Покупка и продажа квартиры УСН
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка и продажа квартиры УСН (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Индивидуальный предприниматель заключил несколько договоров купли-продажи недвижимого имущества. Налоговый орган пришел к выводу, что полученные доходы подлежат обложению в рамках УСН как связанные с ведением предпринимательской деятельности. Налогоплательщик оспорил доначисление единого налога. Суд установил, что предприниматель реализовал нежилое помещение, которое могло использоваться только для ведения предпринимательской деятельности, поэтому доход от его реализации правомерно включен в налоговую базу по УСН. Также предприниматель реализовал 16 иных объектов (земельные участки, квартиры, комнаты, гаражный бокс). Суд пришел к выводу, что доходы от реализации указанных объектов также подлежат налогообложению в рамках УСН, поскольку предприниматель владел ими единолично, ни сам предприниматель, ни члены его семьи в указанных объектах не проживали, лицевые счета на оплату коммунальных услуг, электроэнергии, газа не оформлялись. Отсутствие прибыли в результате реализации указанных объектов не является основанием для исключения дохода от их реализации их из налоговой базы по УСН.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Индивидуальный предприниматель заключил несколько договоров купли-продажи недвижимого имущества. Налоговый орган пришел к выводу, что полученные доходы подлежат обложению в рамках УСН как связанные с ведением предпринимательской деятельности. Налогоплательщик оспорил доначисление единого налога. Суд установил, что предприниматель реализовал нежилое помещение, которое могло использоваться только для ведения предпринимательской деятельности, поэтому доход от его реализации правомерно включен в налоговую базу по УСН. Также предприниматель реализовал 16 иных объектов (земельные участки, квартиры, комнаты, гаражный бокс). Суд пришел к выводу, что доходы от реализации указанных объектов также подлежат налогообложению в рамках УСН, поскольку предприниматель владел ими единолично, ни сам предприниматель, ни члены его семьи в указанных объектах не проживали, лицевые счета на оплату коммунальных услуг, электроэнергии, газа не оформлялись. Отсутствие прибыли в результате реализации указанных объектов не является основанием для исключения дохода от их реализации их из налоговой базы по УСН.
Подборка судебных решений за 2015 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, сделка по реализации квартиры по договору купли-продажи не подлежит обложению УСН, поскольку никакой прибыли от указанной сделки он не получил.
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право")По мнению предпринимателя, сделка по реализации квартиры по договору купли-продажи не подлежит обложению УСН, поскольку никакой прибыли от указанной сделки он не получил.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 08.07.2024 N 03-11-11/63457)Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
(Письмо Минфина России от 08.07.2024 N 03-11-11/63457)Вопрос: Об учете расходов в целях УСН организацией-застройщиком, выполняющей строительство жилых домов и реализующей квартиры в рамках договоров долевого участия и по договорам купли-продажи.
