Проектное финансирование застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Проектное финансирование застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 2 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Также суд учел, что первоначально строительство дома предполагалось за счет привлечения средств участников долевого строительства, однако после получения разрешения на строительство 30.11.2018 в Закон N 214-ФЗ с 01.07.2019 были внесены изменения: осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию, так, статьями 2 и 15.4 Закона N 214-ФЗ с указанной даты предусмотрен иной механизм финансирования строительства: организации-застройщику предоставляется кредитной организацией целевой кредит на обеспечение строительной деятельности, а привлеченные денежные средства дольщиков аккумулируются на специальном счете эскроу, открытом в этой кредитной организации. Процедура заключения договора на целевой кредит заняла у Общества более восьми месяцев, что не могло не повлиять на ход финансирования строительства."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сложность оценки стоимости залога в массовой ипотеке на индивидуальное жилищное строительство
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)При приобретении объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме ипотечный кредит тоже выдается под залог прав требования. В этом секторе действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), однако в секторе ИЖС не предусмотрено проектное финансирование застройщиков, отсутствуют жесткое нормирование и правила градостроительной деятельности.
(Горулев А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)При приобретении объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме ипотечный кредит тоже выдается под залог прав требования. В этом секторе действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), однако в секторе ИЖС не предусмотрено проектное финансирование застройщиков, отсутствуют жесткое нормирование и правила градостроительной деятельности.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Правовые последствия - невозможность после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры по ДДУ. Необходимо будет оформить квартиры в собственность застройщика, нести бремя их содержания (оплата ЖКУ, налогов и пр.) и продавать по договорам купли-продажи (ДКП). Основная проблема в том, что не проданная по ДДУ квартира может оказаться в залоге у банка, осуществлявшего проектное финансирование застройщика. Для прекращения залога застройщику необходимо исполнить обязательства перед банком, погасить кредит, но для этого нужны свободные деньги. Вопрос: что делать, если две трети построенных квартир остались непроданными и оказались в залоге, - как их продавать, кто и за сколько купит их с обременением либо со сложным механизмом очистки?
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Правовые последствия - невозможность после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры по ДДУ. Необходимо будет оформить квартиры в собственность застройщика, нести бремя их содержания (оплата ЖКУ, налогов и пр.) и продавать по договорам купли-продажи (ДКП). Основная проблема в том, что не проданная по ДДУ квартира может оказаться в залоге у банка, осуществлявшего проектное финансирование застройщика. Для прекращения залога застройщику необходимо исполнить обязательства перед банком, погасить кредит, но для этого нужны свободные деньги. Вопрос: что делать, если две трети построенных квартир остались непроданными и оказались в залоге, - как их продавать, кто и за сколько купит их с обременением либо со сложным механизмом очистки?
Нормативные акты
"Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2026 год и период 2027 и 2028 годов"
(утв. Банком России)В последние годы возросла значимость еще одного фактора, влияющего на формирование кредитных ставок, - форм кредитования на специфических условиях, по которым стоимость заимствований слабо зависит от динамики ключевой ставки (госпрограммы льготного кредитования, проектное финансирование застройщиков). Чем больше доля таких кредитов в оборотах рынка, тем слабее влияние ключевой ставки на кредитные (см. врезку 11 "Льготное кредитование и его влияние на трансмиссионный механизм").
(утв. Банком России)В последние годы возросла значимость еще одного фактора, влияющего на формирование кредитных ставок, - форм кредитования на специфических условиях, по которым стоимость заимствований слабо зависит от динамики ключевой ставки (госпрограммы льготного кредитования, проектное финансирование застройщиков). Чем больше доля таких кредитов в оборотах рынка, тем слабее влияние ключевой ставки на кредитные (см. врезку 11 "Льготное кредитование и его влияние на трансмиссионный механизм").
"Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов"
(утв. Банком России)В то же время следует отметить, что в сегменте корпоративного кредитования формы государственной поддержки не исчерпываются субсидированием ставок. К середине 2024 года почти по половине портфеля кредитов с фиксированной ставкой стоимость обслуживания не превышала 10% годовых (рис. 10.3). Безусловно, многие из этих кредитов носили вполне рыночный характер - были выданы в период более низких ставок, были связаны с проектным финансированием застройщиков или кредитованием аффилированных с банком заемщиков (рис. 10.4). Однако часть этих кредитов связана с альтернативными механизмами кредитной поддержки (госгарантии, льготное фондирование банков-кредиторов, прямое предоставление заемных средств по низким ставкам при участии государственных институтов развития, ФНБ или других государственных структур). Эти механизмы также создают как дополнительную нагрузку на бюджет (в виде недополученной прибыли, условных обязательств перед кредитором и так далее), так и инфляционные риски, поэтому фактический уровень экономических дисбалансов, связанных с льготным кредитованием в широком смысле, в российской экономике выше, чем можно было бы предполагать исходя из статистических данных, представленных на рис. 10.2.
