Правовая экспертиза документов при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных сделок
Подборка наиболее важных документов по запросу Правовая экспертиза документов при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных сделок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Защита прав супругов при отчуждении общего имущества третьим лицам
(Нестерова Т.И.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Считаем, что новая норма п. 3 ст. 35 СК РФ существенно нарушает права супругов на дорогостоящее и очень важное для семьи имущество. Хотя, учитывая действующий порядок совершения сделок с таким имуществом, права супругов все равно защищены лучше, чем при совершении сделок с иными объектами. Так, нотариус, удостоверяя сделку, устанавливает наличие зарегистрированного брака у заявителя из документа органов ЗАГСа и (или) сведений Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния. При регистрации права приобретателя объекта недвижимости правовая экспертиза документов включает в себя проверку наличия нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Таким образом, факт нахождения объекта недвижимости в совместной собственности супругов становится доступным для восприятия приобретателя объекта недвижимости. Если согласия супруга на сделку не было получено, это свидетельствует о недобросовестности приобретателя, вследствие чего возможность сохранения объекта недвижимости за приобретателем при подаче иска супругом об истребовании имущества исключается <2>.
(Нестерова Т.И.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 4)Считаем, что новая норма п. 3 ст. 35 СК РФ существенно нарушает права супругов на дорогостоящее и очень важное для семьи имущество. Хотя, учитывая действующий порядок совершения сделок с таким имуществом, права супругов все равно защищены лучше, чем при совершении сделок с иными объектами. Так, нотариус, удостоверяя сделку, устанавливает наличие зарегистрированного брака у заявителя из документа органов ЗАГСа и (или) сведений Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния. При регистрации права приобретателя объекта недвижимости правовая экспертиза документов включает в себя проверку наличия нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Таким образом, факт нахождения объекта недвижимости в совместной собственности супругов становится доступным для восприятия приобретателя объекта недвижимости. Если согласия супруга на сделку не было получено, это свидетельствует о недобросовестности приобретателя, вследствие чего возможность сохранения объекта недвижимости за приобретателем при подаче иска супругом об истребовании имущества исключается <2>.
Статья: Некоторые аспекты превентивной функции нотариата
(Корсик К.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 5)Следует отметить, что законодатель высоко оценивает значение превентивной деятельности нотариата при заключении сделок с недвижимым имуществом, что отразилось в законодательном закреплении правила о проведении соответствующей правовой экспертизы. Закон устанавливает, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется <16>.
(Корсик К.А.)
("Актуальные проблемы российского права", 2021, N 5)Следует отметить, что законодатель высоко оценивает значение превентивной деятельности нотариата при заключении сделок с недвижимым имуществом, что отразилось в законодательном закреплении правила о проведении соответствующей правовой экспертизы. Закон устанавливает, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется <16>.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент принятия оспариваемого решения) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является свидетельство о праве на наследство. Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент принятия оспариваемого решения) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является свидетельство о праве на наследство. Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)Вместе с тем на момент принятия оспариваемого решения уполномоченного органа действовали положения абзаца одиннадцатого ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)Вместе с тем на момент принятия оспариваемого решения уполномоченного органа действовали положения абзаца одиннадцатого ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).
Статья: Проблемы административной процедуры государственной регистрации недвижимости
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что регистрационный орган не вправе оценивать экономическую целесообразность сделок или выходить за рамки правовой экспертизы документов <11>. Однако на практике регистраторы нередко отказывают в регистрации по формальным основаниям, не имеющим существенного юридического значения.
(Паюшин М.К.)
("Административное право и процесс", 2025, N 7)Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что регистрационный орган не вправе оценивать экономическую целесообразность сделок или выходить за рамки правовой экспертизы документов <11>. Однако на практике регистраторы нередко отказывают в регистрации по формальным основаниям, не имеющим существенного юридического значения.
Статья: Обжалование отказов в государственной регистрации прав на земельный участок как один из способов установления достоверных сведений для внесения в ЕГРН
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)В большинстве случаев государственный регистратор является единственным субъектом проверочных действий. Но в некоторых случаях возникает иной субъект. Так, в соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости сделки с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому государственная регистрация прав в таком случае происходит на основании нотариально удостоверенной сделки. Регистрация прав на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство, выдаваемого нотариусом. В тех случаях, когда основаниями перехода прав на недвижимое имущество являются юридические факты, удостоверяемые нотариусом, правовая экспертиза оснований перехода прав осуществляется нотариусом. То есть нотариус является субъектом проверочных действий. Согласно п. 1 ст. 59 Закона проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. То есть регистратор просто регистрирует переход права, но экспертизу не проводит. Для сравнения можно сказать, что во Франции, например, все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусами, которые не только проверяют законность основания сделок, но и право- и дееспособность участников сделки <2>.
