Продажа гаража без земли
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа гаража без земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Изложенные ниже положения применяются и в случае, когда недвижимость продает пенсионер, у которого есть статус налогового резидента РФ. Условия освобождения от налогообложения полученного им в таком случае дохода, исчисления и уплаты НДФЛ каких-либо особенностей не имеют.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Изложенные ниже положения применяются и в случае, когда недвижимость продает пенсионер, у которого есть статус налогового резидента РФ. Условия освобождения от налогообложения полученного им в таком случае дохода, исчисления и уплаты НДФЛ каких-либо особенностей не имеют.
Ситуация: Как облагается доход, полученный по договору мены квартир, и можно ли получить имущественный вычет?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В части определения срока нахождения квартиры в собственности, а также условий освобождения от налогообложения дохода от ее продажи см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В части определения срока нахождения квартиры в собственности, а также условий освобождения от налогообложения дохода от ее продажи см., например, ситуацию "Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, машино-места, гаража, апартаментов или другого нежилого помещения)?".
Судебная практика
Апелляционное определение Тульского областного суда от 16.08.2023 N 33-2890/2023 (УИД 71RS0026-01-2022-003275-21)
Категория спора: 1) Купля-продажа земли; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования продавца: 1) О расторжении договора.
Требования физического лица: 2) О вселении, нечинении препятствий в пользовании помещением, обязании передать ключи.
Обстоятельства: Истица указала, что по договору купли-продажи она приобрела у ответчика жилой дом, переход к ней права собственности зарегистрирован, бывший собственник препятствует ее вселению и пользованию жилым помещением. Встречный иск мотивирован отсутствием согласия на заключение сделки, занижением стоимости имущества, неуплатой денежных средств.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.Доводы К.С.Н. о том, что в договоре купли-продажи отсутствуют данные об его правоустанавливающих документах на являющееся предметом сделки недвижимое имущество, не указаны все хозяйственные постройки (гараж, сараи, забор и пр.), не могут являться основанием к расторжению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Категория спора: 1) Купля-продажа земли; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования продавца: 1) О расторжении договора.
Требования физического лица: 2) О вселении, нечинении препятствий в пользовании помещением, обязании передать ключи.
Обстоятельства: Истица указала, что по договору купли-продажи она приобрела у ответчика жилой дом, переход к ней права собственности зарегистрирован, бывший собственник препятствует ее вселению и пользованию жилым помещением. Встречный иск мотивирован отсутствием согласия на заключение сделки, занижением стоимости имущества, неуплатой денежных средств.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено.Доводы К.С.Н. о том, что в договоре купли-продажи отсутствуют данные об его правоустанавливающих документах на являющееся предметом сделки недвижимое имущество, не указаны все хозяйственные постройки (гараж, сараи, забор и пр.), не могут являться основанием к расторжению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Нотариальное удостоверение договора купли-продажи
(КонсультантПлюс, 2026)Здание гаража находится в границах земельного участка...
(КонсультантПлюс, 2026)Здание гаража находится в границах земельного участка...
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023)По мнению истца, договоры не являются заключенными, поскольку их стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям, а именно в них отсутствует указание на то, какие конкретные действия должен совершить агент, договоры и приложения к ним содержат одинаковый перечень имущества, при этом указание на движимое имущество с его наименованием и другими идентифицирующими признаками отсутствует, определена только единая цена продажи всего имущества, кроме того, на земельном участке расположено недвижимое имущество, не отраженное в агентских договорах (гараж на пять автомобилей и дымовая труба), тогда как земельный участок в силу действующего законодательства не может быть продан без расположенных на нем объектов недвижимости.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023)По мнению истца, договоры не являются заключенными, поскольку их стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям, а именно в них отсутствует указание на то, какие конкретные действия должен совершить агент, договоры и приложения к ним содержат одинаковый перечень имущества, при этом указание на движимое имущество с его наименованием и другими идентифицирующими признаками отсутствует, определена только единая цена продажи всего имущества, кроме того, на земельном участке расположено недвижимое имущество, не отраженное в агентских договорах (гараж на пять автомобилей и дымовая труба), тогда как земельный участок в силу действующего законодательства не может быть продан без расположенных на нем объектов недвижимости.
