Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 687 "Расторжение договора найма жилого помещения" ГК РФ"Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя, в отсутствие соглашения сторон, возможно исключительно в судебном порядке. По смыслу указанной нормы, основанием для расторжения договора может являться только виновное поведение нанимателя."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Концепция реформирования расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
(Терди Е.С., Асеев М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 3)Таким образом, очевидно, что принцип исключительно судебного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя появился в российском законодательстве именно после революции, а затем кочевал из одного Гражданского кодекса в другой и без критического осмысления причин его возникновения был перенесен в ст. 687 ГК РФ.
(Терди Е.С., Асеев М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 3)Таким образом, очевидно, что принцип исключительно судебного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя появился в российском законодательстве именно после революции, а затем кочевал из одного Гражданского кодекса в другой и без критического осмысления причин его возникновения был перенесен в ст. 687 ГК РФ.
Статья: Расторжение договора социального найма: основания и порядок
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Использование жилого помещения не по назначению, а для иных целей, например, в качестве нежилого помещения (офис, производство), также может послужить основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по инициативе наймодателя (п. 4 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Использование жилого помещения не по назначению, а для иных целей, например, в качестве нежилого помещения (офис, производство), также может послужить основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения в судебном порядке по инициативе наймодателя (п. 4 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1 - 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Нормативные акты
"Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентируется статьей 101 ЖК РФ, частью 3 которой предусмотрено, что договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 ЖК РФ, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 данного кодекса случаях.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентируется статьей 101 ЖК РФ, частью 3 которой предусмотрено, что договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 ЖК РФ, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 данного кодекса случаях.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентирует ст. 101 ЖК РФ, в силу которой договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентирует ст. 101 ЖК РФ, в силу которой договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Ситуация: Как расторгнуть договор коммерческого найма?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Статья: О влиянии функции гражданского права на действие механизма правового регулирования
(Демин А.А.)
("Цивилист", 2022, N 4)Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего. В ГК РФ устанавливается общий порядок расторжения договора. Статья 687 ГК РФ является специальной в отношении устанавливающих общий порядок расторжения договора положений и регулирует порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (п. 1), по требованию наймодателя (п. 2), по требованию любой из сторон в договоре (п. 3). При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является он краткосрочным или долгосрочным. Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его, что противоречит соблюдению баланса интересов сторон. Поэтому условие договора об одностороннем отказе от исполнения договора со стороны наймодателя при невнесении платы за проживание является законным <8>.
(Демин А.А.)
("Цивилист", 2022, N 4)Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего. В ГК РФ устанавливается общий порядок расторжения договора. Статья 687 ГК РФ является специальной в отношении устанавливающих общий порядок расторжения договора положений и регулирует порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (п. 1), по требованию наймодателя (п. 2), по требованию любой из сторон в договоре (п. 3). При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является он краткосрочным или долгосрочным. Особенностью договора является и востребованный на практике порядок его расторжения: распространено включение в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может стать сопоставимым со сроком самого найма или превысить его, что противоречит соблюдению баланса интересов сторон. Поэтому условие договора об одностороннем отказе от исполнения договора со стороны наймодателя при невнесении платы за проживание является законным <8>.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
"Правовые аспекты разработки и коммерциализации программного обеспечения"
(Савельев А.И.)
("Статут", 2024)Другим возможным ограничителем свободы усмотрения лицензиара по формулированию и реализации права на одностороннее изменение или отказ от договора потенциально может выступать позиция Конституционного Суда РФ, согласно которой "условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление" <1>. Данная позиция была сформулирована в рамках рассмотрения вопроса о допустимости включения в договор найма жилого помещения оснований для его одностороннего расторжения по инициативе наймодателя дополнительно к тем основаниям, которые уже содержатся в ГК РФ и предусматривают судебный порядок его расторжения. Применение данной позиции напрямую к лицензионным договорам будет противоречить сложившейся практике, согласно которой любое нарушение договора лицензиатом может послужить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе лицензиара.
(Савельев А.И.)
("Статут", 2024)Другим возможным ограничителем свободы усмотрения лицензиара по формулированию и реализации права на одностороннее изменение или отказ от договора потенциально может выступать позиция Конституционного Суда РФ, согласно которой "условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем, определяемые договором, во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление" <1>. Данная позиция была сформулирована в рамках рассмотрения вопроса о допустимости включения в договор найма жилого помещения оснований для его одностороннего расторжения по инициативе наймодателя дополнительно к тем основаниям, которые уже содержатся в ГК РФ и предусматривают судебный порядок его расторжения. Применение данной позиции напрямую к лицензионным договорам будет противоречить сложившейся практике, согласно которой любое нарушение договора лицензиатом может послужить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе лицензиара.