(Метелева Ю.А.)
("Право и экономика", 2021, N 6)В большинстве случаев государственный регистратор является единственным субъектом проверочных действий. Но в некоторых случаях возникает иной субъект. Так, в соответствии с п. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости сделки с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому государственная регистрация прав в таком случае происходит на основании нотариально удостоверенной сделки. Регистрация прав на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство, выдаваемого нотариусом. В тех случаях, когда основаниями перехода прав на недвижимое имущество являются юридические факты, удостоверяемые нотариусом, правовая экспертиза оснований перехода прав осуществляется нотариусом. То есть нотариус является субъектом проверочных действий. Согласно п. 1 ст. 59 Закона проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. То есть регистратор просто регистрирует переход права, но экспертизу не проводит. Для сравнения можно сказать, что во Франции, например, все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусами, которые не только проверяют законность основания сделок, но и право- и дееспособность участников сделки <2>.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)правовая экспертиза документов, в т.ч. проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом;
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)правовая экспертиза документов, в т.ч. проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом;
Статья: Вопрос о необходимости получения согласия супруга при реализации имущества банкрота - физического лица
(Иванов Б.С.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 4)Перед принятием нотариусом решения о возможности удостоверения сделки по продаже имущества банкрота ставится вопрос о наличии всех необходимых документов, соблюдении сроков для заключения договоров по итогам торгов. Также подлежит проверке наличие согласий и разрешений, которые требуются в силу прямого указания на это действующим законодательством. В частности, имеется ли согласие супруга (бывшего супруга) должника-банкрота на заключение сделки по итогам реализации имущества. Объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования при удостоверении сделок определены Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 (далее - Регламент). Согласно его содержанию информацию о наличии согласия на совершение сделки супруга или бывшего супруга нотариус устанавливает по сведениям из представленного нотариусу соответствующего нотариально удостоверенного документа. По этой причине при проведении правовой экспертизы предстоящей сделки перед нотариусом встает вопрос о необходимости получить от финансового управляющего нотариально удостоверенное согласие супруга или бывшего супруга банкрота - физического лица. В настоящий момент действующая редакция пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) предусматривает, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(Иванов Б.С.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 4)Перед принятием нотариусом решения о возможности удостоверения сделки по продаже имущества банкрота ставится вопрос о наличии всех необходимых документов, соблюдении сроков для заключения договоров по итогам торгов. Также подлежит проверке наличие согласий и разрешений, которые требуются в силу прямого указания на это действующим законодательством. В частности, имеется ли согласие супруга (бывшего супруга) должника-банкрота на заключение сделки по итогам реализации имущества. Объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования при удостоверении сделок определены Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным Приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156 (далее - Регламент). Согласно его содержанию информацию о наличии согласия на совершение сделки супруга или бывшего супруга нотариус устанавливает по сведениям из представленного нотариусу соответствующего нотариально удостоверенного документа. По этой причине при проведении правовой экспертизы предстоящей сделки перед нотариусом встает вопрос о необходимости получить от финансового управляющего нотариально удостоверенное согласие супруга или бывшего супруга банкрота - физического лица. В настоящий момент действующая редакция пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) предусматривает, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)а) законность оснований для ГКУ и ГРП, подразумевающая, что орган регистрации прав обязан провести правовую экспертизу документов, представленных для ГКУ и ГРП. Так, подлежат проверке полномочия лица, обратившегося с заявлением о ГКУ или ГРП, законность оснований для ГКУ и ГРП, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Исключение составляют:
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)а) законность оснований для ГКУ и ГРП, подразумевающая, что орган регистрации прав обязан провести правовую экспертизу документов, представленных для ГКУ и ГРП. Так, подлежат проверке полномочия лица, обратившегося с заявлением о ГКУ или ГРП, законность оснований для ГКУ и ГРП, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Исключение составляют: