Покупка квартиры через аккредитив
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка квартиры через аккредитив (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу от 24.09.2024 N 8Г-23102/2024, 88-22019/2024 (УИД 77RS0010-02-2022-009020-21)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Суд, не признав представленный истцом договор долевого участия незамещающей сделкой, нормы материального права не применил, не рассмотрев вопрос убытков в виде разницы между согласованной сторонами ценой договора и квартиры, которая имеет аналогичные характеристики, что и квартира, указанная в соглашении о бронировании.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в <адрес>, а приобретенная истцом квартира расположена в <адрес>, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Суд, не признав представленный истцом договор долевого участия незамещающей сделкой, нормы материального права не применил, не рассмотрев вопрос убытков в виде разницы между согласованной сторонами ценой договора и квартиры, которая имеет аналогичные характеристики, что и квартира, указанная в соглашении о бронировании.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в <адрес>, а приобретенная истцом квартира расположена в <адрес>, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2024 по делу N 33-11324/2024 (УИД 77RS0010-02-2022-009020-21)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик длительное время вводил истца в заблуждение относительно намерения заключить договор в будущем на достигнутых сторонами условиях, в том числе существенных условиях в части характеристики объекта, однако свои обязательства не исполнил.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части.Кроме того, коллегия также не находит оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, между тем, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в Московской области, а приобретенная истцом квартира расположена в г. Москве, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании штрафа; 2) О взыскании убытков; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указывает, что ответчик длительное время вводил истца в заблуждение относительно намерения заключить договор в будущем на достигнутых сторонами условиях, в том числе существенных условиях в части характеристики объекта, однако свои обязательства не исполнил.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено в части; 3) Удовлетворено в части.Кроме того, коллегия также не находит оснований для взыскания с ответчика убытков в виде разницы между согласованной сторонами соглашения ценой договора и ценой, по которой истец приобрел квартиру по договору участия в долевом строительстве, поскольку несмотря на то, что за прошедший с момента открытия аккредитива период цены на объекты на рынке недвижимости повысились, между тем, квартира указанная в соглашении о бронировании и приобретенная в настоящее время истцом, имеет отличные характеристики, разную площадь, квартира по договору о бронировании расположена в Московской области, а приобретенная истцом квартира расположена в г. Москве, что само по себе свидетельствует о ее большей стоимости.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, при открытии безотзывного аккредитива.
(Письмо Минфина России от 26.03.2024 N 03-04-05/27155)Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, при открытии безотзывного аккредитива.
(Письмо Минфина России от 26.03.2024 N 03-04-05/27155)Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, при открытии безотзывного аккредитива.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Доводы истца о том, что ответчиком нарушены сроки оплаты квартиры, не являются основаниями для отмены принятого судом решения и расторжения договора купли-продажи. По условиям заключенного договора расчеты производились сторонами посредством покрытого документарного безотзывного аккредитива, квартира приобреталась с привлечением кредитных средств. Расчет по сделке производился безналичным платежом, и ответчик не могла на него повлиять (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2021 N 33-51809/2021).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Доводы истца о том, что ответчиком нарушены сроки оплаты квартиры, не являются основаниями для отмены принятого судом решения и расторжения договора купли-продажи. По условиям заключенного договора расчеты производились сторонами посредством покрытого документарного безотзывного аккредитива, квартира приобреталась с привлечением кредитных средств. Расчет по сделке производился безналичным платежом, и ответчик не могла на него повлиять (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2021 N 33-51809/2021).
Нормативные акты
Инструкция Банка России от 26.05.2025 N 221-И
"Об обязательных нормативах банков с базовой лицензией и об осуществлении Банком России надзора за их соблюдением"
(Зарегистрировано в Минюсте России 11.07.2025 N 82896)Корректирующая IV группу активов расчетная величина, позволяющая исключить из IV группы активов остатки по балансовому счету N 47431 в части сумм, не относящихся к требованиям к плательщикам (гарантам) по исполненным аккредитивам
"Об обязательных нормативах банков с базовой лицензией и об осуществлении Банком России надзора за их соблюдением"
(Зарегистрировано в Минюсте России 11.07.2025 N 82896)Корректирующая IV группу активов расчетная величина, позволяющая исключить из IV группы активов остатки по балансовому счету N 47431 в части сумм, не относящихся к требованиям к плательщикам (гарантам) по исполненным аккредитивам
Постановление Правительства РФ от 24.12.2019 N 1804
(ред. от 28.06.2023)
"Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям, международным финансовым организациям и государственной корпорации развития "ВЭБ.РФ" на возмещение недополученных доходов по кредитам (займам), выданным индивидуальным предпринимателям и организациям, зарегистрированным на сельских территориях (сельских агломерациях), на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, строительство жилых зданий по льготной ставке"строительство жилых помещений (создание объектов индивидуального жилищного строительства) на сельских территориях (сельских агломерациях) по договору подряда с подрядной организацией в территориальной зоне, предназначенной для застройки среднеэтажными 2-квартирными и многоквартирными жилыми домами высотой до 5 жилых этажей, или приобретение земельного участка на сельских территориях (сельских агломерациях) и строительство на нем указанных жилых помещений по договору подряда с подрядной организацией в целях последующей их реализации заемщиком работникам заемщика и (или) передачи в аренду или пользование объектов недвижимого имущества работникам заемщика. Условиями договора подряда должно быть предусмотрено завершение строительства жилых помещений (включая приобретение земельного участка, создание многоквартирных домов высотой до 5 жилых этажей и объектов индивидуального жилищного строительства) в срок, не превышающий 24 месяцев со дня выдачи льготного кредита.
(ред. от 28.06.2023)
"Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям, международным финансовым организациям и государственной корпорации развития "ВЭБ.РФ" на возмещение недополученных доходов по кредитам (займам), выданным индивидуальным предпринимателям и организациям, зарегистрированным на сельских территориях (сельских агломерациях), на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, строительство жилых зданий по льготной ставке"строительство жилых помещений (создание объектов индивидуального жилищного строительства) на сельских территориях (сельских агломерациях) по договору подряда с подрядной организацией в территориальной зоне, предназначенной для застройки среднеэтажными 2-квартирными и многоквартирными жилыми домами высотой до 5 жилых этажей, или приобретение земельного участка на сельских территориях (сельских агломерациях) и строительство на нем указанных жилых помещений по договору подряда с подрядной организацией в целях последующей их реализации заемщиком работникам заемщика и (или) передачи в аренду или пользование объектов недвижимого имущества работникам заемщика. Условиями договора подряда должно быть предусмотрено завершение строительства жилых помещений (включая приобретение земельного участка, создание многоквартирных домов высотой до 5 жилых этажей и объектов индивидуального жилищного строительства) в срок, не превышающий 24 месяцев со дня выдачи льготного кредита.
"Комментарий к главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации "Налог на доходы физических лиц"
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости в соответствии с указанным договором.
(Лермонтов Ю.М.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости в соответствии с указанным договором.
Статья: Спор о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения) жилых помещений (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)2. Доказательства возмездного приобретения Жилого помещения: договор купли-продажи/кредитный договор/соглашение об авансе/соглашение об открытии банковского аккредитива/мемориальный ордер/выписка из лицевого счета/расписка в получении денежных средств/договор аренды индивидуального сейфа в банке для расчета по договору купли-продажи.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)2. Доказательства возмездного приобретения Жилого помещения: договор купли-продажи/кредитный договор/соглашение об авансе/соглашение об открытии банковского аккредитива/мемориальный ордер/выписка из лицевого счета/расписка в получении денежных средств/договор аренды индивидуального сейфа в банке для расчета по договору купли-продажи.
Вопрос: Заключен договор банковского вклада. Банк открыл по заявлению физлица аккредитив, зачислил на него средства клиента. Аккредитив не исполнен из-за отзыва у банка лицензии. Банк признан банкротом. Правомерно ли конкурсный управляющий включил денежное требование физлица в третью очередь реестра требований кредиторов?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Банк и физическое лицо заключили договор банковского вклада, на который клиентом были внесены денежные средства. Клиент представил в банк заявление об открытии аккредитива в пользу ООО в целях исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры и кредитного договора, заключенного с банком. Банк открыл аккредитив и зачислил на него денежные средства клиента, но данные денежные средства не были перечислены получателю ООО в связи с отзывом у банка лицензии на осуществление банковских операций. Решением арбитражного суда банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него была открыта процедура конкурсного производства и назначен конкурсный управляющий. Физическое лицо обратилось к конкурсному управляющему с требованием о включении в первую очередь реестра требований кредиторов должника суммы денежных средств, зачисленных на счет аккредитива. Конкурсный управляющий, ссылаясь на то, что требования физического лица вытекают из аккредитивных правоотношений с банком, а не из отношений по договору банковского счета, отказал физическому лицу в удовлетворении его требований и включил данную задолженность в третью очередь реестра требований кредиторов банка. Правомерны ли действия конкурсного управляющего?
(Консультация эксперта, 2023)Вопрос: Банк и физическое лицо заключили договор банковского вклада, на который клиентом были внесены денежные средства. Клиент представил в банк заявление об открытии аккредитива в пользу ООО в целях исполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры и кредитного договора, заключенного с банком. Банк открыл аккредитив и зачислил на него денежные средства клиента, но данные денежные средства не были перечислены получателю ООО в связи с отзывом у банка лицензии на осуществление банковских операций. Решением арбитражного суда банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него была открыта процедура конкурсного производства и назначен конкурсный управляющий. Физическое лицо обратилось к конкурсному управляющему с требованием о включении в первую очередь реестра требований кредиторов должника суммы денежных средств, зачисленных на счет аккредитива. Конкурсный управляющий, ссылаясь на то, что требования физического лица вытекают из аккредитивных правоотношений с банком, а не из отношений по договору банковского счета, отказал физическому лицу в удовлетворении его требований и включил данную задолженность в третью очередь реестра требований кредиторов банка. Правомерны ли действия конкурсного управляющего?
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В предпринимательских отношениях альтернативой обеспечения исполнения денежного обязательства путем расчетов по аккредитиву является договор хранения ценностей в банке. Расчеты с использованием такого договора осуществляются посредством помещения в банковскую ячейку наличных денежных средств и выдачи их при предъявлении определенных документов. Например, по договору купли-продажи квартиры продавец получит односторонний доступ к банковской ячейке, в которую заложена денежная сумма, эквивалентная стоимости недвижимого имущества, при предъявлении документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, по договору поставки - товарно-транспортных накладных, а по договору о выполнении работ - акта приемки-передачи, удостоверяющего исполнение обязательства.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В предпринимательских отношениях альтернативой обеспечения исполнения денежного обязательства путем расчетов по аккредитиву является договор хранения ценностей в банке. Расчеты с использованием такого договора осуществляются посредством помещения в банковскую ячейку наличных денежных средств и выдачи их при предъявлении определенных документов. Например, по договору купли-продажи квартиры продавец получит односторонний доступ к банковской ячейке, в которую заложена денежная сумма, эквивалентная стоимости недвижимого имущества, при предъявлении документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, по договору поставки - товарно-транспортных накладных, а по договору о выполнении работ - акта приемки-передачи, удостоверяющего исполнение обязательства.
Ситуация: Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При приобретении квартиры покупатель вправе рассчитаться с продавцом наличными деньгами или безналичным способом. При расчете наличными может быть использована банковская ячейка. При безналичной оплате возможно использование аккредитива и банковского счета эскроу.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При приобретении квартиры покупатель вправе рассчитаться с продавцом наличными деньгами или безналичным способом. При расчете наличными может быть использована банковская ячейка. При безналичной оплате возможно использование аккредитива и банковского счета эскроу.
Готовое решение: Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе
(КонсультантПлюс, 2025)Как согласовать условие об авансе, если договором купли-продажи недвижимости предусмотрена оплата по аккредитиву
(КонсультантПлюс, 2025)Как согласовать условие об авансе, если договором купли-продажи недвижимости предусмотрена оплата по аккредитиву
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)Тем не менее приведенное обстоятельство не означает, что договор счета эскроу не может выступать договором эскроу (договором условного депонирования). Положениями нормы п. 2 ст. 860.7 ГК РФ и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) только доказывается, что договором счета эскроу могут обслуживаться различные договоры. Иными словами, договор участия в долевом строительстве является лишь одним из возможных примеров осуществления расчетов между сторонами посредством счета эскроу. В качестве другого договора выступает заключаемый между физическими лицами договор купли-продажи квартиры. Кроме того, возможно появление на практике и других оплачиваемых через счет эскроу договоров. Неслучайно в научной литературе присутствует мнение, согласно которому договор счета эскроу представляет собой видоизмененный аккредитив, форму безналичных расчетов <14>.