Продажа жилья в ипотеке
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа жилья в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 213.27 "Порядок удовлетворения требований кредиторов гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абзацами вторым - четвертым пункта 5 статьи 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 213.17 "Рассмотрение арбитражным судом плана реструктуризации долгов гражданина" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве гражданина после проведения торгов и подписания договора купли-продажи ипотечной квартиры должника, но до оформления перехода права собственности к покупателю должник обратился в суд с заявлением об утверждении локального плана реструктуризации долгов с целью сохранить жилье как единственное пригодное для проживания для него, его ребенка и бывшей супруги.
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве гражданина после проведения торгов и подписания договора купли-продажи ипотечной квартиры должника, но до оформления перехода права собственности к покупателю должник обратился в суд с заявлением об утверждении локального плана реструктуризации долгов с целью сохранить жилье как единственное пригодное для проживания для него, его ребенка и бывшей супруги.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Защита права собственности граждан на жилые помещения, обремененные ипотекой
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
(Петров Н.А.)
("Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД", 2024, N 4)Стоит отметить, что в последнее время данным вопросом стали заниматься и решать его на высшем уровне. Вероятно, данная тенденция начала происходить из-за бурного роста ипотечного кредитования под неподъемные проценты в последние годы. Летом 2024 года были приняты поправки к Федеральному закону о банкротстве, которые предписывают рассматривать дело об изъятии залоговой собственности, которая является единственным пригодным объектом для проживания, с особой тщательностью. Принимать во внимание добросовестность и своевременность внесения обязательных платежей, наличие несовершеннолетних детей у должника, тяжесть и случайность ситуации, которая вызвала финансовые трудности. А также определять возможности и желание кредитора пойти на уступки в рамках реструктуризации долга без применения крайних мер <5>. Также нужно отметить, что в конце 2024 - начале 2025 года Верховный Суд Российской Федерации решил урегулировать ситуацию с распределением денежных средств, вырученных с продажи залогового имущества, и их перераспределением между остальными кредиторами. Высшая инстанция настаивает на позиции, что денежные средства, полученные от продажи ипотечного жилья, которое являлось единственным для должника, должны быть исключены из конкурсной массы <6>. Иными словами, на оставшуюся после покрытия задолженности сумму необходимо налагать исполнительный иммунитет, чтобы деньги не были направлены на погашение других задолженностей, если такие имеются. Отмечается, что оставшиеся деньги будут направлены должнику на приобретение квартиры взамен изъятой, чтобы обеспечить гражданина его конституционным правом.
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
Формы
Статья: Юридический дайджест: практика Конституционного Суда РФ по вопросам банкротства
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Орган конституционного контроля со ссылками на свои предшествующие позиции напомнил о конституционно-правовом смысле исполнительского иммунитета единственного жилья должника. При этом Конституционный Суд РФ обнаружил, что действующее законодательство о банкротстве физических лиц содержит пробелы и неопределенности. В частности, отсутствуют какие-либо изъятия в отношении средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения. Формально нет препятствий для того, чтобы за счет этих средств могли быть погашены требования незалоговых кредиторов.
(Фокин Е.А.)
("Цивилист", 2024, N 6)Орган конституционного контроля со ссылками на свои предшествующие позиции напомнил о конституционно-правовом смысле исполнительского иммунитета единственного жилья должника. При этом Конституционный Суд РФ обнаружил, что действующее законодательство о банкротстве физических лиц содержит пробелы и неопределенности. В частности, отсутствуют какие-либо изъятия в отношении средств, вырученных от продажи обремененного ипотекой жилого помещения. Формально нет препятствий для того, чтобы за счет этих средств могли быть погашены требования незалоговых кредиторов.
Ситуация: В каких случаях прекращается право общей совместной собственности супругов?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что из конкурсной массы по заявлению супруга-банкрота (должника) могут быть исключены денежные средства от продажи принадлежащего ему и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также требований и расходов, предусмотренных абз. 2 - 4 п. 5 ст. 213.27 Закона N 127-ФЗ). Размер таких денежных средств, как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом, определяется с учетом установленных правил. Так, до направления сумм для погашения указанных выше требований и расходов не подлежит исключению часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если жилое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов (п. п. 1, 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 N 28-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что из конкурсной массы по заявлению супруга-банкрота (должника) могут быть исключены денежные средства от продажи принадлежащего ему и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также требований и расходов, предусмотренных абз. 2 - 4 п. 5 ст. 213.27 Закона N 127-ФЗ). Размер таких денежных средств, как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом, определяется с учетом установленных правил. Так, до направления сумм для погашения указанных выше требований и расходов не подлежит исключению часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если жилое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов (п. п. 1, 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 N 28-П).
