Покупка квартиры с долгом за капитальный ремонт
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с долгом за капитальный ремонт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 01.08.2024 N 88-4913/2024 (УИД 27RS0001-01-2023-005062-11)
Категория спора: Капитальный ремонт.
Требования правообладателя помещения в МКД: Об оспаривании начислений взносов на капитальный ремонт.
Обстоятельства: Гражданка не является собственником квартиры (квартира была продана) и не несет обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, в то же время отсутствие такой обязанности, как и наличие определения арбитражного суда об освобождении от исполнения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве, само по себе не свидетельствует о неправомерности отражения на лицевом счете сведений о наличии задолженности по данной квартире и не влечет нарушение прав гражданки, тем более что требования о взыскании задолженности к ней не предъявлялись.
Решение: Отказано.Ссылка К. на то, что по условиям договора купли-продажи квартиры она, как продавец, несет обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных платежей, не свидетельствует о неправильном рассмотрении дела. Суды правильно исходили из того, что указанное условие договора не порождает у ответчика обязанность по списанию непогашенной задолженности по оплате взносов на капремонт, о чем просила истица.
Категория спора: Капитальный ремонт.
Требования правообладателя помещения в МКД: Об оспаривании начислений взносов на капитальный ремонт.
Обстоятельства: Гражданка не является собственником квартиры (квартира была продана) и не несет обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, в то же время отсутствие такой обязанности, как и наличие определения арбитражного суда об освобождении от исполнения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве, само по себе не свидетельствует о неправомерности отражения на лицевом счете сведений о наличии задолженности по данной квартире и не влечет нарушение прав гражданки, тем более что требования о взыскании задолженности к ней не предъявлялись.
Решение: Отказано.Ссылка К. на то, что по условиям договора купли-продажи квартиры она, как продавец, несет обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных платежей, не свидетельствует о неправильном рассмотрении дела. Суды правильно исходили из того, что указанное условие договора не порождает у ответчика обязанность по списанию непогашенной задолженности по оплате взносов на капремонт, о чем просила истица.
Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2021 N 306-ЭС21-23023 по делу N А55-20671/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Отменено определение, которым произведена замена истца (взыскателя) по делу о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на его правопреемника; в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве и замене взыскателя по делу отказано, поскольку взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются накопительными и имеют целевое назначение в интересах собственников помещений дома, принадлежат последним, взыскатель не является правообладателем имущества, не может распоряжаться им по своему усмотрению заявленным способом без разрешения собственников жилья.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 166, 168, 382, 388, 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 154, 155, 158, 170, 174 Жилищного кодекса, пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции, правомерно исходя из того, что поскольку Фонд не приобрел право собственности на сумму платежей на капитальный ремонт, то не мог распоряжаться указанными денежными средствами без согласия собственников жилья, в связи с чем уступка права требования долга Компании не может быть признана правомерной и являться основанием для процессуального правопреемства.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Отменено определение, которым произведена замена истца (взыскателя) по делу о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на его правопреемника; в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве и замене взыскателя по делу отказано, поскольку взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются накопительными и имеют целевое назначение в интересах собственников помещений дома, принадлежат последним, взыскатель не является правообладателем имущества, не может распоряжаться им по своему усмотрению заявленным способом без разрешения собственников жилья.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 166, 168, 382, 388, 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 154, 155, 158, 170, 174 Жилищного кодекса, пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции, правомерно исходя из того, что поскольку Фонд не приобрел право собственности на сумму платежей на капитальный ремонт, то не мог распоряжаться указанными денежными средствами без согласия собственников жилья, в связи с чем уступка права требования долга Компании не может быть признана правомерной и являться основанием для процессуального правопреемства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Какие есть особенности заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием материнского капитала?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд отказал в направлении средств материнского (семейного) капитала на погашение долга на приобретение жилого дома, установив, что жилой дом, 1/2 доли которого приобретена истцом, требует капитального ремонта. Проживание в доме без проведения такого ремонта невозможно, что подтверждено актом обследования дома, проведенного комиссией администрации муниципального образования, с приложением к нему фотографий данного строения. Размер приобретенной доли незначительно превышает размер жилого помещения, в котором проживает семья истца. Дом расположен в сельской местности (деревне) с малочисленным населением, где не имеется детского сада, лечебного учреждения, а также каких-либо предприятий и организаций, где бы истец и члены ее семьи могли трудоустроиться (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд отказал в направлении средств материнского (семейного) капитала на погашение долга на приобретение жилого дома, установив, что жилой дом, 1/2 доли которого приобретена истцом, требует капитального ремонта. Проживание в доме без проведения такого ремонта невозможно, что подтверждено актом обследования дома, проведенного комиссией администрации муниципального образования, с приложением к нему фотографий данного строения. Размер приобретенной доли незначительно превышает размер жилого помещения, в котором проживает семья истца. Дом расположен в сельской местности (деревне) с малочисленным населением, где не имеется детского сада, лечебного учреждения, а также каких-либо предприятий и организаций, где бы истец и члены ее семьи могли трудоустроиться (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
"Как купить жилье: советы юриста"
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017)Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017)Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 N 20-П
"По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова"5. Во многом такое положение дел связано с тем, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда - одна из самых сложных социально-экономических задач последних десятилетий. Проживающие в аварийных домах граждане, в большинстве своем ставшие собственниками жилья в процессе приватизации, как правило, не в состоянии самостоятельно произвести капитальный ремонт дома или приобрести новые жилые помещения, пригодные для проживания, даже если они не признаны малоимущими. Муниципальные же образования ввиду высокой степени дотационности их бюджетов не могут в должной мере содействовать развитию жилищного фонда социального использования с целью переселения из аварийного жилья. Переселение даже малоимущих граждан за счет средств муниципальных образований путем предоставления новых жилых помещений по договору социального найма, как это предусмотрено статьями 49, 51 и 57 Жилищного кодекса Российской Федерации (тем более по нормам предоставления, установленным данным Кодексом), во многих регионах трудновыполнимо не только во внеочередном, но и в очередном порядке.
"По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова"5. Во многом такое положение дел связано с тем, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда - одна из самых сложных социально-экономических задач последних десятилетий. Проживающие в аварийных домах граждане, в большинстве своем ставшие собственниками жилья в процессе приватизации, как правило, не в состоянии самостоятельно произвести капитальный ремонт дома или приобрести новые жилые помещения, пригодные для проживания, даже если они не признаны малоимущими. Муниципальные же образования ввиду высокой степени дотационности их бюджетов не могут в должной мере содействовать развитию жилищного фонда социального использования с целью переселения из аварийного жилья. Переселение даже малоимущих граждан за счет средств муниципальных образований путем предоставления новых жилых помещений по договору социального найма, как это предусмотрено статьями 49, 51 и 57 Жилищного кодекса Российской Федерации (тем более по нормам предоставления, установленным данным Кодексом), во многих регионах трудновыполнимо не только во внеочередном, но и в очередном порядке.
Решение Оренбургского УФАС России от 28.05.2020 по делу N 056/06/69-753/2020
Нарушение: ч. 7 ст. 69 Закона о контрактной системе.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.Отсутствует задолженность по оплате налога на недвижимость; коммунальных услуг (тепло-водоснабжение), квартирной плате, оплате за электроэнергию, за услуги связи (услуги телефонной связи, Интернета), по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома.
Нарушение: ч. 7 ст. 69 Закона о контрактной системе.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.Отсутствует задолженность по оплате налога на недвижимость; коммунальных услуг (тепло-водоснабжение), квартирной плате, оплате за электроэнергию, за услуги связи (услуги телефонной связи, Интернета), по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома.
Вопрос: При продаже квартиры с долгом за коммунальные услуги, переходит ли долг на покупателя - нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
Вопрос: Обязан ли собственник нежилого помещения оплачивать долги по капитальному ремонту за предыдущего собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Рекомендуем до заключения договора купли-продажи недвижимости изучить официальные документы, подтверждающие оплату капремонта.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Рекомендуем до заключения договора купли-продажи недвижимости изучить официальные документы, подтверждающие оплату капремонта.
Статья: Банковская азбука. Ипотечное кредитование
("Официальный сайт Банка России", 2017)По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору.
("Официальный сайт Банка России", 2017)По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору.
Статья: Обязательства по капитальному ремонту общего имущества
(Козырева С.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 2)Итак, плата вносится ежемесячно за истекший месяц (п. п. 1, 2 ст. 155 ЖК РФ). Получается, что обязанность по внесению платы за капитальный ремонт в размере, установленном решением общего собрания, не обусловлена напрямую моментом начала или окончания выполнения работ и фактом приемки результата работ (получения пользы от него) конкретным собственником. Так, например, если при прежнем собственнике помещения было принято решение о накоплении средств на ремонтные работы, он обязан вносить плату за капитальный ремонт, даже если знает, что не успеет воспользоваться результатом работ (продаст квартиру до начала ремонта). Точно так же новый собственник, который приобрел квартиру уже после выполнения капитального ремонта общего имущества, оплачиваемого жильцами в рассрочку, обязан вносить плату за этот ремонт начиная с месяца, в котором возникло право его собственности на квартиру (хотя он не мог участвовать в принятии решения о проведении и порядке финансирования ремонта и, не исключено, не сможет в полном объеме воспользоваться результатами капитального ремонта). Естественно, сказанное не означает обязанности нового собственника вносить плату, начисленную в период принадлежности квартиры прежнему собственнику, если иное не было предметом договоренности сторон контракта купли-продажи квартиры <2>.
(Козырева С.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 2)Итак, плата вносится ежемесячно за истекший месяц (п. п. 1, 2 ст. 155 ЖК РФ). Получается, что обязанность по внесению платы за капитальный ремонт в размере, установленном решением общего собрания, не обусловлена напрямую моментом начала или окончания выполнения работ и фактом приемки результата работ (получения пользы от него) конкретным собственником. Так, например, если при прежнем собственнике помещения было принято решение о накоплении средств на ремонтные работы, он обязан вносить плату за капитальный ремонт, даже если знает, что не успеет воспользоваться результатом работ (продаст квартиру до начала ремонта). Точно так же новый собственник, который приобрел квартиру уже после выполнения капитального ремонта общего имущества, оплачиваемого жильцами в рассрочку, обязан вносить плату за этот ремонт начиная с месяца, в котором возникло право его собственности на квартиру (хотя он не мог участвовать в принятии решения о проведении и порядке финансирования ремонта и, не исключено, не сможет в полном объеме воспользоваться результатами капитального ремонта). Естественно, сказанное не означает обязанности нового собственника вносить плату, начисленную в период принадлежности квартиры прежнему собственнику, если иное не было предметом договоренности сторон контракта купли-продажи квартиры <2>.
Статья: "Платили за ипотеку, но в итоге выгнали из квартиры" - как так получилось и что делать другим?
(Горошко Т.)
("Жилищное право", 2019, N 2)"По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору" <7>.
(Горошко Т.)
("Жилищное право", 2019, N 2)"По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору" <7>.
Статья: Изменения в законодательстве
(Шабанов А.)
("ЭЖ-Юрист", 2016, N 19)Такая позиция законодателя, на наш взгляд, представляется не совсем обоснованной, поскольку в данном случае реализована попытка фонда многоквартирного дома избежать риска, связанного с недобросовестностью собственников. Данная норма позволяет продавцам квартир в многоквартирных домах злоупотреблять своими правами. При этом у собственника, который приобрел квартиру с долгом по содержанию и ремонту многоквартирного дома, безусловно, возникают трудности с поиском недобросовестного должника, сбором доказательств, обращением в суд и взысканием. С учетом низкой юридической грамотности населения целесообразно не возлагать на нового собственника обязанность по уплате задолженности за старого собственника.
(Шабанов А.)
("ЭЖ-Юрист", 2016, N 19)Такая позиция законодателя, на наш взгляд, представляется не совсем обоснованной, поскольку в данном случае реализована попытка фонда многоквартирного дома избежать риска, связанного с недобросовестностью собственников. Данная норма позволяет продавцам квартир в многоквартирных домах злоупотреблять своими правами. При этом у собственника, который приобрел квартиру с долгом по содержанию и ремонту многоквартирного дома, безусловно, возникают трудности с поиском недобросовестного должника, сбором доказательств, обращением в суд и взысканием. С учетом низкой юридической грамотности населения целесообразно не возлагать на нового собственника обязанность по уплате задолженности за старого собственника.
Вопрос: Обязан ли собственник помещения в МКД оплачивать долги по капитальному ремонту за предыдущего собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
Статья: Минусы ипотеки в силу договора
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2015, N 12)Пример из практики. Банк обратился к заемщику - ООО и физическим лицам - поручителю и залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитальным ремонтом или иными неотделимыми улучшениями, а также с погашением ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-залогодателя, со ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" суд в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную залогодателем - физическим лицом квартиру отказал. При этом остальные требования банка (о взыскании суммы долга с ООО и поручителя) были удовлетворены (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу N 33-5043/2015 <1>).
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2015, N 12)Пример из практики. Банк обратился к заемщику - ООО и физическим лицам - поручителю и залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитальным ремонтом или иными неотделимыми улучшениями, а также с погашением ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-залогодателя, со ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" суд в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную залогодателем - физическим лицом квартиру отказал. При этом остальные требования банка (о взыскании суммы долга с ООО и поручителя) были удовлетворены (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу N 33-5043/2015 <1>).
"Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем"
(выпуск 22)
("Редакция "Российской газеты", 2019)Риелтор нам посоветовала квартиру своей подруги.
(выпуск 22)
("Редакция "Российской газеты", 2019)Риелтор нам посоветовала квартиру своей подруги.
Вопрос: Физическое лицо купило квартиру с долгами по коммунальным услугам. Возникает ли обязанность по уплате долгов у нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Вопрос: Физическое лицо купило квартиру с долгами по коммунальным услугам. Возникает ли обязанность по уплате долгов у нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Вопрос: Физическое лицо купило квартиру с долгами по коммунальным услугам. Возникает ли обязанность по уплате долгов у нового собственника?