Продажа квартиры опекаемого
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры опекаемого (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 37 ГК РФПризнают незаконным отказ органа опеки и попечительства выдать предварительное разрешение на совершение сделки по купле-продаже жилья с одновременным приобретением другого, если он не выяснил, как ее заключение повлияет на условия проживания детей и их имущественные права >>>
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 60 "Имущественные права ребенка" СК РФ"Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 28, 37, 153, 165, 450, 452, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, установив, что на момент заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры от 10 декабря 2015 г. К.М. было 12 лет, а К.Д. было 13 лет, на момент подачи документов на государственную регистрацию предусмотренного законом обязательного согласия органа опеки и попечительства не имелось, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцами требований."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ипотека с материнским капиталом - анализ судов
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2022, N 11)Гражданкой Ч. с супругом была приобретена квартира на праве долевой собственности с использованием кредитных средств. После выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал средства направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору. Супруги представили нотариальное обязательство об оформлении приобретенного жилого помещения в долевую собственность совместно с детьми и благополучно забыли об этом до получения отказа в предоставлении разрешения на продажу квартиры органом опеки и попечительства.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2022, N 11)Гражданкой Ч. с супругом была приобретена квартира на праве долевой собственности с использованием кредитных средств. После выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал средства направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору. Супруги представили нотариальное обязательство об оформлении приобретенного жилого помещения в долевую собственность совместно с детьми и благополучно забыли об этом до получения отказа в предоставлении разрешения на продажу квартиры органом опеки и попечительства.
Ситуация: Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Т., действующая в интересах несовершеннолетних М. и А., обратилась в суд с иском к администрации города, С., К. о признании договоров недействительными в части. В обоснование требований истец указала на то, что в спорной квартире до 25 июня 2020 г. были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (ее супругом С.) их несовершеннолетние дети - А., 2018 года рождения, и М., 2019 года рождения. 25 марта 2020 г. между С. и администрацией города заключен договор социального найма спорной квартиры без включения в данный договор детей, а 30 марта 2020 г. между теми же сторонами заключен договор приватизации квартиры. Передача жилого помещения в собственность С. осуществлена с нарушением прав несовершеннолетних, согласие на такие действия от органов опеки и попечительства не испрашивалось. 26 августа 2020 г. ответчик продал квартиру К. О совершенных ответчиком сделках ей не было известно. Т., уточнив требования, просила суд признать договор социального найма квартиры в части невключения в этот договор несовершеннолетних недействительным, признать договор приватизации в части невключения в него несовершеннолетних недействительным, истребовать из чужого незаконного владения в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)Т., действующая в интересах несовершеннолетних М. и А., обратилась в суд с иском к администрации города, С., К. о признании договоров недействительными в части. В обоснование требований истец указала на то, что в спорной квартире до 25 июня 2020 г. были зарегистрированы и проживали совместно с ответчиком (ее супругом С.) их несовершеннолетние дети - А., 2018 года рождения, и М., 2019 года рождения. 25 марта 2020 г. между С. и администрацией города заключен договор социального найма спорной квартиры без включения в данный договор детей, а 30 марта 2020 г. между теми же сторонами заключен договор приватизации квартиры. Передача жилого помещения в собственность С. осуществлена с нарушением прав несовершеннолетних, согласие на такие действия от органов опеки и попечительства не испрашивалось. 26 августа 2020 г. ответчик продал квартиру К. О совершенных ответчиком сделках ей не было известно. Т., уточнив требования, просила суд признать договор социального найма квартиры в части невключения в этот договор несовершеннолетних недействительным, признать договор приватизации в части невключения в него несовершеннолетних недействительным, истребовать из чужого незаконного владения в пользу М. и А. по 1/3 доли в праве собственности на квартиру.
"Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013)- в адрес органов опеки и попечительства (в связи с неразъяснением детям-сиротам их права на внеочередное обеспечение жильем, в силу чего об этом праве детям-сиротам стало известно за пределами того возраста, когда они могли реализовать это право; в связи с неисполнением решения суда, которым несовершеннолетний был передан органу опеки и попечительства для определения дальнейшей его судьбы, а также в связи с непринятием в отношении этого несовершеннолетнего мер по вопросам его образования и обеспечения жильем);
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013)- в адрес органов опеки и попечительства (в связи с неразъяснением детям-сиротам их права на внеочередное обеспечение жильем, в силу чего об этом праве детям-сиротам стало известно за пределами того возраста, когда они могли реализовать это право; в связи с неисполнением решения суда, которым несовершеннолетний был передан органу опеки и попечительства для определения дальнейшей его судьбы, а также в связи с непринятием в отношении этого несовершеннолетнего мер по вопросам его образования и обеспечения жильем);
"Конвергенция частноправового регулирования общественных отношений сквозь призму эффективности права: монография"
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Правомочия родителей по распоряжению имуществом таких лиц определяются гражданским законодательством. В ГК РФ имеются положения, которые содержат запрет на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, при отсутствии согласия на это органов опеки и попечительства. Например, разрешение органа опеки необходимо в случае, если законные представители ребенка приняли решение заключить договор купли-продажи жилого помещения, которое на праве собственности принадлежит ребенку <645>.
(отв. ред. А.Н. Левушкин, Э.Х. Надысева)
("Юстицинформ", 2023)Правомочия родителей по распоряжению имуществом таких лиц определяются гражданским законодательством. В ГК РФ имеются положения, которые содержат запрет на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, при отсутствии согласия на это органов опеки и попечительства. Например, разрешение органа опеки необходимо в случае, если законные представители ребенка приняли решение заключить договор купли-продажи жилого помещения, которое на праве собственности принадлежит ребенку <645>.
Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется. Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. В этом случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры может являться основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 173.1, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ч. 5 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Приложение к Письму Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24).
Ситуация: Как продать долю в квартире или жилом доме?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продать долю в квартире или жилом доме, принадлежащую несовершеннолетнему, можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продать долю в квартире или жилом доме, принадлежащую несовершеннолетнему, можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если квартира (доля в квартире) принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину либо в квартире зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если продажа квартиры затрагивает их права и охраняемые законом интересы) (ст. ст. 32, 33, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если квартира (доля в квартире) принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину либо в квартире зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если продажа квартиры затрагивает их права и охраняемые законом интересы) (ст. ст. 32, 33, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Статья: И снова о закупках жилья на вторичном рынке
(Раев К., Гурин О.)
("Прогосзаказ.рф", 2021, N 11)Пример правовой оценки. Заявка [поданная участницей закупки - матерью несовершеннолетнего] правомерно признана не соответствующей требованиям аукционной документации в связи с отсутствием в ее составе копии документа, подтверждающего предварительное одобрение органом опеки и попечительства сделки по продаже доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему сыну участницы аукциона. Следовательно, гражданка предложила к закупке лишь принадлежащую ей на праве собственности долю в жилом помещении, что не соответствует требованиям документации об аукционе и п. 1 ч. 1 ст. 31, п. 2 ч. 5 ст. 66 Закона N 44-ФЗ <15>.
(Раев К., Гурин О.)
("Прогосзаказ.рф", 2021, N 11)Пример правовой оценки. Заявка [поданная участницей закупки - матерью несовершеннолетнего] правомерно признана не соответствующей требованиям аукционной документации в связи с отсутствием в ее составе копии документа, подтверждающего предварительное одобрение органом опеки и попечительства сделки по продаже доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему сыну участницы аукциона. Следовательно, гражданка предложила к закупке лишь принадлежащую ей на праве собственности долю в жилом помещении, что не соответствует требованиям документации об аукционе и п. 1 ч. 1 ст. 31, п. 2 ч. 5 ст. 66 Закона N 44-ФЗ <15>.
Ситуация: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и при продаже затрагиваются их права и законные интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Также согласие органов опеки и попечительства потребуется, если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и при продаже затрагиваются их права и законные интересы (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Статья: Новый обзор судебной практики ВС РФ: в фокусе права - интересы детей
(Величкова О.И.)
("Закон", 2024, N 7)ВС РФ <10> не смог пройти мимо нарушения имущественных прав несовершеннолетних детей, которые не могут самостоятельно защищать свои права и законные интересы. Суд указал, что исследованию подлежали вопросы: 1) "соблюдения прав детей при заключении договора приватизации и договора купли-продажи жилого помещения"; 2) соблюдения порядка приватизации и отчуждения имущества, в частности - получение согласия органов опеки и попечительства; 3) выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних. Также ВС РФ пришел к выводу, что несовершеннолетних незаконно лишили права быть участниками приватизации: их исключение является по сути распоряжением имущественным правом, на что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ требовалось разрешение органа опеки и попечительства. По мнению высшей судебной инстанции, указанные обстоятельства позволяют говорить о выбытии недвижимого имущества помимо воли, что дает право суду отступить от идеи защиты прав добросовестного приобретателя.
(Величкова О.И.)
("Закон", 2024, N 7)ВС РФ <10> не смог пройти мимо нарушения имущественных прав несовершеннолетних детей, которые не могут самостоятельно защищать свои права и законные интересы. Суд указал, что исследованию подлежали вопросы: 1) "соблюдения прав детей при заключении договора приватизации и договора купли-продажи жилого помещения"; 2) соблюдения порядка приватизации и отчуждения имущества, в частности - получение согласия органов опеки и попечительства; 3) выбытия спорного имущества из владения несовершеннолетних. Также ВС РФ пришел к выводу, что несовершеннолетних незаконно лишили права быть участниками приватизации: их исключение является по сути распоряжением имущественным правом, на что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ГК РФ требовалось разрешение органа опеки и попечительства. По мнению высшей судебной инстанции, указанные обстоятельства позволяют говорить о выбытии недвижимого имущества помимо воли, что дает право суду отступить от идеи защиты прав добросовестного приобретателя.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека (например, Определение Московского городского суда от 08.07.2019 N 4г-8556/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека (например, Определение Московского городского суда от 08.07.2019 N 4г-8556/2019).
Ситуация: Как продать квартиру, оформленную на ребенка, в том числе если ему принадлежит доля в праве общей собственности на нее?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В г. Москве для получения предварительного разрешения на совершение сделки по продаже квартиры, находящейся на территории РФ (сведения об имуществе есть в ЕГРН), принадлежащей ребенку, имеющему место жительства в г. Москве либо не имеющему места жительства на территории РФ и являющемуся собственником квартиры в г. Москве, можно обратиться в МФЦ, осуществляющие прием заявлений на предоставление отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в г. Москве, по экстерриториальному принципу вне зависимости от места жительства несовершеннолетнего, места ведения его личного дела в уполномоченном органе, места нахождения имущества в г. Москве (п. п. 1.3, 2.3.1.1.1 Административного регламента (Приложение 1), утв. Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В г. Москве для получения предварительного разрешения на совершение сделки по продаже квартиры, находящейся на территории РФ (сведения об имуществе есть в ЕГРН), принадлежащей ребенку, имеющему место жительства в г. Москве либо не имеющему места жительства на территории РФ и являющемуся собственником квартиры в г. Москве, можно обратиться в МФЦ, осуществляющие прием заявлений на предоставление отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в г. Москве, по экстерриториальному принципу вне зависимости от места жительства несовершеннолетнего, места ведения его личного дела в уполномоченном органе, места нахождения имущества в г. Москве (п. п. 1.3, 2.3.1.1.1 Административного регламента (Приложение 1), утв. Постановлением Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП).