Продажа доли в квартире второму собственнику
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа доли в квартире второму собственнику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Права собственников и проживающих с ними лиц на жилое помещение: Собственник доли жилого помещения хочет признать преимущественное право покупки доли и перевести на себя права и обязанности покупателя по договору
(КонсультантПлюс, 2025)Сособственником доказано, что Собственник доли жилого помещения был уведомлен о продаже доли надлежащим образом, риск неполучения юридически значимого сообщения в данном случае несет адресат
(КонсультантПлюс, 2025)Сособственником доказано, что Собственник доли жилого помещения был уведомлен о продаже доли надлежащим образом, риск неполучения юридически значимого сообщения в данном случае несет адресат
Апелляционное определение Приморского краевого суда от 20.11.2023 по делу N 33-10716/2023 (УИД 25RS0004-01-2023-001225-64)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указывает, что отчуждение доли недвижимого имущества осуществлено с существенным нарушением норм действующего законодательства, что привело к нарушению прав и законных интересов истца.
Решение: Отказано.Таким образом, неполучение истцом извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру не свидетельствует о неисполнении вторым долевым собственником своей обязанности по извещению истца как второго участника долевой собственности, учитывая, что на продавца возложена обязанность лишь принять установленные законом меры по извещению второго собственника квартиры о предстоящей продаже доли и отказал в удовлетворении требований Ш.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указывает, что отчуждение доли недвижимого имущества осуществлено с существенным нарушением норм действующего законодательства, что привело к нарушению прав и законных интересов истца.
Решение: Отказано.Таким образом, неполучение истцом извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру не свидетельствует о неисполнении вторым долевым собственником своей обязанности по извещению истца как второго участника долевой собственности, учитывая, что на продавца возложена обязанность лишь принять установленные законом меры по извещению второго собственника квартиры о предстоящей продаже доли и отказал в удовлетворении требований Ш.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Отграничение принуждения к совершению сделки или к отказу от ее совершения от вымогательства
(Курсаев А.В.)
("Уголовное право", 2023, N 9)В качестве таких корыстных мотивов в преступлениях, предусмотренных ст. 179 УК РФ, судебная практика рассматривает принуждение представителей юридического лица, работающих в основном с клиентами страховой компании, к отказу от заключения сделок с ними на оказание юридических услуг либо договоров цессии по взысканию страхового возмещения в целях уменьшения объема убытков по страховым случаям с участием этой страховой компании <63>, намерение получить прибыль за счет разницы между фактически затраченными денежными средствами на приобретение доли в праве собственности на квартиру и вырученными в результате последующей продажи приобретенной доли второму долевому собственнику либо продажи всей квартиры <64>.
(Курсаев А.В.)
("Уголовное право", 2023, N 9)В качестве таких корыстных мотивов в преступлениях, предусмотренных ст. 179 УК РФ, судебная практика рассматривает принуждение представителей юридического лица, работающих в основном с клиентами страховой компании, к отказу от заключения сделок с ними на оказание юридических услуг либо договоров цессии по взысканию страхового возмещения в целях уменьшения объема убытков по страховым случаям с участием этой страховой компании <63>, намерение получить прибыль за счет разницы между фактически затраченными денежными средствами на приобретение доли в праве собственности на квартиру и вырученными в результате последующей продажи приобретенной доли второму долевому собственнику либо продажи всей квартиры <64>.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 18.07.2025 N 30-П
"По делу о проверке конституционности положений пункта 3.1, подпункта 3 пункта 4 статьи 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", части 4 статьи 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", части 1 статьи 109.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положений статей 327.1 и 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Р.С. Темиржановой"По мнению Р.С. Темиржановой, оспариваемые нормы не соответствуют статьям 4 (часть 2), 38 (часть 1), 40 (части 1 и 3), 67.1 (часть 4) и 120 (часть 1), а также пункту 5 раздела второго "Заключительные и переходные положения" Конституции Российской Федерации по следующим основаниям. Во-первых, они по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, не позволяют лицу из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - признанному государством подлежащим обеспечению жилым помещением, но вынужденно приобретшему квартиру на заемные средства и средства материнского (семейного) капитала в связи с изменением семейных условий (рождением ребенка) после длительного ожидания обеспечения жильем за счет средств бюджета - реализовать свое право на предоставление причитающихся ему мер социальной поддержки в жилищной сфере. Во-вторых, они позволяют судам рассчитывать уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения по формальному критерию, а именно исходя из количества собственников, а не проживающих в нем лиц, при этом игнорируя законодательное предписание об обязательном распределении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, между супругами и их детьми, которое семья планирует осуществить посредством признания таких долей равными (по 1/3 доли за каждым членом семьи).
"По делу о проверке конституционности положений пункта 3.1, подпункта 3 пункта 4 статьи 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", части 4 статьи 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", части 1 статьи 109.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положений статей 327.1 и 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Р.С. Темиржановой"По мнению Р.С. Темиржановой, оспариваемые нормы не соответствуют статьям 4 (часть 2), 38 (часть 1), 40 (части 1 и 3), 67.1 (часть 4) и 120 (часть 1), а также пункту 5 раздела второго "Заключительные и переходные положения" Конституции Российской Федерации по следующим основаниям. Во-первых, они по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, не позволяют лицу из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, - признанному государством подлежащим обеспечению жилым помещением, но вынужденно приобретшему квартиру на заемные средства и средства материнского (семейного) капитала в связи с изменением семейных условий (рождением ребенка) после длительного ожидания обеспечения жильем за счет средств бюджета - реализовать свое право на предоставление причитающихся ему мер социальной поддержки в жилищной сфере. Во-вторых, они позволяют судам рассчитывать уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения по формальному критерию, а именно исходя из количества собственников, а не проживающих в нем лиц, при этом игнорируя законодательное предписание об обязательном распределении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, между супругами и их детьми, которое семья планирует осуществить посредством признания таких долей равными (по 1/3 доли за каждым членом семьи).
Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153
(ред. от 22.04.2024)
"Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации комплекса процессных мероприятий "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан" государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"При приобретении 2 и более жилых помещений договоры купли-продажи жилого помещения и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (договоры участия в долевом строительстве, договоры об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта, должны представляться в банк одновременно.
(ред. от 22.04.2024)
"Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации комплекса процессных мероприятий "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан" государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"При приобретении 2 и более жилых помещений договоры купли-продажи жилого помещения и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (договоры участия в долевом строительстве, договоры об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта, должны представляться в банк одновременно.
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Обязательство, представленное истцом, предварительным договором не является, так как не отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ. Кроме того, как следует из выписки из ЕГРН, ответчик является собственником не всей квартиры, а доли в праве собственности на квартиру, таким образом, оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи всей квартиры также не имеется (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2023 по делу N 33-21747/2023 (УИД 77RS0028-02-2022-010182-43) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2023 по делу N 88-23962/2023 данное Определение оставлено без изменения)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Обязательство, представленное истцом, предварительным договором не является, так как не отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ. Кроме того, как следует из выписки из ЕГРН, ответчик является собственником не всей квартиры, а доли в праве собственности на квартиру, таким образом, оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи всей квартиры также не имеется (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2023 по делу N 33-21747/2023 (УИД 77RS0028-02-2022-010182-43) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2023 по делу N 88-23962/2023 данное Определение оставлено без изменения)).
Статья: И снова о закупках жилья на вторичном рынке
(Раев К., Гурин О.)
("Прогосзаказ.рф", 2021, N 11)Обстоятельства дела: заявка единственного участника закупки (Сирачевой Нины Федоровны) была отклонена в связи с отсутствием доверенности второго собственника квартиры, указанного в выписке из ЕГРН (Сирачева Юрия Анатольевича), на представление физическим лицом (его женой) его интересов на участие в закупке (т.е. доверенности на продажу квартиры). По мнению заказчика, такая доверенность необходима для подтверждения согласия второго собственника на продажу своей доли недвижимого имущества.
(Раев К., Гурин О.)
("Прогосзаказ.рф", 2021, N 11)Обстоятельства дела: заявка единственного участника закупки (Сирачевой Нины Федоровны) была отклонена в связи с отсутствием доверенности второго собственника квартиры, указанного в выписке из ЕГРН (Сирачева Юрия Анатольевича), на представление физическим лицом (его женой) его интересов на участие в закупке (т.е. доверенности на продажу квартиры). По мнению заказчика, такая доверенность необходима для подтверждения согласия второго собственника на продажу своей доли недвижимого имущества.
Статья: Право общей собственности, возникшее из семейных правоотношений: проблемы законодательства и практики
(Заикина И.В., Гоголева М.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Проблема заключается в том, что, например, если продает муж жене, оставшейся с детьми, у нее нет возможности взять ипотеку, выкупить долю, тем более что муж, естественно, назначает стоимость как половину рыночной стоимости квартиры. Это несправедливо, но нет механизмов, которые позволили бы собственнику доли поставить цену не выше определенного порога. Все, чем защищен второй сособственник (и то - сомнительно, поскольку ее можно обойти, составив фиктивный договор займа с обеспечением), - ст. 250 ГК РФ, которая говорит только о том, что у других дольщиков есть первоочередное право выкупа.
(Заикина И.В., Гоголева М.О.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)Проблема заключается в том, что, например, если продает муж жене, оставшейся с детьми, у нее нет возможности взять ипотеку, выкупить долю, тем более что муж, естественно, назначает стоимость как половину рыночной стоимости квартиры. Это несправедливо, но нет механизмов, которые позволили бы собственнику доли поставить цену не выше определенного порога. Все, чем защищен второй сособственник (и то - сомнительно, поскольку ее можно обойти, составив фиктивный договор займа с обеспечением), - ст. 250 ГК РФ, которая говорит только о том, что у других дольщиков есть первоочередное право выкупа.
Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам.
В каком размере не облагается НДФЛ доход при продаже недвижимости, переходившей в собственность по частям: одна доля была в собственности дольше минимального срока, установленного законодательством, а другая - менее этого срока
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России указал, что доход от продажи недвижимости, в случае когда долевой собственник приобрел вторую часть доли в праве собственности менее чем за три года до продажи, не облагается НДФЛ. Моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является дата первоначальной государственной регистрации права. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности) более трех лет, доходы от ее продажи налогом не облагаются.
В каком размере не облагается НДФЛ доход при продаже недвижимости, переходившей в собственность по частям: одна доля была в собственности дольше минимального срока, установленного законодательством, а другая - менее этого срока
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России указал, что доход от продажи недвижимости, в случае когда долевой собственник приобрел вторую часть доли в праве собственности менее чем за три года до продажи, не облагается НДФЛ. Моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является дата первоначальной государственной регистрации права. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности) более трех лет, доходы от ее продажи налогом не облагаются.
Статья: Судебный контроль за совершением нотариальных действий не исключает ошибок
(Борисова Л.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 12)Ответчик Г.С., выдавая доверенность в целях продажи своей доли в квартире, собственником которой является истица, наделил третьих лиц полномочиями свободно входить в квартиру и производить ее показ. При этом согласия второго собственника (Г.Е.) получено не было, доказательства, свидетельствующие об обратном, суду не представлены. Истица возражала против свободного входа посторонних лиц в квартиру и ее показа.
(Борисова Л.В.)
("Нотариальный вестник", 2021, N 12)Ответчик Г.С., выдавая доверенность в целях продажи своей доли в квартире, собственником которой является истица, наделил третьих лиц полномочиями свободно входить в квартиру и производить ее показ. При этом согласия второго собственника (Г.Е.) получено не было, доказательства, свидетельствующие об обратном, суду не представлены. Истица возражала против свободного входа посторонних лиц в квартиру и ее показа.
Статья: Мошенничество с продажей/покупкой квартир
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Как выглядит такой развод при покупке квартиры: человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя и документы нотариусу не подает. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он - добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант - выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не сулит ничего хорошего.
(Редько Д.В., Панин Е.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Как выглядит такой развод при покупке квартиры: человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя и документы нотариусу не подает. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он - добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант - выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не сулит ничего хорошего.
Статья: Договор купли-продажи с использованием материнского капитала
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если распределение долей в приобретаемом жилом помещении отражено в договоре купли-продажи, заключение отдельного соглашения о распределении долей не требуется.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если распределение долей в приобретаемом жилом помещении отражено в договоре купли-продажи, заключение отдельного соглашения о распределении долей не требуется.
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Третье. Внимательное прочтение ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ позволяет увидеть, что в данной правовой норме заложены две юридические модели, посредством которых единоличный собственник может дробить свою собственность. Первая модель - это модель сделки, которая описывается в рамках настоящей статьи. Собственник по своему усмотрению выделяет ранее не существующую долю в своем стопроцентном праве собственности и совершает с ней желаемую гражданско-правовую сделку, оставаясь и дальше собственником невыделенной части. Вторая модель, и более простая, - передача вещи из единоличной собственности в собственность двух и более лиц с полным прекращением права собственности у отчуждателя. Например, собственник квартиры продает такую квартиру в собственность двух и более лиц, причем по соглашению между покупателями их доли могут быть как равными, так и не равными. Собственник земельного участка дарит этот земельный участок своим детям, естественно, с прекращением за собой права собственности. И в этом случае доли одаряемых могут быть как равными, так и не равными, и решение этого вопроса будет зависеть в первую очередь от воли дарителя.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Третье. Внимательное прочтение ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ позволяет увидеть, что в данной правовой норме заложены две юридические модели, посредством которых единоличный собственник может дробить свою собственность. Первая модель - это модель сделки, которая описывается в рамках настоящей статьи. Собственник по своему усмотрению выделяет ранее не существующую долю в своем стопроцентном праве собственности и совершает с ней желаемую гражданско-правовую сделку, оставаясь и дальше собственником невыделенной части. Вторая модель, и более простая, - передача вещи из единоличной собственности в собственность двух и более лиц с полным прекращением права собственности у отчуждателя. Например, собственник квартиры продает такую квартиру в собственность двух и более лиц, причем по соглашению между покупателями их доли могут быть как равными, так и не равными. Собственник земельного участка дарит этот земельный участок своим детям, естественно, с прекращением за собой права собственности. И в этом случае доли одаряемых могут быть как равными, так и не равными, и решение этого вопроса будет зависеть в первую очередь от воли дарителя.