Прекращение залога при расторжении договора долевого участия
Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение залога при расторжении договора долевого участия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2024 N 305-ЭС24-7798 по делу N А41-91013/2022
Категория спора: 1) Аренда земли; 2) Ипотека.
Требования арендодателя: 1) О признании обременений в виде ипотеки (залога недвижимости) отсутствующими; 2) Об исключении записей из ЕГРН.
Обстоятельства: Орган местного самоуправления полагает, что залог в отношении земельных участков прекратился с момента прекращения права аренды общества на данные участки.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как судами не исследованы обстоятельства, связанные с исполнением заключенных обществом договоров участия в долевом строительстве, не установлены предусмотренные частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве основания прекращения обременений, возникших в силу данного Закона.Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 12, 131, 352, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.6, подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи 39.8, подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 25, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), частями 3 - 5 статьи 1, частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с прекращением залога ввиду расторжения договора аренды земельных участков с 03.02.2022 наличие в ЕГРН актуальных записей об ипотеке права аренды этих земельных участков нарушает права залогодателя.
Категория спора: 1) Аренда земли; 2) Ипотека.
Требования арендодателя: 1) О признании обременений в виде ипотеки (залога недвижимости) отсутствующими; 2) Об исключении записей из ЕГРН.
Обстоятельства: Орган местного самоуправления полагает, что залог в отношении земельных участков прекратился с момента прекращения права аренды общества на данные участки.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как судами не исследованы обстоятельства, связанные с исполнением заключенных обществом договоров участия в долевом строительстве, не установлены предусмотренные частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве основания прекращения обременений, возникших в силу данного Закона.Удовлетворяя иск, суды руководствовались статьями 12, 131, 352, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.6, подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи 39.8, подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 25, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), частями 3 - 5 статьи 1, частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с прекращением залога ввиду расторжения договора аренды земельных участков с 03.02.2022 наличие в ЕГРН актуальных записей об ипотеке права аренды этих земельных участков нарушает права залогодателя.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2022 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не прекращает залог прав требования должника - физического лица как участника долевого строительства к застройщику.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 8)Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома не прекращает залог прав требования должника - физического лица как участника долевого строительства к застройщику.
Статья: Квазинормы Верховного Суда Российской Федерации как "потенциальный" источник гражданского права
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)Таким образом, ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, равно как и иные положения данного Федерального закона, никак не регулирует последствия расторжения договора. В соответствии с общей правовой доктриной в случае, если специальный закон прямо не регулирует какое-либо правоотношение, то применяются положения "общего" закона, а при их отсутствии - аналогия закона и права. Следовательно, поскольку Закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не регулирует последствия расторжения договора ДДУ, а п. 2 ст. 453 ГК РФ прямо устанавливает такие последствия, то к правоотношениям по расторгнутому договору долевого участия подлежат применению положения ст. 453 ГК РФ.
(Гончаров А.И., Квициния Н.В.)
("Цивилист", 2022, N 4)Таким образом, ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, равно как и иные положения данного Федерального закона, никак не регулирует последствия расторжения договора. В соответствии с общей правовой доктриной в случае, если специальный закон прямо не регулирует какое-либо правоотношение, то применяются положения "общего" закона, а при их отсутствии - аналогия закона и права. Следовательно, поскольку Закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не регулирует последствия расторжения договора ДДУ, а п. 2 ст. 453 ГК РФ прямо устанавливает такие последствия, то к правоотношениям по расторгнутому договору долевого участия подлежат применению положения ст. 453 ГК РФ.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Таким образом, вывод судов о прекращении залога прав требования должника как участника долевого строительства противоречит закону и банку неосновательно отказано в признании обеспеченным таким залогом включенного в реестр требования.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022)Таким образом, вывод судов о прекращении залога прав требования должника как участника долевого строительства противоречит закону и банку неосновательно отказано в признании обеспеченным таким залогом включенного в реестр требования.
<Информация> Росреестра
"Ответы на вопросы профессионального по итогам совещания с участием территориальных органов Росреестра и юридических лиц у заместителя руководителя Росреестра Смирнова М.С., состоявшегося 12.02.2025"Какой процесс проведения одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика в случае, если право требования по такому договору обременено ипотекой? (на практике есть случаи, когда не можем расторгнуть договор по основанию отсутствия оплаты, банк не снимает залог пока не будет погашен кредит, получается замкнутый круг). Получаем отказы Росреестра
"Ответы на вопросы профессионального по итогам совещания с участием территориальных органов Росреестра и юридических лиц у заместителя руководителя Росреестра Смирнова М.С., состоявшегося 12.02.2025"Какой процесс проведения одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика в случае, если право требования по такому договору обременено ипотекой? (на практике есть случаи, когда не можем расторгнуть договор по основанию отсутствия оплаты, банк не снимает залог пока не будет погашен кредит, получается замкнутый круг). Получаем отказы Росреестра
"Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Соответственно, из комментируемой нормы Закона N 214-ФЗ необходимо убрать фразу о возникновении залога на строящийся многоквартирный дом от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо определить, чем отличается понятие "строящийся многоквартирный дом" от понятия "объект незавершенного строительства".
(постатейный)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015)Соответственно, из комментируемой нормы Закона N 214-ФЗ необходимо убрать фразу о возникновении залога на строящийся многоквартирный дом от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо определить, чем отличается понятие "строящийся многоквартирный дом" от понятия "объект незавершенного строительства".
"Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)Еще одна особенность залога по договору долевого участия разъяснена в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". В нем указано, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора. Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
("Проспект", 2020)Еще одна особенность залога по договору долевого участия разъяснена в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". В нем указано, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора. Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
"Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Наумова Л.Н.)
("Волтерс Клувер", 2008)2. Риск прекращения залога в случае расторжения договора участия в долевом строительстве и, соответственно, прекращения заложенного права.
(постатейный)
(Наумова Л.Н.)
("Волтерс Клувер", 2008)2. Риск прекращения залога в случае расторжения договора участия в долевом строительстве и, соответственно, прекращения заложенного права.
Вопрос: В качестве обеспечения обязательств по кредитному договору банку переданы в залог права требования участника долевого строительства по договору долевого строительства. Сохраняется ли залог прав требования участника долевого строительства, если договор участия в долевом строительстве расторгнут?
(Консультация эксперта, 2022)Данный вывод подтверждается судебной практикой. В частности, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.06.2022 N 310-ЭС21-29244 по делу N А14-13801/2016 прямо указано, что вывод судов о прекращении залога прав требования должника участника долевого строительства в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве противоречит закону и залогодержателю неосновательно отказано в признании обеспеченным таким залогом включенного в реестр требования. При этом Судебная коллегия Верховного Суда РФ указала, что применение ст. 453, п. 1 ст. 352 ГК РФ о прекращении залога вследствие прекращения обязательств сторон в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве противоречит Закону N 214-ФЗ, который такого последствия не предусматривает.
(Консультация эксперта, 2022)Данный вывод подтверждается судебной практикой. В частности, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.06.2022 N 310-ЭС21-29244 по делу N А14-13801/2016 прямо указано, что вывод судов о прекращении залога прав требования должника участника долевого строительства в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве противоречит закону и залогодержателю неосновательно отказано в признании обеспеченным таким залогом включенного в реестр требования. При этом Судебная коллегия Верховного Суда РФ указала, что применение ст. 453, п. 1 ст. 352 ГК РФ о прекращении залога вследствие прекращения обязательств сторон в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве противоречит Закону N 214-ФЗ, который такого последствия не предусматривает.