Переустройство нежилого здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Переустройство нежилого здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 6 "Применение гражданского законодательства по аналогии" ГК РФ"Учитывая, что законодательством для нежилых зданий особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ к возникшим отношениям возможно применение по аналогии закона положений гл. 4 ЖК РФ и иных нормативных правовых актов."
Апелляционное определение Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 07.11.2024 по делу N 66а-1346/2024 (УИД 54OS0000-01-2024-000222-79)
Об оставлении без изменения решения Новосибирского областного суда от 07.08.2024 об отказе в признании нормативного правового акта не действующим в части.Ссылки административного истца на проектную документацию по перепланировке и переустройству нежилых помещений в спорном здании и экспертное заключение ООО "Роспроект" о незаконности оспариваемого нормативного правового акта не свидетельствуют, указанным обстоятельствам в обжалуемом решении дана правильная оценка.
Об оставлении без изменения решения Новосибирского областного суда от 07.08.2024 об отказе в признании нормативного правового акта не действующим в части.Ссылки административного истца на проектную документацию по перепланировке и переустройству нежилых помещений в спорном здании и экспертное заключение ООО "Роспроект" о незаконности оспариваемого нормативного правового акта не свидетельствуют, указанным обстоятельствам в обжалуемом решении дана правильная оценка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, переустройство и перепланировка нежилых помещений, нежилых зданий на практике проводится по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Таким образом, переустройство и перепланировка нежилых помещений, нежилых зданий на практике проводится по процедуре, аналогичной перепланировке (переустройству) жилых помещений.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также тот факт, что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также тот факт, что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.
Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ
(ред. от 22.07.2024)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"17. При внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании с видом разрешенного использования "общежитие" в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания - "нежилое".
(ред. от 22.07.2024)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"17. При внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании с видом разрешенного использования "общежитие" в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания - "нежилое".
Статья: Особенности долевой собственности на общее имущество собственников помещений в нежилом здании
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)В отношении нежилых помещений такого законодательного регулирования не предусмотрено, применение по аналогии ст. 36, 40 ЖК РФ к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях Постановлениями N 64 и N 25 не предусмотрено, хотя имеет место.
(Старченко Ю.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 3)В отношении нежилых помещений такого законодательного регулирования не предусмотрено, применение по аналогии ст. 36, 40 ЖК РФ к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях Постановлениями N 64 и N 25 не предусмотрено, хотя имеет место.
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Обычно практика в решении этого вопроса ориентируется на позицию федеральных ведомств. В настоящее время свою точку зрения изложил Минстрой России: демонтаж оконного проема является реконструкцией <26>. Но ВС РФ с таким подходом не согласился. В одном из дел, которое дошло до ВС РФ, Администрация отклонила по причине несоответствия закону проект перепланировки и переустройства квартиры для дальнейшего перевода в нежилой фонд с устройством отдельного входа на месте существующего оконного проема с лицевого фасада здания с размещением крыльца. Две судебные инстанции согласились с позицией Администрации и отказали в удовлетворении административного иска собственника квартиры о признании незаконным отказа в согласовании проекта перепланировки. Однако ВС РФ указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований <27>. Позиция ВС РФ спорная, но формально если фасадная стена не является несущей строительной конструкцией, а крыльцо не обладает признаками капитальности и, соответственно, его возведение не меняет параметры самого здания (площадь застройки), то с точки зрения ГрК РФ это не реконструкция. Подводя итог, констатируем: в результате перепланировки не может появиться ни нового объекта капитального строительства, ни нового первичного объекта недвижимости - здания, но может появиться новый вторичный объект недвижимости - помещение.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Обычно практика в решении этого вопроса ориентируется на позицию федеральных ведомств. В настоящее время свою точку зрения изложил Минстрой России: демонтаж оконного проема является реконструкцией <26>. Но ВС РФ с таким подходом не согласился. В одном из дел, которое дошло до ВС РФ, Администрация отклонила по причине несоответствия закону проект перепланировки и переустройства квартиры для дальнейшего перевода в нежилой фонд с устройством отдельного входа на месте существующего оконного проема с лицевого фасада здания с размещением крыльца. Две судебные инстанции согласились с позицией Администрации и отказали в удовлетворении административного иска собственника квартиры о признании незаконным отказа в согласовании проекта перепланировки. Однако ВС РФ указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований <27>. Позиция ВС РФ спорная, но формально если фасадная стена не является несущей строительной конструкцией, а крыльцо не обладает признаками капитальности и, соответственно, его возведение не меняет параметры самого здания (площадь застройки), то с точки зрения ГрК РФ это не реконструкция. Подводя итог, констатируем: в результате перепланировки не может появиться ни нового объекта капитального строительства, ни нового первичного объекта недвижимости - здания, но может появиться новый вторичный объект недвижимости - помещение.
Статья: Жилье и нежилье. Трудности перевода
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 3)Обстоятельства дела. В спорном здании ранее располагалось кафе, которое переоборудовано теперь под три квартиры. Л. обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о согласовании перепланировки, переустройства и перевода нежилого помещения в жилые помещения. Через некоторое время истец получил отказ в связи с тем, что здание является нежилым, перевод части здания в жилые помещения не допускается.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 3)Обстоятельства дела. В спорном здании ранее располагалось кафе, которое переоборудовано теперь под три квартиры. Л. обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о согласовании перепланировки, переустройства и перевода нежилого помещения в жилые помещения. Через некоторое время истец получил отказ в связи с тем, что здание является нежилым, перевод части здания в жилые помещения не допускается.
Готовое решение: Можно ли изменить назначение здания с жилого на нежилое и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:
(КонсультантПлюс, 2025)Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:
Вопрос: О присвоении адресов помещениям.
(Письмо ФНС России от 25.02.2025 N 14-1-05/0003@)Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(Письмо ФНС России от 25.02.2025 N 14-1-05/0003@)Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если муниципалитет обращается к собственнику нежилого здания с требованием о продаже этого здания с публичных торгов и передаче собственнику вырученных денежных средств, ссылаясь на то, что собственником самовольно произведена реконструкция здания, в результате чего нарушены публичные нормы, создается угроза жизни и здоровью третьих лиц, то при рассмотрении требования следовало учесть, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения. В то же время суды (1) не установили факт получения ответчиком предписания об устранении недостатков и наличие у него реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок, (2) не оценили действия ответчика на предмет доброй совести, (3) не исследовали вопросы о том, привлекался ли ответчик к иному виду ответственности, принимались ли в отношении его какие-либо меры, направленные на понуждение к исполнению предписания о приведении здания в прежнее состояние.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 8)Если муниципалитет обращается к собственнику нежилого здания с требованием о продаже этого здания с публичных торгов и передаче собственнику вырученных денежных средств, ссылаясь на то, что собственником самовольно произведена реконструкция здания, в результате чего нарушены публичные нормы, создается угроза жизни и здоровью третьих лиц, то при рассмотрении требования следовало учесть, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения. В то же время суды (1) не установили факт получения ответчиком предписания об устранении недостатков и наличие у него реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок, (2) не оценили действия ответчика на предмет доброй совести, (3) не исследовали вопросы о том, привлекался ли ответчик к иному виду ответственности, принимались ли в отношении его какие-либо меры, направленные на понуждение к исполнению предписания о приведении здания в прежнее состояние.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Ряд практических проблем связан с вопросом изменения назначения зданий. При изменении назначения здания изготавливается проектная документация или вносятся изменения в ранее изготовленную проектную документацию (если законодательством для данного вида здания предусмотрено изготовление проектной документации). Существует мнение о возможности изменения назначения здания только путем проведения реконструкции, а также мнение о возможности изменения назначения в том числе в результате перепланировки, переустройства, поскольку изменение параметров здания для изменения его назначения требуется не всегда. Высказывается точка зрения о необходимости представить документ, подтверждающий возможность изменения назначения здания без реконструкции, например заключение строительной организации. Приводятся также доводы в пользу того, что с учетом законодательной неурегулированности вопроса не противоречит закону изменение назначение здания актом органа местного самоуправления, поскольку к их компетенции относится перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, признание садовых домов жилыми и наоборот. Градостроительным кодексом РФ предусмотрены полномочия органов местного самоуправления по принятию муниципальных правовых актов по вопросам градостроительной деятельности. Органы местного самоуправления на практике издают акты об изменении назначения зданий.
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Ряд практических проблем связан с вопросом изменения назначения зданий. При изменении назначения здания изготавливается проектная документация или вносятся изменения в ранее изготовленную проектную документацию (если законодательством для данного вида здания предусмотрено изготовление проектной документации). Существует мнение о возможности изменения назначения здания только путем проведения реконструкции, а также мнение о возможности изменения назначения в том числе в результате перепланировки, переустройства, поскольку изменение параметров здания для изменения его назначения требуется не всегда. Высказывается точка зрения о необходимости представить документ, подтверждающий возможность изменения назначения здания без реконструкции, например заключение строительной организации. Приводятся также доводы в пользу того, что с учетом законодательной неурегулированности вопроса не противоречит закону изменение назначение здания актом органа местного самоуправления, поскольку к их компетенции относится перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, признание садовых домов жилыми и наоборот. Градостроительным кодексом РФ предусмотрены полномочия органов местного самоуправления по принятию муниципальных правовых актов по вопросам градостроительной деятельности. Органы местного самоуправления на практике издают акты об изменении назначения зданий.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует отметить, что в жилищном законодательстве используется также термин "переустройство помещения", который по непонятной причине отсутствует в комментируемой статье. Переустройством помещения считается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Представляется, что для переустройства и перепланировки будет действовать общий порядок государственного кадастрового учета.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Следует отметить, что в жилищном законодательстве используется также термин "переустройство помещения", который по непонятной причине отсутствует в комментируемой статье. Переустройством помещения считается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Представляется, что для переустройства и перепланировки будет действовать общий порядок государственного кадастрового учета.
Готовое решение: Как согласовать устройство входной группы в нежилое помещение
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если устройство входной группы предусматривает переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, то потребуется согласовать перепланировку. А если устройство входной группы предусматривает реконструкцию здания, вам нужно соблюсти порядок реконструкции. В частности, для этого, как правило, требуется получить разрешение на строительство (п. 1 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).
(КонсультантПлюс, 2025)Так, если устройство входной группы предусматривает переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, то потребуется согласовать перепланировку. А если устройство входной группы предусматривает реконструкцию здания, вам нужно соблюсти порядок реконструкции. В частности, для этого, как правило, требуется получить разрешение на строительство (п. 1 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).
Статья: Перепланировка нежилого помещения: понятие, порядок согласования
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, по форме согласно Приложению N 4 к Порядку;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, по форме согласно Приложению N 4 к Порядку;