Реализация залогового имущества ипотека
Подборка наиболее важных документов по запросу Реализация залогового имущества ипотека (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 61 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве физического лица кредитор реализовал залоговое (ипотечное) имущество должника, в результате чего требование кредитора погашено лишь в размере половины от установленной в реестре суммы. Ссылаясь на то, что производство по делу о банкротстве завершено, при этом в отношении должника не применены правила об освобождении от исполнения обязательств, кредитор обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для погашения оставшейся задолженности.
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве физического лица кредитор реализовал залоговое (ипотечное) имущество должника, в результате чего требование кредитора погашено лишь в размере половины от установленной в реестре суммы. Ссылаясь на то, что производство по делу о банкротстве завершено, при этом в отношении должника не применены правила об освобождении от исполнения обязательств, кредитор обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для погашения оставшейся задолженности.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Продажа утраченного предмета залога. Часть 2: реализация утраченного предмета залога
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Таким образом, на стадии без возбуждения дела о банкротстве проведение торгов с последовательным понижением цены возможно только в отношении движимого имущества при наличии специального соглашения сторон или без такого соглашения, но в случаях, предусмотренных в законе. При реализации предмета залога (ипотеки) в рамках процедуры банкротства проведение таких торгов возможно в любом случае. Такое решение нельзя назвать последовательным. То есть на стадии обращения взыскания на предмет залога защищаются интересы залогодателя, и считается, что нельзя приводить к утрате имущества за бесценок. На стадии же банкротства залогодателя это правило отпадает.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 4)Таким образом, на стадии без возбуждения дела о банкротстве проведение торгов с последовательным понижением цены возможно только в отношении движимого имущества при наличии специального соглашения сторон или без такого соглашения, но в случаях, предусмотренных в законе. При реализации предмета залога (ипотеки) в рамках процедуры банкротства проведение таких торгов возможно в любом случае. Такое решение нельзя назвать последовательным. То есть на стадии обращения взыскания на предмет залога защищаются интересы залогодателя, и считается, что нельзя приводить к утрате имущества за бесценок. На стадии же банкротства залогодателя это правило отпадает.
Статья: Ипотечная секьюритизация как проявление института перезалога (subpignus)
(Сударев А.А.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 5)Приведенная логика критикуется в доктрине. В частности, указывается, что установленный п. 2 ст. 334 ГК РФ приоритет являет собой привилегию залогодержателя, а не экспансию залога, что исключает коллизию с нормой ст. 345 ГК РФ <153>. С учетом квалификации секьюритизации как pignus nominis подобные рассуждения можно применить и к залогу ипотечного покрытия. Например, если денежные средства от реализации предмета ипотеки не попадут на залоговый счет <154> или указанный залоговый счет не будет соответствовать требованиям закона, то инвесторы не лишатся целиком своего обеспечения. Вырученная от реализации предмета ипотеки ценность остается "незалоговой" в вещном смысле, но у залогодержателей будет привилегия на их получение вне зависимости от того, открыт ли правильный счет.
(Сударев А.А.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 5)Приведенная логика критикуется в доктрине. В частности, указывается, что установленный п. 2 ст. 334 ГК РФ приоритет являет собой привилегию залогодержателя, а не экспансию залога, что исключает коллизию с нормой ст. 345 ГК РФ <153>. С учетом квалификации секьюритизации как pignus nominis подобные рассуждения можно применить и к залогу ипотечного покрытия. Например, если денежные средства от реализации предмета ипотеки не попадут на залоговый счет <154> или указанный залоговый счет не будет соответствовать требованиям закона, то инвесторы не лишатся целиком своего обеспечения. Вырученная от реализации предмета ипотеки ценность остается "незалоговой" в вещном смысле, но у залогодержателей будет привилегия на их получение вне зависимости от того, открыт ли правильный счет.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
(ред. от 26.04.2017)Согласно подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
(ред. от 26.04.2017)Согласно подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)30 декабря 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (ред. от 03.07.2016). В основном указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке. Изменения коснулись положений Гражданского кодекса, Закона о залоге, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а также некоторых других законодательных актов.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)30 декабря 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (ред. от 03.07.2016). В основном указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке. Изменения коснулись положений Гражданского кодекса, Закона о залоге, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а также некоторых других законодательных актов.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)при государственной регистрации ипотеки орган по государственной регистрации вносит в ЕГРП сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда в случае, если договор об ипотеке, договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при условии, что договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат данное условие, нотариально удостоверены;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)при государственной регистрации ипотеки орган по государственной регистрации вносит в ЕГРП сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда в случае, если договор об ипотеке, договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке при условии, что договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат данное условие, нотариально удостоверены;
Статья: Залог в силу закона
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке в соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке его реализация осуществляется путем продажи с публичных торгов. Однако, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ). Кроме того, при ипотеке в силу закона стороны вправе в соглашении предусмотреть условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке в соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке его реализация осуществляется путем продажи с публичных торгов. Однако, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства (п. 2 ст. 350.1 ГК РФ). Кроме того, при ипотеке в силу закона стороны вправе в соглашении предусмотреть условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке).