Продажа ипотечной квартиры через банк
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа ипотечной квартиры через банк (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2024 N 33-29157/2024 (УИД 77RS0009-02-2023-004241-71)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности; 2) О погашении записи в ЕГРН.
Обстоятельства: Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане истца третьим лицом, не представлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.При этом судебная коллегия, оценивая имеющиеся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель фио и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, отклоняя доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, при этом учитывая цену по договору купли-продажи, залоговую стоимостью квартиры, указанную в договоре кредитования, обеспеченного ипотекой, между ответчика с банком, а также страховую стоимость по договору страхования между ответчиком и СПАО "Ингосстрах", а также принимая во внимание влияние на цену квартиры залогового обременения на нее.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности; 2) О погашении записи в ЕГРН.
Обстоятельства: Доказательств того, что ответчик знал или должен был знать об обмане истца третьим лицом, не представлено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.При этом судебная коллегия, оценивая имеющиеся в деле доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходит из того, что тяжелая жизненная ситуация, в которой оказалась истец, не является основанием для признания сделки недействительной при отсутствии доказательств того, что этим воспользовалась другая сторона по сделке - покупатель фио и при отсутствии доказательств крайне невыгодных для истца условий такой сделки, отклоняя доводы истца о занижении стоимости квартиры при ее продаже, при этом учитывая цену по договору купли-продажи, залоговую стоимостью квартиры, указанную в договоре кредитования, обеспеченного ипотекой, между ответчика с банком, а также страховую стоимость по договору страхования между ответчиком и СПАО "Ингосстрах", а также принимая во внимание влияние на цену квартиры залогового обременения на нее.
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 28.10.2024 N 88-20422/2024 (УИД 29RS0014-01-2023-005373-85)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: 1) О признании недействительным договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки; 2) О признании недействительным трехстороннего соглашения без применения последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец утверждает, что оспариваемые сделки были заключены под влиянием обмана и не были исполнены ответчиками. Суд установил, что все сделки были заключены добровольно и без принуждения, а также что ответчики не имели намерения обмануть истца.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.В данном случае имеет место неисполнение ФИО4 соглашения от 11 июня 2022 года, заключенного с истцом, что повлекло неисполнение трехстороннего соглашения. Действия ФИО3, которая взяла на себя кредитные обязательства для приобретения квартиры с намерением в последующем погасить кредит и продать квартиру обратно ФИО1, в настоящее время желает продать спорную квартиру и погасить ипотечный кредит, так как не имеет финансовой возможности исполнять обязательства перед банком, не являются недобросовестным поведением. Характер взаимоотношений между ответчиками относительно того, на чьи денежные средства осуществлялось погашение ипотечного кредита, не свидетельствует о недействительности сделки по купле-продаже квартиры.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: 1) О признании недействительным договора купли-продажи квартиры с применением последствий недействительности сделки; 2) О признании недействительным трехстороннего соглашения без применения последствий недействительности сделки.
Обстоятельства: Истец утверждает, что оспариваемые сделки были заключены под влиянием обмана и не были исполнены ответчиками. Суд установил, что все сделки были заключены добровольно и без принуждения, а также что ответчики не имели намерения обмануть истца.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.В данном случае имеет место неисполнение ФИО4 соглашения от 11 июня 2022 года, заключенного с истцом, что повлекло неисполнение трехстороннего соглашения. Действия ФИО3, которая взяла на себя кредитные обязательства для приобретения квартиры с намерением в последующем погасить кредит и продать квартиру обратно ФИО1, в настоящее время желает продать спорную квартиру и погасить ипотечный кредит, так как не имеет финансовой возможности исполнять обязательства перед банком, не являются недобросовестным поведением. Характер взаимоотношений между ответчиками относительно того, на чьи денежные средства осуществлялось погашение ипотечного кредита, не свидетельствует о недействительности сделки по купле-продаже квартиры.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В 2015 году на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона административный истец и его супруга приобрели в общую совместную собственность квартиру; на покупку указанной квартиры административному истцу и его супруге банком был предоставлен кредит.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)В 2015 году на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона административный истец и его супруга приобрели в общую совместную собственность квартиру; на покупку указанной квартиры административному истцу и его супруге банком был предоставлен кредит.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)Л.Ю. обратился в суд с исковыми требованиями к Л.В., И., банку, ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" о включении жилого помещения и денежных средств в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, признании завещания и договора дарения квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)Л.Ю. обратился в суд с исковыми требованиями к Л.В., И., банку, ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" о включении жилого помещения и денежных средств в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, признании завещания и договора дарения квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.
