Покупка арестованной квартиры
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупка арестованной квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик должен включить доход от реализации квартир в налоговую базу по УСН, а не НДФЛ. Налоговый орган указал, что деятельность по реализации недвижимости носила систематический характер, реализованные объекты принадлежали предпринимателю непродолжительное время (не более 6 месяцев), приобретение и реализация осуществлялись на профессиональной основе с использованием информации о рынке недвижимости (квартиры приобретались на торгах по продаже арестованного имущества), на приобретение квартир расходовались доходы от предпринимательской деятельности (иные источники дохода у предпринимателя отсутствовали). Суд признал правомерным доначисление единого налога, приняв также во внимание, что основным видом деятельности предпринимателя являлись аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом наряду с переводом жилых помещений в нежилые и сдачей их в аренду, им осуществлялась и реализация объектов недвижимости.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик должен включить доход от реализации квартир в налоговую базу по УСН, а не НДФЛ. Налоговый орган указал, что деятельность по реализации недвижимости носила систематический характер, реализованные объекты принадлежали предпринимателю непродолжительное время (не более 6 месяцев), приобретение и реализация осуществлялись на профессиональной основе с использованием информации о рынке недвижимости (квартиры приобретались на торгах по продаже арестованного имущества), на приобретение квартир расходовались доходы от предпринимательской деятельности (иные источники дохода у предпринимателя отсутствовали). Суд признал правомерным доначисление единого налога, приняв также во внимание, что основным видом деятельности предпринимателя являлись аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом наряду с переводом жилых помещений в нежилые и сдачей их в аренду, им осуществлялась и реализация объектов недвижимости.
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2024 по делу N 88-28145/2024 (УИД 16RS0046-01-2024-000974-93)
Категория спора: Причинение вреда органами власти.
Требования потерпевшего: О взыскании убытков в виде упущенной выгоды.
Обстоятельства: Причиной признания договора купли-продажи и торгов недействительными явились ошибки, допущенные должностными лицами службы судебных приставов.
Решение: Отказано.Доводы о том, что противоправность поведения и вина должностных лиц службы судебных приставов, выразившиеся в незаконной передаче на торги имущества должника, подтверждена апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 9 декабря 2021 г., и только ввиду этого обстоятельства торги и договор купли-продажи арестованной квартиры признаны недействительными, повторяют позицию заявителя по делу, были предметом оценки судов, мотивированно отклонены и не свидетельствуют о допущенных судами нарушениях норм материального или процессуального права.
Категория спора: Причинение вреда органами власти.
Требования потерпевшего: О взыскании убытков в виде упущенной выгоды.
Обстоятельства: Причиной признания договора купли-продажи и торгов недействительными явились ошибки, допущенные должностными лицами службы судебных приставов.
Решение: Отказано.Доводы о том, что противоправность поведения и вина должностных лиц службы судебных приставов, выразившиеся в незаконной передаче на торги имущества должника, подтверждена апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 9 декабря 2021 г., и только ввиду этого обстоятельства торги и договор купли-продажи арестованной квартиры признаны недействительными, повторяют позицию заявителя по делу, были предметом оценки судов, мотивированно отклонены и не свидетельствуют о допущенных судами нарушениях норм материального или процессуального права.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемы реализации арестованного жилья
(Хлебников П.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Как можно заключить из вышесказанного, при покупке арестованного имущества, в том числе и жилья, возникает много проблем правового характера. В случае покупки арестованного жилого помещения с торгов необходим серьезный правовой анализ сделки. Необходимо учитывать не только экономическую целесообразность заключения договора, но и правовые особенности данных сделок - экономические и правовые риски последующего владения и распоряжения имуществом.
(Хлебников П.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Как можно заключить из вышесказанного, при покупке арестованного имущества, в том числе и жилья, возникает много проблем правового характера. В случае покупки арестованного жилого помещения с торгов необходим серьезный правовой анализ сделки. Необходимо учитывать не только экономическую целесообразность заключения договора, но и правовые особенности данных сделок - экономические и правовые риски последующего владения и распоряжения имуществом.
Статья: Значение знания о недостоверности заверений об обстоятельствах в сделках по приобретению акций (долей)
(Арнаутов Д.Р.)
("Статут", 2024)В другом деле <32> истец приобрел квартиру, обремененную арестом, о котором приобретатель не был уведомлен со стороны продавца. Суд указал, что, действуя добросовестно и разумно при участии в торгах и подписании договора купли-продажи, истец вправе был запросить соответствующие сведения в регистрирующем органе на предмет наличия (отсутствия) арестов, иных обременений в отношении приобретаемого им имущества, т.е. если бы покупатель действовал разумно, то он был вправе и мог бы запросить сведения, касающиеся предмета заверений в регистрирующем органе.
(Арнаутов Д.Р.)
("Статут", 2024)В другом деле <32> истец приобрел квартиру, обремененную арестом, о котором приобретатель не был уведомлен со стороны продавца. Суд указал, что, действуя добросовестно и разумно при участии в торгах и подписании договора купли-продажи, истец вправе был запросить соответствующие сведения в регистрирующем органе на предмет наличия (отсутствия) арестов, иных обременений в отношении приобретаемого им имущества, т.е. если бы покупатель действовал разумно, то он был вправе и мог бы запросить сведения, касающиеся предмета заверений в регистрирующем органе.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)С учетом уточненных исковых требований заявители просили признать недействительными проведенные публичные торги по продаже арестованного имущества и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность; погасить запись в ЕГРП о регистрации права на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)С учетом уточненных исковых требований заявители просили признать недействительными проведенные публичные торги по продаже арестованного имущества и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность; погасить запись в ЕГРП о регистрации права на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)В надзорной жалобе А. просила отменить приговор в части обращения взыскания на квартиру, зарегистрированную на ее имя, в счет возмещения причиненного потерпевшим ущерба. В жалобе обращено внимание на то, что на момент приобретения квартиры ей не было известно о том, что указанная квартира находится под арестом.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)
(ред. от 25.04.2025)В надзорной жалобе А. просила отменить приговор в части обращения взыскания на квартиру, зарегистрированную на ее имя, в счет возмещения причиненного потерпевшим ущерба. В жалобе обращено внимание на то, что на момент приобретения квартиры ей не было известно о том, что указанная квартира находится под арестом.
Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Статья: Купить квартиру у должника - самому стать им?
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)После прошлого примера не стало страшно покупать квартиры. Все-таки в качестве покупателя выступил не рядовой покупатель, а дочь, которая к тому же перепродала квартиру в ближайшее время и не заплатила за нее. Следующий пример покажет, что никто не будет отбирать квартиру или делать должником рядового покупателя (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2020 по делу N А40-109856/17). Правда, там арбитражный суд основывался на выводах районного суда. Квартира, которую продал должник, была перепродана покупателем через месяц, но это не выглядело подозрительным, так как дальнейшее использование квартиры для той цели, для которой она приобреталась, было невозможным по определенным обстоятельствам, поэтому квартира была продана по той же цене, что и покупалась. Но рассмотрим и особенности первоначальной сделки. Было установлено, что на момент совершения сделки квартира под арестом не находилась, ограничений в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации зарегистрировано не было; Ф.И.О.2 приобрел жилое помещение, обремененное ипотекой в пользу банка, следовательно, право первоочередного получения исполнения при наличии не исполненных должником обязательств перед данным лицом могло возникнуть у банка; на момент совершения последующей сделки между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 ограничений и обременений в отношении спорного жилого помещения зарегистрировано не было; отсутствие платежеспособности покупателя Ф.И.О.3 и невозможность приобретения данным лицом жилого помещения опровергаются представленными в материалы дела выписками по счетам; право собственности Ф.И.О.2, а впоследствии Ф.И.О.3 было зарегистрировано в установленном порядке, взаиморасчеты между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 были произведены в полном объеме, жилое помещение по акту приема-передачи было передано Ф.И.О.3, который вступил во владение данным имуществом, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами сделки; договоры купли-продажи квартир были реально исполнены сторонами в полном объеме, в том числе в части оплаты, а правовые последствия, предусмотренные данным видом сделки, наступили. Один из главных моментов, который необходимо доказать в таких спорах, - это реальность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в ст. 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества. То есть суд подробно исследовал все обстоятельства дела, чтобы исключить недобросовестное поведение сторон договоров купли-продажи, направленное на причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника.
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
("Жилищное право", 2021, N 6)После прошлого примера не стало страшно покупать квартиры. Все-таки в качестве покупателя выступил не рядовой покупатель, а дочь, которая к тому же перепродала квартиру в ближайшее время и не заплатила за нее. Следующий пример покажет, что никто не будет отбирать квартиру или делать должником рядового покупателя (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2020 по делу N А40-109856/17). Правда, там арбитражный суд основывался на выводах районного суда. Квартира, которую продал должник, была перепродана покупателем через месяц, но это не выглядело подозрительным, так как дальнейшее использование квартиры для той цели, для которой она приобреталась, было невозможным по определенным обстоятельствам, поэтому квартира была продана по той же цене, что и покупалась. Но рассмотрим и особенности первоначальной сделки. Было установлено, что на момент совершения сделки квартира под арестом не находилась, ограничений в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации зарегистрировано не было; Ф.И.О.2 приобрел жилое помещение, обремененное ипотекой в пользу банка, следовательно, право первоочередного получения исполнения при наличии не исполненных должником обязательств перед данным лицом могло возникнуть у банка; на момент совершения последующей сделки между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 ограничений и обременений в отношении спорного жилого помещения зарегистрировано не было; отсутствие платежеспособности покупателя Ф.И.О.3 и невозможность приобретения данным лицом жилого помещения опровергаются представленными в материалы дела выписками по счетам; право собственности Ф.И.О.2, а впоследствии Ф.И.О.3 было зарегистрировано в установленном порядке, взаиморасчеты между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.3 были произведены в полном объеме, жилое помещение по акту приема-передачи было передано Ф.И.О.3, который вступил во владение данным имуществом, что свидетельствует о фактическом исполнении сторонами сделки; договоры купли-продажи квартир были реально исполнены сторонами в полном объеме, в том числе в части оплаты, а правовые последствия, предусмотренные данным видом сделки, наступили. Один из главных моментов, который необходимо доказать в таких спорах, - это реальность проведения расчетов между продавцом и покупателем. Само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в ст. 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества. То есть суд подробно исследовал все обстоятельства дела, чтобы исключить недобросовестное поведение сторон договоров купли-продажи, направленное на причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника.
Ситуация: Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)3) в-третьих, что касается направленности воли стороны сделки на правовые последствия, то это, безусловно, необходимый признак сделки: необходимый, но не достаточный. Сама по себе направленность воли на правовые последствия может иметь место и при совершении иных юридических действий, не сделок: например, юридических поступков (лицо создает литературное произведение, пишет картину и т.п. целенаправленно, для того чтобы юридически воспользоваться приобретаемыми таким образом авторскими правами; кто-то уничтожает свою вещь, чтобы прекратить право собственности на нее) и даже неправомерных действий (в холодное время года некто, не имея жилья и средств, совершает правонарушение, чтобы получить в качестве наказания административный арест и таким образом обеспечить себе выживание).
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)3) в-третьих, что касается направленности воли стороны сделки на правовые последствия, то это, безусловно, необходимый признак сделки: необходимый, но не достаточный. Сама по себе направленность воли на правовые последствия может иметь место и при совершении иных юридических действий, не сделок: например, юридических поступков (лицо создает литературное произведение, пишет картину и т.п. целенаправленно, для того чтобы юридически воспользоваться приобретаемыми таким образом авторскими правами; кто-то уничтожает свою вещь, чтобы прекратить право собственности на нее) и даже неправомерных действий (в холодное время года некто, не имея жилья и средств, совершает правонарушение, чтобы получить в качестве наказания административный арест и таким образом обеспечить себе выживание).
"Преступления против правосудия: монография"
(Чекмезова Е.И.)
("Сибирский юридический университет", 2024)Судья с нарушением установленного порядка лично принял к своему производству исковое заявление с копией фиктивного договора займа, а также заявление о наложении ареста на спорные квартиры, после чего вынес определение о принятии иска и наложении ареста на недвижимость. Назначив подготовку гражданского дела к судебному разбирательству и при этом фактически не рассматривая дело по существу, он, как отмечает прокуратура, вынес заведомо неправосудное заочное решение, которым удовлетворил мнимые исковые требования и обеспечил адвокату и его соучастникам возможность незаконно приобрести право собственности на объекты недвижимости.
(Чекмезова Е.И.)
("Сибирский юридический университет", 2024)Судья с нарушением установленного порядка лично принял к своему производству исковое заявление с копией фиктивного договора займа, а также заявление о наложении ареста на спорные квартиры, после чего вынес определение о принятии иска и наложении ареста на недвижимость. Назначив подготовку гражданского дела к судебному разбирательству и при этом фактически не рассматривая дело по существу, он, как отмечает прокуратура, вынес заведомо неправосудное заочное решение, которым удовлетворил мнимые исковые требования и обеспечил адвокату и его соучастникам возможность незаконно приобрести право собственности на объекты недвижимости.
Статья: Спор о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения) жилых помещений (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд отказал в истребовании квартиры и об освобождении ее от ареста, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на спорное жилое помещение (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.10.2021 по делу N 33-40060/2021).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд отказал в истребовании квартиры и об освобождении ее от ареста, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на спорное жилое помещение (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.10.2021 по делу N 33-40060/2021).
Готовое решение: Можно ли зарегистрировать юридическое лицо по адресу жилого помещения
(КонсультантПлюс, 2025)немаловажной является экономия денежных средств на аренду помещения или покупку адреса.
(КонсультантПлюс, 2025)немаловажной является экономия денежных средств на аренду помещения или покупку адреса.
Статья: Право на охрану здоровья и домашний арест: проблемы регулирования и правоприменения
(Юрьев С.С., Короткова П.Е.)
("Адвокатская практика", 2021, N 5)Таким образом, можно констатировать, что к настоящему времени в российском уголовном процессе сложилась ситуация, когда из всех мер пресечения только условия домашнего ареста могут определяться судом. Думается, что в соответствующих постановлениях суд не только имеет право, но и обязан устанавливать условия, обеспечивающие право лиц, подвергнутых домашнему аресту, на охрану здоровья. На практике с целью обеспечения интересов правосудия, общепризнанных норм международного права и принципов гуманизма, с учетом данных о личности обвиняемого, в том числе его состоянии здоровья, суды разрешают: ежедневные прогулки по месту исполнения домашнего ареста с соблюдением возложенных ограничений <20>; выход из жилого помещения с целью приобретения лекарственных препаратов в аптечных учреждениях, получения медицинской помощи <21>; посещение медицинских учреждений при наличии соответствующих оснований <22>.
(Юрьев С.С., Короткова П.Е.)
("Адвокатская практика", 2021, N 5)Таким образом, можно констатировать, что к настоящему времени в российском уголовном процессе сложилась ситуация, когда из всех мер пресечения только условия домашнего ареста могут определяться судом. Думается, что в соответствующих постановлениях суд не только имеет право, но и обязан устанавливать условия, обеспечивающие право лиц, подвергнутых домашнему аресту, на охрану здоровья. На практике с целью обеспечения интересов правосудия, общепризнанных норм международного права и принципов гуманизма, с учетом данных о личности обвиняемого, в том числе его состоянии здоровья, суды разрешают: ежедневные прогулки по месту исполнения домашнего ареста с соблюдением возложенных ограничений <20>; выход из жилого помещения с целью приобретения лекарственных препаратов в аптечных учреждениях, получения медицинской помощи <21>; посещение медицинских учреждений при наличии соответствующих оснований <22>.
Статья: Спор об освобождении имущества от ареста (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)3. Доказательства, подтверждающие наличие права собственности Истца на Имущество до момента наложения на него ареста/запрета на совершение регистрационных действий: копия договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации/копия кредитного договора о привлечении денежных средств для приобретения квартиры/копия справки о задолженности заемщика/копия справки о доходах физического лица/копия ходатайства в адрес следователя об освобождении имущества из-под ареста/копия заявления судебному приставу-исполнителю об освобождении нежилого помещения от ареста/копия ответа на судебный запрос из ТНРЭР ГУ МВД России о владельцах транспортного средства/копии других документов.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)3. Доказательства, подтверждающие наличие права собственности Истца на Имущество до момента наложения на него ареста/запрета на совершение регистрационных действий: копия договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации/копия кредитного договора о привлечении денежных средств для приобретения квартиры/копия справки о задолженности заемщика/копия справки о доходах физического лица/копия ходатайства в адрес следователя об освобождении имущества из-под ареста/копия заявления судебному приставу-исполнителю об освобождении нежилого помещения от ареста/копия ответа на судебный запрос из ТНРЭР ГУ МВД России о владельцах транспортного средства/копии других документов.
Статья: Золотые правила применения норм гражданского права (правила о правилах)
(Гаджиев Г.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Гражданин Богатырев являлся собственником трехкомнатной квартиры, которая была приобретена им на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов по продаже арестованного имущества.
(Гаджиев Г.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2020, N 12)Гражданин Богатырев являлся собственником трехкомнатной квартиры, которая была приобретена им на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов по продаже арестованного имущества.