Разные собственники у земли и здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Разные собственники у земли и здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 245 "Определение долей в праве долевой собственности" ГК РФ"Таким образом, суд первой инстанции правомерно отметил, что закон напрямую регулирует только вопрос распределения долей в праве на земельный участок (пропорционально долям в праве на здание) если на земельном участке находится одно здание, принадлежащее нескольким долевым собственникам. Случай, когда на участке зданий несколько, и они имеют разную этажность, не урегулирован. В то же время, самостоятельное и существенное значение в определении долей в праве на земельный участок придано сложившемуся порядку пользования им."
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-28217/2021
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Сделка состоялась под действием обмана со стороны ответчиков и при злоупотреблении ими доверием истца.
Решение: Отказано.Ссылка на то, что стороны договора скрыли наличие на участке строений, исследовалась судом апелляционной инстанции, но не была принята в подтверждение нарушения сторонами принципа единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем. Предусмотренный пп. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу направлен на недопущение возникновения ситуаций, когда земельный участок и строение на этом участке принадлежат на праве собственности разным лицам. В данном случае ничто не свидетельствует о нарушении указанного принципа, учитывая, что на момент заключения оспариваемого договора продавец не являлся собственником строений, расположенных на участке. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения сторонами указанного договора не возникло.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Сделка состоялась под действием обмана со стороны ответчиков и при злоупотреблении ими доверием истца.
Решение: Отказано.Ссылка на то, что стороны договора скрыли наличие на участке строений, исследовалась судом апелляционной инстанции, но не была принята в подтверждение нарушения сторонами принципа единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем. Предусмотренный пп. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу направлен на недопущение возникновения ситуаций, когда земельный участок и строение на этом участке принадлежат на праве собственности разным лицам. В данном случае ничто не свидетельствует о нарушении указанного принципа, учитывая, что на момент заключения оспариваемого договора продавец не являлся собственником строений, расположенных на участке. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения сторонами указанного договора не возникло.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Новые главы ГК РФ о недвижимости
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Если же так получилось, что собственники здания и земельного участка разные, то собственник здания вправе пользоваться участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению, в том числе сносить его, если это не нарушает прав собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ). При обрушении здания его можно восстановить вне зависимости от мнения собственника земли (абз. 1 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). То есть при случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохраняет право на доступ к зданию для ремонта. Но начать восстановление нужно в течение 5 лет, если владелец не уложится в этот срок, то потеряет право на ремонт (абз. 2 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Если же так получилось, что собственники здания и земельного участка разные, то собственник здания вправе пользоваться участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ). Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению, в том числе сносить его, если это не нарушает прав собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ). При обрушении здания его можно восстановить вне зависимости от мнения собственника земли (абз. 1 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). То есть при случайной гибели построенного на чужом участке здания собственник сохраняет право на доступ к зданию для ремонта. Но начать восстановление нужно в течение 5 лет, если владелец не уложится в этот срок, то потеряет право на ремонт (абз. 2 п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).
Статья: Публичный сервитут в целях строительства сооружений: вопросы конституционных прав граждан и обеспечения баланса интересов
(Болтанова Е.С.)
("Закон", 2019, N 2)При наличии разных собственников у земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения (в том числе будущего) наиболее общим и обоснованным с позиции российского законодательства правом на земельный участок является право аренды <2>. Договор аренды может быть заключен на часть земельного участка, что немаловажно в рассматриваемой ситуации. Но нельзя забывать, что одним из базовых принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора и понуждение к его заключению возможно, только если обязанность заключить договор предусмотрена федеральным законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Соответственно, нормы об аренде в данной ситуации не решают практическую проблему принудительного обеспечения интересов субъектов общественного отношения.
(Болтанова Е.С.)
("Закон", 2019, N 2)При наличии разных собственников у земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения (в том числе будущего) наиболее общим и обоснованным с позиции российского законодательства правом на земельный участок является право аренды <2>. Договор аренды может быть заключен на часть земельного участка, что немаловажно в рассматриваемой ситуации. Но нельзя забывать, что одним из базовых принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора и понуждение к его заключению возможно, только если обязанность заключить договор предусмотрена федеральным законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Соответственно, нормы об аренде в данной ситуации не решают практическую проблему принудительного обеспечения интересов субъектов общественного отношения.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 12.07.2022 N 30-П
"По делу о проверке конституционности части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 Закона Смоленской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" в связи с жалобой гражданина М.А. Стрельцова"Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года N 1221) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес.
"По делу о проверке конституционности части 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 7.1 Закона Смоленской области "О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области" в связи с жалобой гражданина М.А. Стрельцова"Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 года N 1221) в действовавшей до 18 сентября 2020 года редакции допускали присвоение одного адреса нескольким объектам недвижимости (пункт 5), в ныне действующей редакции данного пункта к объектам адресации относится в том числе земельный участок, при присвоении адреса зданиям он должен соответствовать адресу земельного участка, в границах которого расположены здания (пункт 9). Таким образом, нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного многоквартирного дома, поэтапно возведенного застройщиком, в силу приведенного регулирования мог быть присвоен один адрес.