Передача квартиры дольщику
Подборка наиболее важных документов по запросу Передача квартиры дольщику (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При строительстве МКД в несколько этапов на арендуемом земельном участке неизменно возникает ситуация, когда какой-либо из этапов строительства введен в эксплуатацию и квартиры в нем переданы дольщикам, однако раздел исходного земельного участка не осуществляется застройщиком, так как это требует перевыпуска разрешения на строительство, внесения изменений в проектную декларацию и договоры долевого участия в строительстве и т.п.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)При строительстве МКД в несколько этапов на арендуемом земельном участке неизменно возникает ситуация, когда какой-либо из этапов строительства введен в эксплуатацию и квартиры в нем переданы дольщикам, однако раздел исходного земельного участка не осуществляется застройщиком, так как это требует перевыпуска разрешения на строительство, внесения изменений в проектную декларацию и договоры долевого участия в строительстве и т.п.
"Реестр требований кредиторов и его формирование в процессе несостоятельности (банкротства)"
(Ходаковский А.П.)
("Статут", 2023)<1> В отдельных случаях допускается использование других способов удовлетворения требований. Так, нормами § 7 гл. IX Закона о банкротстве предусмотрена вариативность требований: или в виде выплаты денежной суммы, или в виде передачи жилого помещения. Иначе говоря, дольщик стоит перед дилеммой, которая сегодня вряд ли имеет оптимальное разрешение. См. об имеющихся затруднениях и проблемах: Марков П.А., Баркова Л.А. Особенности ведения двойного реестра требований кредиторов при банкротстве застройщиков // Вестник арбитражной практики. 2015. N 5. С. 4 - 11. Однако эти специфические вопросы лежат за пределами нашей темы. Отдельные авторы именуют перечень требований о предоставлении жилого помещения "подреестром" (см., например: Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2017. С. 32 - 33).
(Ходаковский А.П.)
("Статут", 2023)<1> В отдельных случаях допускается использование других способов удовлетворения требований. Так, нормами § 7 гл. IX Закона о банкротстве предусмотрена вариативность требований: или в виде выплаты денежной суммы, или в виде передачи жилого помещения. Иначе говоря, дольщик стоит перед дилеммой, которая сегодня вряд ли имеет оптимальное разрешение. См. об имеющихся затруднениях и проблемах: Марков П.А., Баркова Л.А. Особенности ведения двойного реестра требований кредиторов при банкротстве застройщиков // Вестник арбитражной практики. 2015. N 5. С. 4 - 11. Однако эти специфические вопросы лежат за пределами нашей темы. Отдельные авторы именуют перечень требований о предоставлении жилого помещения "подреестром" (см., например: Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты участников строительства: Монография. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2017. С. 32 - 33).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 6 "Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Действительно, как установлено в ходе рассмотрения дела, пунктом 1.3 договора о долевом участии в строительстве от 25 марта 2022 г. N определен срок передачи квартиры (жилого блока) участнику долевого строительства - не позднее 30 марта 2023 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N выдано Администрацией г. Кургана 22 декабря 2023 г.
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 374 "Объект налогообложения" главы 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")До момента государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры у организации-застройщика они являются объектами налогообложения налогом на имущество независимо от факта регистрации за ней права собственности. Учитывая данное обстоятельство, а также наличие у налогоплательщика объекта незавершенного строительства, суд признал правомерным доначисление ему налога до даты передачи прав на квартиры участникам долевого строительства.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")До момента государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на квартиры у организации-застройщика они являются объектами налогообложения налогом на имущество независимо от факта регистрации за ней права собственности. Учитывая данное обстоятельство, а также наличие у налогоплательщика объекта незавершенного строительства, суд признал правомерным доначисление ему налога до даты передачи прав на квартиры участникам долевого строительства.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)Неустойка в соответствии с Законом N 214-ФЗ начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства, что было установлено и не оспаривалось.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)Неустойка в соответствии с Законом N 214-ФЗ начисляется при установлении факта несвоевременной передачи квартиры участнику долевого строительства, что было установлено и не оспаривалось.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (ст. 16 Закона N 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018)При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (ст. 16 Закона N 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Статья: Спор о взыскании с застройщика неустойки (пени) по договору участия в долевом строительстве (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Начало периода просрочки исполнения обязательства застройщиком определяется днем, следующим после указанного в договоре (в дополнительном соглашении к договору) дня, с которым связывается исполнение обязательства (окончание указанного в договоре или дополнительном соглашении срока исполнения обязательства застройщика). Окончание периода просрочки - это день подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.11.2022 N 33-46319/2022 (УИД 77RS0004-02-2022-005566-31), от 06.07.2022 N 33-25490/2022 (УИД 77RS0034-02-2021-018985-72), от 14.02.2020 по делу N 33-4248/2020, Определение Московского городского суда от 10.07.2019 N 4г-8414/2019).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Начало периода просрочки исполнения обязательства застройщиком определяется днем, следующим после указанного в договоре (в дополнительном соглашении к договору) дня, с которым связывается исполнение обязательства (окончание указанного в договоре или дополнительном соглашении срока исполнения обязательства застройщика). Окончание периода просрочки - это день подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.11.2022 N 33-46319/2022 (УИД 77RS0004-02-2022-005566-31), от 06.07.2022 N 33-25490/2022 (УИД 77RS0034-02-2021-018985-72), от 14.02.2020 по делу N 33-4248/2020, Определение Московского городского суда от 10.07.2019 N 4г-8414/2019).
