Регистрация договора аренды будущей вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора аренды будущей вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 N 15АП-12113/2023 по делу N А32-64025/2022
Требование: О взыскании денежных средств за нарушение срока передачи объекта по договору аренды недвижимого имущества.
Решение: Требование удовлетворено.Доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды, судом отклоняются как необоснованные. Действующем законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды будущей вещи заключенного в отношении недвижимого имущества. Само по себе не предъявление истцом с даты заключения договора аренды будущей вещи вплоть до 11.11.2022 г каких-либо претензий к ответчику в части неисполнения обязательств ответчика по договору не свидетельствует об утрате интереса в исполнении договора. Договором не предусмотрена обязанность Арендатора, контролировать ход исполнения Арендодателем обязательств по договору аренды, следовательно, определение времени и порядка предъявления претензий является правом, а не обязанностью истца.
Требование: О взыскании денежных средств за нарушение срока передачи объекта по договору аренды недвижимого имущества.
Решение: Требование удовлетворено.Доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды, судом отклоняются как необоснованные. Действующем законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды будущей вещи заключенного в отношении недвижимого имущества. Само по себе не предъявление истцом с даты заключения договора аренды будущей вещи вплоть до 11.11.2022 г каких-либо претензий к ответчику в части неисполнения обязательств ответчика по договору не свидетельствует об утрате интереса в исполнении договора. Договором не предусмотрена обязанность Арендатора, контролировать ход исполнения Арендодателем обязательств по договору аренды, следовательно, определение времени и порядка предъявления претензий является правом, а не обязанностью истца.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)Продажа объекта недвижимости на арендованном земельном участке
(КонсультантПлюс, 2025)Продажа объекта недвижимости на арендованном земельном участке
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)2. В каких случаях нужно регистрировать договор аренды будущей недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025)2. В каких случаях нужно регистрировать договор аренды будущей недвижимости
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли предварительный договор аренды, если на момент его заключения арендодатель не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным на распоряжение им
(КонсультантПлюс, 2025)Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору не применимы.
Действителен ли предварительный договор аренды, если на момент его заключения арендодатель не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным на распоряжение им
(КонсультантПлюс, 2025)Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору не применимы.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)Современная судебная практика справедливо признала возможность аренды части вещи и даже будущей вещи <121>, тогда как предметом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь в целом. Обоснованно стремясь к сохранению договорных отношений, правоприменительная практика теперь исходит из того, что даже если подлежащий государственной регистрации арендный договор не был зарегистрирован, но фактически исполнялся сторонами, он порождает между ними обязательственные отношения, аналогичные арендным, хотя права арендатора по такому договору "не могут быть противопоставлены им третьим лицам", т.е. лишаются "вещного элемента", - к ним не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ (о сохранении договора аренды при смене собственника арендуемой вещи), а у арендатора отсутствует преимущественное право на заключение арендного договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) <122>. Тем самым судебной практикой вынужденно признается чужеродность вещных элементов договора аренды недвижимости (для договоров аренды движимых вещей этой проблемы вообще не существует).
Статья: О конкуренции кредиторов по обязательствам передать индивидуально-определенную вещь в случае двойной продажи или аренды
(Церковников М.А.)
("Закон", 2023, N 5)<23> Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закрепило в форме абстрактных разъяснений передовую практику Президиума ВАС РФ и дало начало своего рода "арендной революции": массовому отказу от признания ничтожными второй аренды, аренды будущей вещи, от признания не заключенной между сторонами аренды, которая не прошла требуемую государственную регистрацию, от объявления аренды части недвижимости "неарендой". Все это означало признание аренды (как это и следует из самого Кодекса) договором, порождающим полноценные обязательства о найме вещей, которые не подавляются отдельными вещными последствиями, сопутствующими аренде (право следования (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право (п. 1 ст. 621) и вещная защита арендатора по ст. 305 ГК РФ). Арендное обязательство может существовать и без этих элементов. Более того, даже изначальная невозможность присудить к исполнению обязательства в натуре уже давно не всегда (а скорее, "обычно не") приводит к его недействительности. См. также: Определение ВС РФ от 31.01.2023 N 16-КГ22-40-К4.
(Церковников М.А.)
("Закон", 2023, N 5)<23> Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закрепило в форме абстрактных разъяснений передовую практику Президиума ВАС РФ и дало начало своего рода "арендной революции": массовому отказу от признания ничтожными второй аренды, аренды будущей вещи, от признания не заключенной между сторонами аренды, которая не прошла требуемую государственную регистрацию, от объявления аренды части недвижимости "неарендой". Все это означало признание аренды (как это и следует из самого Кодекса) договором, порождающим полноценные обязательства о найме вещей, которые не подавляются отдельными вещными последствиями, сопутствующими аренде (право следования (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право (п. 1 ст. 621) и вещная защита арендатора по ст. 305 ГК РФ). Арендное обязательство может существовать и без этих элементов. Более того, даже изначальная невозможность присудить к исполнению обязательства в натуре уже давно не всегда (а скорее, "обычно не") приводит к его недействительности. См. также: Определение ВС РФ от 31.01.2023 N 16-КГ22-40-К4.
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)Переквалификация предварительного договора в основной может произойти в связи с тем, что, как указано выше, передача имущества покупателю для пользования не входит в предмет предварительного договора. При этом обязанность передать вещь возникает при заключении основного договора купли-продажи недвижимости в силу п. 1 ст. 456, ст. 556 ГК РФ. Когда продавец на основании предварительного договора передает имущество покупателю, он фактически исполняет обязательство, которое должно у него возникнуть из основного договора. В судебной практике выработана позиция о переквалификации предварительного договора купли-продажи в основной, если в нем есть условие о полной оплате цены имущества или ее существенной части (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть основанием переквалификации является возложение предварительным договором на покупателя той обязанности, которая должна возникнуть у него из основного договора. Полагаем, есть риск, что подобный подход будет применен и в случае, когда обязанность передать имущество преждевременно возлагается на продавца. В результате стороны могут столкнуться с последствиями признания предварительного договора основным. Если помещение еще не существует, не приобретено продавцом или право собственности на помещение за продавцом еще не зарегистрировано, то, по нашему мнению, это не препятствует переквалификации. Договор также может быть признан основным, только это будет основной договор купли-продажи будущей вещи. Такой вывод следует из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.
(КонсультантПлюс, 2025)Переквалификация предварительного договора в основной может произойти в связи с тем, что, как указано выше, передача имущества покупателю для пользования не входит в предмет предварительного договора. При этом обязанность передать вещь возникает при заключении основного договора купли-продажи недвижимости в силу п. 1 ст. 456, ст. 556 ГК РФ. Когда продавец на основании предварительного договора передает имущество покупателю, он фактически исполняет обязательство, которое должно у него возникнуть из основного договора. В судебной практике выработана позиция о переквалификации предварительного договора купли-продажи в основной, если в нем есть условие о полной оплате цены имущества или ее существенной части (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть основанием переквалификации является возложение предварительным договором на покупателя той обязанности, которая должна возникнуть у него из основного договора. Полагаем, есть риск, что подобный подход будет применен и в случае, когда обязанность передать имущество преждевременно возлагается на продавца. В результате стороны могут столкнуться с последствиями признания предварительного договора основным. Если помещение еще не существует, не приобретено продавцом или право собственности на помещение за продавцом еще не зарегистрировано, то, по нашему мнению, это не препятствует переквалификации. Договор также может быть признан основным, только это будет основной договор купли-продажи будущей вещи. Такой вывод следует из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.