Продажа долей в квартире по одному договору
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа долей в квартире по одному договору (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.02.2024 N 33-3503/2024 (УИД 78RS0015-01-2022-006473-50)
Категория спора: 1) Заем; 2) Залог недвижимого имущества; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О признании договоров займа и залога недействительными; 2) О признании преимущественного права на приобретение доли; 3) О переводе прав по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Истец и ответчик-1 являются участниками общей долевой собственности на квартиру. По мнению истца, ответчик-1 незаконно не уведомил его о заключении договоров займа и залога доли, чем нарушил право преимущественной покупки, однако сам по себе залог доли в праве общей долевой собственности на квартиру не исключает возможности реализации истцом преимущественного права покупки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок М.В. и В. направлена на достижение одних правовых последствий - заключение договора купли-продажи долей квартиры.
Категория спора: 1) Заем; 2) Залог недвижимого имущества; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) О признании договоров займа и залога недействительными; 2) О признании преимущественного права на приобретение доли; 3) О переводе прав по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Истец и ответчик-1 являются участниками общей долевой собственности на квартиру. По мнению истца, ответчик-1 незаконно не уведомил его о заключении договоров займа и залога доли, чем нарушил право преимущественной покупки, однако сам по себе залог доли в праве общей долевой собственности на квартиру не исключает возможности реализации истцом преимущественного права покупки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок М.В. и В. направлена на достижение одних правовых последствий - заключение договора купли-продажи долей квартиры.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 26 "Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет" ГК РФ"Таким образом, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет заключает договор купли-продажи, мены квартиры самостоятельно, т.е. сам подписывает договор, но только при наличии письменного согласия его родителей, в связи с чем извещение родителей несовершеннолетнего или одного из них о намерении продать долю в квартире является необходимым."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель. Вычеты по НДФЛ
(КонсультантПлюс, 2025)при продаже недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, указанного в ст. 217.1 НК РФ (кроме случая продажи недвижимости, предусмотренного п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), - в размере не более 1 000 000 руб. в целом за год для жилья, земли, дач и 250 000 руб. в целом за год для остальной недвижимости (ст. 216, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если продается имущество, находящееся в общей собственности, размер вычета распределяется между совладельцами (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, если по одному договору продана квартира, принадлежавшая в равных долях двум собственникам, то каждый из них вправе претендовать на имущественный вычет в размере не более 500 000 руб. Однако, если каждый из собственников продаст свою долю по отдельному договору, он вправе претендовать на вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (Письма ФНС России от 07.02.2025 N БС-17-11/388@, от 27.09.2023 N БС-19-11/292@).
(КонсультантПлюс, 2025)при продаже недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, указанного в ст. 217.1 НК РФ (кроме случая продажи недвижимости, предусмотренного п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ), - в размере не более 1 000 000 руб. в целом за год для жилья, земли, дач и 250 000 руб. в целом за год для остальной недвижимости (ст. 216, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если продается имущество, находящееся в общей собственности, размер вычета распределяется между совладельцами (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, если по одному договору продана квартира, принадлежавшая в равных долях двум собственникам, то каждый из них вправе претендовать на имущественный вычет в размере не более 500 000 руб. Однако, если каждый из собственников продаст свою долю по отдельному договору, он вправе претендовать на вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (Письма ФНС России от 07.02.2025 N БС-17-11/388@, от 27.09.2023 N БС-19-11/292@).
Вопрос: Об НДФЛ при продаже одного жилого помещения и приобретении иного по договору, связанному с долевым строительством.
(Письмо Минфина России от 04.04.2025 N 03-04-05/33661)Вопрос: Об НДФЛ при продаже одного жилого помещения и приобретении иного по договору, связанному с долевым строительством.
(Письмо Минфина России от 04.04.2025 N 03-04-05/33661)Вопрос: Об НДФЛ при продаже одного жилого помещения и приобретении иного по договору, связанному с долевым строительством.
Нормативные акты
"Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"
(утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.
(утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Осуществление одним из сособственников ремонта в жилом помещении означает реализацию им правомочий владения и пользования таким помещением, а также одновременно и способ несения издержек по содержанию и сохранению жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)Осуществление одним из сособственников ремонта в жилом помещении означает реализацию им правомочий владения и пользования таким помещением, а также одновременно и способ несения издержек по содержанию и сохранению жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.
Ситуация: Как зарегистрировать переход права собственности на долю в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру требуют нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности, продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке или договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру требуют нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности, продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке или договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Вопрос: О применении освобождения от НДФЛ дохода от продажи жилого помещения семьями с детьми и представлении декларации.
(Письмо Минфина России от 29.03.2024 N 03-04-05/28405)В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходят в одном календарном году (налоговом периоде), либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода).
(Письмо Минфина России от 29.03.2024 N 03-04-05/28405)В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходят в одном календарном году (налоговом периоде), либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода).
Вопрос: Об НДФЛ с доходов от продажи квартиры, полученной в результате приватизации или являющейся единственным жильем, в том числе находившейся в общей долевой собственности.
(Письмо ФНС России от 07.02.2025 N БС-17-11/388@)Согласно разъяснениям Минфина России, направленным в адрес ФНС России письмами от 30.04.2013 N 03-04-05/15216 и от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, в случае продажи квартиры, находившейся менее установленного срока в общей долевой собственности, по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер указанного налогового вычета (т.е. 1 000 000 руб.) распределяется в соответствии с долями лиц в праве собственности.
(Письмо ФНС России от 07.02.2025 N БС-17-11/388@)Согласно разъяснениям Минфина России, направленным в адрес ФНС России письмами от 30.04.2013 N 03-04-05/15216 и от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, в случае продажи квартиры, находившейся менее установленного срока в общей долевой собственности, по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер указанного налогового вычета (т.е. 1 000 000 руб.) распределяется в соответствии с долями лиц в праве собственности.
Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам.
В каком размере не облагается НДФЛ доход при продаже недвижимости, переходившей в собственность по частям: одна доля была в собственности дольше минимального срока, установленного законодательством, а другая - менее этого срока
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России рассмотрел ситуацию, когда один из участников общей долевой собственности на квартиру менее чем за три года до ее продажи по договору мены приобрел долю другого собственника. Ведомство разъяснило, что переход части имущества к одному из участников общей долевой собственности не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. В связи с этим право собственности у такого физического лица на данное имущество возникает с момента его первоначальной регистрации.
В каком размере не облагается НДФЛ доход при продаже недвижимости, переходившей в собственность по частям: одна доля была в собственности дольше минимального срока, установленного законодательством, а другая - менее этого срока
(КонсультантПлюс, 2025)Минфин России рассмотрел ситуацию, когда один из участников общей долевой собственности на квартиру менее чем за три года до ее продажи по договору мены приобрел долю другого собственника. Ведомство разъяснило, что переход части имущества к одному из участников общей долевой собственности не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. В связи с этим право собственности у такого физического лица на данное имущество возникает с момента его первоначальной регистрации.
Вопрос: Об освобождении от НДФЛ при продаже семьей с детьми одного жилого помещения и приобретении другого.
(Письмо Минфина России от 15.07.2024 N 03-04-05/66088)В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходят в одном календарном году (налоговом периоде) либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода). При этом порядок совершения в одном календарном году сделок по продаже и приобретению жилых помещений значения не имеет.
(Письмо Минфина России от 15.07.2024 N 03-04-05/66088)В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходят в одном календарном году (налоговом периоде) либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода). При этом порядок совершения в одном календарном году сделок по продаже и приобретению жилых помещений значения не имеет.
Статья: НДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 10)Между тем, как правило, такой подход применяется, если речь идет о продаже комнат как отдельного объекта права собственности. То есть, например, когда собственник после приобретения всех комнат в квартире продает ее также по комнатам, без регистрации прав на квартиру как на цельный объект недвижимости. Аналогичного мнения придерживается Минфин в ситуации, когда человек продает не комнаты, а доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в разное время, разным покупателям или одному покупателю по нескольким договорам купли-продажи <25>.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2023, N 10)Между тем, как правило, такой подход применяется, если речь идет о продаже комнат как отдельного объекта права собственности. То есть, например, когда собственник после приобретения всех комнат в квартире продает ее также по комнатам, без регистрации прав на квартиру как на цельный объект недвижимости. Аналогичного мнения придерживается Минфин в ситуации, когда человек продает не комнаты, а доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в разное время, разным покупателям или одному покупателю по нескольким договорам купли-продажи <25>.
Статья: Развитие градостроительного законодательства России в части регулирования договорных отношений
(Болтанова Е.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 8)Особенностью этих механизмов являлся новый вид аукциона, победителем которого признавался участник (юридическое лицо), предложивший наиболее низкую цену в расчете на 1 квадратный метр общей площади жилых помещений договоров купли-продажи, договоров участия в долевом строительстве, государственных и (или) муниципальных контрактов. Начальная цена предмета аукциона - цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения (экономического класса / стандартного жилья), за которую застройщик обязуется реализовать построенное жилье. Аукцион проводился посредством снижения начальной цены аукциона. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления определял не только начальную цену аукциона, но и иные условия договора об освоении (о комплексном освоении) территории в целях строительства жилья экономического класса (стандартного жилья).
(Болтанова Е.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 8)Особенностью этих механизмов являлся новый вид аукциона, победителем которого признавался участник (юридическое лицо), предложивший наиболее низкую цену в расчете на 1 квадратный метр общей площади жилых помещений договоров купли-продажи, договоров участия в долевом строительстве, государственных и (или) муниципальных контрактов. Начальная цена предмета аукциона - цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения (экономического класса / стандартного жилья), за которую застройщик обязуется реализовать построенное жилье. Аукцион проводился посредством снижения начальной цены аукциона. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления определял не только начальную цену аукциона, но и иные условия договора об освоении (о комплексном освоении) территории в целях строительства жилья экономического класса (стандартного жилья).
Вопрос: Супругами в собственность в период брака была приобретена квартира в 2013 г., в 2022 г. они разделили эту квартиру по 1/2 доли по брачному договору с получением новых свидетельств права собственности на доли в квартире. Один из супругов в 2023 г. продал свою долю за 3 млн руб. Должен ли он уплатить НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Супругами в собственность в период брака была приобретена квартира в 2013 г., в 2022 г. они разделили эту квартиру по 1/2 доли по брачному договору с получением новых свидетельств права собственности на доли в квартире. Один из супругов в 2023 г. продал свою долю за 3 млн руб. Должен ли он уплатить НДФЛ?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Супругами в собственность в период брака была приобретена квартира в 2013 г., в 2022 г. они разделили эту квартиру по 1/2 доли по брачному договору с получением новых свидетельств права собственности на доли в квартире. Один из супругов в 2023 г. продал свою долю за 3 млн руб. Должен ли он уплатить НДФЛ?
Ситуация: Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Предварительный договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Предварительный договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
Вопрос: Об условиях освобождения от НДФЛ при продаже одного жилого помещения (доли в праве собственности на него) и приобретении другого семьей с детьми.
(Письмо Минфина России от 05.09.2024 N 03-04-05/84215)В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходят в одном календарном году (налоговом периоде), либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода).
(Письмо Минфина России от 05.09.2024 N 03-04-05/84215)В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходят в одном календарном году (налоговом периоде), либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода).