Продажа недвижимости обремененной арендой
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости обремененной арендой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи с обременением, отлагательным условием, обратным выкупом
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи с обременением
(КонсультантПлюс, 2025)1. Договор купли-продажи с обременением
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Замена стороны в договоре аренды
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
(КонсультантПлюс, 2025)...арендатор получил от ООО "А" уведомление... о переходе... права собственности на арендованные помещения ООО "А", в подтверждение чего ООО "А" представило выписку из Единого государственного реестра недвижимости... Из указанной выписки следует, что право собственности ООО "А" на спорные помещения было зарегистрировано на основании договора... купли-продажи недвижимого имущества...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Является ли изменение собственника имущества основанием для изменения договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Но на практике в подавляющем большинстве случаев предоставление такого производного абсолютного права сопровождается множеством обязательств, которые на себя принимает обладатель первичного абсолютного права (например, арендодатель берет на себя обязательства осуществлять капитальный и текущий ремонт, вернуть обеспечительный платеж, обеспечить охрану периметра объекта, лицензиар по исключительной лицензии обязуется не отказываться от исключительного права и не предоставлять лицензий третьим лицам т.п.). Более того, как уже отмечалось, согласно одной вполне убедительной интерпретации имманентно заложенная в рамки данных договорных конструкций и сопровождающая предоставление производного абсолютного права обязанность собственника или лицензиара не препятствовать владению и использованию (только использованию) соответствующего объекта также может рассматриваться как носящая обязательственную природу. При этом все эти сопровождающие наделение контрагента производным абсолютным правом обязательства собственника (обладателя исключительного права), которые мы условно обозначаем как "обязательственный эскорт" предоставления производного абсолютного права, при соблюдении ряда условий противопоставимы как минимум тем третьим лицам, которые приобретают первичное абсолютное право и знают либо должны были знать (например, по причине регистрации) о наличии такого обременения. Если собственник продает объект недвижимости, обремененный правами арендатора (в том числе сугубо обязательственными вроде права требовать от арендодателя осуществления капитального ремонта), новый собственник будет также должен соблюдать данные обязанности (ст. 617 ГК РФ) как минимум при условии, что эти обязательства тесно связаны с предоставлением производного абсолютного права аренды. То же касается и найма жилья, и ссуды, и лицензионного договора.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(ред. от 24.06.2025)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Готовое решение: Как проводятся публичные торги в рамках исполнительного производства
(КонсультантПлюс, 2025)имуществе, которое будет продаваться на торгах. Если это недвижимость, то должны быть учтены требования ст. 554 ГК РФ, то есть указаны данные, которые позволяют определенно ее установить, в том числе расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, нужно указать кадастровый номер недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 N 16311/11, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
(КонсультантПлюс, 2025)имуществе, которое будет продаваться на торгах. Если это недвижимость, то должны быть учтены требования ст. 554 ГК РФ, то есть указаны данные, которые позволяют определенно ее установить, в том числе расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, нужно указать кадастровый номер недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 N 16311/11, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
Статья: Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК Российской Федерации): актуальное толкование и пути совершенствования
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Действительно, ряд статей ГК РФ устанавливают требование о необходимости государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом. В частности, речь идет о договоре купли-продажи жилых помещений (ст. 558), договоре купли-продажи предприятия (ст. 560), договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоре об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), договоре аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651), и договоре аренды предприятия (ст. 658).
(Шишко И.В., Богданова И.С.)
("Законы России: опыт, анализ, практика", 2025, N 4)Действительно, ряд статей ГК РФ устанавливают требование о необходимости государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом. В частности, речь идет о договоре купли-продажи жилых помещений (ст. 558), договоре купли-продажи предприятия (ст. 560), договоре дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоре об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), договоре аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651), и договоре аренды предприятия (ст. 658).
Статья: Вклад К.П. Победоносцева в учение о недвижимости
(Писков И.П.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 2)Автор ясно показывает, чем отличается французская регистрационная модель от германской. Последняя построена на принципе обязательного внесения, и в отсутствие записи о праве в поземельной книге такое право не может считаться возникшим. Во Франции право на недвижимость переходит не в момент регистрации, а с момента заключения договора купли-продажи, но лицо, зарегистрировавшее свою сделку в реестре (что является для стороны договора не обязанностью, а правом), приобретает преимущество на случай возникновения спора по поводу недвижимости с приобретателем любого иного "конкурирующего" права. Так, покупатель, не зарегистрировавший сделку по покупке, окажется собственником обремененного ипотекой или арендой участка, если ипотека или аренда была зарегистрирована после покупки недвижимости даже и в том случае, когда недобросовестный продавец и добросовестный залогодержатель или арендатор заключили договор ипотеки или аренды уже после продажи имущества.
(Писков И.П.)
("Вестник гражданского права", 2025, N 2)Автор ясно показывает, чем отличается французская регистрационная модель от германской. Последняя построена на принципе обязательного внесения, и в отсутствие записи о праве в поземельной книге такое право не может считаться возникшим. Во Франции право на недвижимость переходит не в момент регистрации, а с момента заключения договора купли-продажи, но лицо, зарегистрировавшее свою сделку в реестре (что является для стороны договора не обязанностью, а правом), приобретает преимущество на случай возникновения спора по поводу недвижимости с приобретателем любого иного "конкурирующего" права. Так, покупатель, не зарегистрировавший сделку по покупке, окажется собственником обремененного ипотекой или арендой участка, если ипотека или аренда была зарегистрирована после покупки недвижимости даже и в том случае, когда недобросовестный продавец и добросовестный залогодержатель или арендатор заключили договор ипотеки или аренды уже после продажи имущества.
