Продажа недвижимости обремененной арендой
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости обремененной арендой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи с обременением, отлагательным условием, обратным выкупом
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи с обременением
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи с обременением
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Формы
Статья: Заключение договора на торгах: гражданско-правовой анализ структурных элементов
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)При этом цель норм о заключении договора в форме единого документа заключается в ином. Данные нормы касаются прежде всего сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда) и направлены на упрощение работы регистрационной системы. Вместо того чтобы погружаться в историю взаимоотношений сторон, регистратору нужно изучить единый документ, в котором будут изложены все необходимые ему сведения. Перед конструкцией предварительного договора цель упростить работу органов регистрации не стоит. Стороны в любом случае не смогут на основании этого соглашения произвести государственную регистрацию создания (прекращения) обременения или перехода права. В этой ситуации предмет соглашения совершенно иной - создание обязанности заключить договор. С учетом телеологического толкования требование заключать предварительный договор в форме единого документа на том лишь основании, что такое повышенное требование к письменной форме установлено для основного договора, представляется чрезмерным.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)При этом цель норм о заключении договора в форме единого документа заключается в ином. Данные нормы касаются прежде всего сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда) и направлены на упрощение работы регистрационной системы. Вместо того чтобы погружаться в историю взаимоотношений сторон, регистратору нужно изучить единый документ, в котором будут изложены все необходимые ему сведения. Перед конструкцией предварительного договора цель упростить работу органов регистрации не стоит. Стороны в любом случае не смогут на основании этого соглашения произвести государственную регистрацию создания (прекращения) обременения или перехода права. В этой ситуации предмет соглашения совершенно иной - создание обязанности заключить договор. С учетом телеологического толкования требование заключать предварительный договор в форме единого документа на том лишь основании, что такое повышенное требование к письменной форме установлено для основного договора, представляется чрезмерным.
"Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография"
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Достаточно представить практическую ситуацию: объект недвижимости сдан в аренду на семь лет, необходимость государственной регистрации договора налицо. Стороны решили не сдавать договор на регистрацию. На четвертом году аренды арендодатель продает объект аренды третьему лицу, не говоря об аренде. В результате у сданного в аренду имущества появляется новый собственник, для которого обременений арендными правами не существует - он проявил осмотрительность, получив выписку из ЕГРН, подтверждающую личность собственника (продавца) имущества, а также отсутствие каких-либо зарегистрированных обременений. А последние явствовали бы из выписки при соблюдении требования о регистрации договора аренды.
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Достаточно представить практическую ситуацию: объект недвижимости сдан в аренду на семь лет, необходимость государственной регистрации договора налицо. Стороны решили не сдавать договор на регистрацию. На четвертом году аренды арендодатель продает объект аренды третьему лицу, не говоря об аренде. В результате у сданного в аренду имущества появляется новый собственник, для которого обременений арендными правами не существует - он проявил осмотрительность, получив выписку из ЕГРН, подтверждающую личность собственника (продавца) имущества, а также отсутствие каких-либо зарегистрированных обременений. А последние явствовали бы из выписки при соблюдении требования о регистрации договора аренды.
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)- ошибки в оформлении договоров купли-продажи, аренды, наследования и других документов;
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)- ошибки в оформлении договоров купли-продажи, аренды, наследования и других документов;
Готовое решение: Как проводятся публичные торги в рамках исполнительного производства
(КонсультантПлюс, 2025)имуществе, которое будет продаваться на торгах. Если это недвижимость, то должны быть учтены требования ст. 554 ГК РФ, то есть указаны данные, которые позволяют определенно ее установить, в том числе расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, нужно указать кадастровый номер недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 N 16311/11, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
(КонсультантПлюс, 2025)имуществе, которое будет продаваться на торгах. Если это недвижимость, то должны быть учтены требования ст. 554 ГК РФ, то есть указаны данные, которые позволяют определенно ее установить, в том числе расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, нужно указать кадастровый номер недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 N 16311/11, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи также следует отразить порядок расчетов, сроки освобождения и передачи жилого дома и земельного участка от продавца к покупателю, сведения об имеющихся обременениях (залог, аренда и т.п.) или об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).
Вопрос: Совершение специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Таким образом, специальная регистрационная надпись проставляется на документе, выражающем содержание сделки, при государственной регистрации самой сделки (например, на договоре аренды, договоре участия в долевом строительстве, договоре безвозмездного пользования), а также при государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки (в том числе на договоре купли-продажи, договоре дарения, инвестиционном договоре и т.д.). При этом отмечаем, что специальная регистрационная надпись о государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки, должна проставляться на всех подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)Таким образом, специальная регистрационная надпись проставляется на документе, выражающем содержание сделки, при государственной регистрации самой сделки (например, на договоре аренды, договоре участия в долевом строительстве, договоре безвозмездного пользования), а также при государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки (в том числе на договоре купли-продажи, договоре дарения, инвестиционном договоре и т.д.). При этом отмечаем, что специальная регистрационная надпись о государственной регистрации права собственности или иного вещного права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, возникшего на основании сделки, должна проставляться на всех подлинных экземплярах документа, выражающего содержание сделки.
Ситуация: Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи (квартиры, жилого дома)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.
Статья: Актуальные проблемы исполнения договоров аренды недвижимого имущества
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ) было невозможным для арендатора в случае, если новый собственник в момент заключения соглашения о купле-продаже не знал о наличии обременения на приобретаемую недвижимую вещь при незарегистрированном договоре аренды. Это стало следствием подтверждения презумпции добросовестности третьего лица, которая лишала сторон арендного правоотношения возможности сослаться на незарегистрированность договора при определении дальнейшей судьбы договора аренды недвижимости.
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ) было невозможным для арендатора в случае, если новый собственник в момент заключения соглашения о купле-продаже не знал о наличии обременения на приобретаемую недвижимую вещь при незарегистрированном договоре аренды. Это стало следствием подтверждения презумпции добросовестности третьего лица, которая лишала сторон арендного правоотношения возможности сослаться на незарегистрированность договора при определении дальнейшей судьбы договора аренды недвижимости.
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Следовательно, и в договоре аренды, и в договоре найма работает принцип противопоставимости: правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора (это консенсуальные договоры), а государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства, показать, что недвижимость имеет обременение, и третье лицо, приобретая такую вещь по договору купли-продажи, с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором. А это может стать принципиальным моментом в принятии решения о покупке объекта в случае намерения использовать его для проживания с членами своей семьи.
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Следовательно, и в договоре аренды, и в договоре найма работает принцип противопоставимости: правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора (это консенсуальные договоры), а государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства, показать, что недвижимость имеет обременение, и третье лицо, приобретая такую вещь по договору купли-продажи, с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором. А это может стать принципиальным моментом в принятии решения о покупке объекта в случае намерения использовать его для проживания с членами своей семьи.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.