Покупка квартиры с долгом за капитальный ремонт
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры с долгом за капитальный ремонт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 01.08.2024 N 88-4913/2024 (УИД 27RS0001-01-2023-005062-11)
Категория спора: Капитальный ремонт.
Требования правообладателя помещения в МКД: Об оспаривании начислений взносов на капитальный ремонт.
Обстоятельства: Гражданка не является собственником квартиры (квартира была продана) и не несет обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, в то же время отсутствие такой обязанности, как и наличие определения арбитражного суда об освобождении от исполнения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве, само по себе не свидетельствует о неправомерности отражения на лицевом счете сведений о наличии задолженности по данной квартире и не влечет нарушение прав гражданки, тем более что требования о взыскании задолженности к ней не предъявлялись.
Решение: Отказано.Ссылка К. на то, что по условиям договора купли-продажи квартиры она, как продавец, несет обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных платежей, не свидетельствует о неправильном рассмотрении дела. Суды правильно исходили из того, что указанное условие договора не порождает у ответчика обязанность по списанию непогашенной задолженности по оплате взносов на капремонт, о чем просила истица.
Категория спора: Капитальный ремонт.
Требования правообладателя помещения в МКД: Об оспаривании начислений взносов на капитальный ремонт.
Обстоятельства: Гражданка не является собственником квартиры (квартира была продана) и не несет обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, в то же время отсутствие такой обязанности, как и наличие определения арбитражного суда об освобождении от исполнения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве, само по себе не свидетельствует о неправомерности отражения на лицевом счете сведений о наличии задолженности по данной квартире и не влечет нарушение прав гражданки, тем более что требования о взыскании задолженности к ней не предъявлялись.
Решение: Отказано.Ссылка К. на то, что по условиям договора купли-продажи квартиры она, как продавец, несет обязанность по погашению задолженности по оплате коммунальных платежей, не свидетельствует о неправильном рассмотрении дела. Суды правильно исходили из того, что указанное условие договора не порождает у ответчика обязанность по списанию непогашенной задолженности по оплате взносов на капремонт, о чем просила истица.
Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2021 N 306-ЭС21-23023 по делу N А55-20671/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Отменено определение, которым произведена замена истца (взыскателя) по делу о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на его правопреемника; в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве и замене взыскателя по делу отказано, поскольку взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются накопительными и имеют целевое назначение в интересах собственников помещений дома, принадлежат последним, взыскатель не является правообладателем имущества, не может распоряжаться им по своему усмотрению заявленным способом без разрешения собственников жилья.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 166, 168, 382, 388, 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 154, 155, 158, 170, 174 Жилищного кодекса, пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции, правомерно исходя из того, что поскольку Фонд не приобрел право собственности на сумму платежей на капитальный ремонт, то не мог распоряжаться указанными денежными средствами без согласия собственников жилья, в связи с чем уступка права требования долга Компании не может быть признана правомерной и являться основанием для процессуального правопреемства.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Отменено определение, которым произведена замена истца (взыскателя) по делу о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на его правопреемника; в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве и замене взыскателя по делу отказано, поскольку взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме являются накопительными и имеют целевое назначение в интересах собственников помещений дома, принадлежат последним, взыскатель не является правообладателем имущества, не может распоряжаться им по своему усмотрению заявленным способом без разрешения собственников жилья.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 166, 168, 382, 388, 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 154, 155, 158, 170, 174 Жилищного кодекса, пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции, правомерно исходя из того, что поскольку Фонд не приобрел право собственности на сумму платежей на капитальный ремонт, то не мог распоряжаться указанными денежными средствами без согласия собственников жилья, в связи с чем уступка права требования долга Компании не может быть признана правомерной и являться основанием для процессуального правопреемства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Какие есть особенности заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием материнского капитала?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд отказал в направлении средств материнского (семейного) капитала на погашение долга на приобретение жилого дома, установив, что жилой дом, 1/2 доли которого приобретена истцом, требует капитального ремонта. Проживание в доме без проведения такого ремонта невозможно, что подтверждено актом обследования дома, проведенного комиссией администрации муниципального образования, с приложением к нему фотографий данного строения. Размер приобретенной доли незначительно превышает размер жилого помещения, в котором проживает семья истца. Дом расположен в сельской местности (деревне) с малочисленным населением, где не имеется детского сада, лечебного учреждения, а также каких-либо предприятий и организаций, где бы истец и члены ее семьи могли трудоустроиться (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Суд отказал в направлении средств материнского (семейного) капитала на погашение долга на приобретение жилого дома, установив, что жилой дом, 1/2 доли которого приобретена истцом, требует капитального ремонта. Проживание в доме без проведения такого ремонта невозможно, что подтверждено актом обследования дома, проведенного комиссией администрации муниципального образования, с приложением к нему фотографий данного строения. Размер приобретенной доли незначительно превышает размер жилого помещения, в котором проживает семья истца. Дом расположен в сельской местности (деревне) с малочисленным населением, где не имеется детского сада, лечебного учреждения, а также каких-либо предприятий и организаций, где бы истец и члены ее семьи могли трудоустроиться (п. 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
"Как купить жилье: советы юриста"
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017)Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017)Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это один из немногих видов долгов, которые следуют за собственностью и обременяют покупателя так же, как они ранее обременяли продавца. Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены, либо, если они им не были внесены, можно смело торговаться и требовать снижения покупной цены как раз на сумму этой задолженности, а также на сумму начисленных на нее пеней.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 N 20-П
"По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова"5. Во многом такое положение дел связано с тем, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда - одна из самых сложных социально-экономических задач последних десятилетий. Проживающие в аварийных домах граждане, в большинстве своем ставшие собственниками жилья в процессе приватизации, как правило, не в состоянии самостоятельно произвести капитальный ремонт дома или приобрести новые жилые помещения, пригодные для проживания, даже если они не признаны малоимущими. Муниципальные же образования ввиду высокой степени дотационности их бюджетов не могут в должной мере содействовать развитию жилищного фонда социального использования с целью переселения из аварийного жилья. Переселение даже малоимущих граждан за счет средств муниципальных образований путем предоставления новых жилых помещений по договору социального найма, как это предусмотрено статьями 49, 51 и 57 Жилищного кодекса Российской Федерации (тем более по нормам предоставления, установленным данным Кодексом), во многих регионах трудновыполнимо не только во внеочередном, но и в очередном порядке.
"По делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в связи с жалобами граждан С.Н. Бирюковой, А.Л. Лебедева и Т.С. Лебедевой, С.З. Раджабова"5. Во многом такое положение дел связано с тем, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда - одна из самых сложных социально-экономических задач последних десятилетий. Проживающие в аварийных домах граждане, в большинстве своем ставшие собственниками жилья в процессе приватизации, как правило, не в состоянии самостоятельно произвести капитальный ремонт дома или приобрести новые жилые помещения, пригодные для проживания, даже если они не признаны малоимущими. Муниципальные же образования ввиду высокой степени дотационности их бюджетов не могут в должной мере содействовать развитию жилищного фонда социального использования с целью переселения из аварийного жилья. Переселение даже малоимущих граждан за счет средств муниципальных образований путем предоставления новых жилых помещений по договору социального найма, как это предусмотрено статьями 49, 51 и 57 Жилищного кодекса Российской Федерации (тем более по нормам предоставления, установленным данным Кодексом), во многих регионах трудновыполнимо не только во внеочередном, но и в очередном порядке.
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.02.2012 N 172
(ред. от 29.10.2024)
"О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О материнском (семейном) капитале в Санкт-Петербурге"на улучшение жилищных условий, в том числе уплаты первоначального взноса и(или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам и займам на приобретение (строительство) жилого помещения, расположенного на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, включая ипотечные кредиты, предоставленные гражданам по кредитному договору (договору займа) (далее - улучшение жилищных условий);
(ред. от 29.10.2024)
"О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О материнском (семейном) капитале в Санкт-Петербурге"на улучшение жилищных условий, в том числе уплаты первоначального взноса и(или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам и займам на приобретение (строительство) жилого помещения, расположенного на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, включая ипотечные кредиты, предоставленные гражданам по кредитному договору (договору займа) (далее - улучшение жилищных условий);
Административная практика
Решение Оренбургского УФАС России от 28.05.2020 по делу N 056/06/69-753/2020
Нарушение: ч. 7 ст. 69 Закона о контрактной системе.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.Отсутствует задолженность по оплате налога на недвижимость; коммунальных услуг (тепло-водоснабжение), квартирной плате, оплате за электроэнергию, за услуги связи (услуги телефонной связи, Интернета), по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома.
Нарушение: ч. 7 ст. 69 Закона о контрактной системе.
Решение: Признать жалобу обоснованной; выдать предписание об устранении нарушений; передать материалы дела должностному лицу для решения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении.Отсутствует задолженность по оплате налога на недвижимость; коммунальных услуг (тепло-водоснабжение), квартирной плате, оплате за электроэнергию, за услуги связи (услуги телефонной связи, Интернета), по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома.
Статья: Неожиданное "наследство"
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2019, N 9)Однако фразой о "наследовании" данная норма была дополнена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ о переходе "...в том числе не исполненной предыдущим собственником обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт".
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2019, N 9)Однако фразой о "наследовании" данная норма была дополнена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ о переходе "...в том числе не исполненной предыдущим собственником обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт".
"Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем"
(выпуск 22)
("Редакция "Российской газеты", 2019)Риелтор нам посоветовала квартиру своей подруги.
(выпуск 22)
("Редакция "Российской газеты", 2019)Риелтор нам посоветовала квартиру своей подруги.
Статья: Банковская азбука. Ипотечное кредитование
("Официальный сайт Банка России", 2017)По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору.
