального назначения. Если нет проектной документации, раздел следует заполнять с учетом фактического состояния здания (п. п. 4 - 6 Письма МЧС России от 20.05.2020 N 19-16-954).
Готовое решение: Чем капитальный и текущий ремонт основных средств отличается от их модернизации и реконструкции для целей налога на прибыль
(КонсультантПлюс, 2025)Необходимо определить, улучшаются ли технико-экономические показатели функционирования здания (например, меняется назначение здания или помещения, его размер, показатели надежности и безопасности). Если нет, то замена окон и дверей является ремонтом, если да - модернизацией здания (Письмо Минфина России от 13.12.2010 N 03-03-06/1/772). Суды, как правило, считают, что замена окон и дверей не приводит к изменению назначения здания, как и его технико-экономических показателей и физических параметров. Но возможно выделить признаки, позволяющие отнести работы по замене окон и дверей к реконструкции (Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2019 N Ф08-11565/2018 по делу N А53-32868/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2019 N Ф04-641/2019 по делу N А46-8255/2018):
(КонсультантПлюс, 2025)Необходимо определить, улучшаются ли технико-экономические показатели функционирования здания (например, меняется назначение здания или помещения, его размер, показатели надежности и безопасности). Если нет, то замена окон и дверей является ремонтом, если да - модернизацией здания (Письмо Минфина России от 13.12.2010 N 03-03-06/1/772). Суды, как правило, считают, что замена окон и дверей не приводит к изменению назначения здания, как и его технико-экономических показателей и физических параметров. Но возможно выделить признаки, позволяющие отнести работы по замене окон и дверей к реконструкции (Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2019 N Ф08-11565/2018 по делу N А53-32868/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2019 N Ф04-641/2019 по делу N А46-8255/2018):
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Ряд практических проблем связан с вопросом изменения назначения зданий. При изменении назначения здания изготавливается проектная документация или вносятся изменения в ранее изготовленную проектную документацию (если законодательством для данного вида здания предусмотрено изготовление проектной документации). Существует мнение о возможности изменения назначения здания только путем проведения реконструкции, а также мнение о возможности изменения назначения в том числе в результате перепланировки, переустройства, поскольку изменение параметров здания для изменения его назначения требуется не всегда. Высказывается точка зрения о необходимости представить документ, подтверждающий возможность изменения назначения здания без реконструкции, например заключение строительной организации. Приводятся также доводы в пользу того, что с учетом законодательной неурегулированности вопроса не противоречит закону изменение назначение здания актом органа местного самоуправления, поскольку к их компетенции относится перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, признание садовых домов жилыми и наоборот. Градостроительным кодексом РФ предусмотрены полномочия органов местного самоуправления по принятию муниципальных правовых актов по вопросам градостроительной деятельности. Органы местного самоуправления на практике издают акты об изменении назначения зданий.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Ряд практических проблем связан с вопросом изменения назначения зданий. При изменении назначения здания изготавливается проектная документация или вносятся изменения в ранее изготовленную проектную документацию (если законодательством для данного вида здания предусмотрено изготовление проектной документации). Существует мнение о возможности изменения назначения здания только путем проведения реконструкции, а также мнение о возможности изменения назначения в том числе в результате перепланировки, переустройства, поскольку изменение параметров здания для изменения его назначения требуется не всегда. Высказывается точка зрения о необходимости представить документ, подтверждающий возможность изменения назначения здания без реконструкции, например заключение строительной организации. Приводятся также доводы в пользу того, что с учетом законодательной неурегулированности вопроса не противоречит закону изменение назначение здания актом органа местного самоуправления, поскольку к их компетенции относится перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, признание садовых домов жилыми и наоборот. Градостроительным кодексом РФ предусмотрены полномочия органов местного самоуправления по принятию муниципальных правовых актов по вопросам градостроительной деятельности. Органы местного самоуправления на практике издают акты об изменении назначения зданий.
Статья: О внесении платы за выбор (изменение) вида разрешенного использования земельного участка: обзор судебной практики
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Определяющим фактором является то, что только после изменения характеристики (вида разрешенного использования) земельного участка в ЕГРН собственник земельного участка приобретает новые права, а именно получает право застройки земельного участка или право реконструировать расположенные на земельном участке здания и сооружения с возможностью изменения их функционального назначения".
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Определяющим фактором является то, что только после изменения характеристики (вида разрешенного использования) земельного участка в ЕГРН собственник земельного участка приобретает новые права, а именно получает право застройки земельного участка или право реконструировать расположенные на земельном участке здания и сооружения с возможностью изменения их функционального назначения".