Проверка квартиры перед покупкой
Подборка наиболее важных документов по запросу Проверка квартиры перед покупкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07.02.2024 N 88-940/2024 (УИД 50RS0005-01-2022-008015-49)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О выселении; 2) О снятии с регистрационного учета.
Требования: 3) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
Обстоятельства: Истцы указали, что в квартире без законных на то оснований проживают и сохраняют регистрацию прежние собственники жилого помещения - ответчики.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.Проверяя и отклоняя доводы жалобы об использовании на приобретение спорной квартиры, путем погашения кредитных ипотечных обязательств перед банком за счет средств материнского (семейного) капитала, суд апелляционной инстанции указал, что данные обстоятельства не являются основанием для удовлетворения встречных требований К.В., К.А. и отказа в удовлетворении заявленных требований Миллеру Б.А., поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о наличии препятствий для обращения взыскания на предмет ипотеки и продажи имущества должника с торгов в рамках процедуры банкротства, в соответствии с ч. 17. ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О выселении; 2) О снятии с регистрационного учета.
Требования: 3) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
Обстоятельства: Истцы указали, что в квартире без законных на то оснований проживают и сохраняют регистрацию прежние собственники жилого помещения - ответчики.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано.Проверяя и отклоняя доводы жалобы об использовании на приобретение спорной квартиры, путем погашения кредитных ипотечных обязательств перед банком за счет средств материнского (семейного) капитала, суд апелляционной инстанции указал, что данные обстоятельства не являются основанием для удовлетворения встречных требований К.В., К.А. и отказа в удовлетворении заявленных требований Миллеру Б.А., поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о наличии препятствий для обращения взыскания на предмет ипотеки и продажи имущества должника с торгов в рамках процедуры банкротства, в соответствии с ч. 17. ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.06.2023 N 33-110/2023 (УИД 78RS0008-01-2020-004804-61)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О возмещении вреда.
Обстоятельства: Истцы приобрели у ответчика по договору купли-продажи квартиру, при передаче которой претензий к качеству имущества заявлено не было, однако в процессе эксплуатации жилого помещения в нем были выявлены существенные недостатки, устранение которых возможно лишь проведением восстановительного ремонта.
Решение: Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено в части; 2) О возмещении расходов на уплату государственной пошлины - удовлетворено в части; 3) О возмещении расходов на оплату услуг специалиста - удовлетворено в части.То обстоятельство, что ответчиком был произведен косметический ремонт после пожара и перед продажей квартиры истцам само по себе не свидетельствует о передаче товара в том качестве, которое было оговорено сторонами, принимая во внимание, что сторонами признавалось, что осмотр жилого помещения перед покупкой квартиры истцами производился, наличие косметического ремонта скрыло фактические недостатки качества жилого помещения, при этом доказательств того, что истцы были поставлены ответчиком в известность об обстоятельствах повреждения жилого помещения, характере произведенного косметического ремонта, в материалы дела не представлено, тем самым, у судебной коллегии не имеется оснований полагать отсутствие должной степени внимательности и осмотрительности покупателей жилого помещения при проверке его соответствия санитарным и техническим нормам.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О возмещении вреда.
Обстоятельства: Истцы приобрели у ответчика по договору купли-продажи квартиру, при передаче которой претензий к качеству имущества заявлено не было, однако в процессе эксплуатации жилого помещения в нем были выявлены существенные недостатки, устранение которых возможно лишь проведением восстановительного ремонта.
Решение: Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено в части; 2) О возмещении расходов на уплату государственной пошлины - удовлетворено в части; 3) О возмещении расходов на оплату услуг специалиста - удовлетворено в части.То обстоятельство, что ответчиком был произведен косметический ремонт после пожара и перед продажей квартиры истцам само по себе не свидетельствует о передаче товара в том качестве, которое было оговорено сторонами, принимая во внимание, что сторонами признавалось, что осмотр жилого помещения перед покупкой квартиры истцами производился, наличие косметического ремонта скрыло фактические недостатки качества жилого помещения, при этом доказательств того, что истцы были поставлены ответчиком в известность об обстоятельствах повреждения жилого помещения, характере произведенного косметического ремонта, в материалы дела не представлено, тем самым, у судебной коллегии не имеется оснований полагать отсутствие должной степени внимательности и осмотрительности покупателей жилого помещения при проверке его соответствия санитарным и техническим нормам.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки
Статья: Выморочное жилье - анализ споров претендентов на жилье умерших людей
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2022, N 8)Суд принял во внимание, что К. при возмездном приобретении квартиры полагалась на данные ЕГРН, осмотрела квартиру перед покупкой, проверила документы (ЕЖД, справку об отсутствии задолженности, правоустанавливающие документы, в т.ч. наследодателя и др.), зарегистрировала право собственности, вселилась вместе с детьми и мамой, обязательства по ДКП полностью исполнила, квартиру приобрела по рыночной стоимости с использованием кредитных средств, иного жилья нет, сделка проверена Росреестром.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2022, N 8)Суд принял во внимание, что К. при возмездном приобретении квартиры полагалась на данные ЕГРН, осмотрела квартиру перед покупкой, проверила документы (ЕЖД, справку об отсутствии задолженности, правоустанавливающие документы, в т.ч. наследодателя и др.), зарегистрировала право собственности, вселилась вместе с детьми и мамой, обязательства по ДКП полностью исполнила, квартиру приобрела по рыночной стоимости с использованием кредитных средств, иного жилья нет, сделка проверена Росреестром.
Статья: Новые главы ГК РФ о недвижимости
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Примечание. См. статью "Проверяем коммерческую недвижимость перед покупкой" в N 11 2020 г. на стр. 11.
(Каблучков А.)
("Юридический справочник руководителя", 2022, N 10)Примечание. См. статью "Проверяем коммерческую недвижимость перед покупкой" в N 11 2020 г. на стр. 11.
Статья: Часто продаваемые квартиры. Споры по таким квартирам
(Кирина А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2013 года по делу N 2-2712/2013~М-918/2013 был частично удовлетворен иск У. к К. И Б. - недействительными были признаны два последовательно заключенных с целью легализации квартиры через цепочку сделок и добросовестного приобретателя договора купли-продажи квартиры.
(Кирина А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2013 года по делу N 2-2712/2013~М-918/2013 был частично удовлетворен иск У. к К. И Б. - недействительными были признаны два последовательно заключенных с целью легализации квартиры через цепочку сделок и добросовестного приобретателя договора купли-продажи квартиры.
Статья: Терра инкогнита наследственного права. К вопросу о допустимости совершения условных завещаний (часть четвертая)
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2021, N 6)Однако необходимо понимать, что условия описанного рода по понятным причинам не должны ограничивать правоспособность и (или) дееспособность наследников, принявших наследство, на будущее время (см. пятый критерий). Например, в завещании не может содержаться такое условие: "Завещаю тебе свое жилое помещение, но с условием, что впредь ты не будешь совершать сделок по приобретению права собственности на иные жилые помещения; в твоей собственности может находиться только одно жилое помещение - унаследованная квартира". Или другой пример: "Завещаю тебе свое жилое помещение, но ты обязуешься вселиться в это помещение, не менять места своего жительства, регистрацию по месту жительства и по месту пребывания. Унаследованная квартира должна стать основным и (или) пожизненным местом твоего нахождения".
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2021, N 6)Однако необходимо понимать, что условия описанного рода по понятным причинам не должны ограничивать правоспособность и (или) дееспособность наследников, принявших наследство, на будущее время (см. пятый критерий). Например, в завещании не может содержаться такое условие: "Завещаю тебе свое жилое помещение, но с условием, что впредь ты не будешь совершать сделок по приобретению права собственности на иные жилые помещения; в твоей собственности может находиться только одно жилое помещение - унаследованная квартира". Или другой пример: "Завещаю тебе свое жилое помещение, но ты обязуешься вселиться в это помещение, не менять места своего жительства, регистрацию по месту жительства и по месту пребывания. Унаследованная квартира должна стать основным и (или) пожизненным местом твоего нахождения".
Статья: Институт согласия в сделках на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом
(Астапова Т.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)О недобросовестности стороны по сделке могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества. Следовательно, по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту - ЕГРН), предполагается. Поэтому сторона сделки будет признаваться добросовестной, если она совершит разумные и осмотрительные действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРН, из которых последует подтверждение права собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, отсутствие обременения, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, а также произведет непосредственный осмотр недвижимости. Например, материалами дела установлено, что покупатель является добросовестной стороной, так как при его должной осмотрительности и разумности, совершая сделку купли-продажи, он не мог установить, что покупаемая квартира приобретена в период брака. Во-первых, профессия истца не располагала знаниями, позволяющими установить необходимые сведения. Во-вторых, перед покупкой квартиры истец проверил на сайте судов информацию о разделе имущества между бывшими супругами и такой информации не обнаружил <13>. На аналогичном подходе основан вывод суда, по которому, напротив, покупатель был признан недобросовестным участником, несмотря на предъявление удостоверенного нотариусом заявления о том, что продавец не имеет супруга, который имел бы право общей совместной собственности. Доводы стороны о том, что он является добросовестным покупателем, поскольку при приобретении квартиры он полагался на сведения о собственнике жилого помещения из ЕГРН, судом были отклонены как несостоятельные. Суд отметил, что покупатель является адвокатом, и знал, что в спорной квартире зарегистрирован бывший супруг. Кроме этого, при должной разумности и осмотрительности, совершая сделку, мог установить, что покупаемая квартира приобретена в период брака, в том числе путем проверки данной информации на официальном портале судов общей юрисдикции <14>.
(Астапова Т.Ю.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2023, N 1)О недобросовестности стороны по сделке могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества. Следовательно, по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту - ЕГРН), предполагается. Поэтому сторона сделки будет признаваться добросовестной, если она совершит разумные и осмотрительные действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРН, из которых последует подтверждение права собственности лица, отчуждающего недвижимое имущество, отсутствие обременения, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, а также произведет непосредственный осмотр недвижимости. Например, материалами дела установлено, что покупатель является добросовестной стороной, так как при его должной осмотрительности и разумности, совершая сделку купли-продажи, он не мог установить, что покупаемая квартира приобретена в период брака. Во-первых, профессия истца не располагала знаниями, позволяющими установить необходимые сведения. Во-вторых, перед покупкой квартиры истец проверил на сайте судов информацию о разделе имущества между бывшими супругами и такой информации не обнаружил <13>. На аналогичном подходе основан вывод суда, по которому, напротив, покупатель был признан недобросовестным участником, несмотря на предъявление удостоверенного нотариусом заявления о том, что продавец не имеет супруга, который имел бы право общей совместной собственности. Доводы стороны о том, что он является добросовестным покупателем, поскольку при приобретении квартиры он полагался на сведения о собственнике жилого помещения из ЕГРН, судом были отклонены как несостоятельные. Суд отметил, что покупатель является адвокатом, и знал, что в спорной квартире зарегистрирован бывший супруг. Кроме этого, при должной разумности и осмотрительности, совершая сделку, мог установить, что покупаемая квартира приобретена в период брака, в том числе путем проверки данной информации на официальном портале судов общей юрисдикции <14>.
Статья: Почему у вас забирают квартиру, а за нее остается платить ипотеку еще 14 лет. Какие ошибки нельзя совершать при покупке жилья?
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Возможность остаться с ипотекой на несколько лет и без квартиры может стать неприятным сюрпризом при покупке квартиры, поэтому не стоит доверять банку, что он проверит объект недвижимости, к этому вопросу нужно подойти очень внимательно. В случае если продавец ведет себя неадекватно, не хочет предоставлять запрашиваемые покупателем документы, лучше отказаться от такой сделки или тщательно проверить объект недвижимости и самого продавца.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Возможность остаться с ипотекой на несколько лет и без квартиры может стать неприятным сюрпризом при покупке квартиры, поэтому не стоит доверять банку, что он проверит объект недвижимости, к этому вопросу нужно подойти очень внимательно. В случае если продавец ведет себя неадекватно, не хочет предоставлять запрашиваемые покупателем документы, лучше отказаться от такой сделки или тщательно проверить объект недвижимости и самого продавца.
Статья: Что меняется в уплате "личного" НДФЛ (комментарий к Законам от 08.08.2024 N 259-ФЗ, от 22.07.2024 N 193-ФЗ, от 12.07.2024 N 176-ФЗ)
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 18)Налоговая реформа точечно затронула и так называемый личный НДФЛ - те суммы налога, которые граждане уплачивают самостоятельно, на основании декларации. Часть поправок уже действует, другая часть вступит в силу с 2025 г. В основном это положительные изменения. Например, при подсчете срока владения жильем, объединенным или разделенным перед продажей, будет учитываться и период нахождения в собственности исходной недвижимости.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2024, N 18)Налоговая реформа точечно затронула и так называемый личный НДФЛ - те суммы налога, которые граждане уплачивают самостоятельно, на основании декларации. Часть поправок уже действует, другая часть вступит в силу с 2025 г. В основном это положительные изменения. Например, при подсчете срока владения жильем, объединенным или разделенным перед продажей, будет учитываться и период нахождения в собственности исходной недвижимости.
Статья: Купить квартиру у должника - самому стать им?
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)В целом вывод статьи о том, что добросовестный покупатель, купивший квартиру у должника и предоставивший равноценное исполнение, а также проверивший в пределах своих возможностей чистоту сделки с квартирой, не может сам стать должником, является обоснованным. Но необходимо учитывать ситуации, когда равноценность встречного исполнения не спасает сделку. Одним из таких примеров может быть признание договора купли-продажи недвижимости недействительным как сделки с предпочтением, если ее совершением погашается задолженность должника перед кредитором-контрагентом. Правом на обращение в суд с таким заявлением наделены конкурсный или финансовый управляющий и конкурсные кредиторы должника, при условии что сделка совершена не ранее одного года до момента принятия арбитражным судом заявления о банкротстве. Таким образом, покупателю, перед которым у должника имеется непогашенная задолженность, лучше воздержаться от ее погашения таким активом должника, как квартира.
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)В целом вывод статьи о том, что добросовестный покупатель, купивший квартиру у должника и предоставивший равноценное исполнение, а также проверивший в пределах своих возможностей чистоту сделки с квартирой, не может сам стать должником, является обоснованным. Но необходимо учитывать ситуации, когда равноценность встречного исполнения не спасает сделку. Одним из таких примеров может быть признание договора купли-продажи недвижимости недействительным как сделки с предпочтением, если ее совершением погашается задолженность должника перед кредитором-контрагентом. Правом на обращение в суд с таким заявлением наделены конкурсный или финансовый управляющий и конкурсные кредиторы должника, при условии что сделка совершена не ранее одного года до момента принятия арбитражным судом заявления о банкротстве. Таким образом, покупателю, перед которым у должника имеется непогашенная задолженность, лучше воздержаться от ее погашения таким активом должника, как квартира.
Статья: За дом с лишними этажами грозит до 5 лет лишения свободы
(Базыкин А., Голубев А., Редько Д.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Как адвокат, который не знаком с материалами уголовного дела, сложно говорить о законности либо незаконности предъявленного обвинения бывшему руководителю ООО "Система" Русакову Сергею. Если обвиняемый знал о том, что строительство 2 лишних этажей велось при отсутствии имеющихся разработанных и согласованных в установленном порядке документов, но продолжал привлекать денежные средства простых граждан, вводя их в заблуждение, обещая сдать в эксплуатацию жилые помещения при отсутствии предусмотренных для того законом оснований, то в его действиях имеется состав вменяемого уголовного деяния. Сейчас в мире быстроразвивающихся отношений и технологий сами граждане должны проявлять осмотрительность при заключении сделок с недвижимым имуществом. Как показывает моя практика, большинство граждан стараются сэкономить на услугах адвоката или юриста перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества: не проверяют законность и обоснованность имеющихся у застройщиков документов, либо если и проверяют, то такая проверка зачастую носит формальный характер, ведь, как правило, обычный гражданин на последние деньги покупает недвижимость, и один из самых главных критериев не надежность и открытость деятельности застройщика, а низкая цена приобретаемого имущества.
(Базыкин А., Голубев А., Редько Д.)
("Жилищное право", 2022, N 3)Как адвокат, который не знаком с материалами уголовного дела, сложно говорить о законности либо незаконности предъявленного обвинения бывшему руководителю ООО "Система" Русакову Сергею. Если обвиняемый знал о том, что строительство 2 лишних этажей велось при отсутствии имеющихся разработанных и согласованных в установленном порядке документов, но продолжал привлекать денежные средства простых граждан, вводя их в заблуждение, обещая сдать в эксплуатацию жилые помещения при отсутствии предусмотренных для того законом оснований, то в его действиях имеется состав вменяемого уголовного деяния. Сейчас в мире быстроразвивающихся отношений и технологий сами граждане должны проявлять осмотрительность при заключении сделок с недвижимым имуществом. Как показывает моя практика, большинство граждан стараются сэкономить на услугах адвоката или юриста перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества: не проверяют законность и обоснованность имеющихся у застройщиков документов, либо если и проверяют, то такая проверка зачастую носит формальный характер, ведь, как правило, обычный гражданин на последние деньги покупает недвижимость, и один из самых главных критериев не надежность и открытость деятельности застройщика, а низкая цена приобретаемого имущества.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)1) является ли жилое помещение единственным жильем для должника и членов его семьи, в том числе несет ли должник расходы на содержание данной квартиры: коммунальные платежи, налоги и т.д.;
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)1) является ли жилое помещение единственным жильем для должника и членов его семьи, в том числе несет ли должник расходы на содержание данной квартиры: коммунальные платежи, налоги и т.д.;
Статья: Что теперь запрещено делать с квартирными стенами? Новые правила 2025
(Тарасенко И.М.)
("Жилищное право", 2025, N 5)Перед покупкой квартиры стоит проверить ее историю через сервис Росреестра. Если имеет место незаконная перепланировка, это повод отказаться от покупки или потребовать снижения цены. В том случае, если квартира уже приобретена, есть шанс взыскать с прежнего собственника убытки через суд.
(Тарасенко И.М.)
("Жилищное право", 2025, N 5)Перед покупкой квартиры стоит проверить ее историю через сервис Росреестра. Если имеет место незаконная перепланировка, это повод отказаться от покупки или потребовать снижения цены. В том случае, если квартира уже приобретена, есть шанс взыскать с прежнего собственника убытки через суд.