Покупка квартиры с торгов
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданский процесс: Взыскание судебных расходов в пользу третьего лица в гражданском процессе
(КонсультантПлюс, 2025)...При рассмотрении дела установлено, что предметом настоящего спора являлась квартира... приобретенная супругами Т-выми в браке, оформленная на имя супруга истицы... и находящаяся в залоге у кредитора - АО... Помимо данного дела в отношении указанной квартиры были возбуждены и другие гражданские дела, в частности об обращении взыскания на квартиру, об оспаривании торгов по продаже данной квартиры и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи. Вступившими в законную силу судебными актами в обращении взыскания на квартиру отказано, проведенные торги и заключенный по результатам торгов договор признаны недействительными, квартира возвращена в собственность семьи Т-вых. С учетом данных обстоятельств судами... сделан вывод об отказе истицы от настоящего иска ввиду разрешения спора по указанной квартире в ее пользу... и не в пользу банка и третьего лица Л., приобретшей спорную квартиру на торгах.
(КонсультантПлюс, 2025)...При рассмотрении дела установлено, что предметом настоящего спора являлась квартира... приобретенная супругами Т-выми в браке, оформленная на имя супруга истицы... и находящаяся в залоге у кредитора - АО... Помимо данного дела в отношении указанной квартиры были возбуждены и другие гражданские дела, в частности об обращении взыскания на квартиру, об оспаривании торгов по продаже данной квартиры и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи. Вступившими в законную силу судебными актами в обращении взыскания на квартиру отказано, проведенные торги и заключенный по результатам торгов договор признаны недействительными, квартира возвращена в собственность семьи Т-вых. С учетом данных обстоятельств судами... сделан вывод об отказе истицы от настоящего иска ввиду разрешения спора по указанной квартире в ее пользу... и не в пользу банка и третьего лица Л., приобретшей спорную квартиру на торгах.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 13 "Выплата возмещения гражданам" Федерального закона "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""Исходя из буквального толкования, приведенной нормы п. 3 ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи права требования следует, что определенное законом ограничение, касающееся права получения выплаты возмещения по такому договору, относится к договорам уступки права требования, заключенным с юридическими лицами. Следовательно, не соответствует положениям Закона вывод суда апелляционной инстанции о том, что не имеют правового значения для разрешения спора доводы истицы о том, что указанное ограничение в законе на нее не распространяется, так как право требования жилого помещения было приобретено ею на торгах не у юридического лица, а у физического лица.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в регистрации перехода права собственности, ввиду того что договор не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, приобретенную гражданином на публичных торгах по продаже имущества должника в рамках дела о банкротстве? Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности, ввиду того что такой договор купли-продажи не заверен нотариусом?
Статья: Проблемы реализации арестованного жилья
(Хлебников П.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Как можно заключить из вышесказанного, при покупке арестованного имущества, в том числе и жилья, возникает много проблем правового характера. В случае покупки арестованного жилого помещения с торгов необходим серьезный правовой анализ сделки. Необходимо учитывать не только экономическую целесообразность заключения договора, но и правовые особенности данных сделок - экономические и правовые риски последующего владения и распоряжения имуществом.
(Хлебников П.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Как можно заключить из вышесказанного, при покупке арестованного имущества, в том числе и жилья, возникает много проблем правового характера. В случае покупки арестованного жилого помещения с торгов необходим серьезный правовой анализ сделки. Необходимо учитывать не только экономическую целесообразность заключения договора, но и правовые особенности данных сделок - экономические и правовые риски последующего владения и распоряжения имуществом.
Нормативные акты
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)В случае признания первоначальных или повторных торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи жилого помещения с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи жилого помещения по результатам торгов в течение десяти рабочих дней после завершения срока, установленного для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, заключения договора купли-продажи жилого помещения с единственным участником торгов или заключения договора купли-продажи жилого помещения по результатам торгов гражданин-кредитор независимо от его участия в торгах вправе заключить договор купли-продажи жилого помещения по начальной цене, установленной на соответствующих торгах.
(ред. от 31.07.2025)
"О несостоятельности (банкротстве)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)В случае признания первоначальных или повторных торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи жилого помещения с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи жилого помещения по результатам торгов в течение десяти рабочих дней после завершения срока, установленного для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, заключения договора купли-продажи жилого помещения с единственным участником торгов или заключения договора купли-продажи жилого помещения по результатам торгов гражданин-кредитор независимо от его участия в торгах вправе заключить договор купли-продажи жилого помещения по начальной цене, установленной на соответствующих торгах.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<2> Рассматривая иск лица, купившего квартиру на торгах, о выселении лица, занимавшего купленную квартиру, суд обоснованно не признал покупателя собственником, поскольку после купли-продажи он не получил владения, "квартира никогда ему не передавалась" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 6. С. 7 - 8).
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)<2> Рассматривая иск лица, купившего квартиру на торгах, о выселении лица, занимавшего купленную квартиру, суд обоснованно не признал покупателя собственником, поскольку после купли-продажи он не получил владения, "квартира никогда ему не передавалась" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 6. С. 7 - 8).
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже с торгов жилого помещения в рамках процедуры банкротства после признания недействительной сделки купли-продажи этого помещения (если оно является единственным пригодным для постоянного проживания покупателя по недействительной сделке) уплаченные по договору средства по общему правилу передаются гражданину. Также в течение установленного судом разумного срока гражданин сохраняет право пользования жилым помещением (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П).
(КонсультантПлюс, 2025)При продаже с торгов жилого помещения в рамках процедуры банкротства после признания недействительной сделки купли-продажи этого помещения (если оно является единственным пригодным для постоянного проживания покупателя по недействительной сделке) уплаченные по договору средства по общему правилу передаются гражданину. Также в течение установленного судом разумного срока гражданин сохраняет право пользования жилым помещением (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П).
Статья: Концепция добросовестного приобретателя - юридического лица, приобретшего имущество на торгах должника, через призму позиции Конституционного Суда Российской Федерации
(Кононов Д.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 8)Подобный подход уже был сформирован Конституционным Судом Российской Федерации (далее также - Конституционный Суд) с опорой на положения Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении приобретения на торгах жилых помещений. Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева", действующие нормы законодательства исходят из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность <2>. В связи с этим применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения в соответствии с положением ст. 35 (ч. 1) Конституции Российской Федерации право собственности на приобретенное с публичных торгов жилое помещение охраняется законом. Следовательно, нарушение прав одних лиц не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов. В рамках указанного дела оспариваемые положения закона были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в случае обращения взыскания на жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов препятствуют эффективной судебной защите прав и законных интересов приобретателя жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
(Кононов Д.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 8)Подобный подход уже был сформирован Конституционным Судом Российской Федерации (далее также - Конституционный Суд) с опорой на положения Жилищного кодекса Российской Федерации в отношении приобретения на торгах жилых помещений. Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева", действующие нормы законодательства исходят из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность <2>. В связи с этим применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения в соответствии с положением ст. 35 (ч. 1) Конституции Российской Федерации право собственности на приобретенное с публичных торгов жилое помещение охраняется законом. Следовательно, нарушение прав одних лиц не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов. В рамках указанного дела оспариваемые положения закона были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в случае обращения взыскания на жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов препятствуют эффективной судебной защите прав и законных интересов приобретателя жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
Статья: Банкротство граждан. Общее имущество супругов
(Потихонина Ж.Н.)
("Арбитражный управляющий", 2025, N 3)По результатам торгов заключен договор купли-продажи квартиры по цене 4 390 000 рублей.
(Потихонина Ж.Н.)
("Арбитражный управляющий", 2025, N 3)По результатам торгов заключен договор купли-продажи квартиры по цене 4 390 000 рублей.
Статья: Правовое положение арендатора и нанимателя: сравнительный анализ
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Иллюстрацией этой позиции может служить судебное дело, в рамках которого лицо приобрело квартиру на торгах и в момент приобретения в ЕГРН отсутствовала какая-либо информация об обременении жилого помещения. Указанному лицу на момент сделки купли-продажи также не были предоставлены каким-либо иным способом сведения о проживании нанимателя. Впоследствии новый собственник объекта обратилась с иском о признании долгосрочного договора найма, заключенного сроком на пять лет, прекращенным ввиду того, что право следования не может иметь эффект без регистрации соответствующего обременения. Собственник также указывала на крайне незначительный размер платы за пользование относительно рыночных ставок (5 000 руб. в месяц). Однако в удовлетворении данного иска было отказано. В итоге приобретатель объекта смогла выселить нанимателя, только дождавшись истечения срока действия договора и уведомив его об отсутствии намерения продолжить договорные отношения <22>.
(Громов А.А.)
("Закон", 2023, N 3)Иллюстрацией этой позиции может служить судебное дело, в рамках которого лицо приобрело квартиру на торгах и в момент приобретения в ЕГРН отсутствовала какая-либо информация об обременении жилого помещения. Указанному лицу на момент сделки купли-продажи также не были предоставлены каким-либо иным способом сведения о проживании нанимателя. Впоследствии новый собственник объекта обратилась с иском о признании долгосрочного договора найма, заключенного сроком на пять лет, прекращенным ввиду того, что право следования не может иметь эффект без регистрации соответствующего обременения. Собственник также указывала на крайне незначительный размер платы за пользование относительно рыночных ставок (5 000 руб. в месяц). Однако в удовлетворении данного иска было отказано. В итоге приобретатель объекта смогла выселить нанимателя, только дождавшись истечения срока действия договора и уведомив его об отсутствии намерения продолжить договорные отношения <22>.
Статья: О торгах арестованных объектов недвижимости
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Дело N 2: о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, торгов в электронной форме по продаже арестованного имущества - квартиры и применении последствий недействительности сделки <4>.
(Мартасов Д.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Дело N 2: о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, торгов в электронной форме по продаже арестованного имущества - квартиры и применении последствий недействительности сделки <4>.