("Официальный сайт Банка России", 2017)По общему правилу если жилье (его часть) является для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, единственным пригодным для постоянного проживания, то взыскать его за долги нельзя. Исключением является случай, когда данное жилье находится в ипотеке по кредиту, выданному на приобретение или строительство этого или иного жилья, их капитальный ремонт или улучшение, а также на погашение ранее выданных таких кредитов. Тогда взыскание на него может быть обращено, но только по решению суда и только при систематическом (более трех раз в течение 12 месяцев) нарушении сроков внесения периодических платежей по кредитному договору.
Вопрос: ...Банк планирует конвертацию в рубли РФ кредитного портфеля ссуд, предоставленных физлицам в иностранной валюте, по курсу, рекомендованному Банком России в Письме от 23.01.2015 N 01-41-2/423. Банком будет получен отрицательный результат в виде разницы между курсом иностранной валюты, установленным для конвертации, и официальным курсом Банка России, установленным на день конвертации. Можно ли эти расходы учесть в целях налога на прибыль?
(Консультация эксперта, 2015)а) целью предоставления ипотечного жилищного кредита (займа) являются участие в долевом строительстве, приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение или рефинансирование ипотечного жилищного кредита (займа), предоставленного на указанные цели;
(Консультация эксперта, 2015)а) целью предоставления ипотечного жилищного кредита (займа) являются участие в долевом строительстве, приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение или рефинансирование ипотечного жилищного кредита (займа), предоставленного на указанные цели;
"Обзор практики рассмотрения судами дел по спорам, связанным с долевым участием в строительстве"
(Карасева С.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)На момент заключения договора долевого участия от 20.04.2012 квартира состояла лишь из каркаса, она сделала в квартире капитальный ремонт, приобрела мебель и необходимые для проживания приборы и технику, после окончания ремонта вселилась в квартиру и все время фактически проживает в ней, что подтверждается фотографиями квартиры.
(Карасева С.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)На момент заключения договора долевого участия от 20.04.2012 квартира состояла лишь из каркаса, она сделала в квартире капитальный ремонт, приобрела мебель и необходимые для проживания приборы и технику, после окончания ремонта вселилась в квартиру и все время фактически проживает в ней, что подтверждается фотографиями квартиры.
Статья: Изменения в законодательстве
(Шабанов А.)
("ЭЖ-Юрист", 2016, N 19)Такая позиция законодателя, на наш взгляд, представляется не совсем обоснованной, поскольку в данном случае реализована попытка фонда многоквартирного дома избежать риска, связанного с недобросовестностью собственников. Данная норма позволяет продавцам квартир в многоквартирных домах злоупотреблять своими правами. При этом у собственника, который приобрел квартиру с долгом по содержанию и ремонту многоквартирного дома, безусловно, возникают трудности с поиском недобросовестного должника, сбором доказательств, обращением в суд и взысканием. С учетом низкой юридической грамотности населения целесообразно не возлагать на нового собственника обязанность по уплате задолженности за старого собственника.
(Шабанов А.)
("ЭЖ-Юрист", 2016, N 19)Такая позиция законодателя, на наш взгляд, представляется не совсем обоснованной, поскольку в данном случае реализована попытка фонда многоквартирного дома избежать риска, связанного с недобросовестностью собственников. Данная норма позволяет продавцам квартир в многоквартирных домах злоупотреблять своими правами. При этом у собственника, который приобрел квартиру с долгом по содержанию и ремонту многоквартирного дома, безусловно, возникают трудности с поиском недобросовестного должника, сбором доказательств, обращением в суд и взысканием. С учетом низкой юридической грамотности населения целесообразно не возлагать на нового собственника обязанность по уплате задолженности за старого собственника.
Вопрос: Физическое лицо купило квартиру с долгами по коммунальным услугам. Возникает ли обязанность по уплате долгов у нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Вопрос: Физическое лицо купило квартиру с долгами по коммунальным услугам. Возникает ли обязанность по уплате долгов у нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2022)Вопрос: Физическое лицо купило квартиру с долгами по коммунальным услугам. Возникает ли обязанность по уплате долгов у нового собственника?
Вопрос: Обязан ли собственник помещения в МКД оплачивать долги по капитальному ремонту за предыдущего собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
"Юридическая помощь: вопросы и ответы. Выпуск IV"
(выпуск 11)
("Редакция "Российской газеты", 2020)Купил квартиру 24-го числа месяца. Прежний собственник все оплатил (никаких долгов не было). Пришел менять номер лицевого счета, мне выставили счет на оплату отопления с момента подписания договора, т.е. с 24-е по 31-е число месяца. Должен ли я за это платить?
(выпуск 11)
("Редакция "Российской газеты", 2020)Купил квартиру 24-го числа месяца. Прежний собственник все оплатил (никаких долгов не было). Пришел менять номер лицевого счета, мне выставили счет на оплату отопления с момента подписания договора, т.е. с 24-е по 31-е число месяца. Должен ли я за это платить?
Вопрос: При продаже квартиры с долгом за коммунальные услуги, переходит ли долг на покупателя - нового собственника?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?