<Информация> ФНС России
"Декларационная кампания 2026"Отсутствует обязанность по представлению декларации по доходам от продажи:
"Декларационная кампания 2026"Отсутствует обязанность по представлению декларации по доходам от продажи:
Вопрос: Какие вычеты по НДФЛ применяются при продаже гаража и земельного участка под ним? Можно ли использовать вычет по НДФЛ в размере 250 000 руб. при продаже гаража и вычет на сумму 1 млн руб. при продаже земельного участка под этим гаражом?
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Официальные разъяснения контролирующих органов по указанной ситуации отсутствуют. По нашему мнению, при продаже гаража и земельного участка под ним физлицо может получить вычет в размере 1 000 000 руб. в отношении земельного участка и 250 000 руб. в отношении гаража, если они продаются как отдельные объекты недвижимости.
(Консультация эксперта, 2025)Ответ: Официальные разъяснения контролирующих органов по указанной ситуации отсутствуют. По нашему мнению, при продаже гаража и земельного участка под ним физлицо может получить вычет в размере 1 000 000 руб. в отношении земельного участка и 250 000 руб. в отношении гаража, если они продаются как отдельные объекты недвижимости.
Статья: Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия "Анализ практики вовлечения в хозяйственный оборот земельных ресурсов Российской Федерации в 2021 - 2022 годах и истекшем периоде 2023 года" (результаты мероприятия учитываются в рамках КОКМ "Анализ эффективности системы межбюджетных отношений")
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2024, N 5)<88> Например, в соответствии с Постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. N 142-п "Об установлении порядка определения земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" установлена цена выкупа в 15% кадастровой стоимости при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, 3% - при продаже земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома либо индивидуальные гаражи для хранения личного автотранспорта.
(Батуркин А.)
("Бюллетень Счетной палаты РФ", 2024, N 5)<88> Например, в соответствии с Постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. N 142-п "Об установлении порядка определения земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" установлена цена выкупа в 15% кадастровой стоимости при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, 3% - при продаже земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома либо индивидуальные гаражи для хранения личного автотранспорта.
Статья: Отдельные аспекты квалификации самоуправства как административного правонарушения
(Седелиус Н.Н.)
("Мировой судья", 2023, N 6)Самовольное выравнивание земельного участка для строительства гаража без разрешения
(Седелиус Н.Н.)
("Мировой судья", 2023, N 6)Самовольное выравнивание земельного участка для строительства гаража без разрешения
Ситуация: Как купить гараж?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый гараж (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемого гаража. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый гараж (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемого гаража. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Действительна ли сделка купли-продажи недвижимости без соответствующего земельного участка или участка без находящейся на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Учитывая изложенное, установив, что Сергеев М.М., приобретая по договору купли-продажи земельный участок без расположенного на нем гаража, который потенциально может быть продан другому лицу, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создает правовую неопределенность в использовании земельного участка и сооружения, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), поскольку он противоречит императивным нормам земельного законодательства..."
Действительна ли сделка купли-продажи недвижимости без соответствующего земельного участка или участка без находящейся на нем недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Учитывая изложенное, установив, что Сергеев М.М., приобретая по договору купли-продажи земельный участок без расположенного на нем гаража, который потенциально может быть продан другому лицу, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), создает правовую неопределенность в использовании земельного участка и сооружения, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ), поскольку он противоречит императивным нормам земельного законодательства..."
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Судебная практика показала, что применять ст. 239.1 ГК РФ проблематично даже в отношении объектов, изымать которые закон позволяет (недостроенные склады, гаражи и т.д.). Верховный суд РФ пришел к выводу, что аренда земельного участка для завершения строительства все-таки должна продлеваться без торгов, если публичный собственник участка в течение шести месяцев не подал иск об изъятии недостроя, то есть не воспользовался своим правом по ст. 239.1 ГК РФ <10>.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Судебная практика показала, что применять ст. 239.1 ГК РФ проблематично даже в отношении объектов, изымать которые закон позволяет (недостроенные склады, гаражи и т.д.). Верховный суд РФ пришел к выводу, что аренда земельного участка для завершения строительства все-таки должна продлеваться без торгов, если публичный собственник участка в течение шести месяцев не подал иск об изъятии недостроя, то есть не воспользовался своим правом по ст. 239.1 ГК РФ <10>.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, действуют Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279. В качестве общего правила в Постановлении определено, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости (см. комментарий к ст. 66). В отдельных случаях возможно определение цены в размере 60% его кадастровой стоимости (например, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства) и в размере 2,5% его кадастровой стоимости (например, земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности при определенных условиях (см. Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2023 N 306-ЭС23-4661)).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, действуют Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279. В качестве общего правила в Постановлении определено, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости (см. комментарий к ст. 66). В отдельных случаях возможно определение цены в размере 60% его кадастровой стоимости (например, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства) и в размере 2,5% его кадастровой стоимости (например, земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности при определенных условиях (см. Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2023 N 306-ЭС23-4661)).
Статья: Правовое регулирование отчуждения объектов недвижимости и земельных участков в Российской Федерации
(Савельев Р.К.)
("Нотариальный вестник", 2026, N 5)По сути, учитывая смысл приведенных разъяснений и тот факт, что уже на основании договора купли-продажи гаража должен был быть зарегистрирован переход права собственности на долю земельного участка, нотариус, гипотетически удостоверив договор дарения указанной доли, фактически удостоверит сделку, совершенную лишь для видимости, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, то есть ничтожную сделку (ст. 170 ГК РФ). Таким образом, благое намерение нотариуса исправить ситуацию приводит к легализации ничтожной сделки, что абсолютно недопустимо с точки зрения задач нотариата.
(Савельев Р.К.)
("Нотариальный вестник", 2026, N 5)По сути, учитывая смысл приведенных разъяснений и тот факт, что уже на основании договора купли-продажи гаража должен был быть зарегистрирован переход права собственности на долю земельного участка, нотариус, гипотетически удостоверив договор дарения указанной доли, фактически удостоверит сделку, совершенную лишь для видимости, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, то есть ничтожную сделку (ст. 170 ГК РФ). Таким образом, благое намерение нотариуса исправить ситуацию приводит к легализации ничтожной сделки, что абсолютно недопустимо с точки зрения задач нотариата.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Вправе ли арендатор в одностороннем порядке изменять или обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку реализация обществом проекта по размещению на спорных земельных участках лодочных гаражей может в последующем ограничить доступ граждан на береговую полосу и исключить эти земельные участки из общего пользования, суды с точки зрения соблюдения баланса частных и публичных интересов пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования.
Вправе ли арендатор в одностороннем порядке изменять или обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)Поскольку реализация обществом проекта по размещению на спорных земельных участках лодочных гаражей может в последующем ограничить доступ граждан на береговую полосу и исключить эти земельные участки из общего пользования, суды с точки зрения соблюдения баланса частных и публичных интересов пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования.
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Как известно, в отечественном праве вопрос о критериях и принципах деления вещей на движимые и недвижимые до сих пор является дискуссионным. Однако объем и направленность настоящего комментария не позволяют отразить все имеющиеся на сегодняшний день мнения отечественных специалистов по данному вопросу. При этом очевидно, что, учитывая незначительный размер гаражей россиян и различные практиковавшиеся в прошлом хозяйственные методы их создания, на них достаточно ярко можно увидеть опровержение того, что абсолютно все гаражи, названные зданиями, то есть недвижимостью, являются таковыми на самом деле. В реальности в настоящее время, пройдя весь путь от строительства гаража до выполнения кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, уплативший за них налог на имущество обычный гражданин может быть легко переубежден в правильности того, что он сделал, строителями, обладающими определенным опытом, подъемным краном или иной строительной техникой, которые могут легко доказать такому гражданину, что его объект не так уж и прочно связан с землей, и показать ему, что переместить этот объект без разрушения - это пара пустяков. Достаточно вспомнить фильм "Берегись автомобиля" со сценой с подъемом гаража краном.
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Как известно, в отечественном праве вопрос о критериях и принципах деления вещей на движимые и недвижимые до сих пор является дискуссионным. Однако объем и направленность настоящего комментария не позволяют отразить все имеющиеся на сегодняшний день мнения отечественных специалистов по данному вопросу. При этом очевидно, что, учитывая незначительный размер гаражей россиян и различные практиковавшиеся в прошлом хозяйственные методы их создания, на них достаточно ярко можно увидеть опровержение того, что абсолютно все гаражи, названные зданиями, то есть недвижимостью, являются таковыми на самом деле. В реальности в настоящее время, пройдя весь путь от строительства гаража до выполнения кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, уплативший за них налог на имущество обычный гражданин может быть легко переубежден в правильности того, что он сделал, строителями, обладающими определенным опытом, подъемным краном или иной строительной техникой, которые могут легко доказать такому гражданину, что его объект не так уж и прочно связан с землей, и показать ему, что переместить этот объект без разрушения - это пара пустяков. Достаточно вспомнить фильм "Берегись автомобиля" со сценой с подъемом гаража краном.