Покупка квартиры в залоге у банка
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры в залоге у банка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Регистрационная запись об ипотеке
(КонсультантПлюс, 2025)"...Акционерное общество [банк - ред.]... обратилось... с заявлением... о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии... в погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге недвижимости) квартиры...
(КонсультантПлюс, 2025)"...Акционерное общество [банк - ред.]... обратилось... с заявлением... о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии... в погашении регистрационной записи об ипотеке (залоге недвижимости) квартиры...
Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 05.08.2024 N 88-7083/2024 (УИД 26RS0002-01-2023-005342-16)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки; 2) О возврате денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Оказанные ответчиком услуги не соответствовали условиям заключенного сторонами договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.Суды правильно установили, что факт нарушения прав истца, как потребителя услуги, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение, поскольку ответчиком не представлено убедительных доказательств об исполнении поручения истца надлежащим образом, так как ответчик, гарантировавший по соглашению подбор варианта покупки квартиры и сопровождение оформления сделки, не проверила и не собрала всех необходимых документов об объекте недвижимости, о наличии залога банка в отношении выбранной к покупке квартиры, а также запрета службы судебных приставов-исполнителей на регистрационные действия, что привело к невозможности приобретения истцом квартиры и повлекло расторжение договора купли-продажи.
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки; 2) О возврате денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Оказанные ответчиком услуги не соответствовали условиям заключенного сторонами договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.Суды правильно установили, что факт нарушения прав истца, как потребителя услуги, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение, поскольку ответчиком не представлено убедительных доказательств об исполнении поручения истца надлежащим образом, так как ответчик, гарантировавший по соглашению подбор варианта покупки квартиры и сопровождение оформления сделки, не проверила и не собрала всех необходимых документов об объекте недвижимости, о наличии залога банка в отношении выбранной к покупке квартиры, а также запрета службы судебных приставов-исполнителей на регистрационные действия, что привело к невозможности приобретения истцом квартиры и повлекло расторжение договора купли-продажи.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Другая ситуация - залог имущества застройщика, когда весь объем непогашенной задолженности обеспечивается залогом всего массива имущества, всех обремененных квартир. Для госрегистрации прав и последующей продажи квартир потребуется индивидуализация обязательств: нужно вычленить сумму долга застройщика перед банком, обеспеченного залогом каждой конкретной квартиры. Продавать такую квартиру в кредит реально будет разве что через банк, кредитовавший застройщика: в экономическом смысле произойдет частичный перевод долга с застройщика на покупателя, который получит кредит под залог покупаемой квартиры. Банк как был, так и останется залогодержателем квартиры, кредитное обязательство де-юре изменится, но останется кредитным, ключевым моментом будет смена должника. Сделка с участием другого банка, кредитующего покупателя, представляется затруднительной: механизм может оказаться слишком сложным, особенно для граждан.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Другая ситуация - залог имущества застройщика, когда весь объем непогашенной задолженности обеспечивается залогом всего массива имущества, всех обремененных квартир. Для госрегистрации прав и последующей продажи квартир потребуется индивидуализация обязательств: нужно вычленить сумму долга застройщика перед банком, обеспеченного залогом каждой конкретной квартиры. Продавать такую квартиру в кредит реально будет разве что через банк, кредитовавший застройщика: в экономическом смысле произойдет частичный перевод долга с застройщика на покупателя, который получит кредит под залог покупаемой квартиры. Банк как был, так и останется залогодержателем квартиры, кредитное обязательство де-юре изменится, но останется кредитным, ключевым моментом будет смена должника. Сделка с участием другого банка, кредитующего покупателя, представляется затруднительной: механизм может оказаться слишком сложным, особенно для граждан.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Судом установлено, что 30 января 2017 г. Л. и Л.И., выступающие в качестве солидарных заемщиков, заключили с банком кредитный договор для приобретения квартиры под ее залог.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)Судом установлено, что 30 января 2017 г. Л. и Л.И., выступающие в качестве солидарных заемщиков, заключили с банком кредитный договор для приобретения квартиры под ее залог.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)В рассматриваемом случае договор страхования ответственности К. и А. не заключен, по условиям договора об ипотеке рыночная стоимость заложенного имущества значительно выше суммы денежных средств, полученных административными истцами для приобретения готового жилья. Это позволяет сделать вывод о том, что требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)В рассматриваемом случае договор страхования ответственности К. и А. не заключен, по условиям договора об ипотеке рыночная стоимость заложенного имущества значительно выше суммы денежных средств, полученных административными истцами для приобретения готового жилья. Это позволяет сделать вывод о том, что требования банка, который оставил за собой заложенное имущество, удовлетворены в полном объеме.
Ситуация: Что такое жилищный кредит и чем он отличается от ипотечного кредита?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Исходя из банковской практики ипотечные кредиты в большинстве случаев также выдаются на приобретение жилья. Основное их отличие от жилищных кредитов состоит в том, что при ипотечном кредите недвижимое имущество (часто - приобретаемое) оформляется в залог (ипотеку) банку (ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Исходя из банковской практики ипотечные кредиты в большинстве случаев также выдаются на приобретение жилья. Основное их отличие от жилищных кредитов состоит в том, что при ипотечном кредите недвижимое имущество (часто - приобретаемое) оформляется в залог (ипотеку) банку (ст. 1, пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Вопрос: Подлежит ли исключению из конкурсной массы супруга-должника жилое помещение, полученное бывшей супругой в период брака по наследству, если оно было передано в залог банку по кредитному договору, заключенному в период брака, по которому супруг-должник выступает созаемщиком, супруга - основным заемщиком?
(Консультация эксперта, 2024)При этом важным моментом в рассматриваемом споре является факт того, что жилое помещение, переданное в залог банку по договору ипотеки, приобретено бывшей супругой должника в период брака в порядке наследования.
(Консультация эксперта, 2024)При этом важным моментом в рассматриваемом споре является факт того, что жилое помещение, переданное в залог банку по договору ипотеки, приобретено бывшей супругой должника в период брака в порядке наследования.
Статья: О погашении регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости, приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)По вышеуказанной причине отдельные заемщики идут на хитрость: на преддоговорном этапе они информируют покупателя только о залоге жилого помещения в пользу кредитной организации (юридического лица), предоставившей ипотечный кредит (заем) на приобретение жилого помещения. О залоге в пользу Российской Федерации заемщик умалчивает. Если покупатель жилого помещения не проявляет должной осмотрительности и не получает выписку из ЕГРН в целях ознакомления с полным составом залогодержателей, то он узнает о залоге в пользу Российской Федерации после заключения договора купли-продажи и получения уведомления от Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Причинами приостановления являются нахождение жилого помещения в залоге Российской Федерации и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение жилого помещения. Для покупателя ситуация осложняется тем, что до передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение он погашает кредитную задолженность продавца (участника НИС. - Прим. авт.) перед банком путем списания с открытого покупателю в банке счета денежных средств. В свою очередь, банк выдает закладную на имя продавца жилого помещения, на последнем листе которой делается запись о передаче прав по закладной продавцу в связи с исполнением обеспечительного обязательства в полном объеме. Покупателю жилого помещения выдается справка о том, что задолженность по кредитному договору участника НИС полностью погашена. Таким образом, покупатель, исполнив свои обязательства по договору купли-продажи, не может погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу Российской Федерации и зарегистрировать переход права собственности без согласия ФГКУ "Росвоенипотека".
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)По вышеуказанной причине отдельные заемщики идут на хитрость: на преддоговорном этапе они информируют покупателя только о залоге жилого помещения в пользу кредитной организации (юридического лица), предоставившей ипотечный кредит (заем) на приобретение жилого помещения. О залоге в пользу Российской Федерации заемщик умалчивает. Если покупатель жилого помещения не проявляет должной осмотрительности и не получает выписку из ЕГРН в целях ознакомления с полным составом залогодержателей, то он узнает о залоге в пользу Российской Федерации после заключения договора купли-продажи и получения уведомления от Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Причинами приостановления являются нахождение жилого помещения в залоге Российской Федерации и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение жилого помещения. Для покупателя ситуация осложняется тем, что до передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение он погашает кредитную задолженность продавца (участника НИС. - Прим. авт.) перед банком путем списания с открытого покупателю в банке счета денежных средств. В свою очередь, банк выдает закладную на имя продавца жилого помещения, на последнем листе которой делается запись о передаче прав по закладной продавцу в связи с исполнением обеспечительного обязательства в полном объеме. Покупателю жилого помещения выдается справка о том, что задолженность по кредитному договору участника НИС полностью погашена. Таким образом, покупатель, исполнив свои обязательства по договору купли-продажи, не может погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу Российской Федерации и зарегистрировать переход права собственности без согласия ФГКУ "Росвоенипотека".
Ситуация: Как получить ипотечный кредит?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину на приобретение жилого помещения, которое передается в залог банку-кредитору (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 74, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Ипотечный кредит может быть предоставлен гражданину на приобретение жилого помещения, которое передается в залог банку-кредитору (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 74, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), стоимость квартиры, размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер собственных и кредитных средств на приобретение квартиры), срок кредита, а также указание на то, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. п. 1, 2, 4 ст. 9, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
Статья: Приобретение жилых помещений с использованием материнского (семейного) капитала
(Рассказова Н.Ю.)
("Закон", 2021, N 11)Среди юристов распространено мнение о недопустимости отказа от прав, предоставляемых нормой ст. 10. Есть много устных свидетельств о нежелании банков кредитовать под залог квартир, приобретенных с использованием МСК, если в истории квартиры есть отказ кого-либо из членов семьи от прав на долю. В определенной степени подобные идеи питаются различными подходами к толкованию нормы ст. 10.
(Рассказова Н.Ю.)
("Закон", 2021, N 11)Среди юристов распространено мнение о недопустимости отказа от прав, предоставляемых нормой ст. 10. Есть много устных свидетельств о нежелании банков кредитовать под залог квартир, приобретенных с использованием МСК, если в истории квартиры есть отказ кого-либо из членов семьи от прав на долю. В определенной степени подобные идеи питаются различными подходами к толкованию нормы ст. 10.
Статья: К некоторым вопросам, возникающим в банковской и нотариальной практике
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В нотариальной практике нередки ситуации, когда имеются обращения граждан с просьбой нотариально удостоверить договор о выделении долей в праве собственности на то или иное жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и материнского капитала. Факт привлечения приобретателем недвижимости заемных средств указывает на факт нахождения жилого помещения в залоге (ипотека в силу закона), так как согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") любое жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Факт обременения определенной вещи залогом, как правило, накладывает ряд ограничений на ее собственника, однако полнота права собственности в ее абсолютности сохраняется (к примеру, ничто не препятствует ее собственнику свободно такую вещь завещать <2> даже без согласия залогодержателя <3>).
(Алланина Л.М.)
("Нотариус", 2021, N 4)В нотариальной практике нередки ситуации, когда имеются обращения граждан с просьбой нотариально удостоверить договор о выделении долей в праве собственности на то или иное жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и материнского капитала. Факт привлечения приобретателем недвижимости заемных средств указывает на факт нахождения жилого помещения в залоге (ипотека в силу закона), так как согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") любое жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Факт обременения определенной вещи залогом, как правило, накладывает ряд ограничений на ее собственника, однако полнота права собственности в ее абсолютности сохраняется (к примеру, ничто не препятствует ее собственнику свободно такую вещь завещать <2> даже без согласия залогодержателя <3>).
Статья: Актуальные вопросы судебной практики рассмотрения дел, связанных с реализацией общего имущества супругов в процедуре банкротства
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Банк заключил с супругами О. кредитный договор в целях приобретения ими квартиры, кредит был предоставлен на сумму 3 520 000 рублей сроком до 18.03.2028 под 13% годовых, исполнение обязательств перед банком обеспечено залогом приобретенной квартиры путем оформления ипотеки.
(Селецкая С.В., Петряшова А.А.)
("Арбитражные споры", 2022, N 2)Банк заключил с супругами О. кредитный договор в целях приобретения ими квартиры, кредит был предоставлен на сумму 3 520 000 рублей сроком до 18.03.2028 под 13% годовых, исполнение обязательств перед банком обеспечено залогом приобретенной квартиры путем оформления ипотеки.
Ситуация: Как при разводе поделить квартиру, купленную в браке, в том числе в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, в том числе для раздела долгового обязательства по возврату кредита, нужно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры (ст. 43 ГПК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-3977/2018).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств и находящейся в залоге у кредитной организации, в том числе для раздела долгового обязательства по возврату кредита, нужно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, банк, выдавший кредит и являющийся залогодержателем квартиры (ст. 43 ГПК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2018 по делу N 33-3977/2018).
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Нетрудно предположить, что часть граждан, в отличие от Паначева, смогли получить квартиры, компактно купленные в новостройках, и сейчас эти квартиры находятся в залоге у банков. Использование таких квартир требует от банков повышенного внимания.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)Нетрудно предположить, что часть граждан, в отличие от Паначева, смогли получить квартиры, компактно купленные в новостройках, и сейчас эти квартиры находятся в залоге у банков. Использование таких квартир требует от банков повышенного внимания.