Прекращение договора аренды в связи со смертью арендодателя
Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение договора аренды в связи со смертью арендодателя (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 N 20АП-3113/2024 по делу N А68-9199/2023
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды самоходной строительной машины без экипажа, неустойки.
Решение: Требование удовлетворено в части.Приведенные ответчиком обстоятельства не свидетельствуют о принятии судом первой инстанции неправильного судебного акта, поскольку смерть Боброва А.В. не влияет на обязательства ответчика по оплате долга по договору аренды, не прекращает обязательства арендатора, задолженность образовалась до смерти арендодателя.
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды самоходной строительной машины без экипажа, неустойки.
Решение: Требование удовлетворено в части.Приведенные ответчиком обстоятельства не свидетельствуют о принятии судом первой инстанции неправильного судебного акта, поскольку смерть Боброва А.В. не влияет на обязательства ответчика по оплате долга по договору аренды, не прекращает обязательства арендатора, задолженность образовалась до смерти арендодателя.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Расторжение договора в одностороннем порядке
(КонсультантПлюс, 2025)При этом судами учтено, что при заключении договора аренды арендодатель исходил из наличия у арендатора статуса инвалида 2 группы, в связи с чем арендатору была установлена ставка арендной платы в размере 1 руб. в год, при этом, поскольку статус инвалида неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора...
(КонсультантПлюс, 2025)При этом судами учтено, что при заключении договора аренды арендодатель исходил из наличия у арендатора статуса инвалида 2 группы, в связи с чем арендатору была установлена ставка арендной платы в размере 1 руб. в год, при этом, поскольку статус инвалида неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора...
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договораВ связи со смертью арендодателя договор аренды не расторгается (не прекращаются обязательства по нему), т.к. переход права собственности на сданное в аренду имущество к наследнику арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Вопрос: Организация на УСН ("доходы минус расходы") арендует нежилое помещение. Арендодатель-ИП скончался. Можно ли учитывать в расходах арендную плату, которая перечисляется на депозит нотариуса?
(Консультация эксперта, 2025)Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается.
(Консультация эксперта, 2025)Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 418. Прекращение обязательства смертью гражданина
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)Статья 418. Прекращение обязательства смертью гражданина
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Переход договорной позиции может осуществляться и в рамках наследственного преемства. Например, в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ наследник арендатора при определенных условиях может требовать от арендодателя вступления в договор вместо умершего арендатора (подробнее см. комментарий к ст. 418 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса <1>).
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Переход договорной позиции может осуществляться и в рамках наследственного преемства. Например, в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ наследник арендатора при определенных условиях может требовать от арендодателя вступления в договор вместо умершего арендатора (подробнее см. комментарий к ст. 418 ГК РФ в рамках другого тома серии #Глосса <1>).
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая"
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)2. Право аренды на недвижимое имущество входит в состав наследства, поэтому в случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды по общему правилу переходят к наследнику, однако законом или договором может быть предусмотрено иное. Таким образом, стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
(Гришаев С.П., Свит Ю.П., Богачева Т.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)2. Право аренды на недвижимое имущество входит в состав наследства, поэтому в случае смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды по общему правилу переходят к наследнику, однако законом или договором может быть предусмотрено иное. Таким образом, стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Вопрос: Будет ли действовать договор аренды нежилого помещения между организацией и физлицом и кому производить оплату, если арендодатель скончался, а наследником по закону является его супруга?
(Консультация эксперта, 2024)Таким образом, в случае смерти арендодателя договор аренды не подлежит немедленному прекращению и арендатор вправе продолжать использовать полученное в аренду помещение в соответствии с условиями договора.
(Консультация эксперта, 2024)Таким образом, в случае смерти арендодателя договор аренды не подлежит немедленному прекращению и арендатор вправе продолжать использовать полученное в аренду помещение в соответствии с условиями договора.
Статья: Подсудность споров, вытекающих из договоров аренды
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)С учетом пояснений Е.А. Суханова можно было бы вновь сделать вывод о том, что Верховный Суд РФ предполагает исключительную подсудность только для вещных прав и добавляет сюда же приближенное к ним право арендатора недвижимой вещи. Но как тогда быть в ситуациях, когда возникший спор о вещном праве (или праве владения и/или пользования арендатора) теснейшим (генетическим) образом связан с обязательственными или иными правоотношениями? Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В этом случае применение правила исключительной подсудности в большей степени зависело бы от формулировки искового требования. Например, требование о расторжении договора аренды земельного участка или требования о прекращении права владения и пользования земельным участком арендатором, возвращении земельного участка арендодателю, расторжении договора аренды.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)С учетом пояснений Е.А. Суханова можно было бы вновь сделать вывод о том, что Верховный Суд РФ предполагает исключительную подсудность только для вещных прав и добавляет сюда же приближенное к ним право арендатора недвижимой вещи. Но как тогда быть в ситуациях, когда возникший спор о вещном праве (или праве владения и/или пользования арендатора) теснейшим (генетическим) образом связан с обязательственными или иными правоотношениями? Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В этом случае применение правила исключительной подсудности в большей степени зависело бы от формулировки искового требования. Например, требование о расторжении договора аренды земельного участка или требования о прекращении права владения и пользования земельным участком арендатором, возвращении земельного участка арендодателю, расторжении договора аренды.
Статья: О влиянии условий договора на наследование вытекающих из него прав и обязанностей
(Рудик И.Е.)
("Наследственное право", 2021, N 4)В некоторых обязательствах законодатель ставит возможность правопреемства в зависимость от воли пережившей стороны договора, выраженной после открытия наследства, а иногда и от приобретения им определенного статуса. Так, согласно положению абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок, если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора, но автоматически со смертью такого арендатора договор не прекращается. В соответствии с п. 2 ст. 1038 ГК РФ наследник правообладателя по договору коммерческой концессии, не имеющий статуса предпринимателя, чтобы занять место наследодателя в этом обязательстве, должен не только захотеть этого, но и в течение шести месяцев зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
(Рудик И.Е.)
("Наследственное право", 2021, N 4)В некоторых обязательствах законодатель ставит возможность правопреемства в зависимость от воли пережившей стороны договора, выраженной после открытия наследства, а иногда и от приобретения им определенного статуса. Так, согласно положению абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок, если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора, но автоматически со смертью такого арендатора договор не прекращается. В соответствии с п. 2 ст. 1038 ГК РФ наследник правообладателя по договору коммерческой концессии, не имеющий статуса предпринимателя, чтобы занять место наследодателя в этом обязательстве, должен не только захотеть этого, но и в течение шести месяцев зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Статья: Публичный договор: сфера действия
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, NN 4, 5)<22> В силу § 717 ГГУ взаимные требования товарищей, основанные на договоре товарищества, не подлежат передаче. В России личность контрагента в договоре простого товарищества также крайне важна. Так, в силу п. 1 ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие смерти товарища. В ГГУ аналогичная норма - § 727.
(Громов А.А.)
("Вестник гражданского права", 2023, NN 4, 5)<22> В силу § 717 ГГУ взаимные требования товарищей, основанные на договоре товарищества, не подлежат передаче. В России личность контрагента в договоре простого товарищества также крайне важна. Так, в силу п. 1 ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие смерти товарища. В ГГУ аналогичная норма - § 727.
Статья: Универсальное посмертное преемство в договорах наследодателя. Исключения из общего правила о неизменности содержания обязательства на случай смерти одной из сторон
(Петров Е.Ю.)
("Закон", 2022, N 2)Традиционно считается, что наследникам проще и выгоднее самим исполнить неличное обязательство или найти исполнителя среди третьих лиц. Когда речь идет об уплате денег либо о передаче имеющегося в наличии имущества в собственность или в пользование, это, скорее всего, так. Высказывание является также справедливым, когда деятельность должника представляла собой предприятие, например мастерскую по ремонту бытовой техники, живущую отдельной жизнью от жизни владельца. Многие другие обязательства хоть и не предусматривают исключительно личного исполнения, но предполагают наличие у стороны определенных умений, которые с учетом социальных изменений, вероятно, отсутствуют у наследников. Обращаясь к российскому дореволюционному опыту, мы обнаруживаем, что подряд, обусловленный мастерством подрядчика, прекращался ipso jure. При этом для остальных подрядов проект Гражданского уложения предусматривал право наследников на отказ от договора (абз. 2 ст. 461) <4>. В отношении аренды недвижимости ГК РФ устанавливает сохранение договора в случае смерти арендатора и запрещает арендодателю препятствовать вступлению наследников в договор, кроме случаев обусловленности заключения договора личными качествами арендатора. Происхождение этой нормы уходит корнями в исторические времена, когда наиболее ценным предметом пользования являлась сельскохозяйственная земля. Не только арендодателю, как это делает отечественный Кодекс, но и семье умершего арендатора предоставлялась возможность оценить свои силы в части исполнения обязанности по надлежащему использованию предмета аренды и не вступать в долгосрочный договор (либо выйти из него), если пользование станет больше бременем нежели благом. Запрет на оперативный разрыв способен повлечь увеличение убытков, вызванных некомпетентной попыткой исполнения обязательства, например снижение плодородия земли, принадлежащей арендодателю, или повреждение предоставленных заказчиком дорогостоящих строительных материалов.
(Петров Е.Ю.)
("Закон", 2022, N 2)Традиционно считается, что наследникам проще и выгоднее самим исполнить неличное обязательство или найти исполнителя среди третьих лиц. Когда речь идет об уплате денег либо о передаче имеющегося в наличии имущества в собственность или в пользование, это, скорее всего, так. Высказывание является также справедливым, когда деятельность должника представляла собой предприятие, например мастерскую по ремонту бытовой техники, живущую отдельной жизнью от жизни владельца. Многие другие обязательства хоть и не предусматривают исключительно личного исполнения, но предполагают наличие у стороны определенных умений, которые с учетом социальных изменений, вероятно, отсутствуют у наследников. Обращаясь к российскому дореволюционному опыту, мы обнаруживаем, что подряд, обусловленный мастерством подрядчика, прекращался ipso jure. При этом для остальных подрядов проект Гражданского уложения предусматривал право наследников на отказ от договора (абз. 2 ст. 461) <4>. В отношении аренды недвижимости ГК РФ устанавливает сохранение договора в случае смерти арендатора и запрещает арендодателю препятствовать вступлению наследников в договор, кроме случаев обусловленности заключения договора личными качествами арендатора. Происхождение этой нормы уходит корнями в исторические времена, когда наиболее ценным предметом пользования являлась сельскохозяйственная земля. Не только арендодателю, как это делает отечественный Кодекс, но и семье умершего арендатора предоставлялась возможность оценить свои силы в части исполнения обязанности по надлежащему использованию предмета аренды и не вступать в долгосрочный договор (либо выйти из него), если пользование станет больше бременем нежели благом. Запрет на оперативный разрыв способен повлечь увеличение убытков, вызванных некомпетентной попыткой исполнения обязательства, например снижение плодородия земли, принадлежащей арендодателю, или повреждение предоставленных заказчиком дорогостоящих строительных материалов.
Вопрос: Между работником и работодателем (ООО) на период осуществления работником трудовой деятельности заключен договор аренды жилого помещения, принадлежавшего на праве собственности ООО. Прекращает ли свое действие такой договор в случае смерти работника?
(Консультация эксперта, 2025)Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
(Консультация эксперта, 2025)Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья: Контрагент умер, но обязательство его живет. Наследование договорных обязательств в Англии, США и России
(Будылин С.Л.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)По общему правилу аренда недвижимости на определенный срок (a lease for a term of years) не прекращается ни смертью арендодателя, ни смертью арендатора. Однако в некоторых ситуациях суды приходили к выводу о персональном характере договора аренды и признавали его прекратившимся.
(Будылин С.Л.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)По общему правилу аренда недвижимости на определенный срок (a lease for a term of years) не прекращается ни смертью арендодателя, ни смертью арендатора. Однако в некоторых ситуациях суды приходили к выводу о персональном характере договора аренды и признавали его прекратившимся.