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2026)Для целей расчета МПЛ кредит является обеспеченным с момента возникновения у кредитной организации соответствующих прав в отношении предмета залога с учетом положений статьи 341 ГК РФ либо в отношении указанных кредитов направлены для государственной регистрации ипотеки в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ договор об ипотеке (залоге прав требования участника долевого строительства) или соглашение об ипотеке, включенное в кредитный договор, а также иные документы (при наличии), предусмотренные статьей 20 Федерального закона N 102-ФЗ. Принимая во внимание, что по кредитам на приобретение готового жилья (апартаментов) по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и по аналогичным кредитам, предоставленным по договору купли-продажи будущей недвижимости, на момент предоставления денежных средств залог жилого помещения или апартаментов не считается возникшим, соответствующие требования в целях применения МПЛ следует относить к необеспеченным потребительским кредитам (займам).
("Официальный сайт Банка России", 2026)Для целей расчета МПЛ кредит является обеспеченным с момента возникновения у кредитной организации соответствующих прав в отношении предмета залога с учетом положений статьи 341 ГК РФ либо в отношении указанных кредитов направлены для государственной регистрации ипотеки в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ договор об ипотеке (залоге прав требования участника долевого строительства) или соглашение об ипотеке, включенное в кредитный договор, а также иные документы (при наличии), предусмотренные статьей 20 Федерального закона N 102-ФЗ. Принимая во внимание, что по кредитам на приобретение готового жилья (апартаментов) по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и по аналогичным кредитам, предоставленным по договору купли-продажи будущей недвижимости, на момент предоставления денежных средств залог жилого помещения или апартаментов не считается возникшим, соответствующие требования в целях применения МПЛ следует относить к необеспеченным потребительским кредитам (займам).
Готовое решение: Когда и на какой срок может быть приостановлена процедура кадастрового учета или госрегистрации прав на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2026)при регистрации права, если это связано с продажей жилого помещения или его обременением ипотекой и в случае, когда используются кредитные (заемные) средства. В этом случае приостановление возможно только по совместному заявлению сторон сделки с приложением к нему согласия кредитора (заимодавца) либо на основании заявления нотариуса;
(КонсультантПлюс, 2026)при регистрации права, если это связано с продажей жилого помещения или его обременением ипотекой и в случае, когда используются кредитные (заемные) средства. В этом случае приостановление возможно только по совместному заявлению сторон сделки с приложением к нему согласия кредитора (заимодавца) либо на основании заявления нотариуса;
Статья: 5 сделок с недвижимостью, которые почти гарантированно закончатся судом
(Капуста Е., Тимошенко Е.)
("Жилищное право", 2025, N 12)- продажа ипотечного жилья банком.
(Капуста Е., Тимошенко Е.)
("Жилищное право", 2025, N 12)- продажа ипотечного жилья банком.
"Комментарий к Федеральному закону от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2024)7. В части 7 комментируемой статьи в прежней (первоначальной) редакции предусматривалось, что в случае, если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
Ситуация: Как разделить общее имущество супругов при банкротстве одного из них?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что из конкурсной массы по заявлению должника могут быть исключены денежные средства от продажи принадлежащего ему и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также требований и расходов, предусмотренных абз. 2 - 4 п. 5 ст. 213.27 Закона N 127-ФЗ). Размер таких денежных средств, как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом, определяется с учетом установленных правил (п. п. 1, 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 N 28-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что из конкурсной массы по заявлению должника могут быть исключены денежные средства от продажи принадлежащего ему и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и совместно проживающих с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также требований и расходов, предусмотренных абз. 2 - 4 п. 5 ст. 213.27 Закона N 127-ФЗ). Размер таких денежных средств, как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом, определяется с учетом установленных правил (п. п. 1, 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 N 28-П).
Информация: Заседание Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)По распроданности жилья на сегодняшний день мы вышли на неплохие темпы - почти как в прошлом году. За последние два месяца 1,8 миллиона квадратных метров ежемесячно мы продаем жилья. Есть ипотека, о которой сейчас говорили коллеги, - семейная. Она приносит по 200 миллиардов сейчас в стройку.
("Официальный сайт Президента РФ", 2025)По распроданности жилья на сегодняшний день мы вышли на неплохие темпы - почти как в прошлом году. За последние два месяца 1,8 миллиона квадратных метров ежемесячно мы продаем жилья. Есть ипотека, о которой сейчас говорили коллеги, - семейная. Она приносит по 200 миллиардов сейчас в стройку.