Порядок предъявления претензии к застройщику
Подборка наиболее важных документов по запросу Порядок предъявления претензии к застройщику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Участие в долевом строительстве: Цессионарий хочет взыскать неустойку и штраф за передачу объекта строительства с нарушением срока, установленного договором, права требования которых он получил от Участника долевого строительства (физлица)
(КонсультантПлюс, 2025)Цессионарий - как сторона, которая ссылается на право взыскать штраф (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП), поскольку Застройщик в добровольном порядке не удовлетворил требование Участника долевого строительства о выплате неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Цессионарий - как сторона, которая ссылается на право взыскать штраф (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП), поскольку Застройщик в добровольном порядке не удовлетворил требование Участника долевого строительства о выплате неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2024 N 33-21768/2024 (УИД 77RS0009-02-2023-000276-35)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании расходов; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что переданная квартира имеет существенные недостатки. Истцами направлена претензия с требованием устранить недостатки, которая осталась без удовлетворения. Решением суда на застройщика возложена обязанность устранить недостатки. До настоящего времени недостатки объекта не устранены.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено; 2) О возмещении расходов на оплату услуг нотариуса - удовлетворено.Учитывая, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу суд признал подтвержденным факт нарушения прав потребителя, при этом требования потребителя не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, обязательства застройщиком были исполнены до введения моратория, претензия в адрес ответчика направлена и не исполнена до 28.03.2022, суд взыскал с ответчика в пользу истцов в равных долях предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и разъяснениями п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 22.06.2012 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, при этом сумма штрафа определена с применением положений ст. 333 ГК РФ, в размере сумма в пользу истцов в равных долях.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании расходов; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что переданная квартира имеет существенные недостатки. Истцами направлена претензия с требованием устранить недостатки, которая осталась без удовлетворения. Решением суда на застройщика возложена обязанность устранить недостатки. До настоящего времени недостатки объекта не устранены.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено; 2) О возмещении расходов на оплату услуг нотариуса - удовлетворено.Учитывая, что в ходе судебного разбирательства по настоящему делу суд признал подтвержденным факт нарушения прав потребителя, при этом требования потребителя не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, обязательства застройщиком были исполнены до введения моратория, претензия в адрес ответчика направлена и не исполнена до 28.03.2022, суд взыскал с ответчика в пользу истцов в равных долях предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и разъяснениями п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 22.06.2012 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, при этом сумма штрафа определена с применением положений ст. 333 ГК РФ, в размере сумма в пользу истцов в равных долях.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Споры покупателей квартир в новостройках с застройщиками - правовой анализ
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Процессуальным условием для обращения в суд является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, который включает направление застройщику письменной претензии с четко сформулированными требованиями. Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для требований, лежит на истце. Таким образом, критически важное значение имеет документальная фиксация всех этапов взаимодействия с застройщиком (претензии, акты осмотра, заключения экспертов, платежные документы), а также доказательств, подтверждающих сам факт нарушения (заключения строительно-технических экспертиз, фотографии, видеозаписи).
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Процессуальным условием для обращения в суд является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, который включает направление застройщику письменной претензии с четко сформулированными требованиями. Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для требований, лежит на истце. Таким образом, критически важное значение имеет документальная фиксация всех этапов взаимодействия с застройщиком (претензии, акты осмотра, заключения экспертов, платежные документы), а также доказательств, подтверждающих сам факт нарушения (заключения строительно-технических экспертиз, фотографии, видеозаписи).
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
(ред. от 26.12.2024)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 14.12.2025)6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Статья: Законодатель ввел презумпцию, что требования гражданина априори считаются обоснованными
(Александров Ю.)
("Жилищное право", 2025, N 6)В нашей практике были случаи, когда отказ застройщика устранить недостатки в квартире общей стоимостью 350 т. р. повлек взыскания с него суммы около 1,2 млн рублей.
(Александров Ю.)
("Жилищное право", 2025, N 6)В нашей практике были случаи, когда отказ застройщика устранить недостатки в квартире общей стоимостью 350 т. р. повлек взыскания с него суммы около 1,2 млн рублей.
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При этом основанием для взыскания с застройщика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в силу положений п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" является факт неисполнения требований потребителя в добровольном порядке, которые выражаются, как правило, в направлении застройщику соответствующей претензии (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2023 по делу N 33-9882/2023 (УИД 77RS0034-02-2022-000953-58)). Однако следует учитывать позицию Верховного Суда РФ, согласно которой направление застройщику претензии не является безусловным основанием для взыскания штрафа (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 N 18-КГ19-91) (до 31.08.2024).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)При этом основанием для взыскания с застройщика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в силу положений п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" является факт неисполнения требований потребителя в добровольном порядке, которые выражаются, как правило, в направлении застройщику соответствующей претензии (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2023 по делу N 33-9882/2023 (УИД 77RS0034-02-2022-000953-58)). Однако следует учитывать позицию Верховного Суда РФ, согласно которой направление застройщику претензии не является безусловным основанием для взыскания штрафа (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.09.2019 N 18-КГ19-91) (до 31.08.2024).
Ситуация: Каков порядок расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денег?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Расторжение договора через суд возможно только после направления застройщику требования (претензии) о расторжении договора в добровольном порядке и получения от него отказа расторгнуть договор либо при отсутствии ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Расторжение договора через суд возможно только после направления застройщику требования (претензии) о расторжении договора в добровольном порядке и получения от него отказа расторгнуть договор либо при отсутствии ответа в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Готовое решение: В каком порядке проводится входной контроль строительных материалов (до 21 мая 2025 г. включительно)
(КонсультантПлюс, 2025)По результатам входного контроля (если они неудовлетворительны) поставщику в соответствии с гражданским законодательством (ст. 475, п. 1 ст. 518 ГК РФ) могут быть предъявлены претензии.
(КонсультантПлюс, 2025)По результатам входного контроля (если они неудовлетворительны) поставщику в соответствии с гражданским законодательством (ст. 475, п. 1 ст. 518 ГК РФ) могут быть предъявлены претензии.
Статья: Особенности подачи регрессного иска
(Иванова С.)
("Юридический справочник руководителя", 2025, N 6)1. Рекомендуем до подачи иска в суд направить должнику претензию. Речь идет именно о рекомендации. Дело в том, что ни АПК РФ, ни ГПК РФ не содержат императивных требований об обязательном досудебном порядке при рассмотрении споров о возмещении расходов, взыскиваемых в порядке регресса (п. 43 и 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства").
(Иванова С.)
("Юридический справочник руководителя", 2025, N 6)1. Рекомендуем до подачи иска в суд направить должнику претензию. Речь идет именно о рекомендации. Дело в том, что ни АПК РФ, ни ГПК РФ не содержат императивных требований об обязательном досудебном порядке при рассмотрении споров о возмещении расходов, взыскиваемых в порядке регресса (п. 43 и 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства").
Статья: Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)По данной категории споров не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения. Однако иногда до обращения в суд истец направляет ответчику претензию с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры или уведомить о причинах неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, которую ответчик оставляет без удовлетворения (например, Определение Московского городского суда от 28.11.2018 N 4г-15002/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2018 по делу N 33-2839/2018).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)По данной категории споров не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения. Однако иногда до обращения в суд истец направляет ответчику претензию с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры или уведомить о причинах неисполнения ответчиком своих обязательств по договору, которую ответчик оставляет без удовлетворения (например, Определение Московского городского суда от 28.11.2018 N 4г-15002/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2018 по делу N 33-2839/2018).