Продажа квартиры по заниженной цене
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры по заниженной цене (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2023 N 88-31255/2023 (УИД 50RS0039-01-2022-010869-64)
Категория: Семейные споры.
Требования: О возмещении бывшему супругу расходов.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны, находясь в гражданском браке, за счет кредитных средств приобрели квартиру. В связи с тяжелым финансовым положением заключен договор стабилизационного займа по ипотечному кредиту. Сторонами прекращено ведение совместного хозяйства, бремя уплаты кредитных платежей по двум договорам, страховок по кредиту, коммунальных платежей и прочих начислений за квартиру легло на истца.
Решение: Удовлетворено в части.Кроме того, ссылка в кассационной жалобе о продаже квартиры по заниженной цене в целях ликвидации финансовых претензий со стороны истца, судебной коллегией признается несостоятельной, поскольку стороны при заключении сделки самостоятельно определили ее цену. Доказательств об иных условиях отчуждения доли в спорной квартире в материалы дела не представлено.
Категория: Семейные споры.
Требования: О возмещении бывшему супругу расходов.
Обстоятельства: Истец указал, что стороны, находясь в гражданском браке, за счет кредитных средств приобрели квартиру. В связи с тяжелым финансовым положением заключен договор стабилизационного займа по ипотечному кредиту. Сторонами прекращено ведение совместного хозяйства, бремя уплаты кредитных платежей по двум договорам, страховок по кредиту, коммунальных платежей и прочих начислений за квартиру легло на истца.
Решение: Удовлетворено в части.Кроме того, ссылка в кассационной жалобе о продаже квартиры по заниженной цене в целях ликвидации финансовых претензий со стороны истца, судебной коллегией признается несостоятельной, поскольку стороны при заключении сделки самостоятельно определили ее цену. Доказательств об иных условиях отчуждения доли в спорной квартире в материалы дела не представлено.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.02.2025 N 33-1272/2025 (УИД 78RS0014-01-2023-005663-27)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Коммерческий наем жилья; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования покупателя: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.
Встречные требования продавца: 2) О признании договора купли-продажи недействительным.
Обстоятельства: Истец приобрел квартиру у ответчика по договору купли-продажи, в которую по просьбе ответчика заселил третье лицо по договору найма. Срок договора найма квартиры истек, однако квартира не освобождена. Ответчик полагает договор купли-продажи недействительным.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Доводы жалобы о том, что в договоре купли-продажи указана заниженная цена квартиры, применительно к ст. ст. 421, 431 ГК РФ, правильность выводов суда не опровергают, тогда как несогласие истца с продажной стоимостью спорного имущества не свидетельствует о недействительности сделки, цена договора была согласована сторонами.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Коммерческий наем жилья; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования покупателя: 1) О признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.
Встречные требования продавца: 2) О признании договора купли-продажи недействительным.
Обстоятельства: Истец приобрел квартиру у ответчика по договору купли-продажи, в которую по просьбе ответчика заселил третье лицо по договору найма. Срок договора найма квартиры истек, однако квартира не освобождена. Ответчик полагает договор купли-продажи недействительным.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Доводы жалобы о том, что в договоре купли-продажи указана заниженная цена квартиры, применительно к ст. ст. 421, 431 ГК РФ, правильность выводов суда не опровергают, тогда как несогласие истца с продажной стоимостью спорного имущества не свидетельствует о недействительности сделки, цена договора была согласована сторонами.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Мошенники отнимают жилье: правовой анализ схем и кейсов
(Шептаева А.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Пример. В Екатеринбурге риелтор продал квартиру по заниженной цене своему подставному лицу, а затем перепродал ее дороже.
(Шептаева А.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Пример. В Екатеринбурге риелтор продал квартиру по заниженной цене своему подставному лицу, а затем перепродал ее дороже.
Статья: Налоги с продажи квартиры. В 2021 году наступят существенные изменения
(Верещагина А.)
("Жилищное право", 2021, N 2)4) если квартира продается, но срок минимального владения не истек, при этом квартира продается по заниженной цене, то и под налогообложение попадет не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.
(Верещагина А.)
("Жилищное право", 2021, N 2)4) если квартира продается, но срок минимального владения не истек, при этом квартира продается по заниженной цене, то и под налогообложение попадет не сумма, указанная в договоре купли-продажи, а сумма в размере 70 процентов от кадастровой стоимости, и, соответственно, с этой суммы минусуется либо сумма, уплаченная при покупке, либо необлагаемая сумма в размере 1 миллион рублей.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности, не была опубликована на официальном сайте в сети "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности, не была опубликована на официальном сайте в сети "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71
"Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации"Согласно полученным заключениям экспертов цена квартир оказалась заниженной в 4 раза, а именно на 2,5 млн. рублей.
"Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации"Согласно полученным заключениям экспертов цена квартир оказалась заниженной в 4 раза, а именно на 2,5 млн. рублей.
Статья: Не покупайте такие квартиры
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2023, N 4)Выбирая квартиру для покупки, важно обратить внимание на продавца недвижимого имущества. Это связано с тем, что после совершения сделки купли-продажи продавец квартиры через какое-то время может подать исковое заявление о признании себя банкротом и приобретенная квартира может стать конкурсной массой банкрота, а новый собственник недвижимости станет одним из кредиторов. Сделка с продавцом, которого в течение 3 лет суд объявляет банкротом, почти всегда признается недействительной, если была совершена между родственниками, а также если была проведена по заниженной стоимости. Выбирая недвижимость, важно обратить внимание на цену квартиры: если она продается по сильно заниженной стоимости по сравнению с рыночной, то от такой сделки лучше отказаться. Однако имеет большое значение то обстоятельство, что если продавец-банкрот купил себе другое жилье, то такую сделку, как правило, не оспаривают.
Вопрос: Является ли продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости основанием для признания сделки недействительной?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Продажа квартиры по цене, явно заниженной по сравнению с ее рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, стала одним из оснований признания данной сделки недействительной (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 N 33-12332/2019).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Продажа квартиры по цене, явно заниженной по сравнению с ее рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, стала одним из оснований признания данной сделки недействительной (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 N 33-12332/2019).
Статья: К вопросу о судебной доктрине дробления бизнеса
(Воложбенская Д.И.)
("Налоги" (журнал), 2025, N 3)В качестве наглядной иллюстрации рассмотрим выводы судов по делу ООО "ОптимаСтрой" <12>. Согласно фабуле дела налогоплательщик, будучи строительной организацией, использовал схему дробления бизнеса путем привлечения пятерых аффилированных ИП к реализации конечным покупателям квартир в МКД. Построенные жилые объекты ООО сначала (формально) отчуждало аффилированным ИП по заниженным ценам, которые далее продавали их гражданам-покупателям уже по рыночным ценам. Участие ИП в сделках по отчуждению построенных объектов было номинальным, наделение их статусом субъектов малого бизнеса позволяло прибегать к льготным режимам налогообложения. Фактическую реализацию квартир конечным покупателям ООО осуществляло самостоятельно. Большая часть доходов, полученных ИП, после обналички возвращалась налогоплательщику. Кроме того, разделение доходов от реализации продаваемых квартир и оказания строительных услуг между участниками группы позволило ООО "ОптимаСтрой" как создателю налоговой схемы необоснованно применять упрощенную систему налогообложения, получая налоговую экономию.
(Воложбенская Д.И.)
("Налоги" (журнал), 2025, N 3)В качестве наглядной иллюстрации рассмотрим выводы судов по делу ООО "ОптимаСтрой" <12>. Согласно фабуле дела налогоплательщик, будучи строительной организацией, использовал схему дробления бизнеса путем привлечения пятерых аффилированных ИП к реализации конечным покупателям квартир в МКД. Построенные жилые объекты ООО сначала (формально) отчуждало аффилированным ИП по заниженным ценам, которые далее продавали их гражданам-покупателям уже по рыночным ценам. Участие ИП в сделках по отчуждению построенных объектов было номинальным, наделение их статусом субъектов малого бизнеса позволяло прибегать к льготным режимам налогообложения. Фактическую реализацию квартир конечным покупателям ООО осуществляло самостоятельно. Большая часть доходов, полученных ИП, после обналички возвращалась налогоплательщику. Кроме того, разделение доходов от реализации продаваемых квартир и оказания строительных услуг между участниками группы позволило ООО "ОптимаСтрой" как создателю налоговой схемы необоснованно применять упрощенную систему налогообложения, получая налоговую экономию.
"Законодательство о банкротстве: преемственность и новации: монография"
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Рынок недвижимости переживает спад - жилые помещения, особенно в новостройках, продаются с дисконтом, реклама публично сулит скидки до 30%, и это, возможно, не предел. Могут ли быть оспорены такие сделки как подозрительные, совершенные по нерыночной (заниженной) цене, если застройщик в течение года окажется банкротом?
(Абдуллаева П.Р., Бандурина Н.В., Воронина Ю.М. и др.)
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2023)Рынок недвижимости переживает спад - жилые помещения, особенно в новостройках, продаются с дисконтом, реклама публично сулит скидки до 30%, и это, возможно, не предел. Могут ли быть оспорены такие сделки как подозрительные, совершенные по нерыночной (заниженной) цене, если застройщик в течение года окажется банкротом?
Статья: От эмфитевзиса до права вещных выдач. Целесообразно ли вводить новое ограниченное вещное право?
(Шереметьева Н.В.)
("Юрист", 2025, N 10)Введение в гражданское законодательство права вещных выдач позволило бы избежать судебных разбирательств относительно микродолей в праве собственности. Практика показывает, что собственники микродолей нередко ведут себя недобросовестно, устраивают для других собственников препятствия для реализации ими полномочий собственников. Сравнительно недавно в гражданском обороте появился термин "профессиональные соседи", которым обозначаются лица, которые по различным основаниям становятся собственниками микродолей в праве собственности и вынуждают других собственников продавать свою недвижимость по заниженной цене. Эта проблема могла бы быть решена в большей части посредством реализации права вещных выдач, когда собственник микродоли получает регулярные имущественные предоставления и не претендует на фактическое владение и пользование жилым помещением <13>.
(Шереметьева Н.В.)
("Юрист", 2025, N 10)Введение в гражданское законодательство права вещных выдач позволило бы избежать судебных разбирательств относительно микродолей в праве собственности. Практика показывает, что собственники микродолей нередко ведут себя недобросовестно, устраивают для других собственников препятствия для реализации ими полномочий собственников. Сравнительно недавно в гражданском обороте появился термин "профессиональные соседи", которым обозначаются лица, которые по различным основаниям становятся собственниками микродолей в праве собственности и вынуждают других собственников продавать свою недвижимость по заниженной цене. Эта проблема могла бы быть решена в большей части посредством реализации права вещных выдач, когда собственник микродоли получает регулярные имущественные предоставления и не претендует на фактическое владение и пользование жилым помещением <13>.
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики судов общей юрисдикции
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Также нельзя не заметить, что основные интересы сторон обеспечительной передачи титула имеют разное значение. Кредитор хочет получить повышенную доходность при низком риске, а должник хочет, предоставив кредитору вещь, сохранить присущие обеспечению гарантии, чтобы не лишиться жилья необоснованно, в том числе по заниженной цене <87>. Если суд общей юрисдикции не может защитить оба интереса (за счет признания и развития института титульного обеспечения), то он, выбирая между ними, должен отдать предпочтение интересу должника. Особенность текущей практики состоит как раз в том, что суд не предлагает сбалансированное решение конфликта, а выбирает одну из ценностей в ущерб другой: либо должник не доказал, что у продажи была обеспечительная цель (суд не применил п. 2 ст. 170 ГК РФ), и тогда кредитор получает повышенную и притом гарантированную доходность, а должник при возврате вещи полагается на его добрую совесть, либо должник доказал обеспечительную цель продажи (суд признал сделки ничтожными по п. 2 ст. 170 ГК РФ, но неверно применил последствия недействительности), и тогда он возвращает себе необремененное жилье, а кредитор лишается и доходности, и капитала, потому что остается с необеспеченным требованием к неплатежеспособному должнику.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Также нельзя не заметить, что основные интересы сторон обеспечительной передачи титула имеют разное значение. Кредитор хочет получить повышенную доходность при низком риске, а должник хочет, предоставив кредитору вещь, сохранить присущие обеспечению гарантии, чтобы не лишиться жилья необоснованно, в том числе по заниженной цене <87>. Если суд общей юрисдикции не может защитить оба интереса (за счет признания и развития института титульного обеспечения), то он, выбирая между ними, должен отдать предпочтение интересу должника. Особенность текущей практики состоит как раз в том, что суд не предлагает сбалансированное решение конфликта, а выбирает одну из ценностей в ущерб другой: либо должник не доказал, что у продажи была обеспечительная цель (суд не применил п. 2 ст. 170 ГК РФ), и тогда кредитор получает повышенную и притом гарантированную доходность, а должник при возврате вещи полагается на его добрую совесть, либо должник доказал обеспечительную цель продажи (суд признал сделки ничтожными по п. 2 ст. 170 ГК РФ, но неверно применил последствия недействительности), и тогда он возвращает себе необремененное жилье, а кредитор лишается и доходности, и капитала, потому что остается с необеспеченным требованием к неплатежеспособному должнику.
Статья: Некоторые проблемы квалификации хищений, совершаемых в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд
(Архипов А.В.)
("Вестник Университета прокуратуры Российской Федерации", 2022, N 3)В общих чертах применялась следующая преступная схема: сотрудник контрактной службы, осведомленный о размере выделенных лимитов на приобретение квартир, обеспечивал установление начальной (максимальной) цены контракта в размере, соответствующем лимитам. Одновременно осуществлялся поиск квартиры значительно меньшей стоимости, которая приобреталась у собственника по реальной рыночной цене. По окончании конкурсных процедур, победу в которых обеспечивал вовлеченный в деятельность преступной группы сотрудник контрактной службы, квартира продавалась муниципалитету по максимальной цене. Размер ущерба определялся судом в виде разницы между ценой контракта и реальной стоимостью приобретенной квартиры.
(Архипов А.В.)
("Вестник Университета прокуратуры Российской Федерации", 2022, N 3)В общих чертах применялась следующая преступная схема: сотрудник контрактной службы, осведомленный о размере выделенных лимитов на приобретение квартир, обеспечивал установление начальной (максимальной) цены контракта в размере, соответствующем лимитам. Одновременно осуществлялся поиск квартиры значительно меньшей стоимости, которая приобреталась у собственника по реальной рыночной цене. По окончании конкурсных процедур, победу в которых обеспечивал вовлеченный в деятельность преступной группы сотрудник контрактной службы, квартира продавалась муниципалитету по максимальной цене. Размер ущерба определялся судом в виде разницы между ценой контракта и реальной стоимостью приобретенной квартиры.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)2. Указание должником в заявлении о собственном банкротстве на проживание вместе с супругой в определенном городе (при условии, что впоследствии должник и его супруга снялись с регистрационного учета в этом городе) и осуществление там же трудовой деятельности, неупоминание о наличии иного объекта недвижимости (земельного участка с домом), предложение финансовым управляющим к продаже спорного участка по заниженной цене без включения в состав лота спорного дома, двухразовая отмена торгов, подача заявления о прекращении процедуры банкротства не подпадают под условия снятия с обнаруженного имущества исполнительского иммунитета.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 7)2. Указание должником в заявлении о собственном банкротстве на проживание вместе с супругой в определенном городе (при условии, что впоследствии должник и его супруга снялись с регистрационного учета в этом городе) и осуществление там же трудовой деятельности, неупоминание о наличии иного объекта недвижимости (земельного участка с домом), предложение финансовым управляющим к продаже спорного участка по заниженной цене без включения в состав лота спорного дома, двухразовая отмена торгов, подача заявления о прекращении процедуры банкротства не подпадают под условия снятия с обнаруженного имущества исполнительского иммунитета.
Статья: Новые гарантии защиты прав гражданина при изъятии единственного жилья в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)
(Плешаков Е.А., Просвирнина М.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 3)Если раньше при подозрении на недобросовестное поведение должника и покупателя, купившего жилье по заниженной цене не позднее года до возбуждения дела о банкротстве, достаточно было указать только на факт неравноценности встречного исполнения, то теперь арбитражному управляющему или кредиторам необходимо доказывать также и намерение должника причинить вред кредиторам, и осведомленность покупателя о такой цели. То есть доказать сговор на вывод денежных средств из конкурсной массы.
(Плешаков Е.А., Просвирнина М.И.)
("Вестник арбитражной практики", 2023, N 3)Если раньше при подозрении на недобросовестное поведение должника и покупателя, купившего жилье по заниженной цене не позднее года до возбуждения дела о банкротстве, достаточно было указать только на факт неравноценности встречного исполнения, то теперь арбитражному управляющему или кредиторам необходимо доказывать также и намерение должника причинить вред кредиторам, и осведомленность покупателя о такой цели. То есть доказать сговор на вывод денежных средств из конкурсной массы.
"Социальное гражданское право в его основополагающих институтах: коллективная монография"
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Простая письменная форма действовала для всех сделок с долями до 2016 г. Но с вступлением в действие Закона N 172-ФЗ 02.06.2016 для указанных сделок была введена обязательная нотариальная форма. Указанные меры были направлены на черных риелторов, которые покупали небольшие доли в жилых помещениях и принуждали оставшихся собственников продавать свое имущество по заниженной цене и т.д.
(отв. ред. К.М. Некрашевич)
("Статут", 2022)Простая письменная форма действовала для всех сделок с долями до 2016 г. Но с вступлением в действие Закона N 172-ФЗ 02.06.2016 для указанных сделок была введена обязательная нотариальная форма. Указанные меры были направлены на черных риелторов, которые покупали небольшие доли в жилых помещениях и принуждали оставшихся собственников продавать свое имущество по заниженной цене и т.д.