(утв. Банком России)В то же время следует отметить, что в сегменте корпоративного кредитования формы государственной поддержки не исчерпываются субсидированием ставок. К середине 2024 года почти по половине портфеля кредитов с фиксированной ставкой стоимость обслуживания не превышала 10% годовых (рис. 10.3). Безусловно, многие из этих кредитов носили вполне рыночный характер - были выданы в период более низких ставок, были связаны с проектным финансированием застройщиков или кредитованием аффилированных с банком заемщиков (рис. 10.4). Однако часть этих кредитов связана с альтернативными механизмами кредитной поддержки (госгарантии, льготное фондирование банков-кредиторов, прямое предоставление заемных средств по низким ставкам при участии государственных институтов развития, ФНБ или других государственных структур). Эти механизмы также создают как дополнительную нагрузку на бюджет (в виде недополученной прибыли, условных обязательств перед кредитором и так далее), так и инфляционные риски, поэтому фактический уровень экономических дисбалансов, связанных с льготным кредитованием в широком смысле, в российской экономике выше, чем можно было бы предполагать исходя из статистических данных, представленных на рис. 10.2.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Вопрос 307: Совершенствование особого порядка резервирования, определенного п. 4.10 и п. 4.11 Положения N 590-П, для формирования резервов по обязательствам заемщиков в рамках реализации механизма проектного финансирования, а также заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу, а именно:
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Вопрос 307: Совершенствование особого порядка резервирования, определенного п. 4.10 и п. 4.11 Положения N 590-П, для формирования резервов по обязательствам заемщиков в рамках реализации механизма проектного финансирования, а также заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу, а именно:
Статья: Учетно-аналитическое обеспечение внутреннего контроля дебиторской задолженности в строительных организациях
(Сафонова М.Ф., Пензина Е.А.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, N 11)Хозяйствующие субъекты строительного бизнеса в 2019 г. прошли через глобальные преобразования в части расчетов с участниками долевого строительства. В Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ <1> были внесены изменения, в частности внедрено новое понятие "эскроу-счет", что повлияло на процесс приобретения объекта недвижимости на стадии строительства. Данный счет предназначен для денежных средств дольщиков, поступающих в счет оплаты стоимости договора долевого участия, которые остаются заблокированы до получения разрешения на ввод девелопером. Впоследствии денежные средства отправляются на расчетный счет застройщика. Таким образом, девелопер извлекает оплату по договорам долевого участия только после разрешения на ввод. До ввода объекта застройщик пользуется проектным финансированием от банков, процентная ставка которых имеет обратную зависимость от наполняемости эскроу-счетов.
(Сафонова М.Ф., Пензина Е.А.)
("Международный бухгалтерский учет", 2024, N 11)Хозяйствующие субъекты строительного бизнеса в 2019 г. прошли через глобальные преобразования в части расчетов с участниками долевого строительства. В Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ <1> были внесены изменения, в частности внедрено новое понятие "эскроу-счет", что повлияло на процесс приобретения объекта недвижимости на стадии строительства. Данный счет предназначен для денежных средств дольщиков, поступающих в счет оплаты стоимости договора долевого участия, которые остаются заблокированы до получения разрешения на ввод девелопером. Впоследствии денежные средства отправляются на расчетный счет застройщика. Таким образом, девелопер извлекает оплату по договорам долевого участия только после разрешения на ввод. До ввода объекта застройщик пользуется проектным финансированием от банков, процентная ставка которых имеет обратную зависимость от наполняемости эскроу-счетов.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО "ДОМ РФ", которое разработало механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано в 1997 г. под первоначальным названием "Агентство ипотечного жилищного кредитования".
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)6. Поддержка низкомаржинальных проектов <58> (мера направлена на стабильное развитие жилищного строительства и предусматривает предоставление застройщикам проектного финансирования).
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)6. Поддержка низкомаржинальных проектов <58> (мера направлена на стабильное развитие жилищного строительства и предусматривает предоставление застройщикам проектного финансирования).
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Одним из таких механизмов является обязанность застройщика с 1 июля 2019 года заключать договоры участия в долевом строительстве с условием о внесении платы на эскроу-счет. Указанная дата знаменует коренные изменения в законодательстве о защите прав участников долевого строительства, в финансирование строительства внедрено проектное финансирование. Застройщик теперь вправе осуществлять строительство только за счет собственных средств или средств целевых кредитов (займов), а денежные средства, поступающие на эскроу-счета, блокируются на весь период строительства до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Одним из таких механизмов является обязанность застройщика с 1 июля 2019 года заключать договоры участия в долевом строительстве с условием о внесении платы на эскроу-счет. Указанная дата знаменует коренные изменения в законодательстве о защите прав участников долевого строительства, в финансирование строительства внедрено проектное финансирование. Застройщик теперь вправе осуществлять строительство только за счет собственных средств или средств целевых кредитов (займов), а денежные средства, поступающие на эскроу-счета, блокируются на весь период строительства до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
Статья: Правовое обеспечение баланса интересов в сфере долевого строительства
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2025, N 1)В сфере долевого строительства с одной стороны выступают дольщики, а с другой стороны застройщик и привлекаемые для строительства объекта лица. Застройщик реализует свой интерес, направленный на осуществление предпринимательской деятельности - на развитие своего дела по возведению новых объектов жилого фонда. Основной целью деятельности застройщика является получение прибыли. Строительство может осуществляться за счет собственных средств застройщика или за счет кредитных средств, предоставленных банком, то есть при проектном финансировании. Чаще всего строительство осуществляется за счет кредитных средств. В связи с этим отдельный интерес возникает и у банка, предоставившего застройщику проектное финансирование объекта. Банк контролирует выполнение условий кредитного договора посредством надзора за своевременным строительством объекта. В банке открываются эскроу-счета, на которые поступают денежные средства дольщиков, хранящиеся до завершения строительства. Банк также заинтересован в выдаче кредитов дольщикам на приобретение строящихся объектов. Интерес банка в иерархии интересов лиц, участвующих в сфере долевого строительства, не является превалирующим и не может находиться выше по значимости над интересами дольщиков и застройщиков, так как выдача кредитных средств является обычной деятельностью, в целях которой созданы кредитные организации.
(Бова Д.А.)
("Юрист", 2025, N 1)В сфере долевого строительства с одной стороны выступают дольщики, а с другой стороны застройщик и привлекаемые для строительства объекта лица. Застройщик реализует свой интерес, направленный на осуществление предпринимательской деятельности - на развитие своего дела по возведению новых объектов жилого фонда. Основной целью деятельности застройщика является получение прибыли. Строительство может осуществляться за счет собственных средств застройщика или за счет кредитных средств, предоставленных банком, то есть при проектном финансировании. Чаще всего строительство осуществляется за счет кредитных средств. В связи с этим отдельный интерес возникает и у банка, предоставившего застройщику проектное финансирование объекта. Банк контролирует выполнение условий кредитного договора посредством надзора за своевременным строительством объекта. В банке открываются эскроу-счета, на которые поступают денежные средства дольщиков, хранящиеся до завершения строительства. Банк также заинтересован в выдаче кредитов дольщикам на приобретение строящихся объектов. Интерес банка в иерархии интересов лиц, участвующих в сфере долевого строительства, не является превалирующим и не может находиться выше по значимости над интересами дольщиков и застройщиков, так как выдача кредитных средств является обычной деятельностью, в целях которой созданы кредитные организации.
Информация: Заседание Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Для более эффективной работы застройщиков и их взаимодействия с банками предлагаем: во-первых, обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании, во-вторых, ввести мораторий на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта. Данное предложение внесено 27 регионами.
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)Для более эффективной работы застройщиков и их взаимодействия с банками предлагаем: во-первых, обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании, во-вторых, ввести мораторий на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта. Данное предложение внесено 27 регионами.
"Проблемы строительного права: сборник статей"
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Договор на разработку и продажу охватывает широкий спектр соглашений между застройщиками, владельцами земельных участков, инвесторами, подрядчиками. Зачастую такие договорные конструкции носят сложный характер и делятся на блоки по функциям предусмотренных в них работ. К разновидностям данного договорного типа в англо-американском праве относится соглашение о самостоятельной застройке (standalone development agreement), по которому владелец земельного участка заключает договор с девелопером на реализацию предмета застройки либо за счет девелопера, который выступает в роли инвестора, либо за счет владельца земли. Как правило, если застройщик финансирует проект за свой счет, то ему обычно предоставляется право долгосрочной аренды объекта или заключается соглашение о передаче застройщику доли в праве собственности на объект после завершения строительства <1>.
(выпуск 2)
(сост. и отв. ред. Н.Б. Щербаков)
("Статут", 2023)Договор на разработку и продажу охватывает широкий спектр соглашений между застройщиками, владельцами земельных участков, инвесторами, подрядчиками. Зачастую такие договорные конструкции носят сложный характер и делятся на блоки по функциям предусмотренных в них работ. К разновидностям данного договорного типа в англо-американском праве относится соглашение о самостоятельной застройке (standalone development agreement), по которому владелец земельного участка заключает договор с девелопером на реализацию предмета застройки либо за счет девелопера, который выступает в роли инвестора, либо за счет владельца земли. Как правило, если застройщик финансирует проект за свой счет, то ему обычно предоставляется право долгосрочной аренды объекта или заключается соглашение о передаче застройщику доли в праве собственности на объект после завершения строительства <1>.