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за сентябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Если после истечения предусмотренных договором сроков окончания строительства и передачи квартиры участнику долевого строительства сторонами подписано соглашение об изменении таких сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать неустойку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, за исключением случая указания в нем на освобождение застройщика от ответственности. В связи с этим судам следует проверять наличие в соглашении об изменении сроков условия об освобождении ответчика от ответственности за период с даты уже наступивших сроков исполнения обязательства до даты подписания соглашения.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 11)Если после истечения предусмотренных договором сроков окончания строительства и передачи квартиры участнику долевого строительства сторонами подписано соглашение об изменении таких сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать неустойку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения, за исключением случая указания в нем на освобождение застройщика от ответственности. В связи с этим судам следует проверять наличие в соглашении об изменении сроков условия об освобождении ответчика от ответственности за период с даты уже наступивших сроков исполнения обязательства до даты подписания соглашения.
Готовое решение: Как осуществляется процедура банкротства застройщика
(КонсультантПлюс, 2026)Для передачи жилых (нежилых) помещений, машино-мест участникам долевого строительства, внесшим денежные средства на счета эскроу, необходимо соблюдение требований, предусмотренных пп. 1 - 4, 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 6 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).
(КонсультантПлюс, 2026)Для передачи жилых (нежилых) помещений, машино-мест участникам долевого строительства, внесшим денежные средства на счета эскроу, необходимо соблюдение требований, предусмотренных пп. 1 - 4, 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 6 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1) когда было получено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с созданием многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В этом случае необходимо поставить на кадастровый учет весь многоквартирный дом, а затем уже участники долевого строительства будут регистрировать право собственности на принадлежащие помещения;
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)1) когда было получено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с созданием многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В этом случае необходимо поставить на кадастровый учет весь многоквартирный дом, а затем уже участники долевого строительства будут регистрировать право собственности на принадлежащие помещения;
Статья: Приемка квартиры в новостройке по правилам
(Кривцова О., Соколов В.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Сегодня речь пойдет об этапе приемки (передачи) квартиры застройщиком дольщику. В свою очередь приемка квартиры-новостройки - это сложный процесс, состоящий из нескольких этапов, каждый из которых индивидуален и требует знаний ваших прав и возможностей.
(Кривцова О., Соколов В.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Сегодня речь пойдет об этапе приемки (передачи) квартиры застройщиком дольщику. В свою очередь приемка квартиры-новостройки - это сложный процесс, состоящий из нескольких этапов, каждый из которых индивидуален и требует знаний ваших прав и возможностей.
Статья: Злоупотребление правом в сфере несостоятельности (банкротства)
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим недобросовестные лица продают задолженности по обязательствам иным лицам, чьи права требования находятся выше в очередности, или требования, которые бы никогда не были удовлетворены ввиду отсутствия особого статуса субъекта правоотношений на стороне кредитора. Такие обстоятельства, в частности, относятся к банкротству застройщиков, чьи обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства - юридическим лицам подлежат удовлетворению после удовлетворения требований граждан - участников строительства.
(Ланг П.П.)
("Арбитражный и гражданский процесс", 2022, N 9)В связи с этим недобросовестные лица продают задолженности по обязательствам иным лицам, чьи права требования находятся выше в очередности, или требования, которые бы никогда не были удовлетворены ввиду отсутствия особого статуса субъекта правоотношений на стороне кредитора. Такие обстоятельства, в частности, относятся к банкротству застройщиков, чьи обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства - юридическим лицам подлежат удовлетворению после удовлетворения требований граждан - участников строительства.
Статья: Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)2) внесение изменений в Закон о банкротстве, устанавливающих положения, определяющие целевую направленность применения норм права при банкротстве застройщика, согласно которым все реабилитационные мероприятия выполняются в целях завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир дольщикам. В законодательстве о несостоятельности (банкротстве) отсутствует целеполагание применения норм права при банкротстве застройщика - нет единого подхода. При анализе ст. 201.8-1, ст. 201.10, ст. 201.11 Закона о банкротстве можно прийти к заключению о желании законодателя защитить интересы дольщиков, а при анализе иных законодательных актов <70> и мер <71>, принимаемых государственными институтами, - спасти застройщика;
(Гаевский С.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2025, N 2)2) внесение изменений в Закон о банкротстве, устанавливающих положения, определяющие целевую направленность применения норм права при банкротстве застройщика, согласно которым все реабилитационные мероприятия выполняются в целях завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир дольщикам. В законодательстве о несостоятельности (банкротстве) отсутствует целеполагание применения норм права при банкротстве застройщика - нет единого подхода. При анализе ст. 201.8-1, ст. 201.10, ст. 201.11 Закона о банкротстве можно прийти к заключению о желании законодателя защитить интересы дольщиков, а при анализе иных законодательных актов <70> и мер <71>, принимаемых государственными институтами, - спасти застройщика;
Статья: Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)После произведенной приемки, ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, завершенного строительством, и до передачи жилого или нежилого помещения дольщику именно оно признается предметом залога для каждого дольщика, в то время как отдельные жилые или нежилые помещения, не являющиеся объектами долевого строительства, исключаются из предмета залога в силу ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве. Таким образом, предмет залога у каждого участника долевого строительства на этом этапе - это то имущество, которое указано в договоре в качестве объекта долевого строительства. Как отмечает Верховный Суд РФ, жилое помещение при нормальном хозяйственном обороте не выступает предметом залога, поскольку оно вводится в оборот после первичной государственной регистрации права собственности на дольщика, а при регистрации права собственности на застройщика предмет залога - жилое помещение <11>. После передачи жилого помещения дольщику право залога прекращается. Конституционный Суд РФ уточняет, что обеспечительное залоговое обязательство действует как в отношении требований о передаче объекта долевого строительства, так и в отношении денежных притязаний в случаях, установленных законом или договором <12>.
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)После произведенной приемки, ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, завершенного строительством, и до передачи жилого или нежилого помещения дольщику именно оно признается предметом залога для каждого дольщика, в то время как отдельные жилые или нежилые помещения, не являющиеся объектами долевого строительства, исключаются из предмета залога в силу ч. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве. Таким образом, предмет залога у каждого участника долевого строительства на этом этапе - это то имущество, которое указано в договоре в качестве объекта долевого строительства. Как отмечает Верховный Суд РФ, жилое помещение при нормальном хозяйственном обороте не выступает предметом залога, поскольку оно вводится в оборот после первичной государственной регистрации права собственности на дольщика, а при регистрации права собственности на застройщика предмет залога - жилое помещение <11>. После передачи жилого помещения дольщику право залога прекращается. Конституционный Суд РФ уточняет, что обеспечительное залоговое обязательство действует как в отношении требований о передаче объекта долевого строительства, так и в отношении денежных притязаний в случаях, установленных законом или договором <12>.
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Модель предполагает четко выстроенную цепочку отношений: проектное финансирование - залог имущества застройщика в пользу банка - заключение ДДУ на основной объем строящегося жилья и иных объектов - депонирование денег дольщиков на счетах эскроу (гарантия погашения застройщиком кредита) - сдача дома в эксплуатацию - передача квартир дольщикам - перечисление денег со счетов эскроу банку в погашение кредита застройщика. Детально отношения регламентированы Законом N 214-ФЗ <7>.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)Модель предполагает четко выстроенную цепочку отношений: проектное финансирование - залог имущества застройщика в пользу банка - заключение ДДУ на основной объем строящегося жилья и иных объектов - депонирование денег дольщиков на счетах эскроу (гарантия погашения застройщиком кредита) - сдача дома в эксплуатацию - передача квартир дольщикам - перечисление денег со счетов эскроу банку в погашение кредита застройщика. Детально отношения регламентированы Законом N 214-ФЗ <7>.