Проектное финансирование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Проектное финансирование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Правовые последствия - невозможность после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры по ДДУ. Необходимо будет оформить квартиры в собственность застройщика, нести бремя их содержания (оплата ЖКУ, налогов и пр.) и продавать по договорам купли-продажи (ДКП). Основная проблема в том, что не проданная по ДДУ квартира может оказаться в залоге у банка, осуществлявшего проектное финансирование застройщика. Для прекращения залога застройщику необходимо исполнить обязательства перед банком, погасить кредит, но для этого нужны свободные деньги. Вопрос: что делать, если две трети построенных квартир остались непроданными и оказались в залоге, - как их продавать, кто и за сколько купит их с обременением либо со сложным механизмом очистки?
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Правовые последствия - невозможность после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры по ДДУ. Необходимо будет оформить квартиры в собственность застройщика, нести бремя их содержания (оплата ЖКУ, налогов и пр.) и продавать по договорам купли-продажи (ДКП). Основная проблема в том, что не проданная по ДДУ квартира может оказаться в залоге у банка, осуществлявшего проектное финансирование застройщика. Для прекращения залога застройщику необходимо исполнить обязательства перед банком, погасить кредит, но для этого нужны свободные деньги. Вопрос: что делать, если две трети построенных квартир остались непроданными и оказались в залоге, - как их продавать, кто и за сколько купит их с обременением либо со сложным механизмом очистки?
Нормативные акты
"Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2026 год и период 2027 и 2028 годов"
(утв. Банком России)В последние годы возросла значимость еще одного фактора, влияющего на формирование кредитных ставок, - форм кредитования на специфических условиях, по которым стоимость заимствований слабо зависит от динамики ключевой ставки (госпрограммы льготного кредитования, проектное финансирование застройщиков). Чем больше доля таких кредитов в оборотах рынка, тем слабее влияние ключевой ставки на кредитные (см. врезку 11 "Льготное кредитование и его влияние на трансмиссионный механизм").
(утв. Банком России)В последние годы возросла значимость еще одного фактора, влияющего на формирование кредитных ставок, - форм кредитования на специфических условиях, по которым стоимость заимствований слабо зависит от динамики ключевой ставки (госпрограммы льготного кредитования, проектное финансирование застройщиков). Чем больше доля таких кредитов в оборотах рынка, тем слабее влияние ключевой ставки на кредитные (см. врезку 11 "Льготное кредитование и его влияние на трансмиссионный механизм").
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Вопрос 307: Совершенствование особого порядка резервирования, определенного п. 4.10 и п. 4.11 Положения N 590-П, для формирования резервов по обязательствам заемщиков в рамках реализации механизма проектного финансирования, а также заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу, а именно:
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Вопрос 307: Совершенствование особого порядка резервирования, определенного п. 4.10 и п. 4.11 Положения N 590-П, для формирования резервов по обязательствам заемщиков в рамках реализации механизма проектного финансирования, а также заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу, а именно:
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано оно в 1997 под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано оно в 1997 под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Одним из таких механизмов является обязанность застройщика с 1 июля 2019 года заключать договоры участия в долевом строительстве с условием о внесении платы на эскроу-счет. Указанная дата знаменует коренные изменения в законодательстве о защите прав участников долевого строительства, в финансирование строительства внедрено проектное финансирование. Застройщик теперь вправе осуществлять строительство только за счет собственных средств или средств целевых кредитов (займов), а денежные средства, поступающие на эскроу-счета, блокируются на весь период строительства до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Одним из таких механизмов является обязанность застройщика с 1 июля 2019 года заключать договоры участия в долевом строительстве с условием о внесении платы на эскроу-счет. Указанная дата знаменует коренные изменения в законодательстве о защите прав участников долевого строительства, в финансирование строительства внедрено проектное финансирование. Застройщик теперь вправе осуществлять строительство только за счет собственных средств или средств целевых кредитов (займов), а денежные средства, поступающие на эскроу-счета, блокируются на весь период строительства до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Статья: Учетно-аналитическое обеспечение внутреннего контроля дебиторской задолженности в строительных организациях
(Сафонова М.Ф., Пензина Е.А.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, N 11)Хозяйствующие субъекты строительного бизнеса в 2019 г. прошли через глобальные преобразования в части расчетов с участниками долевого строительства. В Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ <1> были внесены изменения, в частности внедрено новое понятие "эскроу-счет", что повлияло на процесс приобретения объекта недвижимости на стадии строительства. Данный счет предназначен для денежных средств дольщиков, поступающих в счет оплаты стоимости договора долевого участия, которые остаются заблокированы до получения разрешения на ввод девелопером. Впоследствии денежные средства отправляются на расчетный счет застройщика. Таким образом, девелопер извлекает оплату по договорам долевого участия только после разрешения на ввод. До ввода объекта застройщик пользуется проектным финансированием от банков, процентная ставка которых имеет обратную зависимость от наполняемости эскроу-счетов.
(Сафонова М.Ф., Пензина Е.А.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, N 11)Хозяйствующие субъекты строительного бизнеса в 2019 г. прошли через глобальные преобразования в части расчетов с участниками долевого строительства. В Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ <1> были внесены изменения, в частности внедрено новое понятие "эскроу-счет", что повлияло на процесс приобретения объекта недвижимости на стадии строительства. Данный счет предназначен для денежных средств дольщиков, поступающих в счет оплаты стоимости договора долевого участия, которые остаются заблокированы до получения разрешения на ввод девелопером. Впоследствии денежные средства отправляются на расчетный счет застройщика. Таким образом, девелопер извлекает оплату по договорам долевого участия только после разрешения на ввод. До ввода объекта застройщик пользуется проектным финансированием от банков, процентная ставка которых имеет обратную зависимость от наполняемости эскроу-счетов.
Информация: Заседание Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Для более эффективной работы застройщиков и их взаимодействия с банками предлагаем: во-первых, обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании, во-вторых, ввести мораторий на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта. Данное предложение внесено 27 регионами.
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Для более эффективной работы застройщиков и их взаимодействия с банками предлагаем: во-первых, обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании, во-вторых, ввести мораторий на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта. Данное предложение внесено 27 регионами.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)6. Поддержка низкомаржинальных проектов <58> (мера направлена на стабильное развитие жилищного строительства и предусматривает предоставление застройщикам проектного финансирования).
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)6. Поддержка низкомаржинальных проектов <58> (мера направлена на стабильное развитие жилищного строительства и предусматривает предоставление застройщикам проектного финансирования).
Статья: Сложность оценки стоимости залога в массовой ипотеке на индивидуальное жилищное строительство
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)При приобретении объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме ипотечный кредит тоже выдается под залог прав требования. В этом секторе действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), однако в секторе ИЖС не предусмотрено проектное финансирование застройщиков, отсутствуют жесткое нормирование и правила градостроительной деятельности.
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)При приобретении объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме ипотечный кредит тоже выдается под залог прав требования. В этом секторе действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), однако в секторе ИЖС не предусмотрено проектное финансирование застройщиков, отсутствуют жесткое нормирование и правила градостроительной деятельности.