Продажа доли в квартире родственнику
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа доли в квартире родственнику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2023 N 88-27458/2023 по делу N 2-1414/2023 (УИД 03RS0013-01-2023-001671-60)
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования пристава: О разделе общего имущества супругов, об обращении взыскания на долю одного из супругов.
Обстоятельства: Установлено, что в отношении ответчика на основании исполнительных листов возбуждены исполнительные производства.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя его, суд первой инстанции, проанализировав предшествующие сделки, и оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что они с достаточностью и достоверностью не свидетельствуют о приобретении спорной квартиры на денежные средства, вырученные от продажи долей в квартирах и полученные от родственника. Доводы о хранении наличных денежных средств (от продажи квартир) дома также признаны не подтвержденными доказательствами.
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования пристава: О разделе общего имущества супругов, об обращении взыскания на долю одного из супругов.
Обстоятельства: Установлено, что в отношении ответчика на основании исполнительных листов возбуждены исполнительные производства.
Решение: Удовлетворено.Отклоняя его, суд первой инстанции, проанализировав предшествующие сделки, и оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что они с достаточностью и достоверностью не свидетельствуют о приобретении спорной квартиры на денежные средства, вырученные от продажи долей в квартирах и полученные от родственника. Доводы о хранении наличных денежных средств (от продажи квартир) дома также признаны не подтвержденными доказательствами.
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры по НДФЛ и страховым взносам (пенсионным взносам, взносам на ОМС и страхование по временной нетрудоспособности и в связи с материнством): Перечень всех ситуаций
(КонсультантПлюс, 2025)Налогоплательщик оспаривает доначисление НДФЛ из-за завышения размера имущественного вычета, применяемого к доходу от продажи доли в квартире (жилом доме и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2025)Налогоплательщик оспаривает доначисление НДФЛ из-за завышения размера имущественного вычета, применяемого к доходу от продажи доли в квартире (жилом доме и т.п.)
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Квартира в общей долевой собственности с 1997 г.: по 1/6 доли у отца, матери, ее родителей и у сына с дочерью. В 2021 г. доли у отца с матерью - по 1/3, у брата с сестрой - по 1/6. Дочь и сын - ИП на УСН. В 2023 г. мать выкупила долю у сына, дочь подарила матери свою и квартира продана. Нужно ли уплачивать НДФЛ, УСН?
(Консультация эксперта, 2024)Ответ: Никому из участников перечисленных сделок (дарение и купля-продажа долей в квартире) уплачивать налоги в данном случае не потребуется. То, что сделка по купле-продаже доли в квартире совершена близкими родственниками и по цене ниже рыночной, в данном случае не будет иметь значения.
(Консультация эксперта, 2024)Ответ: Никому из участников перечисленных сделок (дарение и купля-продажа долей в квартире) уплачивать налоги в данном случае не потребуется. То, что сделка по купле-продаже доли в квартире совершена близкими родственниками и по цене ниже рыночной, в данном случае не будет иметь значения.
Статья: "Обязательная" 3-НДФЛ: отвечаем на вопросы читателей
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Отметим, что если вы подарили долю в квартире человеку, который не приходится вам близким родственником, то он при продаже недвижимости раньше истечения минимального срока владения сможет уменьшить доход от продажи на сумму, с которой уплатил НДФЛ при получении дара <2>. Если же одаряемый - член вашей семьи или близкий родственник (это значит, что у него подарок не облагался НДФЛ) и будет продавать свою долю до истечения 3 лет владения, он сможет уменьшить доход от продажи на расходы, не учтенные для целей налогообложения дарителем, то есть на оставшиеся 2,4 млн руб. (6 млн руб. - 3,6 млн руб.) <3>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2025, N 9)Отметим, что если вы подарили долю в квартире человеку, который не приходится вам близким родственником, то он при продаже недвижимости раньше истечения минимального срока владения сможет уменьшить доход от продажи на сумму, с которой уплатил НДФЛ при получении дара <2>. Если же одаряемый - член вашей семьи или близкий родственник (это значит, что у него подарок не облагался НДФЛ) и будет продавать свою долю до истечения 3 лет владения, он сможет уменьшить доход от продажи на расходы, не учтенные для целей налогообложения дарителем, то есть на оставшиеся 2,4 млн руб. (6 млн руб. - 3,6 млн руб.) <3>.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 N 35-П
"По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева"Конституционность приведенной нормы оспаривает гражданин Е.В. Мокеев, приобретший жилое помещение по договору купли-продажи от 19 ноября 2016 года у гражданина М., который, в свою очередь, купил его у своего родственника - гражданина Г. - 26 августа 2015 года.
"По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева"Конституционность приведенной нормы оспаривает гражданин Е.В. Мокеев, приобретший жилое помещение по договору купли-продажи от 19 ноября 2016 года у гражданина М., который, в свою очередь, купил его у своего родственника - гражданина Г. - 26 августа 2015 года.
<Письмо> ФНС России от 15.07.2024 N БВ-4-9/8012@
"Дополнение к письмам ФНС России от 21.09.2023 N БВ-4-9/12150@, от 29.02.2024 N БВ-4-9/2280@"- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение);
"Дополнение к письмам ФНС России от 21.09.2023 N БВ-4-9/12150@, от 29.02.2024 N БВ-4-9/2280@"- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение);
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Проиллюстрировать данные теоретические положения можно следующими достаточно простыми практическими примерами. Лицу принадлежит единоличное право собственности на квартиру. Такое лицо хочет продать своему родственнику не всю квартиру целиком, а только 1/4 доли в праве собственности на нее (которой объективно к моменту совершения сделки не существует, ведь любое право собственности - это не совокупность неких "абстрактных" долей, а целостное правовое явление). Следовательно, может ли такой собственник сугубо произвольно и по своему внутреннему желанию выделить из своей собственности эту 1/4 доли и совершить с ней сделку купли-продажи (по всей видимости, в рамках одного акта-договора), оставаясь и дальше собственником 3/4 долей в праве собственности на жилое помещение? Возьмем другой пример. Лицу принадлежит единоличное право собственности на земельный участок. Лицо хочет подарить 1/2 доли в этом земельном участке своему сыну или дочери, оставаясь собственником невыделенной 1/2 доли. Имеет ли право собственник расщепить свою собственность на правовые доли, которых объективно не существует, либо на собственность всегда нужно смотреть с этих позиций как на единое, цельное, монолитное и нераздельное гражданско-правовое явление?
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)Проиллюстрировать данные теоретические положения можно следующими достаточно простыми практическими примерами. Лицу принадлежит единоличное право собственности на квартиру. Такое лицо хочет продать своему родственнику не всю квартиру целиком, а только 1/4 доли в праве собственности на нее (которой объективно к моменту совершения сделки не существует, ведь любое право собственности - это не совокупность неких "абстрактных" долей, а целостное правовое явление). Следовательно, может ли такой собственник сугубо произвольно и по своему внутреннему желанию выделить из своей собственности эту 1/4 доли и совершить с ней сделку купли-продажи (по всей видимости, в рамках одного акта-договора), оставаясь и дальше собственником 3/4 долей в праве собственности на жилое помещение? Возьмем другой пример. Лицу принадлежит единоличное право собственности на земельный участок. Лицо хочет подарить 1/2 доли в этом земельном участке своему сыну или дочери, оставаясь собственником невыделенной 1/2 доли. Имеет ли право собственник расщепить свою собственность на правовые доли, которых объективно не существует, либо на собственность всегда нужно смотреть с этих позиций как на единое, цельное, монолитное и нераздельное гражданско-правовое явление?
Статья: С маткапиталом нужно осторожнее: как выросший сын довел отца до рейдерского выселения из собственной квартиры
(Горелов А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Действительно, при использовании материнского капитала в приобретении жилья на ребенка должна быть выделена доля не менее размера самого материнского капитала. Однако при стоимости жилья в крупных городах-миллионниках доля ребенка в стандартной 2 - 3 комнатной квартире (не студии в 20 кв. м) будет небольшой. Такая небольшая доля, которую нельзя оформить в виде отдельной комнаты или, выражаясь юридическим языком, "выделить в натуре", называется несущественной долей. Ребенок или любой родственник основного собственника (владеющего большой частью квартиры) с его несущественной долей может спокойно проживать в квартире, пользоваться всеми благами и извлекать все полезные свойства квартиры по своему усмотрению. Но это право распространяется только на родственные отношениями сособственников.
(Горелов А.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Действительно, при использовании материнского капитала в приобретении жилья на ребенка должна быть выделена доля не менее размера самого материнского капитала. Однако при стоимости жилья в крупных городах-миллионниках доля ребенка в стандартной 2 - 3 комнатной квартире (не студии в 20 кв. м) будет небольшой. Такая небольшая доля, которую нельзя оформить в виде отдельной комнаты или, выражаясь юридическим языком, "выделить в натуре", называется несущественной долей. Ребенок или любой родственник основного собственника (владеющего большой частью квартиры) с его несущественной долей может спокойно проживать в квартире, пользоваться всеми благами и извлекать все полезные свойства квартиры по своему усмотрению. Но это право распространяется только на родственные отношениями сособственников.
Статья: Спор о признании незаконным отказа в предоставлении и взыскании имущественного или социального налогового вычета по НДФЛ (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При обращении за вычетом при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, следует учитывать мнение Минфина России, согласно которому сумма имущественного налогового вычета, установленная пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на квартиру. При этом если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев и не распределяется между ними (Письмо Минфина России от 10.06.2016 N 03-04-05/34091, Письмо ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231 "Об имущественном налоговом вычете" (вместе с Письмом Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При обращении за вычетом при продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности, следует учитывать мнение Минфина России, согласно которому сумма имущественного налогового вычета, установленная пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на квартиру. При этом если предметом договора является продажа каждым из продавцов своей доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется каждому из совладельцев и не распределяется между ними (Письмо Минфина России от 10.06.2016 N 03-04-05/34091, Письмо ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231 "Об имущественном налоговом вычете" (вместе с Письмом Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593)).
Статья: О судебной практике признания жилья роскошным в делах о банкротстве граждан
(Шевченко И.М.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)- Определением от 14.11.2022 по делу N А56-102073/2017 АС СПб и ЛО отказал в распространении исполнительского иммунитета на долю в размере 1/2 в праве собственности на квартиру площадью 66,8 кв. м, расположенную по ул. Морской Пехоты в Санкт-Петербурге. Суд указал на то, что коль скоро должник в преддверии банкротства предпринял попытку произвести отчуждение квартиры в пользу близкого родственника, он тем самым сам отказался от исполнительского иммунитета.
(Шевченко И.М.)
("Арбитражные споры", 2025, N 3)- Определением от 14.11.2022 по делу N А56-102073/2017 АС СПб и ЛО отказал в распространении исполнительского иммунитета на долю в размере 1/2 в праве собственности на квартиру площадью 66,8 кв. м, расположенную по ул. Морской Пехоты в Санкт-Петербурге. Суд указал на то, что коль скоро должник в преддверии банкротства предпринял попытку произвести отчуждение квартиры в пользу близкого родственника, он тем самым сам отказался от исполнительского иммунитета.
Статья: Налог на недвижимость по-новому с 1 января 2025 года нужно будет платить при продаже земли
(Плотникова Д., Гребнева Н.)
("Жилищное право", 2025, N 2)1) 3 года - если объект был унаследован от близкого родственника, получен от личного фонда, приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением. Аналогичный срок применяется к налогоплательщикам, у которых в результате продажи жилого помещения или доли в праве на него в собственности не остается другого жилья;
(Плотникова Д., Гребнева Н.)
("Жилищное право", 2025, N 2)1) 3 года - если объект был унаследован от близкого родственника, получен от личного фонда, приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением. Аналогичный срок применяется к налогоплательщикам, у которых в результате продажи жилого помещения или доли в праве на него в собственности не остается другого жилья;
Статья: Брачный договор - инструмент защиты или способ обойти закон?
(Чудиновская Н.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)В обоснование такой позиции ФНС России указывает, что согласно части 5 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются доходом доходы от операций между родственниками. Поскольку после расторжения брака супруги уже не являются родственниками, превышение половины стоимости совместно нажитого имущества - это налогооблагаемый доход. При этом исходя из буквального толкования анализируемого Письма доход возникает в случае, когда после развода одному супругу в собственность переходит доля имущества, а второй получает денежную компенсацию. Такое соглашение, по мнению высшего налогового органа, заменяет договор купли-продажи. Например, бывшая жена получает в собственность всю квартиру (то есть 100 процентов) и выплачивает мужу 50 процентов деньгами. Муж должен заплатить НДФЛ с полученного дохода (полученной денежной компенсации). Однако на практике налоговые органы трактуют Письмо расширительно и распространяют его действие на все случаи раздела имущества в неравных долях. Если после развода жена получила часть или всю квартиру без компенсации, то она получила выгоду, то есть доход в натуральной форме. Соответственно, жена должна заплатить НДФЛ со стоимости той доли квартиры, которая превышает положенные ей по закону 50 процентов.
(Чудиновская Н.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)В обоснование такой позиции ФНС России указывает, что согласно части 5 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются доходом доходы от операций между родственниками. Поскольку после расторжения брака супруги уже не являются родственниками, превышение половины стоимости совместно нажитого имущества - это налогооблагаемый доход. При этом исходя из буквального толкования анализируемого Письма доход возникает в случае, когда после развода одному супругу в собственность переходит доля имущества, а второй получает денежную компенсацию. Такое соглашение, по мнению высшего налогового органа, заменяет договор купли-продажи. Например, бывшая жена получает в собственность всю квартиру (то есть 100 процентов) и выплачивает мужу 50 процентов деньгами. Муж должен заплатить НДФЛ с полученного дохода (полученной денежной компенсации). Однако на практике налоговые органы трактуют Письмо расширительно и распространяют его действие на все случаи раздела имущества в неравных долях. Если после развода жена получила часть или всю квартиру без компенсации, то она получила выгоду, то есть доход в натуральной форме. Соответственно, жена должна заплатить НДФЛ со стоимости той доли квартиры, которая превышает положенные ей по закону 50 процентов.
Статья: Об устранении нарушения права преимущественной покупки
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Следует отметить, что судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. Но Верховный Суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 6)Следует отметить, что судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна. Но Верховный Суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире.
Статья: Забрать долю у добросовестного покупателя нельзя: вердикт КС РФ
(Горелов А., Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Фролова Е.)
("Жилищное право", 2021, N 12)гражданин М. по договору купли-продажи (сделка N 1) приобрел жилое помещение у своего родственника - гражданина Г.
(Горелов А., Гладышева Е., Кучкаров А., Маннапов Р., Фролова Е.)
("Жилищное право", 2021, N 12)гражданин М. по договору купли-продажи (сделка N 1) приобрел жилое помещение у своего родственника - гражданина Г.
Статья: Тенденции судебной практики по оспариванию прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества
(Пушкина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)В 2021 году было принято не менее прогрессивное Постановление Конституционного Суда РФ по жалобе Е.В. Мокеева <9>. Здесь проблема состояла в том, что у бывшей супруги собственника квартиры не взяли согласие на ее продажу, хотя квартира и была куплена в браке. Но, поскольку данных в ЕГРН о том, что квартира находится в общей совместной собственности, не было, бывший муж продал ее своему родственнику, а тот - Е.В. Мокееву. После этого бывшая супруга собственника подала иск о виндикации у Е.В. Мокеева своей 1/2 доли квартиры, как выбывшей из обладания помимо ее воли. Иск был удовлетворен, обжалование не дало результатов, и дело попало в Конституционный Суд РФ.
(Пушкина А.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)В 2021 году было принято не менее прогрессивное Постановление Конституционного Суда РФ по жалобе Е.В. Мокеева <9>. Здесь проблема состояла в том, что у бывшей супруги собственника квартиры не взяли согласие на ее продажу, хотя квартира и была куплена в браке. Но, поскольку данных в ЕГРН о том, что квартира находится в общей совместной собственности, не было, бывший муж продал ее своему родственнику, а тот - Е.В. Мокееву. После этого бывшая супруга собственника подала иск о виндикации у Е.В. Мокеева своей 1/2 доли квартиры, как выбывшей из обладания помимо ее воли. Иск был удовлетворен, обжалование не дало результатов, и дело попало в Конституционный Суд РФ.
Статья: Finis sanctificat media, или Возврат имущества у добросовестного приобретателя
(Комолов А.Л.)
("Администратор суда", 2021, N 3)Далее указанное имущество было реализовано ООО "Ариана" в пользу сына одного из членов совета директоров банка и еще одного физического лица (впоследствии данное лицо продало приобретенную долю в квартире в пользу мужа того же члена совета директоров банка). Таким образом, ликвидное имущество было выведено из конкурсной массы банка в пользу контролирующего должника лица (на его ближайших родственников) без предоставления адекватного встречного имущественного предоставления. Сами же недобросовестные действия прикрывались цепочкой сделок, внешне законных и формально не связанных друг с другом по субъектному составу и со значительным временным периодом между сделками в цепочке.
(Комолов А.Л.)
("Администратор суда", 2021, N 3)Далее указанное имущество было реализовано ООО "Ариана" в пользу сына одного из членов совета директоров банка и еще одного физического лица (впоследствии данное лицо продало приобретенную долю в квартире в пользу мужа того же члена совета директоров банка). Таким образом, ликвидное имущество было выведено из конкурсной массы банка в пользу контролирующего должника лица (на его ближайших родственников) без предоставления адекватного встречного имущественного предоставления. Сами же недобросовестные действия прикрывались цепочкой сделок, внешне законных и формально не связанных друг с другом по субъектному составу и со значительным временным периодом между сделками в цепочке.