Вопрос: ИП на УСН занимается реализацией недвижимого имущества юридическим лицам. Однако к нему обратилось физическое лицо с предложением о покупке квартиры в ипотеку. ИП согласен продать квартиру физическому лицу. Должен ли ИП в такой ситуации применять ККТ?
(Консультация эксперта, 2023)При этом физическое лицо может приобрести квартиру за счет заемных (кредитных) средств. Однако при приобретении квартиры за счет кредитных средств в отношении этой квартиры возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
(Консультация эксперта, 2023)При этом физическое лицо может приобрести квартиру за счет заемных (кредитных) средств. Однако при приобретении квартиры за счет кредитных средств в отношении этой квартиры возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Статья: Приобретение жилых помещений с использованием материнского (семейного) капитала
(Рассказова Н.Ю.)
("Закон", 2021, N 11)Сегодня осуществить это желание, не доводя дело до суда, практически невозможно. Квартира обременена не только ипотекой, но и правами детей на получение долей в праве на нее. И если получить согласие банка-залогодержателя на продажу такой квартиры (п. 2 ст. 346 ГК РФ) возможно, то договориться с ПФР не удастся. Банки действуют в сфере гражданского права, основанного на принципе "разрешено все, что не запрещено", ПФР - в сфере права публичного, основанного на принципе "разрешено то, что предписано". Законом не предусмотрена процедура замещения квартиры, на оплату которой направлен МСК, другим жилым помещением.
(Рассказова Н.Ю.)
("Закон", 2021, N 11)Сегодня осуществить это желание, не доводя дело до суда, практически невозможно. Квартира обременена не только ипотекой, но и правами детей на получение долей в праве на нее. И если получить согласие банка-залогодержателя на продажу такой квартиры (п. 2 ст. 346 ГК РФ) возможно, то договориться с ПФР не удастся. Банки действуют в сфере гражданского права, основанного на принципе "разрешено все, что не запрещено", ПФР - в сфере права публичного, основанного на принципе "разрешено то, что предписано". Законом не предусмотрена процедура замещения квартиры, на оплату которой направлен МСК, другим жилым помещением.
Статья: Почему у вас забирают квартиру, а за нее остается платить ипотеку еще 14 лет. Какие ошибки нельзя совершать при покупке жилья?
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Собственник не сможет заключать сделку при наложении ареста на квартиру либо невыплаченной ипотеке. Для продажи жилья необходимо разрешение банка. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. Необходимо убедиться в отсутствии долгов по коммунальным услугам. Иначе после приобретения недвижимости придется выплачивать их самостоятельно.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 3)Собственник не сможет заключать сделку при наложении ареста на квартиру либо невыплаченной ипотеке. Для продажи жилья необходимо разрешение банка. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. Необходимо убедиться в отсутствии долгов по коммунальным услугам. Иначе после приобретения недвижимости придется выплачивать их самостоятельно.
Статья: Как кредитные брокеры мошенничают с ипотекой?
(Князев А.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Банки сами сопровождают сделки купли-продажи недвижимости в ипотеку, например один случай: продавец погашает ипотеку на квартиру деньгами, отданными по договору купли-продажи квартиры, от покупателя и все это происходит внутри банка Д. через ячейки, где у продавца была взята ипотека, банк Д. одновременно снимает ипотечное обременение и регистрирует квартиру на покупателя, также часто банки консультируют по ипотеке, проверяют документы.
(Князев А.)
("Жилищное право", 2021, N 11)Банки сами сопровождают сделки купли-продажи недвижимости в ипотеку, например один случай: продавец погашает ипотеку на квартиру деньгами, отданными по договору купли-продажи квартиры, от покупателя и все это происходит внутри банка Д. через ячейки, где у продавца была взята ипотека, банк Д. одновременно снимает ипотечное обременение и регистрирует квартиру на покупателя, также часто банки консультируют по ипотеке, проверяют документы.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Иные способы привлечения инвесторов неочевидны. Массовая продажа построенных квартир инвестиционным фондам (с погашением кредита банку и снятием залога) затруднительна: недвижимость может входить только в состав активов акционерных инвестфондов и закрытых ПИФов (далее - ЗПИФ) <12>, которых не очень много и которые вряд ли смогут поглотить накопленный объем.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Иные способы привлечения инвесторов неочевидны. Массовая продажа построенных квартир инвестиционным фондам (с погашением кредита банку и снятием залога) затруднительна: недвижимость может входить только в состав активов акционерных инвестфондов и закрытых ПИФов (далее - ЗПИФ) <12>, которых не очень много и которые вряд ли смогут поглотить накопленный объем.
Статья: Статус добросовестного залогодержателя недвижимой вещи в гражданском законодательстве Российской Федерации
(Пальцева Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 3)В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю - квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции <3> сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.
(Пальцева Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 3)В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю - квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции <3> сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.
Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом в случае с приобретением квартиры с использованием заемных средств банка заключается не договор ипотеки, а договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Таким образом, происходит возникновение ипотеки в силу закона, к которой применяются все правила об ипотеке, возникающей в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При этом в случае с приобретением квартиры с использованием заемных средств банка заключается не договор ипотеки, а договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Таким образом, происходит возникновение ипотеки в силу закона, к которой применяются все правила об ипотеке, возникающей в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации в Росреестре. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Статья: Доступность правосудия в делах о банкротстве
(Фокин Е.А.)
("Журнал российского права", 2024, N 11)Внимания заслуживает и последняя на сегодняшний день правовая позиция Конституционного Суда по вопросу исполнительского иммунитета единственного жилья должника, сформулированная в Постановлении от 4 июня 2024 г. N 28-П <25>. Орган конституционного контроля распространил действие исполнительского иммунитета и на денежные средства, вырученные должником от реализации имеющегося у него единственного жилья. Возможность удовлетворения требований за счет этих денежных средств имеет лишь кредитор, чьи требования обеспечены залогом. Иными словами, если гражданин берет в квартиру ипотеку, а затем продает ее (до закрытия обязательств перед банком), то банк (в отличие от других кредиторов) в данном случае имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, вырученных от реализации квартиры. Законодательство о банкротстве на этот счет оказалось пробельным: препятствий для включения в конкурсную массу денежных средств от продажи единственного ипотечного жилья Конституционным Судом обнаружено не было.
(Фокин Е.А.)
("Журнал российского права", 2024, N 11)Внимания заслуживает и последняя на сегодняшний день правовая позиция Конституционного Суда по вопросу исполнительского иммунитета единственного жилья должника, сформулированная в Постановлении от 4 июня 2024 г. N 28-П <25>. Орган конституционного контроля распространил действие исполнительского иммунитета и на денежные средства, вырученные должником от реализации имеющегося у него единственного жилья. Возможность удовлетворения требований за счет этих денежных средств имеет лишь кредитор, чьи требования обеспечены залогом. Иными словами, если гражданин берет в квартиру ипотеку, а затем продает ее (до закрытия обязательств перед банком), то банк (в отличие от других кредиторов) в данном случае имеет право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, вырученных от реализации квартиры. Законодательство о банкротстве на этот счет оказалось пробельным: препятствий для включения в конкурсную массу денежных средств от продажи единственного ипотечного жилья Конституционным Судом обнаружено не было.
Статья: О погашении регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости, приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Из изложенного следует, что договор купли-продажи жилого помещения, обремененного ипотекой, заключенный без согласия залогодержателя, будет признан по иску залогодержателя недействительным. При этом у покупателя такого помещения могут возникнуть сложности с возвратом денежных средств, уплаченных банку в счет погашения кредиторской задолженности участника НИС. Кроме того, существует вероятность квалификации действий участника НИС как мошенничества и привлечения его к уголовной ответственности.
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)Из изложенного следует, что договор купли-продажи жилого помещения, обремененного ипотекой, заключенный без согласия залогодержателя, будет признан по иску залогодержателя недействительным. При этом у покупателя такого помещения могут возникнуть сложности с возвратом денежных средств, уплаченных банку в счет погашения кредиторской задолженности участника НИС. Кроме того, существует вероятность квалификации действий участника НИС как мошенничества и привлечения его к уголовной ответственности.