Покупатель не оплатит объект недвижимости по договору купли-продажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Покупатель не оплатит объект недвижимости по договору купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 12.03.2024 N 11-345/2024 (УИД 74RS0046-01-2023-000075-63)
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О взыскании процентов; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик обязанность по уплате стоимости недвижимого имущества в полном объеме не исполнил, длительная неуплата является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 309, 310, 450, 454, 486, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку сумма невыплаченной ответчиком стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи составляет 109 500 рублей, оснований полагать, что покупателем существенно нарушены условия договора не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказал. Взыскал с ООО ПСК "Уральский вариант" в пользу экспертного учреждения расходы по проведению экспертизы в размере 52 800 рублей.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: 1) О взыскании процентов; 2) О расторжении договора.
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик обязанность по уплате стоимости недвижимого имущества в полном объеме не исполнил, длительная неуплата является существенным нарушением условий договора и основанием для расторжения договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 309, 310, 450, 454, 486, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку сумма невыплаченной ответчиком стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи составляет 109 500 рублей, оснований полагать, что покупателем существенно нарушены условия договора не имеется, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований отказал. Взыскал с ООО ПСК "Уральский вариант" в пользу экспертного учреждения расходы по проведению экспертизы в размере 52 800 рублей.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 346.15 "Порядок определения доходов" главы 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости4.2. Вправе ли продавец по договору купли-продажи истребовать у покупателя неоплаченную недвижимость
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
<Письмо> ФНС России от 11.02.2025 N БВ-4-7/1212@
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в IV квартале 2024 года по вопросам налогообложения>
(вместе с "Обзором правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения")Гражданином указано, что инспекцией необоснованно включен в налоговую базу доход от реализации нежилого помещения, поскольку соглашением от 28.04.2022 договор купли-продажи от 15.10.2018 расторгнут в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата по сделке и право собственности было вновь зарегистрировано за административным истцом. Поскольку реализация недвижимости не состоялась, право собственности на объект недвижимости перешло к продавцу, доход им получен не был, в связи с чем объект налогообложения отсутствует, и, как следствие, взимание налога незаконно.
<О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в IV квартале 2024 года по вопросам налогообложения>
(вместе с "Обзором правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения")Гражданином указано, что инспекцией необоснованно включен в налоговую базу доход от реализации нежилого помещения, поскольку соглашением от 28.04.2022 договор купли-продажи от 15.10.2018 расторгнут в связи с тем, что покупателем не была произведена оплата по сделке и право собственности было вновь зарегистрировано за административным истцом. Поскольку реализация недвижимости не состоялась, право собственности на объект недвижимости перешло к продавцу, доход им получен не был, в связи с чем объект налогообложения отсутствует, и, как следствие, взимание налога незаконно.
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2024 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2025, N 4)Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, налогоплательщик реализовал объект недвижимого имущества по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Часть денежных средств была уплачена покупателем, а оставшаяся часть была перечислена ИП - учредителю налогоплательщика в качестве заемных средств. При этом заем не возвращен в установленный срок, проценты не уплачивались.
"Недобросовестность в вещном праве: монография"
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Еще сложнее выглядит смоделированная ситуация, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, которое передано во владение одному покупателю, но государственная регистрация перехода права собственности произведена на другого покупателя. На практике возникают и такие ситуации, когда недвижимая вещь уже передана во владение первого покупателя, который фактически пользуется ей, но не оплатил обусловленную в договоре купли-продажи цену данного имущества. В то же время второй покупатель полностью оплатил данную вещь и произвел регистрацию перехода права собственности на нее, но не получил данную вещь в фактическое владение. При этом продавец недвижимого имущества был признан банкротом и прекратил свою деятельность как субъект гражданского права. С одной стороны, второй покупатель, оплативший вещь и зарегистрировавший право собственности, является добросовестным покупателем, но его право собственности оспаривает первоначальный покупатель - добросовестный владелец. В данной ситуации сложно определить, за кем должно быть закреплено право собственности, но согласно разъяснениям высших судебных органов, право собственности должно быть закреплено за покупателем, который уже является фактическим добросовестным владельцем <1>.
(Шереметьева Н.В.)
("Проспект", 2023)Еще сложнее выглядит смоделированная ситуация, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, которое передано во владение одному покупателю, но государственная регистрация перехода права собственности произведена на другого покупателя. На практике возникают и такие ситуации, когда недвижимая вещь уже передана во владение первого покупателя, который фактически пользуется ей, но не оплатил обусловленную в договоре купли-продажи цену данного имущества. В то же время второй покупатель полностью оплатил данную вещь и произвел регистрацию перехода права собственности на нее, но не получил данную вещь в фактическое владение. При этом продавец недвижимого имущества был признан банкротом и прекратил свою деятельность как субъект гражданского права. С одной стороны, второй покупатель, оплативший вещь и зарегистрировавший право собственности, является добросовестным покупателем, но его право собственности оспаривает первоначальный покупатель - добросовестный владелец. В данной ситуации сложно определить, за кем должно быть закреплено право собственности, но согласно разъяснениям высших судебных органов, право собственности должно быть закреплено за покупателем, который уже является фактическим добросовестным владельцем <1>.
Статья: Конституционные основы уголовной ответственности за злоупотребление правами и свободами
(Гузеева О.С.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 1)Так, согласно материалам одного из уголовных дел гражданка Огородникова, заключив договор купли-продажи квартиры и получив в полном объеме денежную сумму за проданный объект недвижимости, через определенное время через своего представителя обратилась в суд с иском о расторжении этого договора и признании за ней права собственности на этот объект по причине того, что покупатель квартиры якобы не исполнил своих обязательств по договору и не оплатил стоимость приобретенной квартиры. Суд, введенный Огородниковой и ее представителем в заблуждение, исковые требования удовлетворил, на основании судебного решения кадастровая служба выдала Огородниковой свидетельство о праве собственности. Позже уголовное дело в отношении Огородниковой было рассмотрено судом по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, и ей вынесен обвинительный приговор <18>.
(Гузеева О.С.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2021, N 1)Так, согласно материалам одного из уголовных дел гражданка Огородникова, заключив договор купли-продажи квартиры и получив в полном объеме денежную сумму за проданный объект недвижимости, через определенное время через своего представителя обратилась в суд с иском о расторжении этого договора и признании за ней права собственности на этот объект по причине того, что покупатель квартиры якобы не исполнил своих обязательств по договору и не оплатил стоимость приобретенной квартиры. Суд, введенный Огородниковой и ее представителем в заблуждение, исковые требования удовлетворил, на основании судебного решения кадастровая служба выдала Огородниковой свидетельство о праве собственности. Позже уголовное дело в отношении Огородниковой было рассмотрено судом по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, и ей вынесен обвинительный приговор <18>.
Статья: Споры по цене жилья при большой просрочке ее оплаты
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Пример из практики. Верховный Суд указал, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (см.: Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27 в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) <2>).
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Пример из практики. Верховный Суд указал, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (см.: Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27 в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) <2>).
Путеводитель по судебной практике: Продажа недвижимости.
Является ли договором купли-продажи будущей недвижимости предварительный договор, содержащий условие о выплате всей цены или ее существенной части до заключения основного договора
(КонсультантПлюс, 2025)При таких обстоятельствах с учетом того, что на основании заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель осуществил предварительную оплату и не доказал, что уплаченная сумма аванса может быть признана задатком, судебные инстанции дали правильную квалификацию спорным правоотношениям.
Является ли договором купли-продажи будущей недвижимости предварительный договор, содержащий условие о выплате всей цены или ее существенной части до заключения основного договора
(КонсультантПлюс, 2025)При таких обстоятельствах с учетом того, что на основании заключенного сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель осуществил предварительную оплату и не доказал, что уплаченная сумма аванса может быть признана задатком, судебные инстанции дали правильную квалификацию спорным правоотношениям.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд установил, что на дату заключения договоров купли-продажи квартиры и машино-места покупатель (ответчик) не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этим договорам, следовательно, он не мог исполнить перед продавцом (истцом) обязательство по уплате цены квартиры и машино-места. Факт неуплаты покупателем стоимости объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи, поэтому суд принял решение расторгнуть указанные договоры и вернуть квартиру и машино-место продавцу (Определение Московского городского суда от 19.11.2019 N 4г-13943/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Суд установил, что на дату заключения договоров купли-продажи квартиры и машино-места покупатель (ответчик) не обладал денежными средствами в размере, которые позволили бы ему произвести оплату по этим договорам, следовательно, он не мог исполнить перед продавцом (истцом) обязательство по уплате цены квартиры и машино-места. Факт неуплаты покупателем стоимости объектов недвижимости является существенным нарушением условий договоров купли-продажи, поэтому суд принял решение расторгнуть указанные договоры и вернуть квартиру и машино-место продавцу (Определение Московского городского суда от 19.11.2019 N 4г-13943/2019).
Вопрос: Как приобрести коммерческую недвижимость?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Однако при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи от 5 сентября 2002 г. сторонами не был исполнен: предприятие "НИИШП" (продавец) не передало обществу "Сервисный центр" (покупателю) имущество, покупатель не оплатил его, стороны не произвели государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Однако при рассмотрении дела установлено, что договор купли-продажи от 5 сентября 2002 г. сторонами не был исполнен: предприятие "НИИШП" (продавец) не передало обществу "Сервисный центр" (покупателю) имущество, покупатель не оплатил его, стороны не произвели государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
Готовое решение: Как организации уплатить госпошлину за регистрацию прав (договоров) на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2025)Так, прежний правообладатель не уплачивает госпошлину при переходе права на недвижимость к новому правообладателю, так как его право прекращается. Заявление в этом случае подают обе стороны договора, но госпошлину должен уплатить только новый правообладатель (пп. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Например, при заключении договора купли-продажи недвижимости госпошлину уплачивает только покупатель.
(КонсультантПлюс, 2025)Так, прежний правообладатель не уплачивает госпошлину при переходе права на недвижимость к новому правообладателю, так как его право прекращается. Заявление в этом случае подают обе стороны договора, но госпошлину должен уплатить только новый правообладатель (пп. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Например, при заключении договора купли-продажи недвижимости госпошлину уплачивает только покупатель.