Продажа незарегистрированной недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа незарегистрированной недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 1041 "Договор простого товарищества" ГК РФ"Представитель ответчика в судебном заседании Судебной коллегии пояснил, что Общество заключило не договор простого товарищества, а договор купли-продажи недвижимых объектов, на часть из которых не было зарегистрировано право собственности за продавцом, поэтому ответчик осуществлял от имени Организации действия по постановке имущества на кадастровый учет и регистрации права, перечислил денежные средства по договору займа с целевым назначением для погашения Организацией задолженности перед кредиторами, в том числе по энерго- и водоснабжению приобретаемых строений, чтобы исключить оплату данных долгов Обществом после регистрации перехода к нему права собственности. На даты заключения спорных договоров было невозможно определить, подлежат ли объекты реконструкции, какие новые объекты будут возведены в результате строительных работ или же строения будут подлежать сносу. Покупатель после регистрации перехода права собственности к нему планировал назначение экспертизы с определением состояния объектов и технической возможности их реконструкции.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, установлено, что в проверяемом периоде налогоплательщик не был зарегистрирован как ИП. Однако его деятельность по продаже недвижимости фактически являлась предпринимательской, т.к. имели место систематический характер реализации объектов, непродолжительное владение; имущество не использовалось в личных целях.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, установлено, что в проверяемом периоде налогоплательщик не был зарегистрирован как ИП. Однако его деятельность по продаже недвижимости фактически являлась предпринимательской, т.к. имели место систематический характер реализации объектов, непродолжительное владение; имущество не использовалось в личных целях.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости2.1. Свидетельствует ли о нарушении формы договора купли-продажи недвижимости наличие дополнительного незарегистрированного соглашения
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства>12. Отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства>12. Отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
Готовое решение: Как составить договор об оказании риелторских услуг
(КонсультантПлюс, 2025)Также перед согласованием предмета и порядка оказания услуг рекомендуем оценить, потребуется ли регистрировать сделку или переход права собственности по ней. И исходя из этого согласовать, входят ли в риелторские услуги действия, связанные с такой регистрацией (сбором и подачей документов на регистрацию), в каком порядке такие действия осуществляются и оплачиваются. Дело в том, что в случае со строящимся объектом в некоторых случаях между заключением сделки в отношении такого объекта и регистрацией перехода права на него может пройти значительный срок. Например, закон по общему правилу не требует регистрировать договор купли-продажи будущей недвижимости. Зарегистрировать потребуется только переход права собственности по такому договору, но уже после того, как право собственности на объект возникнет у самого продавца (ст. 551 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
(КонсультантПлюс, 2025)Также перед согласованием предмета и порядка оказания услуг рекомендуем оценить, потребуется ли регистрировать сделку или переход права собственности по ней. И исходя из этого согласовать, входят ли в риелторские услуги действия, связанные с такой регистрацией (сбором и подачей документов на регистрацию), в каком порядке такие действия осуществляются и оплачиваются. Дело в том, что в случае со строящимся объектом в некоторых случаях между заключением сделки в отношении такого объекта и регистрацией перехода права на него может пройти значительный срок. Например, закон по общему правилу не требует регистрировать договор купли-продажи будущей недвижимости. Зарегистрировать потребуется только переход права собственности по такому договору, но уже после того, как право собственности на объект возникнет у самого продавца (ст. 551 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Готовое решение: Как продать имущество, находящееся в общей долевой собственности
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2025)Судебная практика: договор купли-продажи действителен, даже если переход права собственности на недвижимость не зарегистрирован
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> В то же время мнимость купли-продажи недвижимой вещи не исключает регистрации права собственности в ЕГРП, ведь такая регистрация сама по себе не является исполнением обязательств из купли-продажи в виде передачи вещи, тогда как отметка в реестре акционеров отождествляется именно с передачей акций.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<1> В то же время мнимость купли-продажи недвижимой вещи не исключает регистрации права собственности в ЕГРП, ведь такая регистрация сама по себе не является исполнением обязательств из купли-продажи в виде передачи вещи, тогда как отметка в реестре акционеров отождествляется именно с передачей акций.
Статья: Обзор нового законодательства
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2024, N 6)В частности, рассмотрен вопрос возможности зарегистрировать право собственности покупателя на основании договора купли-продажи, если на момент обращения за государственной регистрацией продавец (юридическое лицо) ликвидирован, а в ЕГРН право собственности продавца на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, не зарегистрировано, но представлены документы, подтверждающие возникновение ранее возникшего права собственности продавца, а также документы, подтверждающие исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2024, N 6)В частности, рассмотрен вопрос возможности зарегистрировать право собственности покупателя на основании договора купли-продажи, если на момент обращения за государственной регистрацией продавец (юридическое лицо) ликвидирован, а в ЕГРН право собственности продавца на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, не зарегистрировано, но представлены документы, подтверждающие возникновение ранее возникшего права собственности продавца, а также документы, подтверждающие исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости).
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)Суды исходят из того, что закон не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимости, право собственности продавца на которую на дату заключения договора не зарегистрировано, но по условиям договора возникнет в будущем.
(КонсультантПлюс, 2025)Суды исходят из того, что закон не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимости, право собственности продавца на которую на дату заключения договора не зарегистрировано, но по условиям договора возникнет в будущем.
Готовое решение: В каких случаях организации нужно обращаться за госрегистрацией прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку законодательством это не предусмотрено. Вместе с тем на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.
(КонсультантПлюс, 2025)Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время данные договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, договоры дарения недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку законодательством это не предусмотрено. Вместе с тем на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.