Статья: Реализация принципа противопоставимости в договорах найма и аренды жилого помещения
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Следовательно, и в договоре аренды, и в договоре найма работает принцип противопоставимости: правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора (это консенсуальные договоры), а государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства, показать, что недвижимость имеет обременение, и третье лицо, приобретая такую вещь по договору купли-продажи, с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором. А это может стать принципиальным моментом в принятии решения о покупке объекта в случае намерения использовать его для проживания с членами своей семьи.
(Пальцева Е.С.)
("Семейное и жилищное право", 2021, N 6)Следовательно, и в договоре аренды, и в договоре найма работает принцип противопоставимости: правоотношение между сторонами возникает с момента заключения договора (это консенсуальные договоры), а государственная регистрация является достоверным и публичным способом проинформировать третьих лиц о наличии обязательства, показать, что недвижимость имеет обременение, и третье лицо, приобретая такую вещь по договору купли-продажи, с правом собственника приобретает и статус арендодателя/нанимателя на срок, предусмотренный договором. А это может стать принципиальным моментом в принятии решения о покупке объекта в случае намерения использовать его для проживания с членами своей семьи.
Готовое решение: Как составить доверенность на распоряжение имуществом юридического лица
(КонсультантПлюс, 2025)какие действия представитель вправе совершать с недвижимостью, например: продать, обменять, сдать в аренду, подарить, предоставить в безвозмездное пользование, обременить сервитутом или ипотекой. Если нужно, укажите условия, на которых представитель осуществляет эти полномочия. К примеру, цену, за которую он может продать недвижимость;
(КонсультантПлюс, 2025)какие действия представитель вправе совершать с недвижимостью, например: продать, обменять, сдать в аренду, подарить, предоставить в безвозмездное пользование, обременить сервитутом или ипотекой. Если нужно, укажите условия, на которых представитель осуществляет эти полномочия. К примеру, цену, за которую он может продать недвижимость;
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)- ошибки в оформлении договоров купли-продажи, аренды, наследования и других документов;
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)- ошибки в оформлении договоров купли-продажи, аренды, наследования и других документов;
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору вещи в посессорную аренду арендатору кредитор не может требовать отобрания вещи у арендатора (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В случае с недвижимостью кредитор может предъявить иск по ст. 551 ГК РФ о принудительной регистрации перехода права собственности (п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22), или в случае с движимой вещью вступить в право собственности по консенсуальной модели (т.е. с момента заключения договора), но не может лишить арендатора владения, истребовав у него вещь. Переход права собственности арендатора не затронет, так как в силу ст. 617 ГК РФ при смене собственника произойдет замена арендодателя, и покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Покупатель должен смириться с этим и, если отчуждение вещи с арендным обременением противоречит договору купли-продажи, может защищать свои права, предъявляя договорные иски к продавцу (отказ от договора, возврат уплаченной цены, взыскание убытков и т.п.).
Статья: ЕГРН "засекречен" с 1 марта 2023 года. Как теперь проверять недвижимость перед сделкой?
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 3)- арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем, и наоборот;
("Практическая бухгалтерия", 2023, N 3)- арендатор или наниматель в отношении гражданина, являющегося арендодателем или нанимателем, и наоборот;
Статья: Заключение договора на торгах: гражданско-правовой анализ структурных элементов
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)При этом цель норм о заключении договора в форме единого документа заключается в ином. Данные нормы касаются прежде всего сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда) и направлены на упрощение работы регистрационной системы. Вместо того чтобы погружаться в историю взаимоотношений сторон, регистратору нужно изучить единый документ, в котором будут изложены все необходимые ему сведения. Перед конструкцией предварительного договора цель упростить работу органов регистрации не стоит. Стороны в любом случае не смогут на основании этого соглашения произвести государственную регистрацию создания (прекращения) обременения или перехода права. В этой ситуации предмет соглашения совершенно иной - создание обязанности заключить договор. С учетом телеологического толкования требование заключать предварительный договор в форме единого документа на том лишь основании, что такое повышенное требование к письменной форме установлено для основного договора, представляется чрезмерным.
(Керселян А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 2)При этом цель норм о заключении договора в форме единого документа заключается в ином. Данные нормы касаются прежде всего сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда) и направлены на упрощение работы регистрационной системы. Вместо того чтобы погружаться в историю взаимоотношений сторон, регистратору нужно изучить единый документ, в котором будут изложены все необходимые ему сведения. Перед конструкцией предварительного договора цель упростить работу органов регистрации не стоит. Стороны в любом случае не смогут на основании этого соглашения произвести государственную регистрацию создания (прекращения) обременения или перехода права. В этой ситуации предмет соглашения совершенно иной - создание обязанности заключить договор. С учетом телеологического толкования требование заключать предварительный договор в форме единого документа на том лишь основании, что такое повышенное требование к письменной форме установлено для основного договора, представляется чрезмерным.
Вопрос: Можно ли купить жилье с обременением?
("Официальный сайт Росреестра", 2022)Не менее распространенное обременение - арест (запрет на совершение регистрационных действий). Арест имущества должника означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН. Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много:
("Официальный сайт Росреестра", 2022)Не менее распространенное обременение - арест (запрет на совершение регистрационных действий). Арест имущества должника означает, что им никак нельзя распоряжаться: его невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН. Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много: