Признаки единства здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Признаки единства здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 12.02.2025 по делу N 33-1559/2025 (УИД 66RS0001-01-2023-010317-52)
Категория спора: Право собственности.
Требования: Об обязании демонтировать внешние блоки кондиционеров, рекламу, восстановить поврежденное общедомовое имущество.
Обстоятельства: Управляющая многоквартирным домом организация указала, что собственник нежилого встроенно-пристроенного помещения в отсутствие решения общего собрания собственников разместил на фасаде и крыше дома оборудование и рекламу.
Решение: Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - удовлетворено в части.Таким образом, пристроенная часть помещения ответчика и многоквартирный дом обладают признаками единства здания, помещение ответчика не может функционировать как самостоятельный объект недвижимости. При этом представленными доказательствами не подтверждается, что пристроенное помещение является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно без использования общего имущества многоквартирного жилого дома. Следовательно, крыша пристроенной части помещения и его фасад относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Категория спора: Право собственности.
Требования: Об обязании демонтировать внешние блоки кондиционеров, рекламу, восстановить поврежденное общедомовое имущество.
Обстоятельства: Управляющая многоквартирным домом организация указала, что собственник нежилого встроенно-пристроенного помещения в отсутствие решения общего собрания собственников разместил на фасаде и крыше дома оборудование и рекламу.
Решение: Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О взыскании судебной неустойки - удовлетворено в части.Таким образом, пристроенная часть помещения ответчика и многоквартирный дом обладают признаками единства здания, помещение ответчика не может функционировать как самостоятельный объект недвижимости. При этом представленными доказательствами не подтверждается, что пристроенное помещение является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно без использования общего имущества многоквартирного жилого дома. Следовательно, крыша пристроенной части помещения и его фасад относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2024 N Ф05-17688/2024 по делу N А40-239071/2023
Требование: О взыскании задолженности по оплате услуг по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обстоятельства: Истец осуществляет функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации, а также предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме; указывает на задолженность ответчика, осуществляющего полномочия собственника нежилых помещений в многоквартирном доме.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не было установлено наличие такой совокупности признаков, которые бы позволили считать спорные объекты обособленными от многоквартирного дома.Согласно правовым позициям Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.07.2021 N 309-ЭС21-5387 и от 27.06.2023 N 306-ЭС23-2501 при оценке наличия (отсутствия) признаков единства здания и пристроенных помещений следует учитывать обстоятельства создания многоквартирного дома и спорных помещений, спроектированных и реализованных проектных решений, наличие общих (раздельных) ограждающих конструкций и перекрытий, неразрывной физической, технологической связи инженерных системами, разделение по балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, порядок доступа в спорные помещения, идентификационные элементы адресации и сведения ЕГРН.
Требование: О взыскании задолженности по оплате услуг по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обстоятельства: Истец осуществляет функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации, а также предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме; указывает на задолженность ответчика, осуществляющего полномочия собственника нежилых помещений в многоквартирном доме.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не было установлено наличие такой совокупности признаков, которые бы позволили считать спорные объекты обособленными от многоквартирного дома.Согласно правовым позициям Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.07.2021 N 309-ЭС21-5387 и от 27.06.2023 N 306-ЭС23-2501 при оценке наличия (отсутствия) признаков единства здания и пристроенных помещений следует учитывать обстоятельства создания многоквартирного дома и спорных помещений, спроектированных и реализованных проектных решений, наличие общих (раздельных) ограждающих конструкций и перекрытий, неразрывной физической, технологической связи инженерных системами, разделение по балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, порядок доступа в спорные помещения, идентификационные элементы адресации и сведения ЕГРН.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Объекты вспомогательного использования
(Некрестьянов Д.С., Лимарова А.О.)
("Закон", 2025, N 3)В дефиниции объекта капитального строительства также привлекает внимание термин "строение", который не используется ни в ГК РФ, ни в Законе N 384-ФЗ. Его содержание раскрывается в изрядно устаревшем нормативном акте - Приказе Минземстроя России 1998 года <21>: под строением понимается отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Приказ также дает в целом неупорядоченное описание признаков строения, из которых для целей настоящего исследования имеет значение только то, что "признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение". Таким образом, в термин "строение" не вкладывается значение какого-либо самостоятельного объекта права или недвижимой вещи - лишь указывается, что это разновидность здания, в котором возможно выделение нескольких частей, объединенных общим назначением или иным способом.
(Некрестьянов Д.С., Лимарова А.О.)
("Закон", 2025, N 3)В дефиниции объекта капитального строительства также привлекает внимание термин "строение", который не используется ни в ГК РФ, ни в Законе N 384-ФЗ. Его содержание раскрывается в изрядно устаревшем нормативном акте - Приказе Минземстроя России 1998 года <21>: под строением понимается отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения. Приказ также дает в целом неупорядоченное описание признаков строения, из которых для целей настоящего исследования имеет значение только то, что "признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение". Таким образом, в термин "строение" не вкладывается значение какого-либо самостоятельного объекта права или недвижимой вещи - лишь указывается, что это разновидность здания, в котором возможно выделение нескольких частей, объединенных общим назначением или иным способом.
Статья: "Оборот" объекта капитального строительства
(Жаркова О.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 1)В статье сопоставляются понятия "объект недвижимости" и "объект капитального строительства"; "объект капитального строительства" и "некапитальное строение". Автор приходит к выводу о том, что только объект, обладающий признаками капитальности, может стать объектом недвижимости и только после регистрации прав на такой объект он может выступать объектом оборота и гражданских прав, а также о том, что принцип единства земли и недвижимости применим только к зданиям, сооружениям, права ни которые зарегистрированы за собственником земельного участка. В статье отмечается, что если в договорах купли-продажи или дарения земельного участка не указано строение, право на которое не может быть зарегистрировано, то это не свидетельствует о ничтожности сделки.
(Жаркова О.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2021, N 1)В статье сопоставляются понятия "объект недвижимости" и "объект капитального строительства"; "объект капитального строительства" и "некапитальное строение". Автор приходит к выводу о том, что только объект, обладающий признаками капитальности, может стать объектом недвижимости и только после регистрации прав на такой объект он может выступать объектом оборота и гражданских прав, а также о том, что принцип единства земли и недвижимости применим только к зданиям, сооружениям, права ни которые зарегистрированы за собственником земельного участка. В статье отмечается, что если в договорах купли-продажи или дарения земельного участка не указано строение, право на которое не может быть зарегистрировано, то это не свидетельствует о ничтожности сделки.
Нормативные акты
<Письмо> Минстроя России от 13.11.2025 N 69648-ДН/04
<Об условиях проведения общего собрания собственников многоквартирного дома>Приложение 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, определяет, что признаками единства здания служат:
<Об условиях проведения общего собрания собственников многоквартирного дома>Приложение 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, определяет, что признаками единства здания служат:
Статья: Супервентность правовой реальности: проблема онтологического статуса эссенциальных и феноменальных элементов
(Лихтер П.Л.)
("Журнал российского права", 2023, N 2)Составляющие элементы правовой реальности. Перечисленные выше признаки позволяют уточнить и классифицировать составляющие элементы правовой реальности, по поводу которых в настоящее время нет единства мнений. Так, Г.А. Гаджиев в качестве общих онтологических единиц правовой реальности выделяет вещи (объекты прав), субъектов права, правовые отношения <14>. С.С. Алексеев рассматривает правовую реальность как совокупность идеологии, позитивного права и юридической практики <15>. Ю.А. Веденеев конструирует трехэтажное здание, "на первом уровне которого находятся правовые идеи, принципы и ценности; на втором - правовые институты; на третьем - юридические факты, действия и события, судебные решения, правовые коллизии и конфликты" <16> и т.д.
(Лихтер П.Л.)
("Журнал российского права", 2023, N 2)Составляющие элементы правовой реальности. Перечисленные выше признаки позволяют уточнить и классифицировать составляющие элементы правовой реальности, по поводу которых в настоящее время нет единства мнений. Так, Г.А. Гаджиев в качестве общих онтологических единиц правовой реальности выделяет вещи (объекты прав), субъектов права, правовые отношения <14>. С.С. Алексеев рассматривает правовую реальность как совокупность идеологии, позитивного права и юридической практики <15>. Ю.А. Веденеев конструирует трехэтажное здание, "на первом уровне которого находятся правовые идеи, принципы и ценности; на втором - правовые институты; на третьем - юридические факты, действия и события, судебные решения, правовые коллизии и конфликты" <16> и т.д.
"Способы оптимизации налоговой нагрузки на бизнес"
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)В отношении трансформаторных подстанций в судебной практике нет единства мнений. В одних случаях данные объекты признаются недвижимым имуществом, в других - движимым.
(Мясников О.А.)
("АйСи Групп", 2023)В отношении трансформаторных подстанций в судебной практике нет единства мнений. В одних случаях данные объекты признаются недвижимым имуществом, в других - движимым.