Вопрос: Квартира в общей долевой собственности с 1997 г.: по 1/6 доли у отца, матери, ее родителей и у сына с дочерью. В 2021 г. доли у отца с матерью - по 1/3, у брата с сестрой - по 1/6. Дочь и сын - ИП на УСН. В 2023 г. мать выкупила долю у сына, дочь подарила матери свою и квартира продана. Нужно ли уплачивать НДФЛ, УСН?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Квартира находилась в общей долевой собственности семьи с 1997 г.: по 1/6 доли у отца и матери, по 1/6 доли - у родителей матери и по 1/6 доли у сына с дочерью. После смерти родителей отцу с матерью по наследству перешло по 1/6 доли. В итоге в 2021 г. доли перераспределились следующим образом: у отца с матерью (в разводе) - по 1/3 доли, у брата с сестрой - по 1/6 доли (в квартире не живут и никак эту площадь не используют). Дочь и сын - ИП на УСН ("доходы") (у сына деятельность зарегистрирована по ОКВЭД 77.11, у дочери - по ОКВЭД 69.10, других видов деятельности нет). В начале 2023 г. перед продажей квартиры мать выкупила долю у сына (на момент выкупа - нерезидент) по цене ниже рыночной, а дочь подарила матери свою (договор дарения заключен между физлицами); в результате доли снова перераспределились: у матери 2/3 доли, у отца - 1/3. В конце 2023 г. квартира была продана и передана по акту приема-передачи покупателю, а сделка зарегистрирована в ЕГРН. Все собственники - граждане РФ, резиденты (за исключением сына), другой недвижимости не имеют. Нужно ли кому-то из бывших собственников квартиры уплачивать налоги (УСН, НДФЛ) в данной ситуации? Имеет ли в данном случае значение то, что сделка по купле-продаже доли совершена родственниками и по цене ниже рыночной?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: Квартира находилась в общей долевой собственности семьи с 1997 г.: по 1/6 доли у отца и матери, по 1/6 доли - у родителей матери и по 1/6 доли у сына с дочерью. После смерти родителей отцу с матерью по наследству перешло по 1/6 доли. В итоге в 2021 г. доли перераспределились следующим образом: у отца с матерью (в разводе) - по 1/3 доли, у брата с сестрой - по 1/6 доли (в квартире не живут и никак эту площадь не используют). Дочь и сын - ИП на УСН ("доходы") (у сына деятельность зарегистрирована по ОКВЭД 77.11, у дочери - по ОКВЭД 69.10, других видов деятельности нет). В начале 2023 г. перед продажей квартиры мать выкупила долю у сына (на момент выкупа - нерезидент) по цене ниже рыночной, а дочь подарила матери свою (договор дарения заключен между физлицами); в результате доли снова перераспределились: у матери 2/3 доли, у отца - 1/3. В конце 2023 г. квартира была продана и передана по акту приема-передачи покупателю, а сделка зарегистрирована в ЕГРН. Все собственники - граждане РФ, резиденты (за исключением сына), другой недвижимости не имеют. Нужно ли кому-то из бывших собственников квартиры уплачивать налоги (УСН, НДФЛ) в данной ситуации? Имеет ли в данном случае значение то, что сделка по купле-продаже доли совершена родственниками и по цене ниже рыночной?
Нормативные акты
Решение ФНС России от 26.02.2016 N СА-3-9/791@
Суть жалобы: Заявитель не согласен с решением налогового органа о доначислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения и налога на доходы физических лиц.
Решение: Жалоба признана необоснованной, так как налоговым органом установлено, что заявителем в спорном налоговом периоде возвращены в полном размере суммы, полученные по договорам беспроцентных займов, при этом заявитель произвел возврат денежных средств без начисления и уплаты процентов.
Содержит правовую позицию ФНС России.- в размере 135 000 рублей от ФЛ 1 по договору купли-продажи квартиры от 01.09.2011.
Суть жалобы: Заявитель не согласен с решением налогового органа о доначислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения и налога на доходы физических лиц.
Решение: Жалоба признана необоснованной, так как налоговым органом установлено, что заявителем в спорном налоговом периоде возвращены в полном размере суммы, полученные по договорам беспроцентных займов, при этом заявитель произвел возврат денежных средств без начисления и уплаты процентов.
Содержит правовую позицию ФНС России.- в размере 135 000 рублей от ФЛ 1 по договору купли-продажи квартиры от 01.09.2011.
<Письмо> УФНС РФ по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@
<О порядке применения упрощенной системы налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем>Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, осуществляет такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного дома. В июне 2008 года он приобрел 18-квартирный жилой дом с целью его дальнейшей реализации. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирует договоры купли-продажи только в том случае, если в качестве продавца указывается физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. Каков порядок налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартир?
<О порядке применения упрощенной системы налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем>Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, осуществляет такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного дома. В июне 2008 года он приобрел 18-квартирный жилой дом с целью его дальнейшей реализации. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирует договоры купли-продажи только в том случае, если в качестве продавца указывается физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. Каков порядок налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартир?
"Налоговые риски "упрощенцев": анализ, ответственность, судебная практика"
(Долгополов О.И.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2012)Если пополнение (поступление денежных средств на банковский счет) счета производилось также за счет личных накоплений предпринимателя, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (по кредитным договорам, договору купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности, по займам у физических лиц), эти суммы не подлежат включению в доход предпринимателя при исчислении налога по УСН (см., к примеру, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 сентября 2011 г. по делу N А45-17240/2010 <91>).
(Долгополов О.И.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2012)Если пополнение (поступление денежных средств на банковский счет) счета производилось также за счет личных накоплений предпринимателя, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (по кредитным договорам, договору купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности, по займам у физических лиц), эти суммы не подлежат включению в доход предпринимателя при исчислении налога по УСН (см., к примеру, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 сентября 2011 г. по делу N А45-17240/2010 <91>).
Статья: Арбитражная практика от 09.11.2015
("Практический бухгалтерский учет", 2015, N 12)Предприниматель (УСН, объект "доходы") продал квартиру, которую ранее использовал для получения дохода от предпринимательской деятельности. По итогам выездной проверки налоговики выяснили, что предприниматель в проверяемый период занимался оказанием посреднических услуг по купле-продаже, аренде жилого и нежилого недвижимого имущества, а также разносной торговлей и предоставлением автотранспортных услуг. Также был установлен факт реализации квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. Доход от этой реализации не был включен в базу по УСН. Это послужило основанием для привлечения налогоплательщика по п. 1 ст. 122 НК РФ в виде штрафа за неуплату единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, а также для начисления налога.
("Практический бухгалтерский учет", 2015, N 12)Предприниматель (УСН, объект "доходы") продал квартиру, которую ранее использовал для получения дохода от предпринимательской деятельности. По итогам выездной проверки налоговики выяснили, что предприниматель в проверяемый период занимался оказанием посреднических услуг по купле-продаже, аренде жилого и нежилого недвижимого имущества, а также разносной торговлей и предоставлением автотранспортных услуг. Также был установлен факт реализации квартиры, принадлежащей ему на праве собственности. Доход от этой реализации не был включен в базу по УСН. Это послужило основанием для привлечения налогоплательщика по п. 1 ст. 122 НК РФ в виде штрафа за неуплату единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, а также для начисления налога.
"Индивидуальный предприниматель: Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения"
(Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.)
(под общ. ред. Тихомирова М.Ю.)
("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2014)Вопрос: Я зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 29 апреля 1999 г., применяю УСН.
(Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.)
(под общ. ред. Тихомирова М.Ю.)
("Издательство Тихомирова М.Ю.", 2014)Вопрос: Я зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 29 апреля 1999 г., применяю УСН.
Вопрос: ...Организация, применяющая УСН ("доходы минус расходы"), предполагает построить многоквартирный жилой дом в целях последующей продажи квартир в нем. Она планирует приобрести земельный участок, получить разрешение на строительство, осуществить подрядным способом строительство дома, зарегистрировать право собственности на дом и заключить договоры купли-продажи квартир с покупателями. В период с момента госрегистрации права собственности на дом до момента продажи квартир организация будет нести расходы на коммунальное обслуживание дома. Сможет ли она учесть в налоговой базе по УСН все указанные расходы на строительство и коммунальное обслуживание дома?
(Консультация эксперта, 2010)Вопрос: Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", предполагает построить многоквартирный жилой дом в целях последующей продажи квартир в нем. Для этого она планирует приобрести земельный участок, получить разрешение на строительство, осуществить подрядным способом строительство дома, зарегистрировать право собственности на построенный дом и заключить договоры купли-продажи квартир с покупателями. В период с момента государственной регистрации права собственности на дом до момента продажи квартир организация будет нести расходы на коммунальное обслуживание дома (электроэнергию, отопление, водоснабжение, газоснабжение и т.п.). Сможет ли она учесть в налоговой базе по УСН все указанные расходы на строительство и коммунальное обслуживание дома?
(Консультация эксперта, 2010)Вопрос: Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", предполагает построить многоквартирный жилой дом в целях последующей продажи квартир в нем. Для этого она планирует приобрести земельный участок, получить разрешение на строительство, осуществить подрядным способом строительство дома, зарегистрировать право собственности на построенный дом и заключить договоры купли-продажи квартир с покупателями. В период с момента государственной регистрации права собственности на дом до момента продажи квартир организация будет нести расходы на коммунальное обслуживание дома (электроэнергию, отопление, водоснабжение, газоснабжение и т.п.). Сможет ли она учесть в налоговой базе по УСН все указанные расходы на строительство и коммунальное обслуживание дома?
Статья: Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру
(Савина Е.)
("Бухгалтерия ИП", 2015, N 5)- Какие нюансы нужно прописать в договоре купли-продажи.
(Савина Е.)
("Бухгалтерия ИП", 2015, N 5)- Какие нюансы нужно прописать в договоре купли-продажи.
Тематический выпуск: Упрощенная система налогообложения в судебных решениях и разъяснениях официальных органов
(Турбина О.А.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2019, N 9)- в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствует указание на статус продавца как индивидуального предпринимателя;
(Турбина О.А.)
("Экономико-правовой бюллетень", 2019, N 9)- в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствует указание на статус продавца как индивидуального предпринимателя;
Статья: Упрощенная система налогообложения. Арбитраж от 17.02.2015
("Малая бухгалтерия", 2015, N 2)Гражданин, будучи индивидуальным предпринимателем, приобрел трехкомнатную квартиру, которую затем передал в аренду организации-туроператору. На момент заключения договора купли-продажи предыдущим собственником было подано заявление на перевод данного помещения из статуса жилого в нежилое. Осуществляя деятельность по сдаче в аренду, коммерсант применял УСН.
("Малая бухгалтерия", 2015, N 2)Гражданин, будучи индивидуальным предпринимателем, приобрел трехкомнатную квартиру, которую затем передал в аренду организации-туроператору. На момент заключения договора купли-продажи предыдущим собственником было подано заявление на перевод данного помещения из статуса жилого в нежилое. Осуществляя деятельность по сдаче в аренду, коммерсант применял УСН.
Вопрос: Правомерно ли ИФНС отказала в вычете по НДФЛ и доначислила предпринимателю "упрощенный" налог, если ИП, применяющий УСН, продал несколько квартир, зарегистрированных на себя как на физлицо и задекларировал доход от продажи? (Основание отказа - приобретение для использования в предпринимательской деятельности.)
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 12)В ситуации, когда период нахождения квартир в собственности физлица составляет несколько месяцев и при этом основными видами деятельности ИП являются покупка и продажа собственного недвижимого имущества, доходы от продажи квартир (учитывая множественность сделок по их купле-продаже) подлежат обложению налогом в рамках УСНО в качестве доходов от предпринимательской деятельности. Такой вывод следует из Определения ВС РФ от 19.09.2019 N 309-ЭС19-16354.
("Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2019, N 12)В ситуации, когда период нахождения квартир в собственности физлица составляет несколько месяцев и при этом основными видами деятельности ИП являются покупка и продажа собственного недвижимого имущества, доходы от продажи квартир (учитывая множественность сделок по их купле-продаже) подлежат обложению налогом в рамках УСНО в качестве доходов от предпринимательской деятельности. Такой вывод следует из Определения ВС РФ от 19.09.2019 N 309-ЭС19-16354.
Статья: Как снять предпринимательский статус с личной квартиры ИП
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2022, N 15)Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости, фактически и (или) согласно указанным в ЕГРИП кодам ОКВЭД <3>. Тогда даже доход от продажи квартиры, никогда не использовавшейся в бизнесе, налоговики могут записать в базу по УСН, доначислить "упрощенный" налог, штраф и пени.
(Никитин А.Ю.)
("Главная книга", 2022, N 15)Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости, фактически и (или) согласно указанным в ЕГРИП кодам ОКВЭД <3>. Тогда даже доход от продажи квартиры, никогда не использовавшейся в бизнесе, налоговики могут записать в базу по УСН, доначислить "упрощенный" налог, штраф и пени.